{"status":"available","doknr":"OLD297922","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2002:0514.24U139.01.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2002-05-14","aktenzeichen":"24 U 139/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\n##blob##nbsp;\n\n3\n\nDurch Vertrag vom 01. März 1986 vermietete die Klägerin an den\nBeklagten noch in der Errichtung befindliche Gewerberäume zum\nBetrieb einer Apotheke mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab\nBezugfertigkeit. In § 2 Nr. 1 Abs. 2 S. 2 Mietvertrag (MV) heißt es\nzum Mietverhältnis:\n\n4\n\n##blob##nbsp;\n\n5\n\n\"Es verlängert sich jeweils um 5 Jahre\n(Option), wenn eine der Parteien nicht spätestens ein Jahr vor\nAblauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.\"\n\n6\n\nDer Beklagte übernahm die Räume am 15. Oktober 1986. Spätestens\nim Jahre 1993 verlegte er den Apothekenbetrieb nur wenige\nGrundstücke entfernt in ein dort errichtetes Ärztehaus.\nVerhandlungen der Parteien über eine andere Nutzung der hier in\nRede stehenden Mietsache scheiterten. Mit Schreiben vom 22. Februar\n2000 teilte der Beklagte der Klägerin folgendes mit:\n\n7\n\n##blob##nbsp;\n\n8\n\n\"Betr.: Mietvertrag Ladenlokal ...\n\n9\n\n##blob##nbsp;\n\n10\n\nSehr geehrte Frau [Klägerin],\n\n11\n\n##blob##nbsp;\n\n12\n\nhiermit kündige ich das\nMietverhältnis...fristgerecht zum 28.02.2001.\n\n13\n\n##blob##nbsp;\n\n14\n\nUm kurzfristige Bestätigung wird\ngebeten.\"\n\n15\n\nMit Schreiben vom 13. Oktober 2000 erklärte die Klägerin \"die\nAusübung des mietvertraglich vereinbarten Optionsrechtes zur\nVerlängerung des Mietvertrags um weitere 5 Jahre.\"\n\n16\n\nDie Klägerin ist der Ansicht, die Erklärung des Beklagten vom\n22. Februar 2000 habe das Mietverhältnis mangels unzutreffender\nFristberechnung nicht zum 28. Februar 2001 beenden können.\nDementsprechend - so behauptet sie - habe sie bereits mit Schreiben\nvom 01. März 2000 die Kündigungserklärung zurückgewiesen und um\neine fristgerechte Kündigung gebeten, falls der Beklagte eine\nsolche wünsche. Mangels einer solchen Kündigung sei deshalb das\nMietverhältnis auch nicht zum 14. Oktober 2001 beendet worden.\nDurch das fristgerecht durch sie selbst in Anspruch genommene\nOptionsrecht sei das Mietverhältnis vielmehr um fünf Jahre, nämlich\nbis zum 14. Oktober 2006 verlängert worden.\n\n17\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n18\n\nfestzustellen, dass das Mietverhältnis\nzwischen den Parteien über die Anmietung von Apothekenräumen im\nErd- und Kellergeschoss des Hauses W Str., O. durch die Kündigung\ndes Beklagten vom 22. Februar 2000 nicht zum 28. Februar 2001\nbeendet worden ist und mindestens bis zum 14. Oktober 2006 noch\nfortbesteht.\n\n19\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n20\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n21\n\nEr ist dem Vorbringen der Klägerin entgegengetreten und hat\ninsbesondere behauptet, das Schreiben vom 01. März 2000 habe er\nnicht erhalten.\n\n22\n\nDas Landgericht hat durch das angefochtene Urteil unter\nAbweisung der weitergehenden Klage festgestellt, dass die Kündigung\ndes Beklagten das Mietverhältnis nicht zum 28. Februar 2001 beendet\nhat und es bis zum 14. Oktober 2001 fortbesteht.\n\n23\n\nDagegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit welcher sie\nihr erstinstanzliches Ziel weiterverfolgt. Sie wiederholt und\nvertieft ihr früheres Vorbringen und macht ergänzend geltend: Die\nunwirksame Kündigungserklärung des Beklagten könne allenfalls als\nein Angebot zur Vertragsaufhebung aufgefasst werden. Weil dieses\naber nicht angenommen worden sei, habe sich das Mietverhältnis\nautomatisch verlängert.\n\n24\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den\nAkteninhalt Bezug genommen.\n\n25\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d\ne\n\n26\n\nDas Rechtsmittel der Klägerin bleibt ohne Erfolg.\n\n27\n\nI.