{"status":"available","doknr":"OLD302270","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2001:0406.3WX188.01.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2001-04-06","aktenzeichen":"3  Wx 188/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten sind die Eigentümer der Wohnanlage R... in\nHilden.\n\n4\n\nAm 01. Oktober 1999 fasste die Eigentümerversammlung u.a.\nfolgenden Beschluss:\n\n5\n\nTOP 2\n\n6\n\n?... Die Verwaltung berichtete über die geprüfte\nWohngeldabrechnung und empfahl der Versammlung die Annahme. Der\nVerwaltung und dem Beirat wurde Entlastung aus der Jahresabrechnung\n1998/99 und den daraus resultierenden Einzelabrechnungen\nerteilt.\n\n7\n\nNach Zustellung des Protokolls werden die Salden aus der\nAbrechnung, nach der entsprechenden Einspruchsfrist, im\nDTA-Verfahren vergütet bzw. nachgenommen.\n\n8\n\nAbstimmungsergebnis:\n\n9\n\nmehrstimmig\n\n10\n\n1 Gegenstimme\n\n11\n\nBezüglich der aufgewendeten Gartenwasserkosten schlägt der\nMiteigentümer, Herr S..., vor dass Frau F... mit dem Beirat\nEinsicht in die Abrechnungsunterlagen erhält. Der Grund hierfür ist\nauch, der Verwaltung und der WEG weiteren Arbeitsaufwand und Kosten\n(Anwaltskosten) zu ersparen. Frau F... will der Verwaltung einen\nTerminvorschlag hierzu machen.\n\n12\n\nAbstimmungsergebnis:\n\n13\n\neinstimmig\n\n14\n\nIm übrigen wurde auf der Versammlung von einigen Eigentümern\ndarauf hingewiesen, dass die Bewässerung an den Gartenwohnungen im\nErmessen der jeweiligen Eigentümer liegt.\n\n15\n\nAbstimmungsergebnis:\n\n16\n\nmehrstimmig\n\n17\n\n1 Gegenstimme.?\n\n18\n\nDie Beteiligten zu 1 haben sich gegen die Billigung der\nJahresabrechnung für den Zeitraum 01. Mai 1998 bis zum 30. April\n1999 gewandt, weil in ihrer Einzelabrechnung als erbrachte Zahlung\nnur 4.605,- DM anstatt tatsächlich gezahlter 4.620,- DM\nberücksichtigt sei und die Abrechnung ferner Kosten für die\nBewässerung von Rasenflächen auf der Tiefgarage enthalte, obwohl\ngemäß § 3.1 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung den Eigentümern der\nErdgeschosswohnungen für das jeweils hinter ihrer Wohnung gelegene\nRasenstück das alleinige Nutzungsrecht gegen Übernahme der\nPflegekosten übertragen worden sei und demnach die Wasserkosten\nausschließlich von ihnen zu tragen seien.\n\n19\n\nDie Beteiligten zu 1 haben beantragt, die in der Versammlung der\nEigentümer der Wohnungseigentumsanlage R... in Hilden vom\n01.10.1999 zu TOP 2 gefassten Beschlüsse aufzuheben und für\nungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat nach mündlicher\nVerhandlung am 05. Oktober 2000 den Antrag abgelehnt, weil die\nJahresabrechnung sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halte.\nDer Verteilungsmaßstab sei nicht zu beanstanden.\n\n20\n\nSoweit in der Abrechnung die Kosten für die Bewässerung der in\nSondernutzung stehenden Rasenflächen nicht gesondert nach Verbrauch\nausgewiesen seien, stehe diese Abrechnungsweise zwar nicht in\nEinklang mit Ziffer 3.1 der Gemeinschaftsordnung. Die\nGeltendmachung dieses formellen Verstoßes stelle aber eine\nunzulässige Rechtsausübung dar. Denn zur Ermittlung dieses\nKostenanteils bedürfe es mangels geeigneter Schätzgrundlagen des\nEinbaus von Wasserzähluhren. Letzteren habe die Gemeinschaft in der\nVergangenheit wegen des damit verbundenen übermäßigen\nKostenaufwands abgelehnt.\n\n21\n\nDemgegenüber stehe die minimale Kostenbelastung des einzelnen\nWohnungseigentümers mit monatlich knapp 0,60 DM. Soweit die\nBeteiligten zu 1 beanstandeten, dass eine Zahlung von 15,-DM zu\nihren Lasten unberücksichtigt geblieben sei, sei eine solche\nZahlung nicht nachgewiesen und ggf. in einer nachfolgenden\nAbrechnung zu ihren Gunsten zu berücksichtigen. Durch den letzten\nAbsatz des angefochtenen Eigentümerbeschlusses werde den\nEigentümern ?entgegen der Befürchtung der Beteiligten zu 1 -\nhinsichtlich des Wasserverbrauchs auch kein ?Freibrief?