{"status":"available","doknr":"OLD462990","ecli":"ECLI:DE:LGW:2018:0704.1O242.17.00","court":"Landgericht Wuppertal","senate":null,"decided":"2018-07-04","aktenzeichen":"1 O 242/17","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.843,06 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2017 zu zahlen.\n\nIm Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nDie Widerklage wird abgewiesen.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu ¼, die Beklagte zu ¾.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.\n\n(*1)\n\n1\n\nTatbestand\n\n2\n\nDie Parteien streiten über die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 aus einem gewerblichen Mietvertrag.\n\n3\n\nMit Mietvertrag von 02./06.09.2011 (Anlage K1 zur Klageschrift) mietete die Klägerin von der Beklagten die im Obergeschoss des Hauses W Straße, V, gelegenen Geschäftsräume mit einer Größe von etwa 258 m² zum Betrieb ihrer logopädischen, ergotherapeutischen Praxis. In § 4 des Vertrages ist die Umlage von Nebenkosten unter jährlicher Abrechnung „gemäß Betriebskostenverordnung vom 01.012004 basiert auf § 27 Anlage 3 der 2. Berechnungsverordnung, außer der Gebäudeversicherung“ vereinbart.\n\n4\n\nUnter dem 08.06.2015 erteilte die Beklagten die Abrechnung über die Nebenkosten für das Jahr 2014 (Anlage K4) und unter dem 08.11.2016 für das Jahr 2015 (Anlage K5).\n\n5\n\nDie Klägerin ist der Auffassung, bestimmte Positionen aus den Nebenkostenabrechnungen könnten auf sie nicht umgelegt werden, andere Positionen seien wegen einer fehlerhaften Bemessung der Gesamtfläche zu kürzen. Insbesondere seien ihr für die Tiefgarage keine Kosten zu berechnen, da ihr und ihren Patienten eine Nutzung der im Souterrain gelegenen Tiefgarage verwehrt sei. Wegen der Einzelheiten der Beanstandungen wird auf die Ausführungen Blatt 4 bis 5 der Akte Bezug genommen.\n\n6\n\nSie hat zunächst für das Jahr 2014 ein Guthaben zu ihren Gunsten in Höhe von 3.750,58 € und für das Jahr 2014 in Höhe von 3.009,72 € errechnet. Von dem Gesamtbetrag in Höhe von 6.760,30 € hat sie der Klägerin wegen einer Erhöhung der Grundsteuer für die Jahre 2012 und 2013 zustehenden Nachzahlungsbeträge in Höhe von 559,39 € (2012) und 816,06 € (2013) in Abzug gebracht und zunächst einen Betrag von 5.384,85 € klageweise geltend gemacht.\n\n7\n\nMit Schriftsatz vom 02.02.2017 (Anlage K7) forderte die Klägerin die Beklagte zur Rückerstattung eines damals berechneten Betrages in Höhe von 7.005,48 € bis zum 15.02.2017 auf.\n\n8\n\nMit Schriftsatz vom 26.02.2018 hat sie die Klage in Höhe von 1.200,00 € zurückgenommen, da ihre monatliche Vorauszahlung um 50,00 € geringer war, als in der vorherigen Berechnung zu Grunde gelegt.\n\n9\n\nDie Klägerin beantragt nunmehr,die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.184,85 € nebst Zinsen von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2017 zu zahlen.\n\n10\n\nDie Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.\n\n11\n\nIm Weg der Widerklage beantragt sie,die Klägerin zu verurteilen, an sie 5.085,46 € zu zahlen zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage.\n\n12\n\nDie Klägerin beantragt,die Widerklage abzuweisen.\n\n13\n\nSie erachtet die erteilten Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich als richtig. Allerdings seien darin Soll-Vorauszahlungen der Klägerin in Höhe von jeweils 5.400,00 € jährlich berücksichtigt, wohingegen die Klägerin unstreitig ihre monatliche Vorauszahlung um jeweils 50,00 € gekürzt hatte. Unter Berücksichtigung der Ist-Vorauszahlungen ergebe sich aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 ein von der Klägerin zu zahlender Betrag von 465,79 €, für das Jahr 2015 ein Guthaben der Klägerin von nur 289,42 €. Ausweislich der im Schreiben vom 08.05.2017 (Anlage B3 zur Klageerwiderung) dargestellten Nachbelastung durch die erhöhte Grundsteuer für die Jahre 2012 bis 2014 in Höhe von insgesamt 4.909,09 € habe die Klägerin insgesamt einen Betrag von 5.085,46 € nachzuzahlen.\n\n14\n\nWegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.\n\n15\n\nEntscheidungsgründe\n\n16\n\nDie zulässige Klage ist teilweise begründet, die Widerklage unbegründet.\n\n17\n\n1.) Position BMA, RWA, Security\n\n18\n\nDie Abrechnung zu dieser Position ist formell nicht rechtmäßig. Anhand der allgemein gehaltenen Bezeichnung der Positionen ist die Klägerin nicht in der Lage zu überprüfen, ob diese überhaupt nach dem Vertrag umlegungsfähig sind. Die Möglichkeit, die Belege einzusehen, kann diesen formellen Mangel nicht beheben, da die Einsichtnahme lediglich die Überprüfung der Höhe der geltend gemachten Position ermöglichen soll, nicht aber dazu dient festzustellen, welche Positionen umlagefähig sind.