{"status":"available","doknr":"OLD270898","ecli":"ECLI:DE:LGDO:2006:0725.4O340.04.00","court":"Landgericht Dortmund","senate":null,"decided":"2006-07-25","aktenzeichen":"4 O 340/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu Händen eines vom Kläger\n\nzu beauftragenden Notars 71.018,44 € (i.W.\n\neinundsiebzigtausendachtzehn 44/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von\n\nfünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 02.03.2005\n\nzu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen\n\nvor dem beauftragten Notar:\n\na.) Der Kläger verpflichtet sich, dem Beklagten den nachfolgenden\n\nGrundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 1\n\nnebst Kellerraum Nr. 1, gelegen Gemarkung E, Flur ##,\n\nFlurstück ###, Grundbuch E B, Blatt ##### zu übertragen,\n\nfrei von der in Abteilung III der Grundbücher eingetragenen\n\nGrundschuld(en). Dazu erteilt der Kläger dem Beklagten Vollmacht\n\nim Namen des Klägers und unter Befreiung von den\n\nBeschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.\n\nb.) Der Kläger erklärt sein Einverständnis mit der Weisung des\n\nBeklagten an den Notar, den Zahlungsbetrag zur Ablösung der in\n\nAbt. III des Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en)\n\neinschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten zu\n\nverwenden.\n\nc.) Der Kläger bewilligt die Eintragung des Beklagten als Eigentümer\n\nunter der aufschiebendenden Bedingung, dass Zahlungseingang in\n\nHöhe des durch die Klage geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten\n\nund Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des\n\nunterzeichneten Notars erfolgt.\n\nd.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld überschießende\n\nGeldbetrag ist an den Kläger zu zahlen.\n\nIm Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nVon den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 26 % und der\n\nBeklagte 74 %.\n\nDas Urteil ist für den Kläger und den Beklagten gegen Sicherheitsleistung\n\nin Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig\n\nvollstreckbar.\n\n1\n\nTatbestand\n\n 2\n\nDer Beklagte erwarb im Jahre 1998 den Grundbesitz H-straße ##\n\n 3\n\ngemeinsam mit Herrn T. Wegen der Einzelheiten des\n\n 4\n\nKaufvertrages kann auf die Kopie des notariellen Vertrages vom\n\n 5\n\n17.08.1998 (Bl. 85 f. d.A.) Bezug genommen werden. Der Grundbesitz\n\n 6\n\nwurde von den Erwerbern sodann in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Auf\n\n 7\n\ndie Kopien der notariellen Teilungserklärungen vom 23.11.1998 (Bl. 23 R\n\n 8\n\nf. d.A.) und vom 18.01.1999 (Bl. 28 R f. d.A.) kann Bezug genommen\n\n 9\n\nwerden.\n\n 10\n\nNach der erfolgten Teilung wurde der Beklagte in dem neu angelegten\n\n 11\n\nGrundbuch als Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen im Hause\n\n 12\n\nH-straße ## in E eingetragen. Dazu gehörte auch die\n\n 13\n\nWohnung Nr. 1 in diesem Hause. Auf die Kopie des Grundbuchauszuges\n\n 14\n\ndes Amtsgerichts Dortmund zum Grundbuch von E B Blatt #####\n\n 15\n\n(Bl. 5 R f. d.A.) wird Bezug genommen.\n\n 16\n\nDer Beklagte vertrieb die ihm gehörenden Wohnungen über die Fa. V\n\n 17\n\nGmbH (nachstehend V genannt), deren Geschäftsführer der Beklagte\n\n 18\n\nauch war. Der Kläger wurde von Mitarbeitern der Fa. V angesprochen.\n\n 19\n\nDie Einzelheiten der Gespräche sind zwischen den Parteien streitig. Der\n\n 20\n\nKläger entschloss sich daraufhin zum Erwerb der vorbezeichneten\n\n 21\n\nWohnung.\n\n 22\n\nEs kam zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Die Parteien\n\n 23\n\nvereinbarten darin einen Kaufpreis in Höhe von mindestens 71.018,44 €.\n\n 24\n\nNach Zahlung des Kaufpreises wurde der Kläger als Eigentümer in dem\n\n 25\n\nvorbenannten Grundbuch eingetragen. Der wirtschaftliche Übergang\n\n 26\n\nerfolgte zum 01.01.2001.