\nausgestellt. Denn die Bewässerung an den ?Gartenwohnungen? werde\nlediglich in das pflichtgemäße Ermessen der jeweiligen Eigentümer\ngestellt.\n\n22\n\nAuf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der\nBeteiligten zu 1 hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung am\n06. April 2001 die amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben und den\nEigentümerbeschluss zu TOP 2 vom 01. Oktober 1999 betreffend die\nBilligung der Jahresabrechnung 1998/1999 nebst Einzelabrechnung und\ndie Entlastung des Verwalters für ungültig erklärt. Gegen die\nEntscheidung der Kammer wenden sich die Beteiligten zu 2, 7 und 12\nmit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 1\nentgegen treten.\n\n23\n\nWegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt\nBezug genommen.\n\n24\n\nII.\n\n25\n\nDas zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet. Die angefochtene\nEntscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27\nFGG).\n\n26\n\n1.\n\n27\n\nDas Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, dem Begehren der\nBeteiligten zu 1 fehle das Rechtsschutzbedürfnis, soweit sie\nbeanstanden, sie seien zu Unrecht mit 30,- DM belastet worden. Der\nBetrag sei zwischenzeitlich überwiesen worden. Nach der\nGemeinschaftsordnung seien nicht alle Wohnungseigentümer, sondern\nnur die in Bezug auf die Rasenflächen auf der Tiefgarage allein\nnutzungsberechtigten und pflegepflichtigen Eigentümer der\nErdgeschosswohnungen verpflichtet, die für die Bewässerung dieser\nFlächen anfallenden Wasserkosten zu tragen. Die Kosten der\nBewässerung gehörten nämlich zu den Pflegekosten. Ein die\nmaßgebliche Bestimmung der Gemeinschaftsordnung abändernder\nEigentümerbeschluss sei nicht gefasst worden. Die Beschlüsse zu TOP\n10 der Eigentümerversammlung vom 17. November 1995 und TOP 7 e der\nEigentümerversammlung vom 26. November 1998 befassten sich nur mit\nder Frage wie der Wasserverbrauch des gesamten Rasens also auch\nder, der mangels eines Sondernutzungsberechtigten in jedem Falle\nvon der Gemeinschaft zu zahlen sei, gemessen werden soll. Entgegen\ndem Amtsgericht sei allerdings nicht darauf abzustellen, dass die\nmonatliche Kostenbelastung eines jeden Eigentümers sich für den\nAbrechnungszeitraum auf bloß 0,59 DM belaufe und demgegenüber der\nAufwand für den Einbau von Wasseruhren zur gesonderten Erfassung\nder Sondernutzungsflächen mit unverhältnismäßig hohem Kostenaufwand\nverbunden sei. Die Kosten für die Erfassung dieses Wasserverbrauch\nseien nämlich als ?mittelbare Pflegekosten? von den\nSondernutzungsberechtigten zu tragen.\n\n28\n\n2.\n\n29\n\nDiese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen\nNachprüfung in den wesentlichen Punkten stand.\n\n30\n\na)\n\n31\n\nOhne Erfolg rügen die Beschwerdeführer, dass an der mündlichen\nVerhandlung vom 05. Februar 2001 ein anderer Richter mitgewirkt hat\nals an der angefochtenen Entscheidung. Denn anders als im\nZivilprozess (§ 309 ZPO) ist es im Verfahren der freiwilligen\nGerichtsbarkeit nicht zu beanstanden, wenn die abschließende\nEntscheidung von anderen Richtern erlassen wird als denen, die an\nder mündlichen Verhandlung nach § 44 Abs. 1 WEG teilgenommen haben.\nIn Wohnungseigentumsverfahren bildet nämlich die Grundlage der\nEntscheidung nicht allein die mündliche Verhandlung, sondern das\ngesamte Ermittlungsergebnis und der ganze Akteninhalt\n(Bärmann/Pick/Merle Wohnungseigentumsgesetz 8. Auflage 2000 § 44\nRdz. 26 m.w.N.).