\n\n28\n\nDas Landgericht hat die (weitergehende) Feststellungsklage,\nnämlich dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien bis\n(mindestens) zum 14. Oktober 2006 (statt nur bis zum 14. Oktober\n2001) fortdauere, zu Recht abgewiesen. Das Mietverhältnis ist gemäß\n§ 542 BGB n.F. (§ 564 a.F.) in Verbindung mit § 2 Nr. 1 Abs. 2 MV\n(GA 5) durch die \"Kündigungserklärung\" des Beklagten vom 22.\nFebruar 2000 (GA 9) mit Ablauf des 14. Oktober beendet worden.\n\n29\n\n1. Unter den Parteien ist im zweiten Rechtszug unstreitig, dass\ndas Mietverhältnis (nach Bezugsfertigkeit) am 15. Oktober 1986\nbegonnen hatte. Gem. § 2 Nr. 1 Abs. 2 MV endete es deshalb nach 15\nJahren, also mit Ablauf des 14. Oktober 2001.\n\n30\n\n2. Zu einer Verlängerung um weitere fünf Jahre gem. § 2 Nr. 1\nAbs. 3 MV ist es nicht gekommen, weil der Beklagte rechtzeitig\nvorher, nämlich spätestens bis zum Ablauf des 14. Oktober 2000\neiner Verlängerung widersprochen hat.\n\n31\n\na) Der Wirksamkeit des Widerspruchs vom 22. Februar 2000 steht\nnicht entgegen, dass der Beklagte nicht diesen oder einen ähnlichen\nBegriff gewählt, sondern davon gesprochen hat, das Mietverhältnis\nkündigen zu wollen und dass er die Kündigung \"fristgerecht zum\n28.02.2001\" erklärt hat.\n\n32\n\naa) Die zwischen den Parteien vereinbarte Verlängerungsklausel\nsollte dann wirksam werden, wenn keine Mietvertragspartei der\ngleichsam automatisierten Verlängerung widersprach. Das Schweigen\nder Mietvertragsparteien sollte demnach entgegen dem allgemein\ngeltenden Rechtsgrundsatz, dass Schweigen keine Willenserklärung\nist, hier rechtsbegründende Wirkung haben. Um diese Rechtsfolge zu\nvermeiden, musste die mit der Vertragsverlängerung nicht\neinverstandene Vertragspartei aktiv werden, also ihren\nBeendigungswillen gegenüber der anderen Vertragspartei bekunden\n(vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und\nLeasingrechts, 8. Aufl. Rn. 818). Dieser Beendigungswille, im\nVertrag als Widerspruch bezeichnet, kann durch jede beliebige\nWortwahl zum Ausdruck gebracht werden (§§ 133, 157 BGB). Er muss\nnur eindeutig auf Vertragsbeendigung gerichtet sein (vgl. BGH ZMR\n1987, 143 für die Begriffswahl \"Rücktritt\", wo rechtlich zutreffend\n\"Kündigung\" gemeint war).\n\n33\n\nDie hier vom Beklagten erklärte \"Kündigung\" ist in diesem Sinne\neindeutig auf Vertragsbeendigung gerichtet. Die Klägerin konnte vom\nStandpunkt eines objektiven Betrachters keine Zweifel daran haben,\ndass der Beklagte das Vertragsverhältnis mit ihr nicht fortführen\nwollte.\n\n34\n\nbb) Dieser Beurteilung steht die im Vertrag innerhalb der\nVerlängerungsklausel erwähnte \"(Option)\" nicht entgegen. Das darauf\nBezug nehmende Schreiben der Klägerin vom 13. Oktober 2000 bleibt\ndeshalb ohne Rechtswirkungen.\n\n35\n\nUnter einer Option wird allerdings regelmäßig das Recht\nverstanden, durch einseitige, rechtsgestaltende Erklärung das\nbestehende Mietverhältnis um eine bestimmte oder auf unbestimmte\nZeit zu verlängern (BGH WM 1967, 935 und NJW 1982, 2770). Darin\nunterscheidet sie sich begrifflich von bloßen\nVerlängerungsklauseln, die Rechtswirkungen durch bloßes Schweigen\nherbeiführen. Deshalb werden beide Rechtsinstitute in\nMietvertragsvordrucken deutlich gegeneinander abgegrenzt, sind aber\nbei richtigem Gebrauch nicht miteinander unvereinbar\n(vgl.Wolf/Eckert/Ball, aaO Rn. 831ff).\n\n36\n\nIm Streitfall kommt der \"Option\" jedoch keine eigenständige\nBedeutung zu. Der Begriff ist von Rechtslaien gebraucht und, wie\nder Klammerzusatz zeigt,als Erläuterung der Verlängerungsklausel ,\ngleichsam als \"Verlängerungsoption\" gedacht. Diese Variante, in der\nVerlängerungsklausel und Vertragsoption zu ihrem gemeinsamen\nOberbegriff \"Vertragsverlängerung\" zusammenfließen, besagt für sich\ngesehen nicht, wie es zur Vertragsverlängerung kommt. In der hier\numstrittenen Klausel ist das verbindlich für beide Seiten in dem\noben unter lit. aa) dargelegten Sinne geregelt, ohne dass die\nandere Vertragsseite dem Widerspruchsrecht eine eigene\nrechtsgestaltende Erklärung im kontradiktorischen Sinne\nentgegensetzen könnte.