{"status":"available","doknr":"OLD293475","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2003:0319.3WX249.02.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2003-03-19","aktenzeichen":"3 Wx 249/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas Rechtsmittel wird zurückgewiesen.\n\nDie Beteiligten zu 1. tragen die Gerichtskosten der 3. Instanz und die dem Beteiligten zu 2. in diesem Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten.\n\nWert - für alle drei Instanzen, ausgenommen das Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Anordnung - : 50.000 EUR.\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten sind die Eigentümer der im Rubrum näher\nbezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Diese besteht aus vierzig\nMiteigentumsanteilen. Elf Miteigentumsanteile sind verbunden mit\nTeileigentum, welches in § 2 der Teilungserklärung entweder als\n\"Laden\", \"Bürogruppe\" oder \"Praxis\" bezeichnet wird. Die übrigen\nMiteigentumsanteile sind mit dem Sondereigentum an Wohnräumen\nverbunden. Der Beteiligte zu 2. ist Eigentümer des Miteigentums Nr.\n11, verbunden mit Teileigentum an der im 2. Obergeschoß gelegenen\nBürogruppe I B links, wie es in der Teilungserklärung heißt. Der\nMiteigentumsanteil Nr. 8 ist in der Teilungserklärung bezeichnet\nals verbunden mit Teileigentum an der im 1. Obergeschoß gelegenen\nPraxis III B, bestehend aus Warteraum, 3 Behandlungsräumen, 1\nAbstellraum, 1 Vorraum, 2 WC und 1 Waschraum. In Teil III\n\"Wohnungseigentumsordnung und Verwaltung\" heißt es unter § 5\n\"Gebrauchsregelung\": \"Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken,\nnicht zu gewerblichen Zwecken benutzt werden. Ausnahmen bedürfen\nder schriftlichen Zustimmung des Verwalters, der vorher die\nZustimmung der unmittelbaren Anwohner einzuholen hat. Teileigentum\nist für gewerbliche Nutzung vorgesehen\". In § 21 \"Grundbuchantrag\"\nheißt es: \"Ich/wir bewillige und beantrage die vorstehend unter §§\n4 - 19 getroffenen Bestimmungen gemäß § 10 Abs. 2 WEG .... als\nInhalt des Sondereigentums sowie auch die Gebrauchsregelung gemäß §\n15 WEG in das Grundbuch einzutragen.\"\n\n4\n\nIn der Teileigentumseinheit des Beteiligten zu 2. betreibt\ndessen Sohn Dr. A... B... eine Zahnklinik. Die Beteiligten zu 1.\nerstreben, dass diese Nutzung unterbleibt. Sie berufen sich darauf,\ndass die Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als\n\"Bürogruppe\" bezeichnet sei. Außerdem gingen von dem Betrieb der\nZahnklinik unzumutbare Belästigungen aus. Durch den Betrieb der\nmedizinischen Geräte und die Bewegungen sowie das Laufen der\nZahnärzte, Assistenten und Patienten entstünden erhebliche\nGeräusche, die durch den im 2. Obergeschoß verlegten Granitboden\nnoch verstärkt würden. In den Räumen der Zahnklinik betriebene\nGeräte und sonstige Hilfsmittel seien durch tiefe Brummgeräusche\nvon Elektromotoren und Kompressoren hörbar. Dies gelte auch für\nlautes Abrollen beim Verschieben von Stühlen und/oder Tischen. Das\nEinschalten von sowie das Arbeiten mit medizinischem Gerät, wie z.\nB. Turbinen, sei zu hören. Auch wenn die unmittelbar unterhalb\neiner Schallquelle gelegenen Räume der Büroflächen im 1.\nObergeschoß am stärksten von der Geräuschentwicklung betroffen\nseien, werde der Tritt- und Körperschall in den übrigen Büroräumen\nebenfalls als störend wahrgenommen. Im gesamten Treppenhaus des\nObjektes K... breite sich ein penetranter Geruch von\nDesinfektionsmitteln aus, der von der Zahnklinik ausgehe und bis in\ndie obersten Etagen ziehe. Der Sondermüll aus dem Bereich der\nZahnklinik werde nicht ordnungsgemäß entsorgt. Der vorhandene\nMüllcontainer reiche für die Abfallentsorgung nicht mehr aus.