{"status":"available","doknr":"OLD278353","ecli":"ECLI:DE:LGDO:2005:0819.17S59.05.00","court":"Landgericht Dortmund","senate":null,"decided":"2005-08-19","aktenzeichen":"17 S 59/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das am 15.02.2005 verkündete\n\nUrteil des Amtsgerichts Dortmund (125 C 12625/04) wird auf ihre\n\nKosten zurückgewiesen.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDer Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Si-\n\ncherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden\n\nBetrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit\n\nin entsprechender Höhe geleistet haben.\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n 2\n\nDie Beklagten sind Mieter einer 59,67 qm großen Wohnung in einem vier-\n\n 3\n\ngeschossigen Haus, das die LEG im Jahr 1962/1963 im Stadtbezirk I\n\n 4\n\nStadtteil X in der H-straße 17 errichtet hatte. Es handelt\n\n 5\n\nsich um einen ehemals öffentlich geförderten Wohnungsbau. In unmittel-\n\n 6\n\nbarer Nachbarschaft stehen weitere ähnliche Häuser. Die Wohnung der\n\n 7\n\nBeklagten selbst besteht aus drei Zimmern sowie Küche, Diele und Bad\n\n 8\n\nund verfügt über eine Zentralheizung sowie einen (sehr) kleinen Balkon,\n\n 9\n\nderen Ausrichtung zwischen den Parteien streitig ist. Die Wohnung ist mit\n\n 10\n\nFenstern mit Aluminiumrahmen ausgestattet. In der Wohnung wurden -\n\n 11\n\nvon den Fenstern abgesehen - seit der Errichtung keine weiteren Moder-\n\n 12\n\nnisierungsarbeiten durchgeführt. Zwischenzeitlich wurden die Wohnungen\n\n 13\n\nin Sondereigentum umgewandelt und an diverse Erwerber veräußert.\n\n 14\n\nVerwalterin der Wohnungen ist die E Gesellschaft mbH.\n\n 15\n\nDie seit mehr als 15 Monaten unveränderte Miete betrug zuletzt 244,04 €\n\n 16\n\nnetto kalt (= 4,09 €/qm). Mit Schreiben vom 26.05.2004 verlangte die Ver-\n\n 17\n\nwalterin der Eigentumswohnungen unter Vorlage einer Vollmacht der Klä-\n\n 18\n\ngerin die Zustimmung der Beklagten zu einer monatlichen Nettokaltmiete\n\n 19\n\nin Höhe von 292,38 € (=4,90 €/qm). In der Begründung des Mieterhö-\n\n 20\n\nhungsverlangens wird Bezug genommen auf 9 ebenfalls in der H-straße \n\n 21\n\ngelegene Vergleichswohnungen, in denen die Nettokaltmie-\n\n 22\n\nte mindestens 6,- €/qm betrage, so dass die zu zahlende Nettokaltmiete\n\n 23\n\nunter Beachtung der Kappungsgrenze von 20% auf 4,90 €/qm erhöht\n\n 24\n\nwerden könne. Ferner wurde in dem Erhöhungsverlangen auf den qualifi-\n\n 25\n\nzierten Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 01.09.2002 hingewiesen, wo-\n\n 26\n\nnach die Wohnung in die Baualters- und Modernisierungsklasse 1950-\n\n 27\n\n1969 der Ausstattungsklasse 2 zuzuordnen sei, sodass sich eine im Miet-\n\n 28\n\nspiegel angegebene Spanne von 3,85 € bis 4,85 € pro qm zuzüglich eines\n\n 29\n\nZuschlags in Höhe von 0,05 €/qm aufgrund der vorhandenen Grün- und\n\n 30\n\nWaldflächen ergebe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Miet-\n\n 31\n\nerhöhungsverlangen vom 26.05.2Ö04 Bezug genommen (Bl. 8 ff. d.A.).\n\n 32\n\nDie Beklagten erklärten ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlich\n\n 33\n\nzu zahlenden Nettokaltmiete bis zu 250,02 € (= 4,19 €/qm) Die Klägerin\n\n 34\n\nhat ihre am 29.10.2004 erhobene Klage auf Zustimmung zur Mieterhö-\n\n 35\n\nhung zunächst ohne Angabe einer ladungsfähigen Anschrift erhoben. Mit\n\n 36\n\nbei Gericht am 07.01.2005 eingegangenem Schriftsatz teilte sie ihre la-\n\n 37\n\ndungsfähige Anschrift mit.