\n\n19\n\n2.) Position Hausverwaltergebühr\n\n20\n\nAuch insoweit fehlt es für die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 an der formellen Wirksamkeit der Abrechnung, da es an einer Zusammenstellung der insoweit geltend gemachten Kosten.\n\n21\n\nFür das Jahr 2015 ist diese Position zwischen den Parteien unstreitig.\n\n22\n\n3.) Position Heizung nach Verbrauch\n\n23\n\nAus den Nebenkostenabrechnungen selbst lässt sich zwar nicht erkennen, dass die Kosten insoweit aufgrund einer Messung an einem Zähler für die von der Klägerin angemieteten Räume ermittelt wurden. Die Klägerin selbst hat aber das Zählerprotokoll vorgelegt, aus dem sich die für die Räume der Klägerin abgelesenen Werte und die dadurch verursachten Kosten entnehmen lassen. Sie stimmen mit den in der Nebenkostenabrechnung geltend gemachten Kosten überein und sind daher umlagefähig.\n\n24\n\nSoweit die Beklagte für das Jahr 2015 weine Abzug von 15% „wegen Schätzung“ vornimmt, ist das zwar für die Kammer nicht nachvollziehbar, da die Zähler wie aus dem Zählerprotokoll zu entnehmen ist, abgelesen worden sind. Da die Beklagte jedoch selbst diesen Abzug vornimmt, wird er auch von der Kammer berücksichtigt.\n\n25\n\n4.) Instandhaltung, Wartung techn. Anlagen\n\n26\n\nAuch hier sind die Abrechnungen formell unwirksam, da die Klägerin mangels näherer Angaben zu der Art der Kosten nicht erkennen kann, ob sie zu den Kostenarten zählen, die nach § 2 Nr. 4 oder Nr. 7 BetrKV umlagefähig sind.\n\n27\n\n5.) Müll nach Verbrauch\n\n28\n\nDie Abrechnung ist auch insoweit formell unwirksam, da in keiner Weise erläutert wird, woraus sich die Gesamtkosten ergeben und in welcher Weise die Direktumlage auf die Klägerin erfolgt ist.\n\n29\n\n6.) Parkplatzreinigung\n\n30\n\nZur Übernahme anteiliger Kosten für die Parkplatzreinigung, konkret Reinigung der Tiefgarage, ist die Klägerin nicht verpflichtet, da ihr die Tiefgarage zur Nutzung nicht zur Verfügung steht. Die Klägerin hat substantiiert vorgetragen, dass schon nach den vertraglichen Vereinbarungen mit den Mietern insgesamt die in der Tiefgarage zur Verfügung stehenden Plätze nur dem Lebensmittelmarkt und KIK zur Verfügung stehen und das dies auch mit entsprechenden Ausschilderungen an der Zufahrt zur Tiefgarage umgesetzt worden ist. Konsequenter Weise hat die Beklagte auch in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 diese Kosten nicht mehr in die Abrechnung ausgenommen.\n\n31\n\n7.) Strom allgemein\n\n32\n\nDie Klägerin ist nicht verpflichtet, die auf sie umgelegten Kosten zu tragen, da Umlage weder der vertraglichen Vereinbarung noch den tatsächlichen Verbrauchsverhältnissen entspricht.\n\n33\n\nDie Klägerin hat substantiiert vorgetragen, dass aufgrund der Tatsache, dass sowohl das Lebensmittelgeschäft als auch KIK umfangreiche beleuchtete Außenwerbung betreiben, so dass eine Umlage nach Flächen nicht dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter entspricht. Die Beklagte weist selbst darauf hin, dass nach § 4 des Mietvertrages zwischen den Parteien der Vermieter auch neben Wasser- und Heizkosten hinsichtlich der Stromkosten dafür Sorge zu tragen hat, dass der Verbrauch der Mieter unmittelbar gemessen wird und nur hinsichtlich aller sonstigen Betriebskosten der Anteil im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtmietfläche umgelegt wird.\n\n34\n\nDie Umlage für Strom allgemein im Jahr 2014 nach Fläche entspricht daher nicht den vertraglichen Vereinbarungen, so dass die Beklagte die auf sie umgelegten Kosten nicht zu tragen hat. Dies gilt auch für das Jahr 2015, in dem lediglich hinsichtlich der Tiefgarage ein Abzug von 15% vorgenommen worden ist. Gerade dieser Abzug belegt bereits, dass die Umlage für 2014 nicht den tatsächlichen Verbrauchsverhältnissen entsprechen kann.\n\n35\n\n8.) Gesamtfläche\n\n36\n\nUnstreitig beträgt die genutzte Fläche des Gebäudes einschließlich der in das Gebäude integrierten Tiefgarage 4.243,66 m². Insbesondere aus der Nebenkostenabrechnung 2015, in der die Beklagte einen Abzug von 15% von den Stromkosten allgemein für die Tiefgarage in Abzug bringt, ist zu entnehmen, dass Betriebskosten auch für die Tiefgarage anfallen. Insoweit ist bei der Gesamtfläche nicht nur von der Gesamtfläche der Ladengeschäfte und Praxen auszugehen, sondern die Fläche der Tiefgarage mit einzubeziehen.