{"status":"available","doknr":"OLD293680","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2003:0307.3WX221.02.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2003-03-07","aktenzeichen":"3 Wx 221/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas Rechtsmittel wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten des gerichtlichen Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 1. \n\nAußergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.\n\nBeschwerdewert: 18.070,27 Euro\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligte zu 2 war in der Zeit vom 1.1.1997 bis Mai 1999\nVerwalterin der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.\nZuvor hatte die Hausverwaltung B... das Objekt verwaltet. Deren\nProkurist B... war zugleich Geschäftsführer bei der Beteiligten zu\n2. Diese hatte schon ab Januar 1996 unter dem Namen der B...\nHausverwaltung wesentliche Verwaltertätigkeiten übernommen und\nwurde dafür von dieser bezahlt.\n\n4\n\nDas Objekt war von Anfang an bis zum 1. Oktober 1997 an einen\ngewerblichen Zwischenvermieter, die Fa. M... GmbH, danach an eine\nFa. T... GmbH vermietet. Die M... GmbH war aufgrund des\nGeneralmietvertrages verpflichtet, die umlagefähigen Betriebskosten\ndirekt an die Versorgungsunternehmen zu zahlen.\n\n5\n\nDie Beteiligten zu 1 fordern von der Beteiligten zu 2 im Wege\ndes Schadenersatzes Rückzahlung von Geldern, die in den Jahren 1996\nund 1997 nach ihrem Vortrag als umlagefähige Nebenkosten für die\nM... GmbH zu Lasten des Gemeinschaftskontos gezahlt worden sind,\nobwohl die M... GmbH als Vertragspartner der Versorgungswerke diese\nZahlungen allein hätte erbringen müssen. Die Beteiligten zu 1 haben\nden geltend gemachten Anspruch auf folgende Zahlungen gestützt:\n\n6\n\n01/96 Versicherungsbetrag 10.189,00 DM\n\n7\n\n11/96 RWE 50,00 DM\n\n8\n\n02/97 Überweisung M... Kontoausgleich 10.310,50 DM\n\n9\n\n10/97 Telekom/Kabel 779,88 DM\n\n10\n\n11/97 RWE 723,00 DM\n\n11\n\n11/97 Grundbesitzabgaben 8.856,50 DM\n\n12\n\n11/97 Stadtwerke 2.205,48 DM\n\n13\n\n11/97 Verbandswasserwerke 2.951,42 DM\n\n14\n\n11/97 Telekom/Kabel 889,94 DM\n\n15\n\n12/97 RWE 1.669,00 DM\n\n16\n\n12/97 RWE 220,90DM\n\n17\n\n12/97 Stadtwerke 2.864,09 DM\n\n18\n\n12/97 Verbandswasserwerke 3.053,22 DM\n\n19\n\n12/97 Telekom/Kabel 889,94 DM\n\n20\n\nGesamt 45.652,87 DM\n\n21\n\nSie haben gemeint, die Beteiligte zu 2 hafte auch für die vor\ndem 1.1.1997 erfolgten Zahlungen aus dem Gemeinschaftskonto, da die\nBeteiligte zu 2 Nachfolgefirma der B... Hausverwaltung, deren\nInhaber B... faktischer Geschäftsführer der Beteiligten zu 2\ngewesen sei und diese schon im Jahr 1996 alle wesentlichen\nTätigkeiten eines Verwalters ausgeübt habe. Die der Beteiligten zu\n2 für das Abrechnungsjahr 1997 erteilte Entlastung stehe dem\nAnspruch nicht entgegen, da den Wohnungseigentümern zum damaligen\nZeitpunkt die Forderung gegen die M... GmbH nicht bekannt gewesen\nsei.\n\n22\n\nDie Beteiligte zu 2 hat demgegenüber die Ansicht vertreten, vor\ndem 1.1.1997 lediglich als Subunternehmer der B... Hausverwaltung\ngehandelt zu haben und erst nach ihrer Wahl zur Verwalterin in der\nEigentümerversammlung vom 1.3.1996 für die Zeit ab 1.1.1997\ngegenüber den Beteiligten zu 1 zu haften. Die Zahlung der\nVersorgungskosten zu Lasten des Gemeinschaftskontos sei\nerforderlich gewesen, da die M... GmbH in finanzielle\nSchwierigkeiten geraten sei und die Zahlungen eingestellt habe; die\nBeteiligte zu 2 sei daher verpflichtet gewesen, die\nVersorgungskosten zunächst zu zahlen, der gewerbliche\nZwischenvermieter sei zur Erstattung der Betriebskosten\nverpflichtet gewesen.