\n\n 38\n\nDie Klägerin hat behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage min-\n\n 39\n\ndestens 4,90 €/qm.. Als den Wohnwert erhöhend sei die Lage im Stadtteil\n\n 40\n\nX anzusehen, der sehr beliebt sei. Dies zeige sich auch darin,\n\n 41\n\ndass es in dieser Wohnanlage keinen Leerstand gebe. Es handele sich\n\n 42\n\num eine ruhige zentrale Lage. Die Häuser seien in gelockerter Bauweise\n\n 43\n\nangeordnet. Bei dem Blick vom Balkon, der nach Süden ausgerichtet sei,\n\n 44\n\nhabe man den Eindruck, als wohne man \"auf dem Land\". Der Sachver-\n\n 45\n\nständige E2 habe außerhalb eines Prozesses die ortsübliche Ver-\n\n 46\n\ngleichsmiete mit 5,11 €/qm ermittelt. Eine Expertise der I2 aus Dezem-\n\n 47\n\nber 2001 bezeichne X als gute Lage und weise Mieten von\n\n 48\n\n5 ,- € bis 7,- € aus.\n\n 49\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n 50\n\ndie Beklagten zu verurteilen einer Erhöhung der Nettomiete für die\n\n 51\n\nWohnung H-str. 17 über die bereits erteilte Zustimmung hin-\n\n 52\n\naus auf 292,38 € mit Wirkung ab 01.08.2004 zuzustimmen.\n\n 53\n\nDie Beklagten haben beantragt,\n\n 54\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n 55\n\nSie haben behauptet, dass die genannten Vergleichswohnung nicht\n\n 56\n\nvergleichbar seien, da es sich um sanierte Wohnungen handele, bei de-\n\n 57\n\nnen u.a. eine Badsanierung stattgefunden habe. An der von ihnen gemie-\n\n 58\n\nteten Wohnung seien aber mit Ausnahme der von ihnen selbst durchge-\n\n 59\n\nführten Arbeiten keine Wertverbesserungen durchgeführt worden. Nur die\n\n 60\n\nFenster mit Holzrahmen seien in den 70er-Jahren durch Fenster mit Alu-\n\n 61\n\nminiumrahmen ausgetauscht worden. Die Beklagten haben die Ansicht\n\n 62\n\nvertreten, dass die Wohnung im Hinblick auf die Küche nicht in die Aus-\n\n 63\n\nstattungsklasse 2 einzuordnen sei, da die Warmwasseraufbereitung in der\n\n 64\n\nKüche über ein 5 Liter-Kochendwassergerät (Boiler) erfolge. Im Übrigen\n\n 65\n\nhaben sich die Beklagten auf den schlechten Zustand der Wohnung beru-\n\n 66\n\nfen. Sie haben deshalb die Auffassung vertreten, dass allenfalls der Mit-\n\n 67\n\ntelwert des Dortmunder Mietspiegels zu zahlen sei. Die Beklagten haben\n\n 68\n\nferner bestritten, dass der Balkon nach Süden ausgerichtet sei.\n\n 69\n\nDas Amtsgericht Dortmund hat die Beklagten unter Abweisung der Klage\n\n 70\n\nim Übrigen mit Urteil vom 15.02.2005 verurteilt, der Erhöhung der Netto-\n\n 71\n\nmiete für die in der H-str. 17 in E im\n\n 72\n\n1. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung über die bereits erteilte Zu-\n\n 73\n\nstimmung zu einer Nettokaltmiete von 250,02 € (zuzüglich Betriebskos-\n\n 74\n\ntenvorauszahlungen) hinaus auf 259,56 € (= 4,35 €/qm) mit Wirkung vom\n\n 75\n\n01.08.2004 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat dabei unter Zugrundele-\n\n 76\n\ngung des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund die ortsübliche\n\n 77\n\nVergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung selbst - ohne Einho-\n\n 78\n\nlung eines Sachverständigengutachtens - ausgehend von dem Median\n\n 79\n\nder entsprechenden Mietspiegelspanne auf 4,35 €/qm geschätzt. Wegen\n\n 80\n\nder Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung\n\n 81\n\nBezug genommen (Bl. 104 ff. d.A.).\n\n 82\n\nGegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit Ihrer rechtzeitig\n\n 83\n\neingelegten und begründeten Berufung. Sie macht geltend, dass die ange-\n\n 84\n\nfochtene Entscheidung rechtsfehlerhaft sei und gegen §§ 558a Abs. 2,\n\n 85\n\n558a Abs. 4, 558d BGB verstoße. Das Amtsgericht habe dem Mittelwert\n\n 86\n\n(Median) des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund eine Vermu-\n\n 87\n\ntungswirkung beigemessen, die diesem Wert nach den genannten Vor-\n\n 88\n\nschriften nicht zukomme. Aus § 558a Abs. 4 BGB lasse sich eine zwin-\n\n 89\n\ngende Annahme des Mittelwertes als ortsübliche Vergleichsmiete nicht\n\n 90\n\nableiten. