{"status":"available","doknr":"OLD293226","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2003:0402.3WX223.02.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2003-04-02","aktenzeichen":"3 Wx 223/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nUnter Änderung der angefochtenen Entscheidung wird der Beschluss des Amtsgerichts Neuss vom 04. Februar 2002 mit der Maßgabe wieder hergestellt, dass die dort ausgesprochene Aufhebung der Eigentümerbeschlüsse lediglich zur Klarstellung erfolgt.\n\nDie Beteiligten zu 2 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weite-ren Beschwerde.\n\nEine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in allen drei Rechtszügen nicht statt.\n\nWert des Beschwerdegegenstandes: 50.000 EUR \n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nI. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Mitglieder von\nEigentümergemeinschaften in der Anlage \"Wohnpark ...\"; die\nBeteiligte zu 3 ist die Verwalterin.\n\n3\n\nDie Anlage wurde auf einem Grundstück errichtet, das\nursprünglich im Grundbuch von ... - Amtsgericht Neuss - Band 85\nBlatt ... verzeichnet war. Auf dem Grundstück wurden 27 Häuser\nerrichtet, die mit den Buchstaben des Alphabets sowie dem\nBuchstaben \"Ü\" gekennzeichnet wurden.\n\n4\n\nMit Urkunde des Notars Dr. L... vom 23. Juni 1966 (Urk.-Nr.\n1105/1966) wurde das Grundstück in 8 Flächen geteilt, die unter\nBezugnahme auf rote Umrandungen und Bezeichnungen mit\nGroßbuchstaben auf einen der Teilungserklärung anliegenden Plan\nbestimmt wurden. Auf den Teilflächen entstanden die Häuser A und B,\nC und D, T und U und Ü, K und L und M, N und O und P, Q und R und\nS, V und W sowie Z. In der Teilungserklärung heißt es, dass das\nGrundstück wie folgt in Teilflächen aufzuteilen ist:\n\n5\n\n\"- jeweils jede der genannten\nGrundstücksflächen für sich allein in Miteigentumsanteile in der\nWeise aufzuteilen, daß mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum\nan einer bestimmten in der als Anlage 2 beigefügten Aufstellung\njeweils näher bezeichneten Wohnung ... verbunden ist, und diese\nAufteilung mit dem Sondereigentum im Grundbuch einzutragen.\"\n\n6\n\nWeiter heißt es in der Urkunde:\n\n7\n\n\"Das Verhältnis der Wohnungseigentümer\neines jeden Hausblocks bestimmt sich grundsätzlich nach den\neinschlägigen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes\n(WEG).\"\n\n8\n\n§ 13 der Teilungserklärung bestimmt :\n\n9\n\n\"Angelegenheiten, über die nach dem\nWohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieses Vertrages die\nWohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch\nBeschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer\ngeordnet.\"\n\n10\n\nGleichlautende Bestimmungen enthielt hinsichtlich der Teilung\neine weitere Teilungserklärung in der Urkunde des Notars Dr. L...\nvom 26. Juli 1966 (Urk.-Nr. 1488/1966) für zwei weitere Teilflächen\naus dem ursprünglichen Grundstück, auf denen die Blöcke X und Y\nerrichtet wurden. Hinsichtlich der Verwaltung enthält diese\nTeilungsurkunde in § 13 jedoch die folgende Regelung:\n\n11\n\n\"Angelegenheiten, über die nach dem\nWohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieses Vertrages die\nWohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch\nBeschlußfassung in einer Versammlung aller Wohnungseigentümer der\nauf dem Gesamtgrundbesitz, also der zur Zeit mit Flur 6 Nummer\n323 bezeichneten Parzelle, stehenden und zum Wohnpark ...\ngehörenden Eigentumswohnungen geordnet. Als\nWohnungseigentümerversammlung im Sinne dieses Vertrages gilt also\nmit Rücksicht auf die wirtschaftliche Einheit des Wohnparks ...\njeder Wohnungseigentümer auf dem genannten Gesamtgrundbesitz.\"\n\n12\n\nGleichlautende Bestimmungen wie in der Urkunde vom 26. Juli 1966\nfinden sich in weiteren Teilungserklärungen vom 19. August 1966 des\nNotars Dr. L... (Urk.-Nr. 1649/1966) für die Häuser H und I und J,\nvom 25. Oktober 1967 (Urk.-Nr. 1926 für 1967) für die Häuser E und\nF und G, vom 03. Juli 1968 (Urk.-Nr. 1032/1968) für das Punkthaus\nund vom 10. Juli 1968 (Urk.-Nr. 1053/1968) für die Ladenlokale.\n\n13\n\nSchließlich wurde mit Urkunde Nr. 1577/1966 vom 08. August 1966\ndes Notars Dr. L... die erste Teilungserklärung vom 23. Juni 1966\ngeändert und § 13 der in den anderen Teilungserklärungen\nenthaltenen Formulierung angepasst.