{"status":"available","doknr":"OLD305733","ecli":"ECLI:DE:LGDO:2000:0215.9T1211.99WEG.00","court":"Landgericht Dortmund","senate":null,"decided":"2000-02-15","aktenzeichen":"9 T 1211/99 WEG","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Beschwerde wird zurückgewiesen\n\nDie Gerichtskosten werden den Beteiligten zu 1.)\n\nals Gesamtschuldnern auferlegt, außergerichtli-\n\nche Kosten werden nicht erstattet.\n\nDer Gegenstandswert wird auf 1.850,00 DM festge-\n\nsetzt .\n\n1\n\nGründe :\n\n 2\n\nDie Beteiliqten 2.) bis 48.) bilden die Wohnungsei-\n\n 3\n\ngentümerschaft T-Weg in E. Das\n\n 4\n\nObjekt ist mit einer Schließanlage ausgestattet. Die\n\n 5\n\nBeteiligten zu 1.) waren Eigentümer der im Hause\n\n 6\n\nT-Weg im Erdgeschoss rechts gelegenen Woh-\n\n 7\n\nnung. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt vor dem\n\n 8\n\n30.04.1999 veräußerten sie die Wohnung an die Eheleute\n\n 9\n\nG. Der wirtschaftliche Übergang wurde vereinbart\n\n 10\n\nauf den 30.04.1999. Die Eigentumsumschreibung erfolgte\n\n 11\n\nin Juli 1999.\n\n 12\n\nDie Wohnung der Beteiligten zu 1.) war im Jahre 1997\n\n 13\n\nzunächst vermietet an eine Frau S und einen Herrn\n\n 14\n\nT2. Diese hatten - da sie das Mietverhältnis been-\n\n 15\n\nden wollten - ihre Wohnungsschlüssel im Mai 1997 ohne Information\n\n 16\n\nder Beteiligten zu 1.) an eine Frau O übergeben,\n\n 17\n\ndie die Wohnung darauf hin als voraussichtliche Nachmie-\n\n 18\n\nterin nutzte. Am 01. 06.1997 erfuhren die Beteiligten zu\n\n 19\n\n1. ) von dem Auszug ihrer bisherigen Mieter aus der Woh-\n\n 20\n\nnung. Am selben Tage begab sich der Beteiligte zu 1.),\n\n 21\n\nL, in die Wohnung im Hause T-\n\n 22\n\nweg und verhandelte dort mit der Frau O über\n\n 23\n\nden Abschluss eines Mietvertrages. Ein entsprechender\n\n 24\n\nVertrag wurde am 01.06. bzw. 02.06.1999 von L als Vertreter der Beteiligten zu 1.) und\n\n 25\n\nFrau O unterzeichnet. Ausweislich dieses Vertra-\n\n 26\n\nges sollte die Mietzeit am 01.06.1997 beginnen. Die\n\n 27\n\nMieterin sollte die Wohnungsschlüssel erhalten, sobald\n\n 28\n\neine Kostenübernahmeerklärung des Sozialamtes der Stadt\n\n 29\n\nE, bei den Beteiligten zu 1.) eingegangen war.\n\n 30\n\nDes Weiteren vereinbarten die Beteiligten zu 1.) mit\n\n 31\n\nFrau O die Beibringung einer Einzugsermächtigung\n\n 32\n\nfür ihr Konto betreffend den vom Sozialamt nicht über-\n\n 33\n\nnommenen Teil des Mietzinses und die Beibringung einer\n\n 34\n\nBürgschaft für diesen Teilbetrag des monatlich geschul-\n\n 35\n\ndeten Mietzinses. Die letzteren beiden Erklärungen\n\n 36\n\nbrachte die Mieterin nicht bei. Die Beteiligten zu 1.)\n\n 37\n\nfochten in der Folgezeit den Mietvertrag vom 01.06.1997\n\n 38\n\nwegen arglistiger Täuschung an und erklärten darüber\n\n 39\n\nhinaus die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses\n\n 40\n\nwegen Zahlungsverzuges. Auf die am 14.O8.1997 erhobene\n\n 41\n\nKlage des L als Vertreter der Betei-\n\n 42\n\nligten zu 1.) wurde die Mieterin mit Versäumnisurteil\n\n 43\n\ndes Amtsgerichts Dortmund vom 24.11.1997 - Aktenzeichen\n\n 44\n\n114 C 9406/97 - zur Räumung der Wohnung und Zahlung des\n\n 45\n\nrückständigen Mietzinses verurteilt. Von den der Miete-\n\n 46\n\nrin ausgehändigten vier Haustürschlüsseln gab diese le-\n\n 47\n\ndiglich zwei an die Beteiligten zu 1.) heraus. In einem\n\n 48\n\nweiteren Verfahren vor dem Amtsgericht Dortmund\n\n 49\n\n- Aktenzeichen 131 C 2810/98 - wurde die Mieterin mit-.