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass grundsätzlich\n\n 91\n\nnicht der Mietspiegel entscheidend sei, sondern die ortübliche Ver-\n\n 92\n\ngleichsmiete. Insofern hätte das Amtsgericht den vorgebrachten Angaben\n\n 93\n\nzu den Vergleichswohnungen, die sich vor Ort und in derselben Wohnan-\n\n 94\n\nlage befänden, weitaus mehr Bedeutung zumessen müssen. Diese aktuel-\n\n 95\n\nle Entwicklung müsse einer rückgewandten Betrachtung, wie sie sich aus\n\n 96\n\ndem Mietspiegel ergebe, vorgehen.\n\n 97\n\nZwar stelle das Amtsgericht in den Urteilsgründen zu Recht fest, dass ei-\n\n 98\n\nnem in dem Mietspiegel angegebenen Mittelwert unter dem Gesichtspunkt\n\n 99\n\nder Vermutungswirkung keine besondere Bedeutung beikomme, lasse\n\n 100\n\ndem Median dann aber doch diese Vermutungswirkung zukommen, wenn\n\n 101\n\nes ausführe, es sei vom Mittelwert auszugehen. Das Amtsgericht habe zu\n\n 102\n\nder eigentlich gebotenen normativen Einordnung innerhalb der Spanne\n\n 103\n\ndes qualifizierten Mietspiegels lediglich ausgeführt, dass hierzu keine wei-\n\n 104\n\nteren Angaben vorlägen. Wenn das Amtsgericht dem Mittelwert des Miet-\n\n 105\n\nspiegelfeldes eine ihm nicht zukommende besondere Bedeutung zuweise,\n\n 106\n\nignoriere es, dass auch ein qualifizierter Mietspiegel ausschließlich Rah-\n\n 107\n\nmengrößen mit Streubreiten der üblichen Entgelte liefere.\n\n 108\n\nAuch begründe die Tatsachenfeststellung durch das Amtsgericht Dort-\n\n 109\n\nmund erhebliche Bedenken gegen die Vollständigkeit und Richtigkeit der\n\n 110\n\nerhobenen Tatsachen. Das Amtsgericht habe ohne nähere Auseinander-\n\n 111\n\nsetzung mit dem Sachverständigengutachten E2 diesem Gutachten\n\n 112\n\ndie Aussagekraft abgesprochen und sei dem von ihr angebotenen Bewei-\n\n 113\n\nsen - Einholung eines Sachverständigengutachtens - nicht nachgegan-\n\n 114\n\ngen. Entscheidend sei nicht der Mietspiegel, sondern die ortübliche Ver-\n\n 115\n\ngleichsmiete. Dies müsse insbesondere gelten, wenn der qualifizierte\n\n 116\n\nMietspiegel nur einen kleinen Teilmarkt abdecke. Wollte man der Ansicht\n\n 117\n\ndes Amtsgerichts folgen, dass ein Sachverständigengutachten bei Vorlie-\n\n 118\n\ngen eines qualifizierten Mietspiegels nahezu ohne Bedeutung sei, würde\n\n 119\n\ndie gesetzliche Intention des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB konterkariert, der\n\n 120\n\ngerade vorsehe, dass der Vermieter trotz Vorliegens eines qualifizierten\n\n 121\n\nMietspiegels sein Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengut-\n\n 122\n\nachten stützen könne. Aufgrund der unterbliebenen Einholung eines\n\n 123\n\nSachverständigengutachtens sei die Tatsachenermittlung unvollständig.\n\n 124\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n 125\n\ndie angefochtene Entscheidung abzuändern und die Beklagten zu\n\n 126\n\nverurteilen, einer Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung H-straße 17, 1.Obergeschoss rechts auf 292,38 €\n\n 127\n\n[= 4,90 €/qm] mit Wirkung ab dem 01.08.2004 zuzustimmen,\n\n 128\n\nhilfsweise, die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sa-\n\n 129\n\nche zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsge-\n\n 130\n\nricht zurückzuverweisen.