\n\n 27\n\nDer Kläger erhielt von dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 8.220,04\n\n 28\n\n€, der zum Teil als sog. \"Belastungszuschuss\" und zum Teil auch als\n\n 29\n\n\"Innenprovision\" bezeichnet wurde. Diesen Zuschuss rechnete der\n\n 30\n\nBeklagte mit Schreiben vom 14.12.2000 (Bl. 84 d.A.) gegenüber dem\n\n 31\n\nKläger ab.\n\n 32\n\nIm Jahre 2004 wurden Verkehrswertgutachten über den Wert\n\n 33\n\nverschiedener Wohnungen im Hause H-straße ## von dem\n\n 34\n\nKlägervertreter in Auftrag gegeben. Der Sachverständige Dipl.-Ing.\n\n 35\n\nI erstellte daraufhin unter dem 22.11.2004 ein Gutachten.\n\n 36\n\nWegen der Einzelheiten des Gutachtens kann auf die Kopie (Bl. 3 f. d.A.)\n\n 37\n\nBezug genommen werden.\n\n 38\n\nDer Kläger behauptet, der Beklagte habe damit geworben, dass es sich\n\n 39\n\nbei der vorgenannten Eigentumswohnung um eine risikolose\n\n 40\n\nKapitalanlage und zugleich um ein Steuersparmodell handele. Die\n\n 41\n\nMitarbeiter der Fa. V hätten weiter damit geworben, dass für den Fall\n\n 42\n\ndes Mietausfalls ein Mietpool vorhanden sei, der diesen Ausfall auffangen\n\n 43\n\nwürde. Es sei erklärt worden, dass sich unter Berücksichtigung einer\n\n 44\n\nSteuerersparnis von 3.000,00 DM jährlich eine monatliche Belastung von\n\n 45\n\nca. 90,00 € ergebe. Tatsächlich habe sich jedoch eine monatliche\n\n 46\n\nBelastung über vier Jahre in Höhe von 616,79 € ergeben. Der Kläger\n\n 47\n\nbehauptet, er sei insoweit falsch beraten worden. Bei richtiger Beratung\n\n 48\n\nhätte er den Kaufvertrag nicht geschlossen.\n\n 49\n\nDer Kläger behauptet weiter, es sei erklärt worden, das Haus sei\n\n 50\n\nvollständig neu saniert gewesen. Tatsächlich hätte sich jedoch ein völlig\n\n 51\n\nunterdurchschnittlicher Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau\n\n 52\n\ngezeigt. Weiter habe er erst später festgestellt, dass das Haus in einer\n\n 53\n\nbesonders schlechten Gegend Dortmunds liege. Der Kläger behauptet,\n\n 54\n\nder Verkehrswert der Wohnung habe im Juli 2000 lediglich bei 30.200 €\n\n 55\n\ngelegen. Der Kaufpreis sei daher um mehr als 100 % überteuert. Der\n\n 56\n\nKläger behauptet, der Beklagte habe als gewerbsmäßiger\n\n 57\n\nImmobilienhändler Kenntnis von der Überteuerung gehabt. Der Kläger ist\n\n 58\n\ndaher der Ansicht, der Kaufvertrag sei sittenwidrig und nichtig und verlangt\n\n 59\n\ndie Rückabwicklung des Kaufvertrages.\n\n 60\n\nDer Kläger ist weiter der Ansicht, ihm stünden Schadensersatzansprüche\n\n 61\n\naus c.i.c. wegen einer Falschberatung vor Abschluss des Kaufvertrages\n\n 62\n\nsowie gem. §§ 823 BGB i.V.m. § 302 a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 StGB zu.\n\n 63\n\nDer Kläger behauptet weiter, unter Berücksichtigung von Mietzahlungen in\n\n 64\n\nHöhe von ca. 4.424,69 € und Zinszahlungen in Höhe von ca. 30.031,00 €\n\n 65\n\nsei ihm ein erheblicher Schaden in Höhe von ca. 29.606,31 € entstanden.\n\n 66\n\nDavon macht er mit dem Klageantrag zu 2.) einen\n\n 67\n\nSchadensersatzanspruch in Höhe eines Teilbetrages in Höhe von\n\n 68\n\n25.000,00 € geltend.\n\n 69\n\nDer Kläger beantragt,\n\n 70\n\n1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger zu\n\n 71\n\nHänden eines vom Kläger zu beauftragenden Notars\n\n 72\n\n71.018,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf\n\n 73\n\nProzentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit\n\n 74\n\nRechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe\n\n 75\n\nfolgender notarieller Erklärungen vor dem beauftragten\n\n 76\n\nNotar:\n\n 77\n\na.) Der Kläger verpflichtet sich, dem Beklagten den\n\n 78\n\nnachfolgenden Grundbesitz Objekt in E,\n\n 79\n\nH-straße ##, Wohnung Nr. 1 nebst Kellerraum\n\n 80\n\nNr. 1, gelegen Gemarkung E, Flur ##,\n\n 81\n\nFlurstück ###, Grundbuch E B, Blatt #####\n\n 82\n\nzu übertragen, frei von der in Abteilung III der\n\n 83\n\nGrundbücher eingetragenen Grundschuld(en). Dazu\n\n 84\n\nerteilt der Kläger dem Beklagten Vollmacht im\n\n 85\n\nNamen des Klägers und unter Befreiung von den\n\n 86\n\nBeschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu\n\n 87\n\nerklären.