\n\n 50\n\nVersäumnisurteil vom 08.07.11998 verurteilt, die zwei\n\n 51\n\nnoch fehlenden Haustürschlüssel für das Objekt\n\n 52\n\nT-Weg herauszugeben. Am 23.09.1998 wurde we-\n\n 53\n\ngen der fehlenden Schlüssel ergebnislos die Zwangsvoll-\n\n 54\n\nstreckung bei Frau O versucht. Gegenüber dem Ge-\n\n 55\n\nrichtsvollzieher gab sie an, die fehlenden zwei Schlüs-\n\n 56\n\nsel seien bei der Zwangsräumung der Wohnung abhanden\n\n 57\n\ngekommen.\n\n 58\n\nIn der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.1999\n\n 59\n\nfasste die Wohnungseigentümergemeinschaft unterTop 2 den\n\n 60\n\nBeschluss, auf Kosten der Beteiligten zu 1.) eine neue\n\n 61\n\nSchließanlage in dem Objekt T-Weg einbauen zu\n\n 62\n\nlassen. Die Kosten des Einbaus einschließlich der\n\n 63\n\nSchlüssel sollten sich auf 1.850,00 DM belaufen.\n\n 64\n\nDie Beteiligten zu 1.) haben die Ansicht vertreten, un-\n\n 65\n\nter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet zu\n\n 66\n\nsein, die Kosten der neuen Schließanlage allein zu tra-\n\n 67\n\ngen. Wegen der zwei abhanden gekommenen Schlüssel be-\n\n 68\n\nstehe auch keine Gefahr für die Eigentümer, da seit dem\n\n 69\n\nVerlust der Schlüssel niemand versucht habe, unter Nut-\n\n 70\n\nzung der Schlüssel unberechtigt in das Haus einzudrin-\n\n 71\n\ngen.\n\n 72\n\nDie Beteiligten zu 1.) haben beantragt,\n\n 73\n\ndie Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom\n\n 74\n\n03.05.1999 zu Tagesordnungspunkt 2 für ungültig\n\n 75\n\nzu erklären.\n\n 76\n\nDie Beklagten zu 2 - 48.) haben beantragt,\n\n 77\n\nden Antrag zurückzuweisen.\n\n 78\n\nSie haben die Aktivlegitimation der Beteiligten zu 1.)\n\n 79\n\ngerügt. Des Weiteren haben sie die Ansicht vertreten,\n\n 80\n\ndie Beteiligten zu 1.) seien zum Ersatz der Kosten\n\n 81\n\nKraft der Garantiehaftung aus dem Wohnungseigentumsver-\n\n 82\n\nhältnis verpflichtet, ohne das es darauf ankomme, wie\n\n 83\n\ndie Schlüssel in Verlust geraten seien.\n\n 84\n\nMit Beschluss vom 12.10.1999 wies das Amtsgericht den\n\n 85\n\nAntrag der Beteiligten zu 1.) zurück.\n\n 86\n\nDer Beschluss ist den Verfahrensbevollmächtigten der\n\n 87\n\nBeteiligten zu 1.) am 26.10.1999 zugestellt worden.\n\n 88\n\nMit Schriftsatz vom 28.10.1999 - eingegangen bei Ge-\n\n 89\n\nricht am 29.10.1999 - haben die Beteiligten zu 1.) so-\n\n 90\n\nfortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts\n\n 91\n\nDortmund von 12.10.1999 eingelegt. Zur Begründung be-\n\n 92\n\nziehen sie sich auf ihr bisheriges Vorbringen. Sie sind\n\n 93\n\nder Ansicht, eine Kostentragungspflicht könne sich\n\n 94\n\nnicht aus einen Näheverhältnis zu der Mieterin O\n\n 95\n\nergeben, da eine Auswahl der Mieterin durch die Betei-\n\n 96\n\nligten insofern nicht stattgefunden habe, als sich die\n\n 97\n\nMieterin bei Abschluss des Vertrages vom 01.06.1997 be-\n\n 98\n\nreits in der Wohnung befunden habe.\n\n 99\n\nDie sofortige Beschwerde ist zulässig.\n\n 100\n\nInsbesondere sind die Beteiligten zu 1.) auch beschwer-\n\n 101\n\ndeberechtigt. Im Zeitpunkt der Antragstellung waren sie\n\n 102\n\nnämlich noch Wohnungseigentümer, da die Umschreibung\n\n 103\n\ndes Grundbuchs erst im Juli 1999 erfolgte. Der Verlust\n\n 104\n\nder Rechtsstellunq als Eigentümer nach Antragstellung\n\n 105\n\nist unschädlich (vgl. Palandt, 59. Auflg., § 43 Rdnr.2). \n\n 106\n\nAuch ist das Rechtschutzinteresse trotz der nunmehr\n\n 107\n\nerfolgten Eintragung der Erwerber der Eigentumswohnung\n\n 108\n\nin das Grundbuch nicht entfallen, da der Beschluss Aus-\n\n 109\n\nwirkungen gerade gegenüber den Beteiligten zu 1.) ent-\n\n 110\n\nfaltet.