\nStörend sei auch der Umfang des Betriebs: Eine Zahnklinik sei\nnaturgemäß darauf eingerichtet, Patienten rund um die Uhr zu\nbetreuen.\n\n5\n\nDie Beteiligten zu 1. haben beantragt,\n\n6\n\ndem Beteiligten zu 2. aufzugeben, es zu\nunterlassen, die in dem Objekt K..., ..., im 2. Obergeschoß\nbelegene Bürogruppe I B links, bestehend aus 8 Räumen, Teeküche,\nAktenkammer, Damen- und Herren-WC, WC, Putzraum und Abstellraum,\n840/10.000stel MEA groß, als Zahnarztpraxis und/oder Zahnklinik\nselbst oder durch einen Dritten zu nutzen bzw. nutzen zu\nlassen.\n\n7\n\nDer Beteiligte zu 2. hat beantragt,\n\n8\n\nden Antrag zurückzuweisen.\n\n9\n\nEr hält die Nutzung seiner Teileigentumseinheit als im Einklang\nmit § 5 der Gemeinschaftsordnung stehend für zulässig. Er hat\ndarauf verwiesen, dass über seiner Teileigentumseinheit keine\nNutzung mehr stattfinde, da sie den oberen Abschluss des\nGebäudeteils bilde. In dem Bereich bis einschließlich 2.\nObergeschoß werde nur der Miteigentumsanteil von 152/10.000 zu Nr.\n10, verbunden mit Sondereigentum an dem im 1. Obergeschoß gelegenen\nAppartement, bestehend aus Wohn- und Schlafraum mit Kochnische, Bad\nmit WC, Diele, Abstellraum, Loggia und Keller als Wohnung genutzt.\nDer Treppenhausaufgang vom Hauseingangsbereich reiche nur bis zum\n2. Obergeschoß. Die Wohnbereiche seien über Treppen nur über den\nFluchtweg zu erreichen. Die Zahnklinik werde nur montags bis\nfreitags von 8:00 Uhr bzw. 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr betrieben,\nmittwochs nachmittags und an den Wochenenden nicht. Nur in\nAusnahmefällen sei mit der Übernachtung von Patienten über das\nWochenende zu rechnen. Es handele sich um eine Bestellpraxis, die\nnur Privatpatienten annehme und sich vorwiegend mit Implantologie\nbefasse.\n\n10\n\nDie Beteiligten zu 1. sind bei Amts- und Landgericht erfolglos\ngeblieben. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wiederholen und\nergänzen sie ihr früheres Vorbringen; insbesondere vertreten sie\ndie Auffassung, die streitgegenständlichen Räume dürften gemäß der\nTeilungserklärung nur als Büroräume genutzt werden.\n\n11\n\nII.\n\n12\n\nDas zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die\nangefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des\nGesetzes, § 27 FGG.\n\n13\n\nDas Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung\nausgeführt:\n\n14\n\nDen Beteiligten zu 1. stehe ein Unterlassungsanspruch aus §§\n1004 Abs. 1 BGB, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG nicht zu. Dass die\nTeileigentumseinheit des Beteiligten zu 2. in der Teilungserklärung\nals Bürogruppe bezeichnet sei, bedeute nicht eine Beschränkung auf\ndie Nutzung als Büro. Zu beachten sei, dass die Gebrauchsregelung\ndes § 5 der Gemeinschaftsordnung einschränkungslos besage:\n\"Teileigentum ist für gewerbliche Nutzung vorgesehen. \"In einem\nsolchen Fall spreche eine allgemeine Vermutung dafür, dass\nGebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung enthalten sind und\nFunktionsbezeichnungen für Räume des Teileigentums in der\nTeilungserklärung eher der Abgrenzung zum Wohnungseigentum als\neiner Festlegung des Verwendungszwecks dienten. Dies gelte im\nvorliegenden Fall umso mehr, als in der Teilungserklärung das\nTeileigentum zu Nr. 8 als \"Praxis\" mit Warteraum, 3\nBehandlungsräumen, 2 WC und einem Waschraum bezeichnet sei. Dem\nBegriff \"Praxis\" unterfalle auch die Zahnarztpraxis. Die Mitglieder\nder