\n\n 88\n\nb.) Der Kläger erklärt sein Einverständnis mit der\n\n 89\n\nWeisung des Beklagten an den Notar, den\n\n 90\n\nZahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III des\n\n 91\n\nGrundbuches eingetragenen Grundschuld(en)\n\n 92\n\neinschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und\n\n 93\n\nKosten zu verwenden.\n\n 94\n\nc.) Der Kläger bewilligt die Eintragung des\n\n 95\n\nBeklagten als Eigentümer unter der\n\n 96\n\naufschiebendenden Bedingung, dass\n\n 97\n\nZahlungseingang in Höhe des durch die Klage\n\n 98\n\ngeforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten und\n\n 99\n\nVorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des\n\n 100\n\nunterzeichneten Notars erfolgt.\n\n 101\n\nd.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld\n\n 102\n\nüberschießende Geldbetrag ist an den Kläger zu\n\n 103\n\nzahlen.\n\n 104\n\n2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger weitere\n\n 105\n\n25.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf\n\n 106\n\nProzentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit\n\n 107\n\nRechtshängigkeit zu zahlen.\n\n 108\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n 109\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n 110\n\nDer Beklagte behauptet, es habe keine fehlerhafte Beratung gegeben.\n\n 111\n\nInsbesondere sei dem Kläger keine monatliche Belastung in Höhe von\n\n 112\n\n90,00 € in Aussicht gestellt worden. Auch sei in den notariellen\n\n 113\n\nvertraglichen Unterlagen kein Hinweis auf Vereinbarungen zu einem\n\n 114\n\nMietpool enthalten.\n\n 115\n\nDer Beklagte bestreitet Grund und Höhe des geltend gemachten\n\n 116\n\nSchadensersatzanspruchs in Höhe von 25.000,00 €.\n\n 117\n\nDer Beklagte behauptet, der Kaufpreis sei nicht sittenwidrig überhöht\n\n 118\n\ngewesen. Insbesondere sei die Zahlung in Höhe von 8.220,04 € vor der\n\n 119\n\nBewertung vom Kaufpreis in Abzug zu bringen. Im Zuge des Erwerbs des\n\n 120\n\nGebäudes durch den Beklagten sei eine Renovierung der Fassade, des\n\n 121\n\nTreppenhauses und des Keller erfolgt. Eine vollständige Sanierung sei\n\n 122\n\ndem Kläger nicht zugesichert worden.\n\n 123\n\nDer Beklagte behauptet weiter, er habe das Gebäude selbst zu einem\n\n 124\n\nGesamtkaufpreis in Höhe von 427.440 € erworben. Der Verkehrswert sei\n\n 125\n\nseinerzeit durch Herrn Dipl.-Ing. I überprüft worden. Dieser habe\n\n 126\n\nfestgestellt, dass der Kaufpreis etwa 10 bis 15 % unterhalb des\n\n 127\n\nVerkehrswertes des Gebäudes liege. Daher fehle es an dem subjektiven\n\n 128\n\nTatbestand der Sittenwidrigkeit.\n\n 129\n\nDer Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.\n\n 130\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes kann auf\n\n 131\n\ndie zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen\n\n 132\n\nwerden.\n\n 133\n\nDie Klage ist am 31.12.2004 beim Landgericht Dortmund eingegangen\n\n 134\n\nund dem Beklagten am 02.03.2005 zugestellt worden.\n\n 135\n\nDas Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen\n\n 136\n\nGutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. F. Wegen des\n\n 137\n\nErgebnisses der Beweisaufnahme kann auf das bei den Akten befindliche\n\n 138\n\nGutachten vom 22.05.2006 (Bl. 108 f. d.A.) Bezug genommen werden.