\n\n 111\n\nDie Beschwerde ist jedoch nicht begründet.\n\n 112\n\nNach Auffassung der Kammer entsprach der unter Tages-\n\n 113\n\nordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung vom\n\n 114\n\n3. Mai 1999 gefasste Beschluss über den Ersatz der\n\n 115\n\nSchließanlage den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen\n\n 116\n\nVerwaltung. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu\n\n 117\n\n1.) besteht auch nach Ablauf des Zeitraums von mehr als\n\n 118\n\neinem Jahr noch die Gefahr, dass die verlorengegangenen\n\n 119\n\nSchlüssel in unberechtigte Hände gelangt sind, bzw. von\n\n 120\n\nder Mieterin wiedergefunden werden und dann in unbe-\n\n 121\n\nrechtigte Hände gelangen.\n\n 122\n\nDer angefochtene Beschluss entspricht auch insoweit den\n\n 123\n\nGrundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, als den\n\n 124\n\nBeteiligten zu 1.) die Kosten für die Einrichtung der\n\n 125\n\nneuen Schließanlage auferlegt wurden.\n\n 126\n\nZwar sind gem. § 16 Abs. 2 WEG die Lasten des gemein-\n\n 127\n\nschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der instandhal-\n\n 128\n\ntung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines\n\n 129\n\ngemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei-\n\n 130\n\nqentums grundsätzlich nach dem im Grundbuch eingetrage-\n\n 131\n\nnen Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Die\n\n 132\n\nHaftung des Eigentümers gegenüber den Miteigentümern für ein schuldhaftes Verhalten seines Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB, insbesondere seines Mieters oder\n\n 133\n\nUntermieters, ist jedoch nicht grundsätzlich ausge-\n\n 134\n\nschlossen (vgl. OLG. Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1165) .\n\n 135\n\nZwischen den einzelnen Wohnungseigentümern besteht nach\n\n 136\n\neinhelliger Auffassung ein gesetzliches Schuldverhält-\n\n 137\n\nnis (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Die hieraus folgenden\n\n 138\n\nSorgfaltspflichten hat der Wohnungseigentümer unabhän-\n\n 139\n\ngig von einer Vermietung zu erfüllen [vgl. Kirchhoff,\n\n 140\n\nDie Verantwortlichkeit des Wohnungseigentümers für sei-\n\n 141\n\nne Mieter, ZMR 1989, 323 (324)]. In dieses Schuldver-\n\n 142\n\nhältnis tritt der Mieter in untergeordneter Funktion\n\n 143\n\nein. Die Haftung des Eigentümers richtet sich dabei\n\n 144\n\nnach den Grundsätzen des § 278 BGB. Sie kommt nur für\n\n 145\n\nsolche Handlungen in Betracht, die in Ausübung der Ver-\n\n 146\n\nbindlichkeit nach § 14 WEG vorgenommen worden sind,\n\n 147\n\nd.h. bei denen ein innerer sachlicher Zusammenhang zwi-\n\n 148\n\nschen der Erfüllung der Verbindlichkeit und dem Tun des\n\n 149\n\nMieters entsteht (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Grund-\n\n 150\n\nsätzlich ist dabei davon auszugehen, das der Schuldner\n\n 151\n\ndas Risiko des von ihm eingesetzten Gehilfen zu tragen\n\n 152\n\nhat (Kirchhoff a.a.O., S. 325). Durch die Vergrößerung\n\n 153\n\nseines Geschäftsbereiches schafft nämlich der Vermieter\n\n 154\n\nerst die Möglichkeit der Einwirkung auf die Rechtssphä-\n\n 155\n\nre seiner Partner, während diese auf die Auswahl und\n\n 156\n\nÜberwachung der Hilfsperson keinen Einfluss haben. Zum\n\n 157\n\nBereich der haftungsbegründenden Risikoerhöhung gehören\n\n 158\n\ndie Fälle, in denen der Mieter bei ordnungsgemäßer Aus-\n\n 159\n\nübung des Mietgebrauchs die übrigen Mitbewohner fahr-\n\n 160\n\nlässig, gegebenenfalls auch vorsätzlich, schädigt\n\n 161\n\n(Kirchhoff a.a.O., S. 325).