{"status":"available","doknr":"OLD293600","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2003:0312.3WX377.02.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2003-03-12","aktenzeichen":"3 Wx 377/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas Rechtsmittel wird zurückgewiesen.\n\nDie Beteiligten zu 1. bis 3. tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Sie habe ferner die den übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.\n\nWert des Beschwerdegegenstandes: bis 7.000 EUR.\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie o.a. Wohnungseigentumsanlage umfasst verschiedene\nTeileigentumseinheiten und zahlreiche Wohnungen. Die Beteiligten zu\n1. bis 3. sind Eigentümer des \"C...-Hotels\" mit einem\nMiteigentumsanteil von 1.941/10.000 und des Restaurants \"B...\" mit\nMiteigentumsanteilen von 227/10.000.\n\n4\n\nIn der Versammlung vom 02.07.2001 haben die Wohnungseigentümer\nmit Mehrheit die Jahresabrechnung 2000 und den Wirtschaftsplan 2001\ngenehmigt.\n\n5\n\nDie Beteiligten zu 1. bis 3. haben diese zu TOP 5.1 und TOP 7.1\ngefassten Beschlüsse angefochten. Sie haben beanstandet, dass die\nHausmeisterkosten nach Miteigentums-Anteilen umgelegt worden sind,\nobwohl der Hausmeister für sie Arbeiten nur bezüglich der\nTiefgarage erbringe. Ferner seien Reparaturkosten für 18\nVelux-Dachfenster zu Unrecht allen Wohnungseigentümern angelastet\nworden, obwohl sie nach der Teilungserklärung nur von den\njeweiligen Sondereigentümern der betreffenden Wohnungen zu tragen\nseien.\n\n6\n\nSie haben beim Amtsgericht beantragt,\n\n7\n\n1. die von der Antragsgegnerin am\n02.07.2001 zu Punkt 5.1 (Genehmigung der Jahresabrechnung) sowie\nPunkt 7.1 (Genehmigung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2001)\ngefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären;\n\n8\n\n2. die Antragsgegnerin zu\nverpflichten,\n\n9\n\na) bei der Erstellung der\nJahresabrechnung 2000 sowie künftigen Abrechnungen sowie der\nErstellung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2001 sowie künftigen\nWirtschaftsplänen die Kosten für den Hausmeister getrennt danach zu\nerfassen und umzulegen, soweit sich dessen Tätigkeit auf solche\nbeziehen, die alleine einzelne oder mehrere\nSondereigentumseinheiten einerseits betreffen und andererseits das\nGemeinschaftseigentum,\n\n10\n\nb) bei der Position \"Kleinreparaturen\"\nin der Jahresabrechnung 2000 die in der Unterposition \"Umb.\nK.../Veluxfenster\" insgesamt auf die Gemeinschaft umgelegten Kosten\nvon DM 22.925,95 um die darin enthaltenen Kosten der jeweiligen\nFensterverglasung zu bereinigen und diese alleine auf die jeweils\nbetroffenen Sondereigentümer umzulegen.\n\n11\n\nIn der Teilungserklärung vom 13.12.1988 ist bezüglich der\nVerteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums\nin § 9 u.a. bestimmt:\n\n12\n\nDie Lasten des gemeinschaftlichen\nEigentums und die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der\nVerwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs trägt die\nMiteigentümergemeinschaft mit Ausnahme: ...\n\n13\n\nb) der Kosten für die Instandhaltung\nund Instandsetzung von folgenden Teilen des Gemeinschaftseigentums,\ndie räumlich zum Sondereigentum gehören: Fensterscheiben in\nAußenfenstern oder Außentüren ... . Diese Kosten hat der jeweilige\nWohnungs- oder Teileigentümer, zu dessen Sphäre diese Bestandteile\ngehören, zusätzlich zu den Lasten und Kosten seines Sondereigentums\nzu tragen.\n\n14\n\n2. Zu den Gemeinschaftskosten gehören\ninsbesondere: ...\n\n15\n\nHausmeistervergütung.\n\n16\n\nIn § 11 der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass die\nMiteigentümer über alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten\nVereinbarungen treffen können, soweit das Gesetz dies zulasse. Dies\ngelte insbesondere für die Lastentragung, bauliche Änderung und die\nVerwaltung. Solche Vereinbarungen erforderten Einstimmigkeit.\n\n17\n\nDas Amtsgericht hat die Anträge der Beteiligten zu 1. bis 3.\nzurückgewiesen.