Eigentümergemeinschaft hätten also aufgrund des Wortlautes der\nTeilungserklärung damit rechnen müssen, dass in der Eigentumsanlage\nim 1. Obergeschoß eine Zahnarztpraxis mit entsprechendem\nHeizungsbedarf, Wasserverbrauch, Publikumsverkehr, Benutzung des\nFahrstuhls, Geruchs- und Geräuschentwicklung und Anfall von\nSondermüll betrieben werde. Dass vorliegend übermäßige und\nunzumutbare Beeinträchtigungen den Betrieb der Zahnklinik nicht\nzuließen, könne nicht gesagt werden. Der Beteiligte zu 2. könne\nverpflichtet werden, übermäßige und unzumutbare Beeinträchtigungen\nzu verringern. Eine zeitliche Begrenzung des Betriebes der\nZahnklinik sei nicht geboten. Auch bei einem Bürobetrieb, wie er in\n§ 2 der Teilungserklärung durch die Bezeichnung \"Bürogruppe\"\nangesprochen sei, sei es nicht unüblich, dass vor 8:30 Uhr und nach\n18:30 Uhr sowie an Wochenenden gearbeitet werde; damit hätten die\nübrigen Wohnungseigentümer also rechnen müssen.\n\n15\n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.\nVorliegend besteht zwischen der Bezeichnung des Teileigentums in §\n2 der Teilungserklärung - \"Bürogruppe\" - und der Regelung in § 5\nder Teilungserklärung - \"Teileigentum ist für gewerbliche Nutzung\nvorgesehen\" - ein Widerspruch. Dabei gehört § 2 zur\nTeilungserklärung im engeren Sinne, zur sogenannten\nsachenrechtlichen Teilungserklärung, während § 5, der die\nÜberschrift \"Gebrauchsregelung\" trägt, sich innerhalb der\nschuldrechtlichen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung befindet.\nDie vorliegende Teilungserklärung unterscheidet deutlich zwischen\ndem sachenrechtlichen und dem schuldrechtlichen Teil, da letzterer\nmit \"Teil III Wohnungseigentumsordnung und Verwaltung\"\nüberschrieben ist. Bei einem solchen Widerspruch geht grundsätzlich\ndie Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor. Das ist in der\nobergerichtlichen Rechtsprechung seit langem anerkannt (vgl. nur\nBayObLG WuM 88, 407; Hamm OLGZ 90, 34; BayObLG ZMR 98, 184).\n\n16\n\nEntgegen der Ansicht der Beschwerdeführer folgt aus § 21 der\nTeilungserklärung nichts Gegenteiliges. Der dort formulierte\nEintragungsantrag bezieht sich ausdrücklich auf die\nGebrauchsregelung. In der Teilungserklärung selbst ist als\nGebrauchsregelung die Bestimmung des § 5 bezeichnet. Für die\nAuslegung von Bestimmungen, die durch Eintragung im Grundbuch zum\nInhalt des Sondereigentums gemacht sind, gilt der allgemeine\nGrundsatz, dass es auf Wortlaut und Sinn ankommt, wie sie sich für\nden unbefangenen Betrachter als nächstlegende Bedeutung der\nErklärung ergeben. Nach diesem Grundsatz ist § 21 als Bezugnahme\nauf § 5 der Teilungserklärung zu verstehen. Dementsprechend ist\nauch die Grundbucheintragung erfolgt: Dort ist nach der\nBeschreibung des Teileigentums (\"... Bürogruppe\") und nach dem\nVermerk, dass das Miteigentum durch die Einräumung der zu den\nanderen Miteigentumsanteilen eingetragenen Sondereigentumsrechte\nbeschränkt sei, der Satz eingetragen: \"Es besteht eine\nGebrauchsregelung\". Dieser Satz wäre überflüssig, wenn, wie die\nBeschwerdeführer meinen, bereits das Wort Bürogruppe die\nGebrauchsregelung enthielte.