\n\n14\n\nFür jede der insgesamt 13 Teilgemeinschaften wurden entsprechend\nder Teilungserklärung Beiräte gebildet. In der Folgezeit wurden in\nden Jahresabrechnungen die Kosten jeweils teilgemeinschaftsbezogen\nermittelt und abgerechnet. Entsprechend wurde bei der Aufstellung\nder Wirtschaftspläne verfahren. Ebenso wurden jeweils\nteilgemeinschaftsbezogene Rücklagen gebildet, über deren Höhe die\njeweiligen Sondereigentümer einer Teilgemeinschaft abstimmen.\n\n15\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 24. Oktober 2001 wurde unter\nTOP 2 die Jahresabrechnung 2000 und unter TOP 3 der Wirtschaftsplan\n2002 beschlossen.\n\n16\n\nDer Beteiligte zu 1 hat diese Eigentümerbeschlüsse angefochten\nund die Auffassung vertreten, die geübte Form der Abrechnung sei\nnicht hinzunehmen, weil die Gefahr bestehe, dass die\nWohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes nach außen hin durch\nBeschlüsse von Teilgemeinschaften verpflichtet würde. Es bestehe\ninsbesondere ein Haftungsrisiko für Teilgemeinschaften, die nicht\nüber ausreichende Rücklagen verfügten. So habe die Teilgemeinschaft\ndes Hauses X - wie unstreitig - zur Finanzierung einer\nSanierungsmaßnahme ein Darlehen von 133.135,10 DM aus der\nGesamtrückstellung aufgenommen.\n\n17\n\nEine ordnungsgemäße Rechnungsprüfung habe nicht stattgefunden,\nda jeweils nur die die Teilgemeinschaften betreffenden Belege durch\ndie Beiräte der Teilgemeinschaften gesichtet und geprüft worden\nseien.\n\n18\n\nDie Abrechnung 2000 sei rechtswidrig, weil die Kosten für das\nzentrale Heizwerk - wie unstreitig - über eine von einigen\nEigentümern gegründete Interessengemeinschaft abgerechnet\nwürden.\n\n19\n\nDer Beteiligte zu 1 hat beantragt,\n\n20\n\ndie in der\nWohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft\n\"Wohnpark ...\" am 24. Oktober 2001 zu TOP 2 und 3 gefassten\nBeschlüsse für unwirksam zu erklären.\n\n21\n\nDas Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 04. Februar\n2002 dem Antrag stattgegeben, weil die Teilungserklärung eine\nhausbezogene Abrechnung der Instandhaltungs- und\nInstandsetzungskosten nicht vorsehe. Die Kosten seien vielmehr von\nden Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer\nMiteigentumsanteile zu tragen.\n\n22\n\nGegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 2 sofortige\nBeschwerde eingelegt.\n\n23\n\nDas Landgericht hat am 20. Juni 2002 auf das Rechtsmittel der\nBeteiligten zu 2 den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und den\nAntrag abgelehnt.\n\n24\n\nGegen diese Entscheidung wendet sich der Beteiligte zu 1 mit der\nsofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 2 entgegen\ntreten.\n\n25\n\nWegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug\ngenommen.\n\n26\n\nII.\n\n27\n\nDas zulässige Rechtsmittel ist begründet. Die angefochtene\nEntscheidung beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27\nFGG).\n\n28\n\nDie in der Wohnungseigentümerversammlung der Wohngemeinschaft\n\"Wohnpark ...\" am 24. Oktober 2001 gefassten Beschlüsse über die\nJahresabrechnung 2000 (TOP 2) und den Wirtschaftsplan 2002 (TOP 3)\nsind nichtig, ohne dass sie eigens der Aufhebung bedürfen, die\nallerdings zur Klarstellung auszusprechen ist.\n\n29\n\n1.\n\n30\n\nGemäß §§ 28 Abs. 5, 23 Abs. 1 WEG beschließen die\nWohnungseigentümer über die vom Verwalter vorgelegte\nJahresabrechnung und den Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit.\nHierbei ist strikt darauf zu achten, dass die Abstimmung durch\nWohnungseigentümer im Rechtssinne, also solche Eigentümer erfolgt,\ndie einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück inne haben\n(vgl. § 1 Abs. 4 WEG; Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 3\nRdz. 7, § 1 Rdz. 21) und diese über die mit diesem Grundstück\nverbundenen Angelegenheiten abstimmen.\n\n31\n\nSo wie bei einer Mehrhausanlage die Wohnungseigentümer eines\nHauses nicht über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan für\ndieses allein beschließen können, weil die Abrechnung\nnotwendigerweise Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum\ninsgesamt betreffen, über die nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam\nbeschließen können (Bärmann/Pick/Merle WEG a.a.O. Rdz. 92), kann\nüber Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner\nselbständiger Wohnungseigentümergemeinschaften nicht eine aus allen\nWohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete\n\"Dachgemeinschaft\" beschließen.