{"status":"available","doknr":"OLD295496","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2002:1108.3WX258.02.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2002-11-08","aktenzeichen":"3 Wx 258/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nI. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Mitglieder der\nWohnungseigentümergemeinschaft H... in Mülheim an der Ruhr. Die\nBeteiligte zu 3 verwaltet die Anlage.\n\n3\n\nAm 20. Februar 2001 fasste die Eigentümergemeinschaft u.a..\nfolgende Beschlüsse:\n\n4\n\n\"TOP 3 Zuordnung der Erträge aus der Fremdnutzung der\n\n5\n\nHofdurchfahrt zu der Instandhaltungsrücklage der Garagen\n\n6\n\n...\n\n7\n\nDie Erträge für die Fremdnutzung der Hofdurchfahrt werden ab\n\n8\n\ndem 1.1.2001 uneingeschränkt den Teileigentümern der Garagen\n\n9\n\nzugewiesen. Sie sind in voller Höhe, jedoch abzüglich der im\njeweiligen\n\n10\n\nJahr angefallenen Kosten für die Unterhaltung der Hofdurchfahrt\nund des\n\n11\n\nHoftores, der für die Garagen anzulegenden\nInstandhaltungsrücklage\n\n12\n\nzuzuweisen.\n\n13\n\nGleichzeitig wird die Bildung einer Instandhaltungsrücklage für\ndie Garagen beschlossen.\n\n14\n\nDiese Beschlussfassung hatte folgenden Hintergrund:\n\n15\n\nFür 1999 wurden Instandsetzungskosten für Garagen und Hof von\n2.100,46 DM in die Jahreabrechnung eingestellt und anteilmäßig\nsämtlichen Miteigentümern in Rechnung gestellt. Diese Praxis hatte\ndie WEG seit Jahren verfolgt, obwohl die - nicht bei den Akten\nbefindliche - Teilungserklärung die Bestimmung enthält, dass die\nInstandhaltung der Garagen sowie der Durchfahrt zum Hof unter dem\nWohnhaus einschließlich Durchfahrtstor mit etwaigen Einrichtungen\n(z.B. Elektromotor) durch die Teileigentümer der Garagen zu\nbestreiten ist.\n\n16\n\nDer Beschwerdeführer war anteilig mit 210,05 DM belastet worden,\nwas er beanstandet hat. Das Amtsgericht Mülheim an der Ruhr - 23 II\n39/00 - hat am 12. Januar 2001 diese Beanstandung für berechtigt\nerklärt und zugleich einen Antrag der übrigen Eigentümer, dass die\nErträge für die Fremdnutzung der Hofdurchfahrt (ca. 1.500,- DM)\nausschließlich den Teileigentümern der Garagen zuzurechnen seinen,\nfür derzeit unbegründet erklärt, weil insoweit noch keine\nWillensbildung der Gemeinschaft stattgefunden habe, der das Gericht\nnicht vorgreifen könne.\n\n17\n\nTOP 4 Aufteilung der Instandhaltungsrücklage aus Anlaß der\n\n18\n\nKostentrennung für das Wohngebäude und die\nGaragen/Hofdurchfahrt\n\n19\n\n...\n\n20\n\nEs wurde deshalb beschlossen, eine nachträgliche Aufteilung\nder\n\n21\n\nInstandhaltungsrücklage nicht vorzunehmen und diese in voller\nHöhe für die\n\n22\n\nWohnungen bestehen zu lassen.\n\n23\n\nTOP 5 Genehmigung der Abrechnung und Entlastung des\nVerwalters\n\n24\n\nSodann wurde die Abrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2000\nbis\n\n25\n\n31.12.2000 einschließlich der jeweiligen Einzelabrechnungen\ngenehmigt und\n\n26\n\ndem Verwalter für das abgelaufene Wirtschaftsjahr Entlastung\nerteilt.\n\n27\n\nDie Nachforderungen aus der Abrechnung werden mit der zuvor\nerfolgten\n\n28\n\nAbrechnungsgenehmigung fällig gestellt. Die Guthaben sind zur\nAuszahlung\n\n29\n\nzu bringen.\n\n30\n\nTOP 8. Verkleidung der Rückfront des Hauses mit einer\nThermohaut\n\n31\n\nbzw. einer vorgehängten , wärmegedämmten und hinterlüfteten\n\n32\n\nFassadenkonstruktion\n\n33\n\n...\n\n34\n\nDie Gartenfront der Fassade ist unter Abriß der vorhandenen\n\n35\n\nFassadenplatten mit einem Wärmedämm-Verbundsystem (Thermohaut)\nzu\n\n36\n\nverkleiden. Dabei sind gleichzeitig neue Fensterbänke aus\nNaturstein (Granit\n\n37\n\noder ähnlich) einzubauen.