\n\n 131\n\nDie Beklagten beantragen,\n\n 132\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n 133\n\nSie verteidigen die angefochtene Entscheidung und behaupten, die ge-\n\n 134\n\nnannten Vergleichswohnungen und die Wohnung in dem Gutachten des\n\n 135\n\nSachverständigen E2 seien mit ihrer nicht vergleichbar. Denn die\n\n 136\n\nWohnung in dem Gutachten des Sachverständigen E2 sei im Bad\n\n 137\n\nvollständig modernisiert worden. Teilweise seien auch die Elektroinstalla-\n\n 138\n\ntionen modernisiert gewesen. Werterhöhend hätten sich nach dem Gut-\n\n 139\n\nachten auch die nachträglich eingebauten Fenster mit Kunststoffrahmen\n\n 140\n\nausgewirkt. Darüber hinaus verfüge ihre Wohnung in der Küche lediglich\n\n 141\n\nüber ein 5-Liter-Kochendwassergerät zur Warmwasserversorgung. Auch\n\n 142\n\nder vom Amtsgericht angesetzte Grünwertvorteil von 5 Cent pro Quadrat-\n\n 143\n\nmeter sei bedenklich. Darüber hinaus sei die Straße verkehrsmäßig auch\n\n 144\n\nstark als Umgehungsstraße belastet. Hinzu komme, dass es abends zu\n\n 145\n\nerheblichem Verkehrslärm komme, da sich das Gebiet in der Einflug-\n\n 146\n\nschneise des Flughafens E befinde.\n\n 147\n\nII.\n\n 148\n\nDie Berufung ist zulässig, aber unbegründet\n\n 149\n\n1.\n\n 150\n\nDie Klägerin ist insbesondere in Höhe der Berufungssumme beschwert.\n\n 151\n\nDie Beschwer in Verfahren auf Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen\n\n 152\n\nbestimmt sich - für Vermieter und Mieter gleichermaßen - entsprechend\n\n 153\n\n§9 ZPO (LG Dortmund, ZMR 2002, 918: Börstinghaus in\n\n 154\n\nSchmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, §558b Rdn. 154 m.w.N.). Dement-\n\n 155\n\nsprechend ist die Klägerin hier in Höhe von 1.378,44 € (42 Monate x\n\n 156\n\n32,82 €/Monat) beschwert.\n\n 157\n\n2.\n\n 158\n\nIn der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg, da die angefochtene\n\n 159\n\nEntscheidung jedenfalls nicht auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der\n\n 160\n\nKlägerin beruht.\n\n 161\n\na)\n\n 162\n\nDer Umstand, dass die Klägerin ihre ladungsfähige Anschrift zunächst\n\n 163\n\nnicht angegeben und die Angabe erst im laufenden Verfahren erster In-\n\n 164\n\nstanz nachgeholt hat, führt nicht zur Unzulässigkeit der Klage, da es für\n\n 165\n\ndie Beurteilung der Zulässigkeit der Klage auf den Schluss der mündlichen\n\n 166\n\nVerhandlung ankommt. Die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungs-\n\n 167\n\nverlangen ist auch rechtzeitig gem. §558b Abs. 2 S. 3 BGB. Nach dieser\n\n 168\n\nVorschrift muss die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen\n\n 169\n\ninnerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist er-\n\n 170\n\nhoben werden, wobei die Klagefrist nur bei einer Klage durch den richtigen\n\n 171\n\nVermieter unterbrochen wird (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR,\n\n 172\n\n8. Auflage, § 558b Rdn. 85). Auch wenn die Klageerhebung gem. § 261\n\n 173\n\nZPO eigentlich die Zustellung der Klage voraussetzt, gilt auch hier §167\n\n 174\n\nZPO (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558b\n\n 175\n\nRdn. 86), wonach die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageein-\n\n 176\n\nreichung bei Gericht eintritt, wenn die Zustellung \"demnächst\" erfolgt. Da\n\n 177\n\ndie Klägerin mit der am 29.10.2004 anhängig gemachten Zustimmungs-\n\n 178\n\nklage alles unternommen hatte, damit diese zeitnah ordnungsgemäß zu-\n\n 179\n\ngestellt werden konnte, ist die am 31.10.2004 endende Frist zur Klage\n\n 180\n\ngewahrt.\n\n 181\n\nb)\n\n 182\n\nDas Mieterhöhungsverlangen der Klägerin gem. § 558 BGB ist jedenfalls\n\n 183\n\nüber den vom Amtsgericht bereits zuerkannten Betrag von 4,35 € pro\n\n 184\n\nQuadratmeter Wohnfläche nicht begründet.