\n\n32\n\na)\n\n33\n\nDies vorausgeschickt, ist das Landgericht zunächst ohne\nRechtsfehler und mit im Wesentlichen zutreffender Begründung davon\nausgegangen, dass durch die Teilungserklärung bezüglich der in Rede\nstehenden Häuserblocks im \"Wohnpark ...\" selbständige\nWohnungseigentümergemeinschaften entstanden und die\nJahresabrechnungen und Wirtschaftspläne deshalb jeweils für die\neinzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften aufzustellen sind,\nferner dass Betriebs- Instandsetzungs- und Reparaturkosten sowie\ndie aufzubringenden Anteile an der Instandhaltungsrücklage nach dem\nVerhältnis der Miteigentumsanteile an dem jeweiligen (\"Teil-\")\nGrundstück, nicht aber an einem Gesamtgrundstück der Anlage\n\"Wohnpark Kaarst\" zu verteilen sind, an dem die Wohnungseigentümer\nMiteigentumsanteile nicht inne haben.\n\n34\n\nb)\n\n35\n\nEs kann offen bleiben, ob - wie das Landgericht weiter meint -\ndurch die Neufassung des § 13 TE lediglich die Frage der Verwaltung\nabweichend von § 21 WEG dahin geregelt werden sollte, dass die\nWohnungseigentümerversammlungen ihre Willensbildung durch eine\ngemeinsame Versammlung aller Eigentümergemeinschaften vornehmen,\nohne dass an den Kostentragungsregelungen im übrigen etwas geändert\nwerden sollte oder ob auch eine Modifizierung der Kostenverteilung\nbeabsichtigt war. Denn eine gemeinsame Verwaltung durch ein\nübergeordnetes Beschlussorgan (gemeinsame Versammlung aller\nEigentümergemeinschaften) ist weder im Falle der Bejahung noch im\nFalle der Verneinung einer Änderungsabsicht im Hinblick auf die\nKostenverteilung wirksam statuiert worden. Abgesehen von der Frage\nnämlich, ob der teilende Eigentümer, als er zu Urk.-Nr. 1577/1966\ndes Notars Dr. L... vom 08. August 1966 erklärte, die Urkunde des\nNotars Dr. L... vom 23. Juni 1966 - Urk.-Nr. 1105/1966 hinsichtlich\n§ 13 Ziffer 1 ändern zu wollen, seine Befugnis, über\ngemeinschaftliche Rechte zu verfügen nicht bereits verbraucht hatte\n(vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle WEG a.a.O. § 8 Rdz. 32), konnten die\nin Wohnungseigentum aufgeteilten Einheiten (Hausblöcke) wegen der\nunterschiedlichen beteiligten Interessen nicht wirksam einer\ngemeinsamen Verwaltung unterstellt und damit als übergeordnete\n\"Gesamtwohnungseigentumsanlage (Mehrhausanlage)\" organisiert\nwerden, ohne dass die Miteigentumsanteile in Bezug zu der\nGesamteinheit \"Wohnpark ...\" gesetzt, also neu \"zugeschnitten\"\nwurden und dies in das Grundbuch eingetragen wurde. Letzteres ist\nvorliegend nicht geschehen und auch nicht ohne weiteres möglich,\nweil die Wohnungseigentumseinheiten (Blöcke) auf unterschiedlichen\nGrundstücken liegen.\n\n36\n\n2.\n\n37\n\nDa die angefochtenen Beschlüsse von der\n\"Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnpark ...\", demnach von\nWohnungseigentümern gefasst worden sind, die zwar Miteigentümer der\njeweils von ihnen bewohnten Häuserblöcke sind, Miteigentumsanteile\nin Bezug auf ein Gesamtgrundstück der Wohnanlage Wohnpark ... indes\nnicht inne haben und deshalb eine entsprechende\n(Gesamt-)Wohnungseigentümergemeinschaft nicht bilden können, sind\ndie demnach nicht von einer Versammlung der Wohnungseigentümer im\nRechtssinne gefassten Beschlüsse über die Jahresabrechnung 2000 (\nTOP 2) und den Wirtschaftsplan 2002 (TOP 3) wegen Verstoßes gegen\n§§ 28 Abs. 5, 23 Abs. 1, 20 WEG nichtig und - lediglich zum Zwecke\nder Klarstellung - aufzuheben.\n\n38\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Die\nAnordnung einer Kostenerstattung aus Billigkeitsgesichtspunkten ist\nnicht veranlasst.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293226","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-04-02/3-wx-223-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/293226","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293226","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-04-02/3-wx-223-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/293226","retrieved":"2026-07-09 03:14:22.731556+00:00"}}