\n\n23\n\nDas Amtsgericht Düsseldorf hat dem Zahlungsantrag stattgegeben.\nAuf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat das\nLandgericht den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und den\nAntrag der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.\n\n24\n\nDie Beteiligten zu 1 haben sofortige weitere Beschwerde\neingelegt. Sie meinen, die Beteiligte zu 2 müsse sich für ihre\nTätigkeiten im Jahr 1996 als Verwalterin behandeln lassen, sie habe\nschon damals alle wesentlichen Verwaltertätigkeiten übernommen und\nsei dafür von der Eigentümergemeinschaft entlohnt worden. Die\nBeteiligte zu 2 habe 1996 und 1997 an die M... GmbH und an\nVersorgungsunternehmen, Versicherungen und für Grundbesitzabgaben\nZahlungen in Höhe von insgesamt 233.650,09 DM zu Lasten der\nGemeinschaftskasse erbracht, die M... GmbH habe demgegenüber\nlediglich Zahlungen an die Beteiligten zu 1 in Höhe von 193.773,50\nDM geleistet. In diesen Zahlungen sei auch ein Betrag in Höhe von\n10.310,50 DM enthalten, der im vorliegenden Verfahren geltend\ngemacht worden sei. Die Beteiligten zu 1 haben insoweit den Antrag\nzurückgenommen. Die verbleibende Differenz haben sie mit 19.313,33\nEuro ermittelt, von denen hier 18.070,27 Euro eingefordert\nwürden.\n\n25\n\nDie Beteiligte zu 2 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten. Sie\nhält die Ausführungen des Landgerichts für zutreffend.\n\n26\n\nWegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug\ngenommen.\n\n27\n\nII.\n\n28\n\nDas zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg, da\ndie angefochtene Entscheidung nicht auf einer Gesetzesverletzung\nberuht ( § 27 FGG ).\n\n29\n\nDas Landgericht hat ausgeführt, ein Schadenersatzanspruch der\nBeteiligten zu 1 wegen positiver Vertragsverletzung des\nVerwaltervertrages sei nicht dargetan. Für die im Jahr 1996\nvorgenommenen Zahlungen hafte die Beteiligte zu 2 nicht, weil sie\nseinerzeit nicht Verwalterin der Anlage gewesen sei. Damals habe\ndie Hausverwaltung B... das Objekt verwaltet. Selbst wenn diese mit\nder Beteiligten zu 2 wirtschaftlich verflochten gewesen sein\nsollte, begründe dies keine Haftung der Beteiligten zu 2. Die\nBeteiligte zu 2 habe auch nicht etwa sämtliche Verwaltertätigkeiten\nin haftungsbegründender Weise von der Hausverwaltung B...\nübernommen, sondern lediglich einzelne Tätigkeiten für diese\nausgeführt. Ein etwaiger Anspruch könne sich nur gegen den\ndamaligen Verwalter B... richten, wenn dieser die Verwaltung nicht\nordnungsgemäß geführt und Dritten die Übernahme von Geschäften\nüberlassen hätte.\n\n30\n\nHinsichtlich der im Jahr 1997 erfolgten Zahlungsabflüsse handele\nes sich um solche Kosten, die die Eigentümer gegenüber den\nVersorgungsträgern geschuldet hätten. Zwar habe früher die M...\ndiese Beträge vertragsgemäß direkt geleistet, ab Oktober 1997\njedoch keinerlei Zahlungen mehr an die Versorgungsunternehmen\nerbracht. Die Übernahme der erforderlichen Zahlungen sei daher zur\nAufrechterhaltung der Versorgung gerechtfertigt gewesen, zumal die\nBeteiligten zu 1 im Außenverhältnis als Eigentümer gegenüber den\nVersorgungsunternehmen hafteten. Es sei auch nicht ersichtlich,\ndass die Beteiligte zu 2 es schuldhaft unterlassen hätte, etwaige\nRückforderungsansprüche gegenüber der M... zu einem Zeitpunkt\ngeltend zu machen als diese noch hätten eingetrieben werden\nkönnen.\n\n31\n\n2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen\nNachprüfung stand.\n\n32\n\n2. 1. Grundlage der Überprüfung der landgerichtlichen\nEntscheidung sind die von den Beteiligten zu 1 in erster und\nzweiter Instanz aufgeführten Zahlungen, die das Landgericht im\nSachverhalt der angefochtenen Entscheidung festgestellt hat.