\n\n 139\n\nEntscheidungsgründe\n\n 140\n\nDie Klage ist zulässig und in dem tenorierten Umfang begründet.\n\n 141\n\nDem Kläger steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf\n\n 142\n\nRückzahlung in Höhe von 71.018,44 € Zug um Zug gegen\n\n 143\n\nRückabwicklung des Kaufvertrages gem. §§ 812, 818 BGB zu.\n\n 144\n\nDer zwischen den Parteien geschlossen notarielle Kaufvertrag über die\n\n 145\n\nWohnung Nr. 1 im Hause H-straße ## ist gem. § 138 BGB nichtig.\n\n 146\n\nNach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und\n\n 147\n\nZweck zu entnehmenden Gesamtcharakter ist das Rechtsgeschäft mit den\n\n 148\n\nguten Sitten nicht vereinbar. Die Sittenwidrigkeit des Vertrages ergibt sich\n\n 149\n\naus einem besonderes groben Missverhältnis zwischen dem vereinbarten\n\n 150\n\nKaufpreis und dem Wert der Wohnung.\n\n 151\n\nDie Parteien haben nach Angaben des Klägers einen Kaufpreis in Höhe\n\n 152\n\nvon 71.018,44 € vereinbart. Ob sogar ein höherer Kaufpreis vereinbart\n\n 153\n\nworden ist, wie vom Beklagten vorgetragen, konnte die Kammer nicht\n\n 154\n\nfeststellen, da der Kläger eine Kopie des notariellen Kaufvertrages nicht\n\n 155\n\nvorgelegt hat. Der vom Kläger selbst behauptete Kaufpreis lag jedoch\n\n 156\n\n118,5 % über dem tatsächlichen Verkehrswert. Der Sachverständige Dipl.-\n\n 157\n\nIng. F ist bei seiner Begutachtung zu dem Ergebnis gekommen, dass\n\n 158\n\ndie Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragesabschlusses nur einen\n\n 159\n\nVerkehrswert in Höhe von 32.500,00 € hatte.\n\n 160\n\nDer Sachverständige hat überzeugend erläutert, dass er diesen Wert\n\n 161\n\naufgrund des Sach-, des Ertrags- und des Vergleichswertes geschätzt hat.\n\n 162\n\nDiese Schätzung vermochte das Gericht gut nachzuvollziehen.\n\n 163\n\nDen Sachwert hat der Sachverständige mit 33.500 € angegeben. Dazu hat\n\n 164\n\ner erläutert, dass er den Zeitwert der Bausubstanz des Gebäudes auf der\n\n 165\n\nGrundlage der Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer\n\n 166\n\nAlterswertminderung ermittelt und den Bodenwertanteil sowie die\n\n 167\n\nZeitwerte für Versorgungsanschlüsse und besondere Bauteile\n\n 168\n\nhinzugerechnet hat. Den gesamten Betrag hat der Sachverständige dann\n\n 169\n\nauf die anteilige Fläche der hier streitigen Wohnung umgerechnet.\n\n 170\n\nDen Ertragswert hat der Sachverständige mit 32.200 € in Ansatz gebracht.\n\n 171\n\nDabei ist er von dem Jahresnettomietertrag sowie von einem\n\n 172\n\nLiegenschaftszins in Höhe von 3,80 % ausgegangen. Danach hat er einen\n\n 173\n\nErtragswertanteil der Bausubstanz ermittelt und zu diesem ebenfalls den\n\n 174\n\nBodenwertanteil addiert. Auch dieser Betrag ist auf die anteilige Fläche\n\n 175\n\nder Wohnung umgelegt worden.\n\n 176\n\nDer Vergleichswert in Höhe von 31.900 € ist vom Sachverständigen\n\n 177\n\nanhand vergleichbarer Objekte ermittelt worden. Dabei hat er einen\n\n 178\n\nMittelwert der Preise pro qm errechnet, den er hier mit 678 € / qm\n\n 179\n\nangegeben hat.\n\n 180\n\nDas Gericht hat keine Bedenken, den überzeugenden Ausführungen des\n\n 181\n\nSachverständigen Dipl.-Ing. F zu folgen. Der Sachverständige geht\n\n 182\n\nvon den richtigen Tatsachen aus und hat seine Schlussfolgerungen\n\n 183\n\ndetailliert und nachvollziehbar begründet. Der Sachverständige verfügt\n\n 184\n\npersönlich über eine umfassende Sachkompetenz, die keinerlei Anlass zu\n\n 185\n\nZweifeln bietet.\n\n 186\n\nEs kann dahinstehen, ob sich das Objekt tatsächlich in einem derart\n\n 187\n\nschlechten Zustand befunden hat, wie der Kläger geltend gemacht hat.\n\n 188\n\nInsoweit fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag des\n\n 189\n\nKlägers. Der Sachverständige hat bei der Ermittlung des geringen\n\n 190\n\nVerkehrswertes zugrunde gelegt, dass ein gemeinüblicher\n\n 191\n\nErhaltungszustand bestanden hat, wie es der Beklagte behauptet.