\n\n38\n\nDie farbliche Gestaltung wird bei Beginn der Arbeiten von den\nEigentümern\n\n39\n\nvor Ort entschieden.\n\n40\n\nSoweit bei diesen Arbeiten festgestellt wird, daß einzelne\nBalkone nicht dicht\n\n41\n\nsind, sind diese gleichzeitig mit entsprechender Lösung der\nEntwässerung\n\n42\n\nneu abzudichten.\n\n43\n\nIm Zuge der vorstehend beschlossenen Maßnahmen sind zur\nVerbesserung\n\n44\n\nder Empfangsqualität für die hausinterne Verteileranlage des\n\n45\n\nKabelanschlusses neue Kabel über die gartenseitige Hauswand bis\nin jede\n\n46\n\nWohnung hinein zu verlegen. Für jede Wohnung ist dabei nur ein\nAnschluß\n\n47\n\nvorzusehen. Soweit mehrere Anschlüsse gewünscht werden, sind die\nKosten\n\n48\n\nfür den zweiten und jeden weiteren Anschluß von jedem Eigentümer\nselbst zu\n\n49\n\ntragen.\n\n50\n\nZur Deckung der Kosten wird eine Sonderumlage in Höhe von\n20.000,- DM\n\n51\n\nerhoben, die nach den Miteigentumsanteilen der Wohnungen zu\nberechnen\n\n52\n\nund innerhalb von 4 Wochen nach Anforderung durch den Verwalter\nfällig\n\n53\n\nund zahlbar ist. Nicht rechtzeitig gezahlte Beträge sind mit\nvier vom Hundert\n\n54\n\njährlich zu verzinsen, ohne daß es einer Mahnung bedarf.\n\n55\n\nDer über die festgesetzte Sonderumlage hinausgehende betrag wird\naus der\n\n56\n\nRücklage gedeckt.\n\n57\n\nTOP 9 Wirtschaftsplan 2001\n\n58\n\nAuf Vorschlag des Versammlungsleiters sowie nach Erörterung der\neinzelnen\n\n59\n\nKostenansätze wurde für das Wirtschaftsjahr 2001 folgender\nWirtschaftsplan\n\n60\n\nbeschlossen:\n\n61\n\n.....\n\n62\n\nGesamtkosten 35.890,00 DM.\n\n63\n\nDer vorstehende Wirtschaftsplan gilt einschließlich der sich\nunter\n\n64\n\nZugrundelegung des für die Jahresabrechnung maßgebenden\n\n65\n\nUmlageschlüssels ergebenden Einzelwirtschaftspläne.\n\n66\n\nDer Wirtschaftsplan gilt im übrigen bis zur Beschlußfassung über\nden\n\n67\n\nnächsten Wirtschaftsplan.\"\n\n68\n\nDer Beteiligte zu 1 hat beantragt;\n\n69\n\ndie Beschlüsse der\nEigentümerversammlung vom 20. Februar 2001zu den\nTagesordnungspunkten 3, 4, 5, 8 und 9 für unwirksam zu\nerklären.\n\n70\n\nDas Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung durch Beschluss\nvom 09. November 2001 das Gesuch des Beteiligten zu 1\nabgelehnt.\n\n71\n\nDie hiergegen bezüglich TOP 3, 5 und 8 gerichtete sofortige\nBeschwerde des Beteiligten zu 1 hat das Landgericht nach mündlicher\nVerhandlung am 26. Juni 2002 zurückgewiesen.\n\n72\n\nGegen die Entscheidung der Kammer wendet sich der Beteiligte zu\n1 mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu\n2 entgegentreten.\n\n73\n\nWegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt\nBezug genommen.\n\n74\n\nII. Das zulässige Rechtsmittel ist zum Teil (TOP 3) begründet.\nDie angefochtene Entscheidung beruht insoweit auf einer Verletzung\ndes Gesetzes (§ 27 FGG).\n\n75\n\n1. Das Landgericht hat zur Begründung u.a. ausgeführt:\n\n76\n\na) Der zu TOP 3 gefasste Eigentümerbeschluss sei wirksam. Die\nTeilungserklärung sehe eine von der gesetzlichen Regelung\nabweichende Vereinbarung über die Verwendung und Verteilung\neinzelner Erträge nicht vor. Damit sei die Gemeinschaft insoweit\nregelungsbefugt. Die zu TOP 3 getroffene Regelung entspreche im\nübrigen der in § 16 WEG vorgesehenen Aufteilung von Kosten und\nNutzungen. Danach kämen die Nutzungen demjenigen zugute, der die\nentsprechenden Kosten und Lasten zu tragen habe. Der Beteiligte zu\n1 habe erfolgreich dafür gestritten, dass die Kosten und Lasten der\nin Rede stehenden Sondernutzungen von allen Miteigentümern zu\ntragen seien; die sich dabei ergebenden Nutzungen stünden - in\nErmangelung einer anderweitigen Regelung in der Teilungserklärung -\ngemäß der bei der Beschlussfassung zu TOP 3 inhaltlich\naufgegriffenen Regelung des § 16 WEG allen Miteigentümern zu.