\n\n 162\n\nUnter Anwendung dieser Grundsätze sind die Kosten für\n\n 163\n\nden Austausch der Schließanlage zu Recht den Beteilig-\n\n 164\n\nten zu 1.) auferlegt worden. Soweit sie der Ansicht\n\n 165\n\nsind, eine Haftung könne deshalb nicht in Betracht kommen,\n\n 166\n\nwie sie einerseits einen wirksamen Mietvertrag nicht\n\n 167\n\ngeschlossen hätten und zum anderen die Mieterin auch\n\n 168\n\nnicht ausgesucht hätten, trifft dies nicht zu. Ob der\n\n 169\n\nMietvertrag zustande gekommen ist oder die Mieterin die\n\n 170\n\nWohnung \"besetzt \" hatte, ist für die Frage der Haftung\n\n 171\n\nunerheblich, da die Beteiligten zu 1.) der Mieterin\n\n 172\n\nO jedenfalls die Nutzung der Wohnung gestattet haben.\n\n 173\n\nEin Ausschluss der Haftung kann auch nicht darauf ge-\n\n 174\n\nstützt werden, dass eine wirkliche Auswahl der Mieterin\n\n 175\n\nnicht stattgefunden habe, da sich diese bereits in der\n\n 176\n\nWohnung befunden habe. Denn die Beteiligten zu 1.) ha-\n\n 177\n\nben jedenfalls Kontakt zu der Mieterin aufgenommen, mit\n\n 178\n\nihr die finanziellen Verhältnisse erörtert und den\n\n 179\n\nVertrag vom 01.06.1997 unterzeichnet. Insoweit haben\n\n 180\n\nsie sich mit der Nutzung der Wohnung durch die Mieterin\n\n 181\n\neinverstanden erklärt und in diesem Sinne auch eine\n\n 182\n\nAuswahl getroffen.\n\n 183\n\nDie Haftung der Beteiligten zu 1.) für den Verlust der\n\n 184\n\nSchlüssel erscheint auch sachgerecht. Die Person des\n\n 185\n\nMieters wird allein von dem vermietenden Eigentümer\n\n 186\n\nausgewählt. Nur dieser kann sich bei Vertragsschluss\n\n 187\n\ngegen künftige Schäden sichern, die am Vertragsschluss\n\n 188\n\nnicht beteiligten Miteigentümer dagegen nicht (vgl.\n\n 189\n\nAmtsgericht Frankfurt a.M., NJW-RR 1994, 1167). Beim\n\n 190\n\nvermietenden Wohnungseigentümer besteht von Anfang an\n\n 191\n\nein erhöhtes Fremdschädigungsrisiko, welchem durch eine\n\n 192\n\nentsprechende Solvens des Schädigers Rechnung zu tragen\n\n 193\n\nist. Dies kann allein durch den Vermieter sicherge-\n\n 194\n\nstellt werden (vgl. Amtsgericht Frankfurt a.M. a.a.O.). Wenn der\n\n 195\n\nVemieter dem Sicherungsbedürfnis - wie hier - nicht\n\n 196\n\ndurch entsprechende Vereinbarungen nachkommt, kann dies\n\n 197\n\nnicht zur Folge haben, da s s die Miteigentümer letztlich\n\n 198\n\ndie Schadensregulierung tragen, weil der Vermieter sei-\n\n 199\n\nnen Regressanspruch gegen die Mieterin nicht zu reali-\n\n 200\n\nsieren vermag.\n\n 201\n\nDie sofortige Beschwerde war daher mit den Nebenent-\n\n 202\n\nscheidungen gem. §§ 47 WEG, 131 Abs. 2, 30 KostO zu-\n\n 203\n\nrückzuweisen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/305733","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/2000-02-15/9-t-1211-99-weg","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/305733","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/305733","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/2000-02-15/9-t-1211-99-weg","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/305733","retrieved":"2026-07-09 03:33:24.582837+00:00"}}