\n\n 192\n\nSoweit der Beklagte zuletzt mit Schriftsatz vom 14.07.2006 die Kopie\n\n 193\n\neines \"Grundstücksmarktberichts E 1998\" vorgelegt hat, erfolgte\n\n 194\n\ndies nach Ablauf der im Beschluss vom 31.05.2006 gesetzten Frist und\n\n 195\n\nnach Terminierung. Diese Kopie vermag aber das Gutachten des\n\n 196\n\nSachverständigen auch nicht zu erschüttern. Es ist nicht ersichtlich, was\n\n 197\n\nbei dem Wert von 2.500 DM / qm zugrunde gelegt worden ist. Ein\n\n 198\n\nausreichender Vortrag hierzu fehlt. Der Beklagte hätte dies allenfalls dem\n\n 199\n\nSachverständigen vorhalten können, was er jedoch nicht beantragt hat. Im\n\n 200\n\nübrigen belegt auch das außergerichtlich von einigen Eigentümern der\n\n 201\n\nWohnungen im Hause H-straße ## eingeholte Gutachten des\n\n 202\n\nSachverständigen Dipl.-Ing. I vom 22.11.2004 (Bl. 3 f. d.A.),\n\n 203\n\ndass der Verkehrswert der Wohnungen erheblich unter den Kaufpreisen\n\n 204\n\nlag. Das Gericht hat daher im Ergebnis keinerlei Zweifel, dem\n\n 205\n\nSachverständigen Dipl.-Ing. F in seiner Bewertung zu folgen.\n\n 206\n\nAuf der Grundlage des von dem Sachverständigen ermittelten\n\n 207\n\nVerkehrswertes bei Vertragsabschluss in Höhe von 32.500,00 € im Juli\n\n 208\n\n2000 ist das Verhältnis zum vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 71.018,44\n\n 209\n\n€ nur als grob zu bezeichnen. Der gezahlte Kaufpreis beträgt mehr als 118\n\n 210\n\n% des tatsächlichen Wertes der Wohnung.\n\n 211\n\nVon einem groben Missverhältnis ist selbst dann auszugehen, wenn die\n\n 212\n\nnach Vertragsabschluss erfolgte Zahlung des Beklagten an den Kläger in\n\n 213\n\nHöhe von 8.220,04 € in Abzug zu bringen wäre. Dabei ist es bereits\n\n 214\n\nfraglich, ob dieser Betrag tatsächlich vom vereinbarten Kaufpreis in Abzug\n\n 215\n\nzu bringen ist, wie der Beklagte meint. Der Beklagte selbst bezeichnet\n\n 216\n\ndiesen Betrag zum Teil als sog. \"Innenprovision\". Wenn es sich jedoch um\n\n 217\n\neine Provisionszahlung handelt, so käme ein Abzug nicht in Betracht.\n\n 218\n\nSelbst wenn man einen Abzug jedoch vornähme, so verbliebe noch immer\n\n 219\n\nein Kaufpreis in Höhe von 62.798,40 €, der über 93 % des tatsächlichen\n\n 220\n\nWertes lag.\n\n 221\n\nDas Gericht geht davon aus, dass die Vorgehensweise des Beklagten\n\n 222\n\nauch subjektiv verwerflich war. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung\n\n 223\n\nund Gegenleistung besonders grob, so rechtfertigt dies den Schluss auf\n\n 224\n\ndie bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner\n\n 225\n\nin seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes. Von\n\n 226\n\neinem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine\n\n 227\n\nverwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung des\n\n 228\n\nBundesgerichtshofs bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen,\n\n 229\n\nwenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der\n\n 230\n\nGegenleistung. Die hieran anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus\n\n 231\n\ndem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen\n\n 232\n\nnicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten\n\n 233\n\nhemmenden Umstand - zugestanden werden und auch der Begünstigte\n\n 234\n\ndiese Erfahrung teilt, (vgl. BGH NJW 2001, S. 1127 f., BGH NJW 1992, S.\n\n 235\n\n899 f.). Ein hemmender Umstand in diesem Sinne kann insbesondere die\n\n 236\n\nUnerfahrenheit des Benachteiligten sein. Sie kommt u.a. dann in Betracht,\n\n 237\n\nwenn der Benachteiligte keinerlei Kenntnisse über den tatsächlichen Wert\n\n 238\n\nund die wirkliche Marktlage hat.