\n\n37\n\n9.) Grundsteuernachforderung\n\n38\n\nAuch hinsichtlich der Grundsteuer ist sowohl für die Nebenkostenabrechnung 2014 und 2015 als auch für die Nachzahlungen für die Jahre 2012 und 2013 die Umlage aufgrund einer Gesamtfläche von 4.243,66 m². Die Kammer hat dies in den Nachfolgenden Berechnungen für die Jahre 2014 du 2015 bereits berücksichtigt und die Grundsteuer nach den erhöhten Beträgen eingesetzt.\n\n39\n\nNebenkostenabrechnung 2104\n\n40\n\n                                                                                       gesamt        Anteil          Kosten          Anteil\n\n41\n\nBMA, RWA, Security                                                                                                                  -   €\n\n42\n\nGrundsteuer                                                     Fläche       4243,66        258   13.422,76 €       816,06 €\n\n43\n\nHaftpflichtversicherung                                      Fläche       4243,66        258       491,80 €         29,90 €\n\n44\n\nHausverwaltergebühr                                                                                                                       -   €\n\n45\n\nHeizung nach Verbrauch                                   direkt                                        13.536,08 €       391,00 €\n\n46\n\nInstandhaltung,Wartung techn. Anlagen              Fläche        4243,66       258      1.959,52 €            -   €\n\n47\n\nKaminkehrer                                                    Fläche        4243,66        258          90,35 €          5,49 €\n\n48\n\nMüll nach Verbrauch                                                                                                                         -   €\n\n49\n\nNiederschlagswasser                                         Fläche       4243,66         258     3.647,67 €        221,77 €\n\n50\n\nParkplatzreinigung                                                                                                                              -   €\n\n51\n\nöffentl. Straßenreinigung                                     Fläche      4243,66         258        795,88 €          48,39 €\n\n52\n\nReinigung Gebäude                                            Fläche         4243,66       258     2.332,40 €        141,80 €\n\n53\n\nStrom allgemein                                                                                                                                  -   €\n\n54\n\nStrom allgemein                                                                                                                                   -   €\n\n55\n\nWasser nach Verbrauch                                      direkt                                                4.523,44 €    149,48 €\n\n56\n\nWinterdienst                                                       Fläche       4243,66         258          2.975,00 €      180,87 €\n\n57\n\n                                                                                                                             43.774,90 €     1.984,75 €\n\n58\n\n                                                                                                                                   gezahlt          4.800,00 €\n\n59\n\n                                                                                                                            Differenz             -2.815,25 €\n\n60\n\n \n\n61\n\n \n\n62\n\nNebenkostenabrechnung 2105\n\n63\n\nBMA, RWA, Security                                                                                                                  -   €\n\n64\n\nAbzug Siemens Überwachungsanlage                                                                                             -   €\n\n65\n\nGrundsteuer                                                         Fläche     4243,66      258        13.422,76 €     816,06 €\n\n66\n\nHaftpflichtversicherung                                          Fläche      4243,66      258         491,80 €         29,90 €\n\n67\n\nHausverwaltergebühr lt. Anlage                             direkt                                       18.533,30 €    736,85 €\n\n68\n\nHeizung nach Verbrauch                                       direkt                                       10.444,75 €     302,37 €\n\n69\n\nAbzug 15% Heizung wg. Schätzung                       direkt                                                                -45,36 €\n\n70\n\nInstandhaltung, Wartung techn. Anlagen                  Fläche     4243,66      258         1.555,45 €         94,57 €\n\n71\n\nKaminkehrer                                                         Fläche      4243,66     258              44,50 €          2,71 €\n\n72\n\nMüll nach Verbrauch                                                                                                                           -   €\n\n73\n\nNiederschlagswasser                                             Fläche     4243,66      258            3.647,67 €      221,77 €\n\n74\n\nöffentl. Straßenreinigung                                         Fläche    4243,66       258             895,60 €         54,45 €\n\n75\n\nReinigung Gebäude                                               Fläche     4243,66       258           2.142,00 €     130,23 €\n\n76\n\nStrom allgemein                                                    Fläche       2117          258           9.097,08 €     1.108,67 €\n\n77\n\nAbzug 15% Strom allgemein für TG                       direkt                                                                          -   €\n\n78\n\nWasser nach Verbrauch                                        direkt                                                 4.673,01 €         -   €\n\n79\n\nAbzug 15% Wasser wg. Schätzung                        direkt                                                                     -27,30 €\n\n80\n\nWinterdienst                                                         Fläche      4243,66      258            2.975,00 €          180,87 €\n\n81\n\n                                                                                                                                                        3.605,77 €\n\n82\n\n                                                                                                                                            gezahlt 4.800,00 €\n\n83\n\n                                                                                                                                         Differenz -1.194,23 €\n\n84\n\n \n\n85\n\n \n\n86\n\n \n\n87\n\nGrundsteuer-Nachzahlung 2012\n\n88\n\n \n\n89\n\nGrundsteuer alt                                                                                            85,40 €\n\n90\n\nGrundsteuer neu                                           4243,66  258  1.041,30 €       671,27 €\n\n91\n\nMonate                                                                                  10 von 12     559,39 €\n\n92\n\n                                                                                             Nachzahlung  473,99 €\n\n93\n\n \n\n94\n\nGrundsteuer-Nachzahlung 2013\n\n95\n\n \n\n96\n\nGrundsteuer alt                                                                                          124,18 €\n\n97\n\nGrundsteuer neu                                        4243,66    258   13.422,76 €    816,06 €\n\n98\n\n                                                                                        Nachzahlung      691,88 €\n\n99\n\n \n\n100\n\n \n\n101\n\n \n\n102\n\nDaraus errechnet sich folgende Forderung der Klägerin:\n\n103\n\nNebenkostenabrechnung 2014       2.815,25 €\n\n104\n\nNebenkostenabrechnung 2015       1.194,23 €\n\n105\n\nNachzahlung 2012                    -    473,99 €\n\n106\n\nNachzahlung 2013                    -    691,88 €\n\n107\n\ngesamt                                         2.843,60 €\n\n108\n\n \n\n109\n\n \n\n110\n\nDie Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung von Zinsen aus §§ 286, 288 BGB. Aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 02.02.2017 befindet sich die Beklagte seit dem 16.02.2017 in Verzug. Da es sich jedoch nicht um eine Entgeltforderung im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB handelt, ist der Zinssatz gemäß § 288 Abs. 1 BGB auf 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beschränkt.\n\n111\n\nAus den obigen Ausführungen ergibt sich zwangsläufig, dass die Widerklage unbegründet ist.\n\n112\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen stützen sich auf §§ 92, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.\n\n113\n\nDer Streitwert wird wie folgt festgesetzt:\n\n114\n\nbis zum 18.09.2017: 5.384,85 € vom 19.09.2017 bis zum 30.01.2017: 10.470,31 €seitdem: 9.270,31 €\n\n115\n\n \n\n116\n\n (*1)  Beschluss vom 24.09.2018 \n\n117\n\nwird der Tenor des Urteils der 1. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 04.07.2018 gemäß § 319 ZPO wegen offenbarer Unrichtigkeit dahingehend berichtigt, dass er im 1. Absatz wie folgt lautet:\n\n118\n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.046,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2017 zu zahlen.