\n\n18\n\nDie sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. ist beim\nLandgericht ohne Erfolg geblieben.\n\n19\n\nMit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten\nzu 1. bis 3. ihr Begehren weiter. Sie wiederholen ihr früheres\nVorbringen und weisen insbesondere darauf hin, bei der Aufstellung\nder Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sei die\nAufteilung des Gesamtkomplexes in verschiedene - autonome -\nEinheiten, nämlich Wohnen (W), Hotel (H), Ladenlokale (L) und\nTiefgarage gewollt gewesen, d.h. es sollten trennbare\nAbrechnungseinheiten geschaffen werden. Lediglich über die\ngemeinsame Tiefgarage und einige technische Einrichtungen bestehe\neine Verbindung der einzelnen Einheiten. Insoweit habe das\nLandgericht die Teilungserklärung nicht richtig ausgelegt.\n\n20\n\nDie Beteiligten zu 2. sind dem Rechtsmittel entgegen\ngetreten.\n\n21\n\nWegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt\nverwiesen.\n\n22\n\nII.\n\n23\n\nDie gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige\nsofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, denn\ndie Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung\ngesetzlicher Vorschriften im Sinne des § 27 FGG.\n\n24\n\n1. Das Landgericht hat ausgeführt, die Jahresabrechnung (Gesamt-\nund Einzelabrechnung 2000 enthalte bei der Verteilung der Kosten\nfür den Hausmeister und die Erneuerung der 18 Velux-Fenster keinen\nFehler.\n\n25\n\nDie Dachfenster gehörten als Teil der Dachfläche zum\nGemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Erneuerung seien deshalb\ngemäß § 9 der Teilungserklärung von allen Wohnungseigentümern zu\ntragen, denn diese Bestimmung der Teilungserklärung nehme bezüglich\nder Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster nur die\nFensterscheiben von der Kostenpflicht aller Wohnungseigentümer\naus.\n\n26\n\nAuch die Hausmeisterkosten fielen nach der Bestimmung der\nTeilungserklärung eindeutig der Gemeinschaft zur Last. Eine\nAufteilung der Kosten nach Blöcken oder Nutzungsberechtigten sei\ndabei nicht vorgesehen.\n\n27\n\n2. Diese Erwägungen des Landgerichts weisen keinen Rechtsfehler\nauf. Das Landgericht ist -ebenso wie das Amtsgericht - zutreffend\ndavon ausgegangen, dass nach den maßgeblichen Bestimmungen der\nTeilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Kosten für die\nErneuerung der 18 Dachfenster und die Hausmeisterkosten als\nGemeinschaftskosten nach dem vorgesehenen Verteilungsschlüssel von\nallen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft getragen werden\nmüssen.\n\n28\n\nDie als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch\neingetragenen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung unterliegen wie\nalle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegung durch das\nRechtsbeschwerdegericht. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn\nabzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als\nnächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (vgl. BGHZ 59, 205,\n209; 92, 18, 19).\n\n29\n\nDas Grundbuch soll nach Sinn und Zweck allen am Rechtsverkehr\nBeteiligten (z.B. gutgläubigen Erwerbern, möglichen\nRechtsnachfolgern, Gläubigern usw.) über die dingliche Rechtslage\neindeutig Aufschluss geben. Aus diesem Grund unterliegen\nEintragungen in das Grundbuch besonderen Anforderungen an\nBestimmtheit und Klarheit. Dies gilt insbesondere bei Bestimmungen\nder Teilungserklärung, die einem Sondernachfolger Pflichten und\nBelastungen auferlegen (BGHZ 88, 302, 306). Darauf, was der\nVerfasser der Teilungserklärung mit der Bestimmung erreichen\nwollte, kommt es nicht an (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1986, 1336).