\n\n32\n\nb)\n\n33\n\nZu Recht hat das Landgericht den Eigentümerbeschluss zu TOP 2,\nbetreffend die Billigung der Jahresabrechnung 1998/99 nebst\nEinzelabrechnung sowie Entlastung des Verwalters, für ungültig\nerklärt. Denn die vorgenommene Verteilung der Wasserkosten\nwiderspricht mit Blick auf die den Eigentümern der\nErdgeschosswohnungen zur Sondernutzung zugewiesenen hinter ihren\nWohnungen über der Tiefgarage gelegenen Rasenflächen ? so\nzutreffend die Vorinstanzen ? Ziffer 3.1 der Gemeinschaftsordnung.\nHiernach haben die Sondereigentümer das Recht der alleinigen\nNutzung ihres Sondereigentums, soweit sich nicht Beschränkungen aus\ndem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung selbst ergeben. Sie haben\nferner das Recht der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen\nGebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes\nund der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen mit Ausnahme der\ndurch Baulast oder Sondernutzungsrechte belasteten Flächen (Pkw-\nAbstellplätze, Grünflächen auf der Tiefgarage). Die Eigentümer der\nErdgeschosswohnungen erhalten gemäß § 15 WEG das alleinige\nNutzungsrecht an dem hinter der jeweiligen Wohnung gelegenen Teil\nder Rasenfläche auf der Tiefgarage in Breite der Wohnung gegen\nÜbernahme der Pflegekosten.? Zu den Pflegekosten gehören aber nicht\nnur der für die Pflege der Rasenflächen einzusetzende personelle\nAufwand, sondern darüber hinaus auch die Aufwendungen für die zur\nDurchführung der Pflegearbeiten erforderlichen Sachmittel, also z.\nB. Dünger, Grassamen zur Ergänzung kleinerer Fehlstellen und - in\nZeiten ausbleibender oder zu geringer Niederschläge - vor allem\nWasser. Die Wasserkosten in Bezug auf das jeweils ihrer Wohnung\nzugeordnete Rasenstück sind daher insoweit allein von den\nausschließlich nutzungsberechtigten und deshalb nach der\nGemeinschaftsordnung pflegepflichtigen Eigentümern der\nErdgeschosswohnungen zu tragen und nicht auf die Gemeinschaft\numzulegen. Ob und inwieweit für die Erfassung dieses relativ\ngeringen Wasserverbrauchs eigens Wasserzähler anzubringen sind,\nwelche Kosten hiermit verbunden sind und wer diese zu tragen hat,\nbedarf hier keiner Entscheidung. Denn die hier in Rede stehenden\nWasserkosten für 1998/99 können auch durch die Anbringung von\nWasserzählern nicht im Nachhinein ermittelt werden. Diese werden\nvielmehr anhand von Erfahrungswerten, möglicherweise in Anlehnung\nan den über die ?Gardena-Anlage? erfassten Wasserverbrauch nach\nbilligem Ermessen zu schätzen sein. Gegebenenfalls wird zur\nVerbreiterung der Schätzungsgrundlage ? unter Beachtung\nkostenmäßiger Verhältnismäßigkeit ? eine fachkundige Information\neinzuholen sein.\n\n34\n\nVerbleibende Ungenauigkeiten, die eine solche Schätzung\nnotwendigerweise beinhaltet, sind von den Beteiligten hinzunehmen.\nDas Rechtsmittel der Beschwerdeführer war nach alledem\nzurückzuweisen.\n\n35\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Zu einer Anordnung\nder Kostenerstattung nach Billigkeitsgesichtspunkten bestand kein\nAnlass.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302270","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2001-04-06/3-wx-188-01","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 309","ref_norm":"309","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 44","ref_norm":"44","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/302270","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302270","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2001-04-06/3-wx-188-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/302270","retrieved":"2026-07-09 03:28:04.439989+00:00"}}