\n\n119\n\nGleichzeit werden in den Entscheidungsgründen die Tabellen \"Nebenkostenabrechnung 2015\" und \"Daraus errechnet sich folgende Forderung der Klägerin\" wie folgt berichtigt:\n\n120\n\nNebenkostenabrechnung 2015\n\n121\n\n \n\n122\n\nBMA, RWA, Security                                                                                               -   €\n\n123\n\nAbzug Siemens Überwachungsanlage                                                                         -   €\n\n124\n\nGrundsteuer                                          Fläche    4243,66     258      13.422,76 €   816,06 €\n\n125\n\nHaftpflichtversicherung                             Fläche   4243,66   258         491,80 €        29,90 €\n\n126\n\nHausverwaltergebühr lt. Anlage                 direkt                              18.533,30 €    736,85 €\n\n127\n\nHeizung nach Verbrauch                           direkt                              10.444,75 €    302,37 €\n\n128\n\nAbzug 15% Heizung wg. Schätzung            direkt                                                     -45,36 €\n\n129\n\nInstandhaltung, Wartung techn. Anlagen       Fläche  4243,66  258      1.555,45 €      0,00 €\n\n130\n\nKaminkehrer                                               Fläche 4243,66   258        44,50 €       2,71 €\n\n131\n\nMüll nach Verbrauch                                                                                                    -   €\n\n132\n\nNiederschlagswasser                                   Fläche 4243,66   258          3.647,67 €   221,77 €\n\n133\n\nöffentl. Straßenreinigung                                Fläche 4243,66   258           895,60 €     54,45 €\n\n134\n\nReinigung Gebäude                                       Fläche 4243,66   258        2.142,00 €    130,23 €\n\n135\n\nStrom allgemein                                             Fläche 2117     258            9.097,08 €   0,00 €\n\n136\n\nAbzug 15% Strom allgemein für TG                 direkt                                                           -   €\n\n137\n\nWasser nach Verbrauch                               direkt                                    4.673,01 €           -   €\n\n138\n\nAbzug 15% Wasser wg. Schätzung                direkt                                                          -27,30 €\n\n139\n\nWinterdienst                                              Fläche 4243,66   258              2.975,00 €      180,87 €\n\n140\n\n                                                                                                                                  2.402,55 €\n\n141\n\n                                                                                                                         gezahlt 4.800,00 €\n\n142\n\n                                                                                                                      Differenz -2.397,45 €\n\n143\n\n \n\n144\n\nDaraus errechnet sich folgende Forderung der Klägerin\n\n145\n\nNebenkostenabrechnung 2014     2.815,25 €\n\n146\n\nNebenkostenabrechnung 2015    2.397,45 €\n\n147\n\nNachzahlung 2012                    -473,99 €\n\n148\n\nNachzahlung 2013                    -691,88 €\n\n149\n\ngesamt                                  4.046,83 €\n\n150\n\n \n\n151\n\n \n\n152\n\nGründe\n\n153\n\nDas Urteil leidet unter offenbaren Unrichtigkeiten im Sinne des § 319 Abs. 1 ZPO. Entgegen den Ausführungen in den Entscheidungsgründen zu den einzelnen Positionen der Nebenkostenabrechnungen ist in der Tabelle für 2015, in der die Ausführungen umzusetzen waren, versehentlich bei den Positionen \"Instandhaltung, Wartung techn. Anlagen\" und \"Strom allgemein\" der Betrag nicht auf Null zurückgesetzt worden. Durch diesen Fehler in der Tabelle Nebenkostenabrechnung 2015 ist auch die Tabelle zu den Forderungen der Klägerin und mithin auch der im Tenor zugunsten der Klägerin ausgeworfene Betrag offensichtlich unrichtig.\n\n154","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/462990","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-wuppertal/2018-07-04/1-o-242-17","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 319","ref_norm":"319","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/462990","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/462990","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-wuppertal/2018-07-04/1-o-242-17","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/462990","retrieved":"2026-07-09 07:58:19.789875+00:00"}}