\nAllerdings entfällt die Überprüfung der Zahlung an die M... GmbH in\nHöhe von 10.310,54 DM im Februar 1997, nachdem die Beteiligten zu 1\nden insoweit geltend gemachten Schadenersatzanspruch in der\nweiteren Beschwerde zurückgenommen haben ( Bl. 289 GA ). Die\nBeteiligten zu 1 können ihren Schadenersatzanspruch nicht auf die\nmit der Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde dargelegten\nweiteren Entnahmen ( Tabelle zu Ziffer 3. ) stützen, da es sich\nhierbei um neues tatsächliches Vorbringen handelt, das in der\nRechtsbeschwerdeinstanz nicht zugelassen ist. Zwar haben sie schon\nvor dem Landgericht ausgeführt, die Beteiligte zu 2 habe weitere\nEntnahmen zu Lasten des Gemeinschaftskontos getätigt und sich\nhierbei u.a. auf den mit Schriftsatz vom 8.8.2001 eingereichten\nPrüfbericht der jetzigen Verwalterin bezogen ( Bl. 117 GA ). Die\ndort aufgeführten Zahlungen sind indes nicht Gegenstand des\nvorliegenden Verfahrens; vielmehr haben die Beteiligten zu 1\ninsoweit erklärt, aufgrund dieses Prüfberichts eine weitere\nZahlungsklage vor dem Amtsgericht Langenfeld erheben zu wollen.\n\n33\n\n2.2. Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass die\nBeteiligte zu 2 nicht für diejenigen Entnahmen haftet, die im Jahre\n1996 getätigt wurden. Die Beteiligte zu 2 wurde unstreitig in der\nEigentümerversammlung vom 1.3.1996 zur Verwalterin gewählt, wobei\ndas Vertragsverhältnis am 1.1.1997 beginnen sollte. Zuvor gab es\nweder einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft noch ein Handeln\ndes Beirats, aus dem zu entnehmen wäre, dass die Beteiligte zu 2\nals Verwalterin für die Eigentümergemeinschaft handeln sollte; dies\nhaben die Beteiligten zu 1 selbst mit Schriftsatz vom 8.4.2002\nvorgetragen ( Bl. 221 GA ).\n\n34\n\nDie bloße stillschweigende Hinnahme einzelner\nVerwalterleistungen ersetzt nicht den Abschluss eines Vertrages und\nsollte dies nach dem vorerwähnten Vorbringen auch nicht tun.\n\n35\n\nEntgegen der von den Beteiligten zu 1 vertretenen Ansicht ist\ndie Beteiligte zu 2 nicht als rechtliche Einheit mit der B...\nHausverwaltung zu behandeln. Es mag sein, dass B... B... auch\nGesellschafter der Beteiligten zu 2 und deren faktischer\nGeschäftsführer war. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat,\nführt die bloße teilweise Personenidentität aber nicht zu einer\nHaftung der Beteiligten zu 2 für die B... GmbH, sondern allenfalls\nzu einer Haftung des faktischen Geschäftsführers. Im übrigen ist\njede Gesellschaft der B... Gruppe rechtlich selbständig zu\nbehandeln. Die Beteiligte zu 2 ist auch nicht etwa eine\nNachfolgefirma im Sinne von § 25 HGB. Dagegen spricht bereits der\nUmstand, dass die Beteiligte zu 2 im Jahr 1996 lediglich einzelne\nVerwaltertätigkeiten ausgeführt hat, während im übrigen die B...\nHausverwaltung tätig geblieben ist. Dass die Beteiligte zu 2 in den\nMietverträgen mit der T... GmbH vom 18.11.1996 bereits als\nHausverwalterin bezeichnet worden ist, ist angesichts der Tatsache,\ndass sie vom 1.1.1997 an die Hausverwaltung übernahm,\nnachvollziehbar und kein Beleg dafür, dass sie schon seit April\n1996 alle wesentlichen Verwaltungstätigkeiten übernommen hatte. Die\nJahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 1995 ist von der\nBeteiligten zu 2 zwar bereits im März 1996 erstellt worden; diese\nTätigkeit war jedoch für die damals tätige Verwalterfirma B... GmbH\nerfolgt. Bei dem Vortrag der Beteiligten zu 1 im Schriftsatz vom\n19.8., 6.10. und 17.11.2002 ( Bl. 286 ff., 326 und 348 GA ), die\nBeteiligte zu 2 habe für ihre Verwaltungstätigkeiten bereits seit\nAnfang des Jahres 1996 direkt von der Eigentümergemeinschaft die\nVergütung erhalten, handelt es sich um neues tatsächliches\nVorbringen, das in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zugelassen\nist. Im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht hatte die\nBeteiligten zu 2 unwidersprochen vorgetragen, die\nVerwaltervergütung sei im Jahr 1996 an die B... GmbH gezahlt worden\n( Bl. 192 GA ).