\n\n77\n\nb) Auch der zu TOP 8 gefasste Eigentümerbeschluss sei nicht zu\nbeanstanden. Nach den zu den Akten gereichten Lichtbildern und dem\nbestandskräftigen Beschluss des AG Mülheim an der Ruhr - 23 II\n39/00 - vom 23. Januar 2001 erweise sich die Fassade des Wohnhauses\nnicht zuletzt mit Rücksicht auf deren Alter und die seinerzeit\nverbauten gesundheitsschädlichen Materialien als\nsanierungsbedürftig. Unabhängig von der Frage, ob es sich bei der\nMaßnahme um eine modernisierende Instandsetzung handele, sei\nAllstimmigkeit nicht erforderlich, weil der Beteiligte zu 1 durch\ndie geplante Fassadensanierung nicht über das in § 14 WEG bestimmte\nMaß hinaus in seinen Rechten beeinträchtigt werde.\n\n78\n\nc) Da die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 und 8 demnach Rechtens\nseien, sei auch dem Verwalter Entlastung zu erteilen, mit der\nFolge, dass auch die Anfechtung des zu TOP 5 gefassten Beschlusses\nerfolglos bleiben müsse.\n\n79\n\n2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen\nNachprüfung nur zum Teil stand.\n\n80\n\na) Unverständlich erscheint - dies bemängelt der\nBeschwerdeführer zu Recht - dass das Landgericht ausführt, nach dem\nzu bestätigenden Beschluss zu TOP 3, der § 16 WEG inhaltlich\naufgreife, kämen die in Rede stehenden Nutzungen allen\nMiteigentümern zugute. TOP 3 weist im Gegenteil die Erträge für die\nFremdnutzung der Hofdurchfahrt ab dem 1.1.2001 uneingeschränkt den\nTeileigentümern der Garagen zu.\n\n81\n\nEine solche Regelung unterliegt indes nicht der\nBeschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Denn sie zielt\ndarauf ab, u.a. dem Beschwerdeführer die ihm nach § 16 Abs. 1 WEG\ngebührenden Früchte seines Miteigentums zu entziehen. Da der\nEigentümerbeschluss vom 20. Februar 2001 zu TOP 3 damit in den der\nDisposition der Wohnungseigentümer entzogenen Bereich des\nMiteigentums des Beteiligten zu 1 eingreift, ist die\nBeschlussregelung wegen nicht vorhandener bzw. überschrittener\nRegelungskompetenz als nichtig anzusehen ( BGH NJW 2000, 3500; =\nNZM 2000, 1184).\n\n82\n\nErgänzend sei auf Folgendes hingewiesen: Die Bestimmung der\nTeilungserklärung, dass die Instandhaltung der Garagen sowie der\nDurchfahrt zum Hof unter dem Wohnhaus einschließlich Durchfahrtstor\nmit etwaigen Einrichtungen (z.B. Elektromotor) durch die\nTeileigentümer der Garagen zu bestreiten ist, korrespondiert mit\ndem Benutzungsrecht der Garageninhaber, nicht aber mit dem Recht\nzur Fremdnutzung. Insoweit sind etwa hiermit verbundene Lasten von\nsämtlichen Gemeinschaftern entsprechend ihrem Anteil zu tragen (§\n16 Abs. 2 WEG) und gebührt ihnen ein entsprechender Anteil der\nNutzungen (§ 16 Abs. 1 WEG), hier des Nutzungsentgelts von derzeit\nca. 750,- Euro (§ 16 Abs. 1 WEG).\n\n83\n\nb) Ein mehrheitlicher Beschluss der Wohnungseigentümer war\nausreichend. Denn die beschlossene Maßnahme dient der\nordnungsgemäßen Instandsetzung des Eigentums. Die Frage, ob eine\nMaßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten\nist oder diese bereits eine darüber hinausgehende bauliche\nVeränderung oder Aufwendung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist\nim Einzelfall unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu\nbeurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Begriff der\nInstandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung\nbzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder\nEinrichtungen beschränkt ist, sondern bei der Ersatzbeschaffung die\ntechnische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter\nBerücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse umfasst.