{"status":"available","doknr":"NRWE-lgs/koeln/lg_koeln/j2020/81_O_124_19_Teil_Grund_und_Teilurteil_20200827","ecli":"ECLI:DE:LGK:2020:0827.81O124.19.00","court":"Landgericht Köln","senate":"1. Kammer für Handelssachen","decided":"2020-08-27","aktenzeichen":"81 O 124/19","doktyp":"Teil-Grund- und Teilurteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1.\n\nEs wird festgestellt, dass das ehedem zwischen den Parteien bestehende Mietvertragsverhältnis für das Objekt mit der postalischen Bezeichnung, K.-straße N01, N02 G., beendet ist.\n\n2.\n\nDie Beklagte ist dem Grunde nach verpflichtet, aus Anlass der Beendigung des zu Ziffer 1 bezeichneten Mietverhältnisses Schadensersatz zu zahlen.\n\n3.\n\nDie Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin beansprucht Feststellung der Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses mit der Beklagten sowie Zahlung von Schadensersatz aus diesem Anlass.\n\nDie Klägerin mietete in dem Einkaufszentrum B. N. mit Mietvertrag vom 17./27.12.2013 (Anlage K 1 – Nachträge Anlage K 2) eine Ladenfläche zum Betrieb eines Bäckereifachgeschäfts fest bis 30.6.2025. Die Beklagte ist zwischenzeitlich Eigentümerin des B. N. und wurde in dem Zuge Vermieterin der Klägerin. Die Beklagte beauftragte die W. H. P. GmbH mit der Verwaltung des Einkaufszentrums. Das Ladenlokal wurde von einer Franchisenehmerin der Klägerin betrieben.\n\n§ 14 Mietvertrag regelt eine Duldungspflicht des Mieters bei Ausbesserungen und baulichen Veränderungen. Es bestand folgende Ankündigungspflicht des Vermieters: „Der Beginn derartiger Arbeiten ist dem Mieter, sofern es sich nicht um Arbeiten zur Abwehr bestehender oder drohender Gefahren handelt, mindestens zwei Wochen vorher schriftlich anzukündigen“.\n\nIm Zuge des Abschluss des Mietvertrages wurde die Klägerin darüber unterrichtet, dass Revitalisierungsmaßnahmen in Form von Bauarbeiten geplant waren, um Neuvermietungen zu erreichen.\n\nIm Jahre 2018 verhandelten die Parteien über eine neue Mietfläche, da die Beklagte für Bauarbeiten die Fläche der Klägerin in Anspruch nehmen wollte. Eine Einigung kam nicht zustande.\n\nAm 8.5.2019 kam es zu unangekündigten Bauarbeiten unmittelbar vor dem Ladenlokal der Klägerin, bei denen u.a. Bauzäune aufgestellt wurden.\n\nAm 22.7.2019 wurden wiederum vor dem Ladenlokal der Klägerin unangekündigt Bauarbeiten durchgeführt, u.a. Stemmbarbeiten, bei denen trotz einer vor dem Ladenlokal angebrachten Plane das Ladenlokal durch Baustaub verschmutzt wurde. Hierauf forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 22.7.2019 über die Verwalterin auf, die Bauarbeiten einzustellen und mahnte sie wegen Verletzung von § 14 Mietvertrag ab.\n\nAm 29.7.2019 wurden erneut ohne Vorankündigung Bauarbeiten vor dem Ladenlokal der Klägerin ausgeführt. Hierauf kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 31.7.2019.\n\nIm Zusammenhang mit weiteren ankündigungslos durchgeführten Bauarbeiten im Bereich des Ladenlokals kündigte die Klägerin erneut fristlos mit Schreiben vom 20.8.2019, 29.8.2019 und 23.4.2020.\n\nDie Klägerin beansprucht für die Dauer von 5 ½ Jahren Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns.\n\nDie Klägerin ist der Auffassung, die fristlose Kündigung sei gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Verletzung der Ankündigungspflicht von Bauarbeiten durch die Beklagte begründet.\n\nDaher schulde die Beklagte der Klägerin Ersatz des entgangenen Gewinns für den Zeitraum der Restlaufzeit des Vertrags.\n\nDer entgangene Gewinn betrage 494.812 €, nämlich durchschnittlich 93.387 € p.a. Gewinn für die Dauer von 5 ½ Jahren unter Berücksichtigung einer Abzinsung von 1,16% wegen der Vorfälligkeit der Erstattung. Ihren Vortrag zur Gewinnermittlung hat die Klägerin unter Vorlage der Anlage K 18 erläutert, ferner beziffert die Klägerin erstattungsfähige nutzlose Aufwendungen in Höhe von 34.393,45 € mit Schriftsatz vom 23.7.2020.\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n1. wie erkannt,\n\n2. die Beklagte zur Zahlung von 494.812 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu verurteilen.\n\nDie Beklagte beantragt,\n\ndie Klage abzuweisen.\n\nDie Beklagte ist der Auffassung, die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam. Die Klägerin sei über die für die Revitalisierung des Einkaufszentrums erforderlichen Bauarbeiten schon anfänglich informiert gewesen, zudem seien auch in der Folge durch Mieterinformationen und  bei Rundgängen Informationen erfolgt. Die Kündigungen seien eine Reaktion auf die gescheiterten Verhandlungen über eine Vertragsänderung 2018. Die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen seien zudem unverhältnismäßig.\n\nDie Berechnung des entgangenen Gewinns werde bestritten.\n\nWegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Klage ist zu Ziffer 1 insgesamt und zu Ziffer 2 dem Grunde nach begründet.\n\n1.\n\nDie fristlose Kündigung vom 29.7.2019 war wirksam und hat das Mietverhältnis der Parteien beendet.\n\nAn der entsprechenden Feststellung hat die Klägerin wegen des Streits über die weitere Verpflichtung der Klägerin aus dem Mietvertrag und des streitigen Anspruchs der Klägerin auf entgangenen Gewinn ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO.\n\nDie Kündigung war gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen eines wichtigen Grunds unter Abwägung der beiderseitigen Interessen an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet.\n\nDie Beklagte bzw. die von ihr beauftragte Hausverwaltung versäumte mehrfach die in § 14 Mietvertrag vorgesehene Ankündigung von Bauarbeiten mit einer Frist von zwei Wochen.\n\nUnstreitig fanden am 8.5.2019, 22.7.2019 und 29.7.2019 nicht der Klägerin konkret mit einer Frist von zwei Wochen vorab angekündigte Bauarbeiten statt.\n\nEine Ankündigung war auch nicht entbehrlich. Die Bauarbeiten beeinträchtigten wie dem Schriftverkehr und den vorgelegten Fotografien zu ersehen ist, den Zugang sowie teilweise auch den Betrieb des Ladenlokals erheblich. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Klägerin gemäß § 14 Mietvertrag grundsätzlich zur Duldung der Bauarbeiten verpflichtet war. Sie musste dann jedenfalls Gelegenheit erhalten, sich rechtzeitig auf die Arbeiten einzustellen. Diesem Zweck dient die Ankündigungspflicht.\n\nEine konkrete Ankündigung war auch nicht entbehrlich, weil der Klägerin die Notwendigkeit von Arbeiten bekannt war. Soweit sich die Beklagte schon auf eine Information bei Abschluss des Mietvertrags beruft und auf weitere allgemeine Informationen, machte das die konkrete Vorankündigung von Bauarbeiten nicht entbehrlich. Die allgemeine Kenntnis von beabsichtigten, aber noch nicht terminierten Bauarbeiten ermöglichte es der Klägerin nicht, sich im Geschäftsablauf konkret auf die Arbeiten einzurichten, wozu aber die vertragliche Regelung dienen sollte.\n\nAuch aus den vorgelegten Mieterinformationen, die teilweise auch nach der Kündigung datieren, folgt keine konkrete Ankündigung.\n\nDie Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass mit Beginn der Bauarbeiten eine weitere Ankündigung entbehrlich war. Das mag für fortlaufend durchgeführte Bauarbeiten gelten. Werden dagegen tageweise mit zeitlichem Abstand Bauarbeiten durchgeführt, sind diese jeweils gesondert anzukündigen.\n\nBei der erforderlichen Abwägung ist zu berücksichtigen, dass die Bauarbeiten die Geschäftsabläufe in dem Ladenlokal erheblich beeinträchtigten. Soweit die Klägerin das mietvertraglich hinzunehmen hatte, kam der Vorabankündigung erhebliche Bedeutung zu, um der Klägerin eine rechtzeitige Information der Franchisenehmerin und der Einrichtung auf diese Umstände zu ermöglichen.\n\nSpätestens nach der Abmahnung der Klägerin vom 22.7.2019 musste der Beklagten die Bedeutung der Einhaltung der Vorabankündigung und die Konsequenz der Kündigung bei einem weiteren Verstoß bewusst gewesen sein.\n\nWenn dennoch bereits am 29.7.2019 weitere Bauarbeiten stattfanden unter Verstoß gegen die Ankündigungspflicht, lag ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, so dass sich die Klägerin von dem Vertrag lösen konnte.\n\nAuch unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des Vertrages von über 5 ½ Jahren war dieses Vorgehen nicht unverhältnismäßig. Die aus Sicht der Klägerin plötzlich auftretenden erheblichen Bauarbeiten störten den Geschäftsbetrieb der Franchisenehmerin erheblich.\n\nOb ein Fall des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt kann dahinstehen. Dies ist zweifelhaft, da die Klägerin nach dem Mietvertrag grundsätzlich zur Duldung von Arbeiten verpflichtet war.\n\nSoweit die Beklagte vermutet, es gehe der Klägerin lediglich darum, sich nach den gescheiterten Verhandlungen 2018 vom Vertrag zu lösen, kommt es darauf nicht an. Selbst wenn die Vermutung zutreffen würde, muss sich die Beklagte an ihre vertraglichen Verpflichtungen halten und im Falle des Verstoßes die Konsequenzen tragen.\n\n2.\n\nAls Folge der von der Beklagten bzw. der sie vertretenden Hausverwaltung veranlassten fristlosen Kündigung steht der Klägerin dem Grunde nach Schadensersatz zu (Palandt/Weidenkaff, BGB, § 543, Rdnr. 61 f.).\n\nDementsprechend konnte durch Grundurteil entschieden werden.\n\nZur Schadenshöhe ist der Rechtsstreit noch nicht entscheidungsreif, so dass es weiterer Aufklärung bedarf.\n\nStreitwert: 571.262 €","source":"nrwe","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/koeln/lg_koeln/j2020/81_O_124_19_Teil_Grund_und_Teilurteil_20200827.html","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-koeln/2020-08-27/81-o-124-19","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":1}],"authoritative_source":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/koeln/lg_koeln/j2020/81_O_124_19_Teil_Grund_und_Teilurteil_20200827.html","attribution":{"source":"nrwe.justiz.nrw.de","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/koeln/lg_koeln/j2020/81_O_124_19_Teil_Grund_und_Teilurteil_20200827.html"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-koeln/2020-08-27/81-o-124-19","upstream":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/koeln/lg_koeln/j2020/81_O_124_19_Teil_Grund_und_Teilurteil_20200827.html","retrieved":"2026-09-30 06:44:26.611925+00:00"}}