\n\n 185\n\naa)\n\n 186\n\nAn der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens bestehen insbesondere\n\n 187\n\nwegen der Begründung des Erhöhungsverlangens (auch) unter Bezug-\n\n 188\n\nnahme auf den - qualifizierten - Mietspiegel der Stadt Dortmund vom\n\n 189\n\n01.09.2002 (§ 558a Abs. 3 BGB) in formeller Hinsicht keine Bedenken,\n\n 190\n\n§ 558a BGB.\n\n 191\n\nbb)\n\n 192\n\nEntgegen der Ansicht der Klägerin hat das Berufungsgericht die ortsübli-\n\n 193\n\nche Vergleichsmiete nicht verfahrensfehlerhaft festgestellt.\n\n 194\n\nIst ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist an-\n\n 195\n\nschließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Ver-\n\n 196\n\nmieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist (BGH\n\n 197\n\nNJW 2005,2074).\n\n 198\n\nGem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer\n\n 199\n\nErhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn\n\n 200\n\ndie Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit\n\n 201\n\n15 Monaten unverändert ist. Letzteres ist vorliegend unstreitig.\n\n 202\n\nNach Abs. 2 dieser Vorschrift wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet\n\n 203\n\naus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichba-\n\n 204\n\nren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Be-\n\n 205\n\nschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert\n\n 206\n\nworden sind. Das Amtsgericht hat diese ortsübliche Vergleichsmiete fest-\n\n 207\n\nzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH\n\n 208\n\nNJW 2005, 2074 m.w.N.).\n\n 209\n\nSoweit es um die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht, sind\n\n 210\n\ndie mindestens drei Wohnungen, die der Vermieter im Mieterhöhungsver-\n\n 211\n\nlangen angegeben hat, kein Beweismittel (Börstinghaus in\n\n 212\n\nSchmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn .151). Es muss insoweit\n\n 213\n\nklar unterschieden werden zwischen der Begründung des Mieterhöhungs-\n\n 214\n\nverlangens und der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Letzte-\n\n 215\n\nre muss das Gericht unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen\n\n 216\n\nBeweismittel ermitteln. Eine Beschränkung auf die vom Vermieter im Er-\n\n 217\n\nhöhungsverlangen genannten Begründungsmittel findet nicht statt\n\n 218\n\n(Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151\n\n 219\n\nm.w.N.; § 558b Rdn. 98). Es ist auch dogmatisch unrichtig, die für die\n\n 220\n\nVergleichswohnungen gezahlten Mieten mit dem Begriff der ortsüblichen\n\n 221\n\nVergleichsmiete gleichzusetzen (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR,\n\n 222\n\n8. Auflage, § 558a Rdn. 151). ). Daran ändert nach Ansicht der Kammer\n\n 223\n\nauch der Umstand nichts, dass sich die von der Klägerin genannten\n\n 224\n\n9 Vergleichswohnung allesamt in der gleichen Straße befinden wie die\n\n 225\n\nstreitgegenständliche Wohnung. Die Feststellung der ortsüblichen Ver-\n\n 226\n\ngleichsmiete ist vor allem eine empirische Tatsachenfeststellung\n\n 227\n\n(Börstinghaus in Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151).\n\n 228\n\nMit den ortsüblichen Entgelten hebt das Gesetz nicht auf einen punktuel-\n\n 229\n\nlen Wert innerhalb des Mietenspektrums ab, sondern auf eine durch die\n\n 230\n\nStreubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Dieser\n\n 231\n\nRahmen gruppiert sich um einen bestimmten Mittelwert (Börstinghaus in\n\n 232\n\nSchmidt/Futterer, MietR. 8. Auflage, § 558 Rdn. 53).