\n\n30\n\nHier sind nach § 1 der Teilungserklärung die 18 Dachfenster als\nTeil des Daches gemeinschaftliches Eigentum. Bezüglich der Kosten\ndes Gemeinschaftseigentums und der Kosten der Instandhaltung und\n-setzung dieses Eigentums bestimmt die Teilungserklärung in § 9\nzunächst eindeutig, dass diese von der Eigentümergemeinschaft zu\ntragen sind. Unter die in § 9 genannten Ausnahmen von diesem\nGrundsatz fällt die Erneuerung der Dachfenster nicht. Soweit die\nKosten für die Instandhaltung und -setzung bestimmter Teile des\nGemeinschaftseigentums, die räumlich zum Sondereigentum gehören,\nvon den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind und dabei auch\ndie Fensterscheiben in Außenfenstern genannt sind, ist diese\nBestimmung der Teilungserklärung nicht dahin auszulegen, dass auch\nder \"Austausch\" eines Außenfensters - weil damit auch die\nFensterscheiben \"erneuert\" werden - nicht von der Gemeinschaft zu\ntragen ist.\n\n31\n\nDie Hausmeistervergütung ist in § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung\nebenfalls ausdrücklich als zu den Gemeinschaftskosten gehörend\naufgeführt. Eine andere Verteilung dieser Kosten auf die Eigentümer\nals in § 9 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, z.B. nach\ndem Umfang der \"Inanspruchnahme\" des Hausmeisters oder der von\ndiesem \"für\" die einzelnen Eigentümer erbrachten Leistungen, kann\nder Gemeinschaftsordnung nicht entnommen werden. Wäre insoweit ein\nanderer Verteilungsschlüssel beabsichtigt gewesen, hätte es nahe\ngelegen, in die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Bestimmung\naufzunehmen.\n\n32\n\nEs mag sein, dass das als Anlage zum Betreuungsvertrag zwischen\ndem Hausmeisterservice und der WEG genommene Leistungsverzeichnis\nLeistungen enthält, die das Teileigentum der Beteiligten zu 1. bis\n3. nicht oder nur kaum betreffen. Die Gemeinschaftsordnung hat aber\ngerade im Hinblick auf eine unkomplizierte und der allgemeinen\nRegelung entsprechende Kostenverteilung davon abgesehen, die\nHausmeistervergütung nach dem Umfang der Tätigkeit des Hausmeisters\nfür die einzelnen Miteigentümer aufzuschlüsseln und den einzelnen\nEigentümern zuzuordnen. Es kann auch nicht angenommen werden, dass\nsich die Tätigkeit des Hausmeisters auf den Betrieb des Hotels und\ndes Restaurants durch die Beteiligten zu 1. bis 3. nicht bezieht.\nZu den Aufgaben des Hausmeisters gehöre nämlich u.a. die Kontrolle\nund die Aufrechterhaltung des Betriebs der gemeinsamen\nHeizungsanlage, der Anlagen für Brandmelder, Lüftungen und\nNotstrom, der Außenbeleuchtung, der Tiefgarage sowie der\nAußenanlagen.\n\n33\n\nIm Übrigen kommt - worauf das Amtsgericht bereits zutreffend\nhingewiesen hat - die Tätigkeit des Hausmeisters auch bezüglich der\nBereiche, die das Teileigentum der Beteiligten zu 1. bis 3. nicht\nunmittelbar betreffen, wie z.B. die Reinhaltung des Grundstücks,\ndie Kontrolle und Instandhaltung der Einkaufspassage und die\nInstandhaltung des Gesamtkomplexes auch im Hinblick auf das\nGesamterscheinungsbild der Anlage, das für den Betrieb des Hotels\nund des Restaurants der Beteiligten zu 1. bis 3. von erheblicher\nBedeutung ist, den Beteiligten zu 1. bis 3. zugute.\n\n34\n\n3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, dass die Beteiligten zu 1. bis 3. die\ngerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen.\nDer Senat hält es auch für geboten, die Erstattung der den übrigen\nBeteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen\naußergerichtlichen Kosten durch die Beteiligten zu 1. bis 3.\nanzuordnen, denn es wäre unbillig, die übrigen Beteiligten mit\nweiteren außergerichtlichen Kosten zu belasten, nachdem beide\nVorinstanzen mit jeweils überzeugender Begründung das Begehren der\nBeteiligten zu 1. bis 3. zurückgewiesen hatten und eine Abänderung\nder vorausgegangenen Entscheidungen durch das\nRechtbeschwerdegericht nicht zu erwarten war.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293600","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-03-12/3-wx-377-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/293600","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293600","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-03-12/3-wx-377-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/293600","retrieved":"2026-07-09 03:14:56.271524+00:00"}}