\n\n37\n\nb) Unschädlich ist es auch, dass der Beklagte den\nBeendigungszeitpunkt (unrichtig) auf den 28. Februar 2001 datierte.\nEine Beendigungsfrist muss weder in einer Kündigung noch in einem\nVerlängerungswiderspruch angegeben werden, um ein Mietverhältnis\nwirksam zu beenden. Wird eine solche Frist dennoch mitgeteilt, so\ngeht das über eine geäußerte Rechtsansicht nicht hinaus. Daraus\nfolgt, dass eine falsche Fristangabe ohne rechtliche Wirkung auf\ndie Erklärung und auf den Beendigungszeitpunkt des Vertrages\nbleibt. Wirksam wird die Erklärung vielmehr zum rechtlich nächst\nmöglichen Termin (Wolf/Eckert/Ball, aaO Rn. 865; Bub/Grapentin\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Anm. IV Rn. 9;\nStaudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Aufl. § 564 Rn. 73;\nMünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl. § 564 Rn. 16 ).\n\n38\n\n3. Der Sichtweise der Klägerin, nach der das in Rede stehende\nSchreiben des Beklagten als ein Angebot auf vorzeitige\nVertragsauflösung (zum 28. Februar 2001) auszulegen ist und dieses\nmangels Annahme zu keiner Vertragsaufhebung geführt hat mit der\nFolge, dass das Vertragsverhältnis mangels Widerspruchs fortgeführt\nwird, kann nicht gefolgt werden. Eine solche Auslegung widerspricht\nden Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB, wonach der erkennbare\nwirkliche Wille des Erklärenden maßgeblich ist, und zwar unter\nBerücksichtigung seiner erkennbaren Interessenlage. Hier ging es\ndem Beklagten - für die Klägerin erkennbar - darum, das\nVertragsverhältnis, das ihm schon seit 1993, als er die Apotheke in\nandere Räume verlegt hatte, nicht mehr nützlich war, mit der\nKlägerin nicht länger als nötig fortzuführen.Dabei knüpfte das Wort\n\"fristgerecht\" ersichtlich an die vertraglich vereinbarte\nLösungsmöglichkeit erstmals nach 15 Jahren an, wenn auch die\nBerechnung des Fristendes (ersichtlich) falsch gewesen ist. Die\nanwaltlich vertretene Klägerin konnte nämlich unschwer erkennen,\ndass der Beklagte seiner Fristberechnung irrtümlich das Datum des\nVertragsschlusses statt des Mietzeitbeginns zu Grunde gelegt\nhatte.Die von dem Beklagten erbetene \"Bestätigung\" der Klägerin\ndiente ersichtlich auch nicht dazu, ein Vertragsangebot zu\nunterbreiten, sondern eine Verständigung über den Vertragsinhalt\nherbeizuführen, um möglichst künftigem Streit vorzubeugen. Dieser\nBitte hat der anwaltliche Vertreter der Klägerin entsprochen, indem\ner dem Beklagten in seinem Schreiben vom 01. März 2000 den\nwirklichen Endtermin mitteilte. Der in dieser Mitteilung\ngleichzeitig unternommene und im Rechtsstreit verteidigte Versuch,\nder Erklärung des Beklagten eine andere rechtliche Wirkung\nzuzuschreiben, bleibt erfolglos, weil, wie bereits ausgeführt,\nWillenserklärungen nach ihrem objektiven Erklärungswert und nicht\nnach dem subjektiven Befinden eines Beteiligten auszulegen\nsind.\n\n39\n\nII.\n\n40\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die zur\nvorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der\nRechtsstreit gibt dem Senat keine Veranlassung, die Revision\nzuzulassen § 543 Abs. 2 ZPO n. F..\n\n41\n\nDie Beschwer der Klägerin übersteigt den Wert von 20.000\nEUR.\n\n42\n\nBerufungsstreitwert: 28.911,84 EUR [(12 x 4.712,22 DM) 56.546,64\nDM]","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/297922","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2002-05-14/24-u-139-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/297922","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/297922","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2002-05-14/24-u-139-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/297922","retrieved":"2026-07-09 03:21:20.916578+00:00"}}