\n\n 233\n\nDas Amtsgericht ist zu Recht zunächst davon ausgegangen, dass\n\n 234\n\nhinsichtlich der Spannenwerte des Dortmunder Mietspiegels vom\n\n 235\n\n01.09.2002 gem. §558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des\n\n 236\n\n§ 292 ZPO eingreift. Gem. § 558d Abs. 3 BGB wird - widerlegbar -\n\n 237\n\nvermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Entgelte\n\n 238\n\ndie ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Vorschrift des Ab-\n\n 239\n\nsatzes 2 eingehalten ist.\n\n 240\n\nZwischen den Parteien war es in erster Instanz unstreitig, dass es sich bei\n\n 241\n\ndem Dortmunder Mietspiegel vom 01.09.2002 um einen qualifizierten\n\n 242\n\nMietspiegel handelt, der den Anforderungen des § 558d Abs. 2 BGB ge-\n\n 243\n\nnügt. Soweit die Klägerin mit der Berufung offensichtlich in Zweifel zieht,\n\n 244\n\ndass die Erstellung des Dortmunder Mietspiegels nach anerkannten\n\n 245\n\nwissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist, ist dies gem. § 531 Abs. 2\n\n 246\n\nZPO nicht mehr zu berücksichtigen, im Übrigen auch nicht hinreichend\n\n 247\n\nsubstantiiert vorgetragen.\n\n 248\n\nDas Amtsgericht hat die in Rede stehende Wohnung zu Recht in die\n\n 249\n\nBaualters- und Modernisierungsklasse 3 (1950-1969) und in die\n\n 250\n\nAusstattungsklasse 2 eingeordnet. Das Gebäude, in dem die Wohnung\n\n 251\n\nliegt, wurde unstreitig im Jahr 1962/1963 errichtet. Für Wohnungen, die\n\n 252\n\nbis zum 31.12.1969 errichtet worden sind, sieht der Dortmunder Miet-\n\n 253\n\nspiegel für bestimmte, nachträglich vom Vermieter vorgenommene, nä-\n\n 254\n\nher bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen die Vergabe von Punkten\n\n 255\n\nvor, wonach bei Erreichen einer (Mindest-)Punktzahl von 19 Punkten die\n\n 256\n\nEinordnung in die Baualtersklasse 4 (1950-1969 modernisiert) erfolgen\n\n 257\n\nkann. In der Wohnung der Beklagten sind jedoch keine Modernisie-\n\n 258\n\nrungsmaßnahmen durchgeführt worden, die die Einordnung in diese\n\n 259\n\nBaualtersklasse 4 rechtfertigen. Es sind allein Fenster mit Holzrahmen\n\n 260\n\ngegen solche mit einem Rahmen aus Aluminium ausgetauscht worden.\n\n 261\n\nDer bloße Austausch von Fenstern stellt jedoch keine nach dem Dort-\n\n 262\n\nmunder Mietspiegel zu berücksichtigende Modernisierungsmaßnahme\n\n 263\n\ndar. Da die Wohnung über einen - wenn auch kleinen - Balkon verfügt,\n\n 264\n\nist sie nach dem Dortmunder Mietspiegel in die Ausstattungsklasse 2\n\n 265\n\neinzuordnen. Letztlich begehrt die Klägerin mit der Berufung auch keine\n\n 266\n\nandere Einordnung der Wohnung innerhalb des Dortmunder Mietspie-\n\n 267\n\ngels,\n\n 268\n\nFür die in Rede stehende Wohnung (Baualters- und Modernisierungs-\n\n 269\n\nklasse 3 und Ausstattungsklasse 2) gibt der Dortmunder Mietspiegel\n\n 270\n\neine Spannbreite von 3,85 €/qm bis 4,85 €/qm an. Der von der Klägerin\n\n 271\n\nverlangte Mietzins von 4,90 €/qm setzt sich zusammen aus dem obers-\n\n 272\n\nten Wert dieser Spanne sowie einem Zuschlag von 0,05 €/qm für die\n\n 273\n\nLage der Wohnung (Größere Grünflächen mit Erholungswert - größere\n\n 274\n\nGärten bzw. parkähnliche Grünanlagen oder Wald - in der Nähe des\n\n 275\n\nGebäudes (bis zu 200m Entfernung)).\n\n 276\n\nSoweit die Klägerin unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des LG\n\n 277\n\nMünchen l (NZM 2003, 974) der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung\n\n 278\n\ndes Mietspiegels an jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnut-\n\n 279\n\nzen, so dass es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Miet-\n\n 280\n\nerhöhung bereits ausreichen soll, dass sich das Erhöhungsverlangen\n\n 281\n\nüberhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngs-\n\n 282\n\nten Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 2074) nicht durch. Die Fest-\n\n 283\n\nstellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfor-\n\n 284\n\ndert im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichs-\n\n 285\n\nmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb\n\n 286\n\nnicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne über-\n\n 287\n\neinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel\n\n 288\n\nsonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH NJW 2005, 2074 m.w.N.).