\n\n 239\n\nAllein das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis erlaubt es, auf die\n\n 240\n\nverwerfliche Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 BGB zu\n\n 241\n\nschließen. Denn eine verwerfliche Gesinnung muss schon dann bejaht\n\n 242\n\nwerden, wenn sich der Begünstigte zumindest leichtfertig der Einsicht\n\n 243\n\nverschließt, dass sich der andere Teil nur unter dem Zwang der\n\n 244\n\nVerhältnisse oder den in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umständen auf\n\n 245\n\nden ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Nach dem geschilderten Satz\n\n 246\n\nder Lebenserfahrung, dass außergewöhnliche Gegenleistungen nicht\n\n 247\n\nohne Not zugestanden werden, kann sich der Begünstigte der Kenntnis\n\n 248\n\nder \"misslichen Lage\" des anderen Teils nicht nur dadurch verschließen,\n\n 249\n\ndass er bei erkannt krassem Missverhältnis dessen Zwangslage oder\n\n 250\n\neinen anderen ihn hemmenden Umstand nicht zur Kenntnis nimmt,\n\n 251\n\nsondern auch dadurch, dass er sich schon des objektiven besonders\n\n 252\n\ngroben Missverhältnisses nicht bewusst wird (vgl. BGH NJW 2001, S.\n\n 253\n\n1127f).\n\n 254\n\nDer Bundesgerichtshof hat dazu weiter ausgeführt, dass davon\n\n 255\n\nauszugehen ist, dass sich der Begünstigte, wenn er nicht ohnehin\n\n 256\n\naufgrund einer Tätigkeit im Immobiliengewerbe hinreichend sachkundig\n\n 257\n\nist, im allgemeinen - gleich ob er auf Erwerber- oder Veräußererseite\n\n 258\n\nsteht - wegen der hohen finanziellen Aufwendungen, die mit einem\n\n 259\n\nGrundstückserwerb verbunden sind, vor Vertragsabschluss durch\n\n 260\n\nBeobachtung des Grundstücksmarktes oder Einholung sachverständiger\n\n 261\n\nAuskünfte zumindest grundlegende Kenntnisse von den Marktpreisen\n\n 262\n\nverschafft hat. Er ist damit im Regelfall ohne weiteres in der Lage, ein\n\n 263\n\nGeschäft als für ihn außergewöhnlich vorteilhaft zu erkennen, so dass er\n\n 264\n\nsich zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben\n\n 265\n\nÄquivalenzmissverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage\n\n 266\n\nseines Vertragspartners verschließt (vgl. BGH a.a.O.).\n\n 267\n\nIm Ergebnis kann es dabei dahinstehen, ob diese Schlussfolgerung im\n\n 268\n\nWege des Anscheinsbeweises vollen Beweis für die verwerfliche\n\n 269\n\nGesinnung des Begünstigten erbringen könnte, oder ob ihr lediglich die\n\n 270\n\nBedeutung als Indizienbeweis zukommt. Es handelt sich nach Auffassung\n\n 271\n\ndes Bundesgerichtshofes jedenfalls um eine beweiserleichternde\n\n 272\n\ntatsächliche Vermutung, die vom Tatrichter im Bereich der\n\n 273\n\nBeweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Sie kann nur dann nicht zu\n\n 274\n\nAnwendung kommen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände\n\n 275\n\nerschüttert ist (vgl. BGH a.a.O.).\n\n 276\n\nDem Beklagten ist die Erschütterung dieser Vermutung der verwerflichen\n\n 277\n\nGesinnung nicht gelungen. Dem Gericht ist aus einer Vielzahl anderer\n\n 278\n\nVerfahren, die vor dem Landgericht gegen den Beklagten anhängig sind,\n\n 279\n\nbekannt, dass der Beklagte nicht nur eine Wohnung oder nur die\n\n 280\n\nWohnungen im Hause H-straße ## veräußert hat. Der Beklagte hat\n\n 281\n\neine große Zahl von Wohnungen im Raum E veräußert und ist\n\n 282\n\nmithin gewerblich im Immobiliengeschäft tätig gewesen. Auf dieser\n\n 283\n\nGrundlage geht das Gericht davon aus, dass dem Beklagten der\n\n 284\n\nGrundstücksmarkt in E und die allgemein üblichen Preise bekannt\n\n 285\n\nwaren. Daraus ergibt sich weiter, dass dem Beklagten auch der\n\n 286\n\ntatsächliche Wert der streitgegenständlichen Wohnung bekannt oder\n\n 287\n\nallenfalls aus Leichtfertigkeit unbekannt war.