\nAuch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands\nhinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und\nwirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels\ndarstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (vgl. Senat, OLGR\n2000, 442; OLGR 2000, 82; Senatsbeschluss - 3 Wx 13/02 - vom 15.\nMärz 2002; OLG Köln ZMR 1998, 49; KG WuM 1996, 300; WE 1994, 335,\n336; BayObLG NZM 1998, 338; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 21\nRz. 134).\n\n84\n\nDurch den angefochtenen Beschluss haben sich die\nWohnungseigentümer mehrheitlich dafür entschieden, die Fassade der\nAnlage wegen loser Fassadenplatten, Undichtigkeit und\nAsbestbelastung der Verkleidung mit einem Wärmedämm-Verbundsystem\n(Thermohaut) zu versehen. Die mehr als 30 Jahre alte Fassade aus\nnach heutigem Erkenntnisstand gesundheitsbeeinträchtigendem\nMaterial (Eternit) ist - wie sich aus den eingereichten und von der\nKammer fehlerfrei bewerteten Fotos ergibt - in den dort\nbeispielhaft dargestellten Teilen instandsetzungsbedürftig. An den\nFensterlaibungen haben sich die Platten gehoben, die Dämmung ist\nsichtbar; es besteht kein Anschluss zur Fensterlaibung mehr. Die\nBefürchtung, dass Feuchtigkeit eindringt und bei Sturm Platten\nherabfallen, ist nicht von der Hand zu weisen.\n\n85\n\nDie beschlossene Instandsetzungsmaßnahme ist nicht nur zur\nBehebung der beschriebenen Mängel an der Fassade geeignet, sondern\nstellt sich - weil sie gleichzeitig für eine zeitgemäße\nWärmedämmung sorgt - als technisch bessere und wirtschaftlich\nsinnvollere Lösung im Vergleich zu einer bloßen Ausbesserung der\nFassade ohne wärmeisolierende Wirkung dar.\n\n86\n\nSelbst wenn zur Mängelbeseitigung weitere gleichermaßen Erfolg\nversprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht kämen, so steht der\nEigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum bei der Auswahl zu.\nWie der Senat bereits mehrfach ausgeführt hat, sind vertretbare\nMehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen grundsätzlich hinzunehmen\n(vgl. Senat WE 1991, 252; Beschluss v. 26.4.1999 - 3 Wx 32/99). Die\nWohnungseigentümer können sich für die ihnen am meisten zusagende\nMaßnahme entscheiden, sofern diese - wofür derzeit kein Anhalt\nbesteht - nicht nach Preis und Qualität der Ausführung negativ aus\ndem Rahmen fällt. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft sich\nunter diesen Umständen für das Wärmedämmverbundsystem als -\nmodernisierende - Instandsetzungsmaßnahme entscheidet, widerspricht\ndieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.\n\n87\n\nc) Die vom der Kammer gebilligte Verwalterentlastung in TOP 5\nhat der Beschwerdeführer mit der Begründung seines Rechtsmittels\nnicht beanstandet und nimmt dieselbe offenbar hin. Die\nUnwirksamkeit des Beschlusses zu TOP 3 ist auf die\nVerwalterentlastung ohne Einfluss.\n\n88\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine\nErstattungsanordnung in Bezug auf die außergerichtlichen Kosten (§\n47 Satz 1 WEG) ist nicht veranlasst.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/295496","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2002-11-08/3-wx-258-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":7},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/295496","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/295496","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2002-11-08/3-wx-258-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/295496","retrieved":"2026-07-09 03:17:42.717416+00:00"}}