\n\n 289\n\nNach der bereits zitierten Rechtsprechung des BGH (aaO.) unterliegt es\n\n 290\n\ngrundsätzlich auch keinen Bedenken, die konkrete ortsübliche Ver-\n\n 291\n\ngleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gem.\n\n 292\n\n§ 287 ZPO zu ermitteln. Dabei ist - entgegen der Ansicht der Berufung\n\n 293\n\n- auch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den Sachverhalt\n\n 294\n\nnicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig\n\n 295\n\naufgeklärt hat (§ 286 ZPO), da die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2,\n\n 296\n\nAbs. 1 S. 2 ZPO vorlagen. Insoweit weist der BGH (NJW 2005, 2074) zu\n\n 297\n\nRecht darauf hin, dass eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen\n\n 298\n\nVergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebe-\n\n 299\n\nnen Spanne durch Sachverständigengutachten gem. §§ 286 Abs. 1,\n\n 300\n\n144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkelten und einem Kostenaufwand\n\n 301\n\nverbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung -\n\n 302\n\nin dem vom BGH entschiedenen Fall waren es 0,50 €/qm - unter Be-\n\n 303\n\nrücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe\n\n 304\n\naußer Verhältnis steht. Ein Sachverständigengutachten, das im Rahmen\n\n 305\n\nder Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden\n\n 306\n\nWohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend gro-\n\n 307\n\nße, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln\n\n 308\n\nmüsste, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu\n\n 309\n\ndiente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,85 €/qm bis\n\n 310\n\n4,90 €/qm einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist nach der Rechtspre-\n\n 311\n\nchung des BGH (NJW 2005, 2074) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt,\n\n 312\n\nwenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkann-\n\n 313\n\nten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder\n\n 314\n\nvon Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist\n\n 315\n\n(§ 558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinord-\n\n 316\n\nnung zur Verfügung steht. Orientierungshilfe ist nach Ziffer 6 des Dort-\n\n 317\n\nmunder Mietsplegels der sogenannte Median, bei dem es sich nicht um\n\n 318\n\nden arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um einen Mittelwert\n\n 319\n\ninnerhalb der Spanne entsprechend der größten Anzahl der Mieten han-\n\n 320\n\ndelt.\n\n 321\n\nAuch wenn diesem Mittelwert unter dem Gesichtspunkt der Vermutungs-\n\n 322\n\nwirkung keine besondere Bedeutung zukommt (vgl. Börstinghaus in\n\n 323\n\nSchmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558c Rdn .113), so ist er doch der\n\n 324\n\ninnerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins.\n\n 325\n\nInsoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die In Betracht\n\n 326\n\nkommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage)\n\n 327\n\nals durchschnittlich anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässi-\n\n 328\n\ngen Rahmens liegende Mietzins kann aber nur verlangt werden, wenn\n\n 329\n\ndiese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden\n\n 330\n\nkönnen (LG Dortmund. ZMR 2002, 918). Diese Umstände sind von der\n\n 331\n\nKlägerin als Vermieterin darzulegen und ggfs. zu beweisen. Angesichts\n\n 332\n\ndes Umstandes, dass sich die streitgegenständliche Wohnung nur deswe-\n\n 333\n\ngen in die Ausstattungsklasse 2 einordnen ließ, weil sie über einen Balkon\n\n 334\n\nverfügt, ist die Ausstattung der Wohnung - insbesondere auch, weil die\n\n 335\n\nWarmwasseraufbereitung in der Küche nur über ein\n\n 336\n\n5 l - Kochendwassergerät erfolgt - als unterdurchschnittlich anzusehen.\n\n 337\n\nDies wird nach Ansicht der Kammer auch nicht durch die von der Klägerin\n\n 338\n\ngeltend gemachten Lagevorteile (Stadtteil X, man fühle sich\n\n 339\n\nwie in der freien Natur) und den nach ihrer Behauptung nach Süden aus-\n\n 340\n\ngerichteten Balkon kompensiert. Hier führt die angefochtene Entscheidung\n\n 341\n\nzu Recht aus, dass eine Lage der Mietwohnung im Stadtteil X\n\n 342\n\nsicherlich als über dem Durchschnitt liegend angesehen werden kann,\n\n 343\n\nallerdings ist - worauf das Amtsgericht ebenfalls zu Recht hinweist - auch\n\n 344\n\nzu berücksichtigen, dass es sich um eine ehemalige Sozialwohnung im\n\n 345\n\nsozialen Wohnungsbau mit dem üblichen einfachen Standard handelt.\n\n 346\n\nDas Amtsgericht war zum Beleg dieses Standards auch nicht gehindert,\n\n 347\n\nauf die Angaben des von der Klägerin selbst zur Akte gereichten Gutach-\n\n 348\n\ntens des Sachverständigen Döring zurückzugreifen, da die Klägerin gera-\n\n 349\n\nde behauptet hat, die dort beschriebene Wohnung sei mit der Wohnung\n\n 350\n\nder Beklagten vergleichbar. Dies gilt auch dann, wenn das Amtsgericht\n\n 351\n\ndiesem Gutachten, das die Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete im Übrigen\n\n 352\n\nmit 5,11 €/qm angibt, im Ergebnis nicht folgt, weil es den qualifizierten\n\n 353\n\nMietspiegel zu Recht für aussagekräftiger hält.\n\n 354\n\nEs kann auch offen bleiben, ob für die Feststellung der Ortsüblichkeit der\n\n 355\n\nVergleichsmiete ab dem 01.09.2004 der zu diesem Zeitpunkt unter Be-\n\n 356\n\nrücksichtigung der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung\n\n 357\n\naller privaten Haushalte angepasste Mietspiegel der Stadt Dortmund hätte herangezogen werden müssen, der für die in Rede stehende Wohnung\n\n 358\n\neine Mietzinsspanne von 3,94 €/qm bis zu 4,96 €/qm bei einem Median\n\n 359\n\nvon 4,40 €/qm aufweist. Denn aufgrund der dargestellten, durchschnittli-\n\n 360\n\nchen Anforderungen nicht genügenden Ausstattung der Wohnung er-\n\n 361\n\nscheint der Kammer der in erster Instanz zuerkannte Mietzins von\n\n 362\n\n4,35 €/qm mehr als angemessen.\n\n 363\n\ncc)\n\n 364\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung ü-\n\n 365\n\nber die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO n.F. i.V.m.\n\n 366\n\n§ 711 ZPO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/278353","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/2005-08-19/17-s-59-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558d","ref_norm":"558d","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 292","ref_norm":"292","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558b","ref_norm":"558b","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/278353","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/278353","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/2005-08-19/17-s-59-05","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/278353","retrieved":"2026-07-09 02:51:37.877564+00:00"}}