\n\n 288\n\nDer von dem Beklagten selbst zuvor gezahlte Kaufpreis entkräftet die\n\n 289\n\nVermutung nicht. Dieser von ihm selbst gezahlte Preis spricht schon für\n\n 290\n\neinen wesentlichen niedrigeren Verkehrswert. Der Beklagte hat hierzu\n\n 291\n\nvorgetragen, das gesamte Haus für 427.440 E erworben zu haben. Stellt\n\n 292\n\nman diesen Preis in Relation zu der Gesamtwohnflächen (565,78 qm), so\n\n 293\n\nentfällt auf die streitgegenständliche Wohnung (47 qm) ein anteiliger Preis\n\n 294\n\nvon ca. 35.500 €. Dieser Wert liegt nicht weit von dem entfernt, den der\n\n 295\n\nSachverständige Dipl-Ing. F mit 32.500 € festgestellt hat. Welche\n\n 296\n\nNebenkosten der Beklagte beim Erwerb des Hauses und bei der Teilung\n\n 297\n\nder Wohnungen hatte, mag für seine unternehmerische Kalkulation von\n\n 298\n\nBedeutung sein, spielt für die Beurteilung der Kenntnis vom Verkehrswert\n\n 299\n\naber keine Rolle. Die von ihm aufgewandten Nebenkosten schmälern\n\n 300\n\nallenfalls seinen Gewinn, führen aber nicht zu einer Erhöhung des\n\n 301\n\ntatsächlichen Verkehrswertes. Die Tatsache, dass der Beklagte das\n\n 302\n\ngesamte Objekt zu einem Preis in Höhe von 427.440 € erworben hat,\n\n 303\n\nspricht vielmehr für eine positive Kenntnis von den tatsächlichen\n\n 304\n\nVerkehrswerten. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte zuletzt auch\n\n 305\n\neingeräumt, zumindest von einer 50 % - igen Überhöhung des\n\n 306\n\nKaufpreises positive Kenntnis gehabt zu haben. Das Gericht geht aber\n\n 307\n\nnach dem eigenen Vortrag des Beklagten auch davon aus, dass er auch\n\n 308\n\nbezüglich einer noch höheren Überteuerung Kenntnis hatte. Dem\n\n 309\n\nBeklagten, der gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, muss bekannt\n\n 310\n\ngewesen sein, dass die von ihm verauslagten Erwerbs- und Nebenkosten\n\n 311\n\nden Verkehrswert nicht erhöhen. Daher geht auch das Gericht davon aus,\n\n 312\n\ndass der Beklagte bei seiner subjektiven Vorstellung vom Verkehrswert\n\n 313\n\ndiese Kosten zumindest nicht in der angegeben Höhe ernsthaft in Ansatz\n\n 314\n\ngebracht hat.\n\n 315\n\nDass der Beklagte tatsächlich von einem wesentlich höheren\n\n 316\n\nVerkehrswert ausgehen musste oder durfte, hat er auch sonst nicht\n\n 317\n\nsubstantiiert dargelegt. Da der Beklagte gewerblich im Immobiliengeschäft\n\n 318\n\ntätig war, rechtfertigt der von ihm gezahlte Preis nicht die Vermutung eines\n\n 319\n\nbesonders hohen Verkehrswertes. Es ist vielmehr davon auszugehen,\n\n 320\n\ndass er die Marktlage kannte und sich ein eigenes Bild machen konnte.\n\n 321\n\nDer von ihm gezahlte Preis muss nicht mit der tatsächlichen Marktlage\n\n 322\n\nübereinstimmen. Der Beklagte -hat zwar vorgetragen, dass ein Gutachten\n\n 323\n\ndes Dipl.-ing. I vorgelegen habe, wonach der zu zahlende\n\n 324\n\nKaufpreis etwa 10 bis 15% unterhalb des Verkehrswertes gelegen habe.\n\n 325\n\nDieser Vortrag ist jedoch unsubstantiiert. Hierauf hat das Gericht mit\n\n 326\n\nBeschluss vom 31.05.2006 hingewiesen, ohne das weiterer hinreichender\n\n 327\n\nVortrag erfolgte. Das Gutachten selbst ist nicht vorgelegt worden. Auch ist\n\n 328\n\nnicht ersichtlich, welche Werte ermittelt worden sein sollen und was dem\n\n 329\n\nzugrunde gelegt wurde. Die pauschale Behauptung des Beklagten genügt\n\n 330\n\nnicht.\n\n 331\n\nFür eine verwerfliche Gesinnung spricht jedoch, dass der Beklagte die\n\n 332\n\nObjekte überwiegend in Süddeutschland vermarktet hat oder hat\n\n 333\n\nvermarkten lassen. Wie sich aus der Gesamtschau der allein in der 4.