\n\n36\n\nSoweit die Beteiligte zu 2 schon vor dem 1.1.1997\nVerwalterleistungen ausgeführt hatte, ist sie lediglich als Gehilfe\nder Hausverwaltung B... anzusehen. Im Außenverhältnis haftet für\ndiesen Zeitraum die Hausverwaltung B... gegenüber der\nEigentümergemeinschaft. Diese könnte gegebenenfalls gemäß § 278 BGB\noder wegen unzureichender Beaufsichtigung ihres Gehilfen in\nAnspruch genommen werden.\n\n37\n\n2.2. Ein Schadenersatzanspruch ist aber auch nicht wegen der für\ndas Jahr 1997 geltend gemachten Zahlungen gegeben. Dabei handelt es\nsich um Leistungen an Versorgungsunternehmen, die für die\nBewohnbarkeit der Wohnungsanlage erforderlich und zu deren\nBegleichung die Beteiligten zu 1 daher verpflichtet waren. Die\nBeteiligten zu 1 selbst räumen in ihrer Antragsschrift ein, dass\ndie Versorgungsunternehmen gedroht hatten, die Lieferung von Strom,\nWasser und Gas einzustellen. Selbst wenn die Beteiligten zu 1 im\nInnenverhältnis mit dem gewerblichen Zwischenmieter eine\nabweichende Vereinbarung dahin getroffen hatten, dass dieser\nzunächst die Zahlungen erbringt, blieben sie als Eigentümer\nleistungspflichtig. Nachdem der Zwischenvermieter seine\nVorauszahlungen eingestellt hatte, mussten sie selbst diese\nübernehmen, um die Nutzung der Anlage zu Wohnzwecken zu\ngewährleisten. Die Beteiligte zu 2 hat damit die Beträge nicht\npflichtwidrig der Gemeinschaftskasse entnommen.\n\n38\n\nOb die Beteiligte zu 2 pflichtwidrig handelte, indem sie nach\nErfüllung der Zahlungspflichten gegenüber den\nVersorgungsunternehmen nicht umgehend für eine Rückforderung der\ngeleisteten Beträge durch die M... GmbH sorgte, kann offen bleiben.\nWie bereits das Landgericht ausgeführt hat, ist in keiner Weise\ndargelegt ist, dass die Beteiligte zu 2 es schuldhaft versäumt hat,\ndie Zahlung rechtzeitig bei der M... GmbH zurückzufordern. Es ist\nnicht einmal vorgetragen, zu welchem Zeitpunkt das\nSequestrationsverfahren über die M... eröffnet und damit eine\nRealisierung des Rückzahlungsanspruchs aussichtslos wurde. Die\nBeteiligten zu 1 haben insoweit in ihrer Antragsschrift lediglich\nin Bezug auf die Zahlung an die M... GmbH in Höhe von 10.310,50 DM\ngeltend gemacht, die Beteiligte zu 2 habe es versäumt, diese\nLeistung zurück zu fordern ( Bl. 4 unten GA ). Gerade diese Zahlung\nist aber von der M... GmbH am 19.3.1998 zurück überwiesen worden.\nDie darlegungspflichtige Beteiligten zu 1 hätten bezüglich der\nweiter geltend gemachten Zahlungen zumindest vortragen müssen, zu\nwelchem genauen Zeitpunkt sich die finanziellen Verhältnisse der\nM... so verschlechtert hatten, dass eine Realisierung des\nRückforderungsanspruches nicht mehr wahrscheinlich, dies auch für\ndie Beteiligte zu 2 erkennbar war und diese dennoch jegliche\nVersuche, die Leistung zurückzuerhalten, unterließ.\n\n39\n\nDas Rechtsmittel war danach zurückzuweisen.\n\n40\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293680","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-03-07/3-wx-221-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/293680","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293680","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-03-07/3-wx-221-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/293680","retrieved":"2026-07-09 03:15:03.451235+00:00"}}