\n\n17\n\nDie Worte \"gewerbliche Nutzung\" stellen auf einen umfassenden\nZweck ab. Sie sind - nach der vorstehend erwähnten Auslegungsregel\nin dem Sinne zu verstehen, dass grundsätzlich jede gesetzlich\nzulässige gewerbliche Nutzung der Teileigentumseinheit gestattet\nist (vgl. nur BayObLG NJW-RR 94, 1038; ZMR 98, 184; NZM 00, 871;\nPalandt-Bassenge, 61. Aufl., § 15 WEG, Rdnr. 13). Eine Beschränkung\nkönnte sich allenfalls aus dem Charakter oder der baulichen\nGestaltung der Anlage ergeben. Ein solcher Fall liegt hier nicht\nvor. Der Charakter der Wohnungseigentumsanlage ist der eines Wohn-\nund Geschäftshauses (vgl. auch Bl. 196 GA), wie durch § 2 der\nTeilungserklärung deutlich wird. Dementsprechend befinden sich in\ndem Gebäudekomplex außer den Wohnungen unter anderem zwei\nRestaurants, ein Steuerberatungsbüro, die Sparkasse und ein\nMöbelgeschäft. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei darauf\nabgestellt, dass die Wohnungseigentümer im Hinblick auf das\nTeileigentum Nr. 8 (\"Praxis\") mit einem solchen Betrieb, wie er\nnunmehr im Teileigentum des Beteiligten zu 2. geführt wird, rechnen\nmussten. Zwischen einer Zahnarztpraxis und einer Zahnklinik,\njedenfalls in dem Umfang wie sie im Teileigentum des Beteiligten zu\n2. betrieben wird - bestehen keine signifikanten Unterschiede,\nnachdem, wie die Beteiligten zu 1. selbst im Schriftsatz vom\n25.07.01 vorgetragen haben, in Düsseldorf nicht wenige Zahnärzte,\nohne als Zahnklinik zu firmieren, ihren Patienten ungewöhnliche\nBehandlungsstunden anbieten, beispielsweise montags bis freitags\nvon 7:00 Uhr bis 24:00 Uhr sowie samstags und sonntags von 9:00 Uhr\nbis 19:00 Uhr und weitere Termine nach Vereinbarung.\n\n18\n\nDie übrigen Miteigentümer mussten daher von vornherein auch mit\nBeeinträchtigungen rechnen, die typischerweise von einem\nzahnärztlichen Betrieb ausgehen, wie z. B. der Geruch nach\nDesinfektionsmitteln.\n\n19\n\nAuch aus der baulichen Gestaltung der Wohnungseigentumsanlage\nfolgt nicht, dass die gewerbliche Nutzung einzuschränken sei.\nZwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass der untere Baukörper\ndrei Etagen hat, die als \"Laden\", \"Büro\" und \"Praxis\" gewerblich\ngenutzt werden können und auch so genutzt werden, während sich in\nder Mitte des Objekts ein siebengeschossiger Wohnturm befindet. In\ndiesem Wohnturm benutzen die Eigentümer der Wohnungen, die über dem\n2. Obergeschoß liegen, den Fahrstuhl, um in ihre Wohnungen zu\ngelangen, da diese Bereiche über Treppen nur über den Fluchtweg zu\nerreichen sind. Der Treppenhausaufgang vom Hauseingangsbereich\nreicht nur bis zum 2. Obergeschoß, wo sich das Teileigentum des\nBeteiligten zu 2. befindet. Es besteht mithin eine gewisse\nräumliche Trennung zwischen den Wohn- und Gewerbeeinheiten, die die\nWahrnehmung von Immissionen für die Wohnungsinhaber mindert.\n\n20\n\nWas die von den Beteiligten zu 1. im Übrigen beklagten baulichen\nVeränderungen betrifft, die der Beteiligte zu 2. vorgenommen haben\nsoll, so sind diese nicht Gegenstand des vorliegenden\nVerfahrens.\n\n21\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 S. 1 und 2 WEG. Die\nAnordnung der Kostenerstattung entspricht billigem Ermessen, da die\nBeteiligten zu 1. aufgrund der überzeugend begründeten Entscheidung\ndes Landgerichts von der Aussichtslosigkeit ihres Rechtsmittels\nhätten überzeugt sein können. Den Geschäftswert hat der Senat gemäß\n§ 48 Abs. 3 WEG nach dem Interesse aller Beteiligten\nfestgesetzt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293475","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-03-19/3-wx-249-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1004","ref_norm":"1004","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/293475","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293475","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-03-19/3-wx-249-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/293475","retrieved":"2026-07-09 03:14:45.252068+00:00"}}