\n\n 334\n\nZivilkammer des Landgericht Dortmunds anhängigen Verfahren zu den\n\n 335\n\nObjekten H-straße, V- Straße, S-straße und\n\n 336\n\nN-straße, an welchen der Beklagte in verschiedenen Formen\n\n 337\n\nbeteiligt war, ergibt, haben die Käufer die jeweiligen Wohnungen\n\n 338\n\nüberwiegend vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht besichtigt und\n\n 339\n\nsich allein auf die Angaben der Vermittler zu den Grundbesitzungen\n\n 340\n\nverlassen. Hier spricht einiges dafür, dass der Beklagte gezielt Käufer in\n\n 341\n\neiner möglichst großen räumlichen Distanz gesucht hat, damit diese\n\n 342\n\nmöglichst auf eine vorherige Besichtigung verzichten. Weiter ist es auch\n\n 343\n\nErwerbern in Süddeutschland wesentlich schwerer möglich, den\n\n 344\n\nGrundstücksmarkt in E zu beurteilen. Bei höheren\n\n 345\n\nGrundstückspreisen in Süddeutschland mag einigen Erwerbern der\n\n 346\n\nKaufpreis für eine E Wohnung relativ niedrig vorgekommen\n\n 347\n\nsein, obwohl der nach E Verhältnissen überhöht war.\n\n 348\n\nDer Anspruch des Klägers auf Herausgabe des gezahlten Kaufpreises ist\n\n 349\n\nnicht verjährt. Der Kläger hat den Lauf der Verjährung rechtzeitig durch\n\n 350\n\nEinreichung der Klage unterbrochen. Die Verjährungsfrist betrug nach\n\n 351\n\ndem Schuldrecht in der alten Fassung gem. § 195 BGB dreißig Jahre. Die\n\n 352\n\nneue Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Diese neue Frist begann gem.\n\n 353\n\nArt. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB am 01.01.2002 und wäre danach am\n\n 354\n\n31.12.2004 abgelaufen. Die Klage ist am 31.12.2004 bei Gericht\n\n 355\n\neingegangen. Die Zustellung der Klage an den Beklagten wirkt auf den\n\n 356\n\nEingang der Klage zurück. Die Tatsache, dass die Zustellung erst am\n\n 357\n\n02.03.2005 erfolgt ist, fällt nicht in den Verantwortungsbereich des\n\n 358\n\nKlägers. Der Kläger hat den Gerichtskostenvorschuss umgehend nach\n\n 359\n\nErhalt der Gerichtskostenrechnung eingezahlt.\n\n 360\n\nDem Kläger stehen gem. § 291 BGB Prozesszinsen ab Rechtshängigkeit\n\n 361\n\nzu.\n\n 362\n\nDem Kläger steht jedoch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von\n\n 363\n\n25.000 € zu. Insoweit war die Klage unbegründet und abzuweisen.\n\n 364\n\nDer Kläger hat einen Schaden insoweit nicht substantiiert vorgetragen.\n\n 365\n\nDer Kläger hat nur eine Teilforderung geltend gemacht, ohne näher\n\n 366\n\nanzugeben, um welchen Teil es sich handeln soll. Es fehlt weiterhin jede\n\n 367\n\nkonkrete Schadensberechnung. Der Kläger hat lediglich in der Klageschrift\n\n 368\n\nungefähre Angaben zu Zinsen und Mieteinnahmen gemacht und eine\n\n 369\n\nDifferenz in den Raum gestellt. Der Kläger hat jedoch nicht angegeben, für\n\n 370\n\nwelchen Zeitraum er einen Schadensersatz geltend macht. Es fehlt auch\n\n 371\n\njede konkrete Aufstellung über die Höhe der vereinnahmten Mieten, der\n\n 372\n\nangefallenen Zinsen und etwaiger Steuerersparnisse. Das Gericht hatte\n\n 373\n\nbereits im Beweisbeschluss darauf hingewiesen, dass für Ansprüche, die\n\n 374\n\nüber die Rückabwicklung hinausgehen, ein ausreichender Vortrag fehlt.\n\n 375\n\nEin weiterer hinreichender Vortraq des Kläqers erfolgte nicht.\n\n 376\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 709 ZPC","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/270898","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/2006-07-25/4-o-340-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 181","ref_norm":"181","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 818","ref_norm":"818","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 823","ref_norm":"823","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/270898","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/270898","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/2006-07-25/4-o-340-04","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/270898","retrieved":"2026-07-09 02:41:00.950935+00:00"}}