{"status":"available","doknr":"OLD114374","ecli":"ECLI:DE:LGDO:1999:0902.3O372.98.00","court":"Landgericht Dortmund","senate":null,"decided":"1999-09-02","aktenzeichen":"3 O 372/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n 2\n\nDie Klägerin begehrt von der Beklagten Restentschädigung\n\n 3\n\nfür den Ablauf eines Erbbaurechts.\n\n 4\n\nMit schriftlichem Vertrag vom 14.11.1927 verpflichtete\n\n 5\n\nsich die Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Klägerin\n\n 6\n\nein Erbbaurecht an dem Grundstück N-straße 41 und\n\n 7\n\n43 in E zu bestellen. Unter § 9 Ziff. 1 des Vertrages\n\n 8\n\nheißt es wörtlich: \"Der Erbbauberechtigte ist\n\n 9\n\nverpflichtet, die errichteten Bauwerke nebst Zubehör\n\n 10\n\nsowie die sonstigen Anlagen stets in gutem baulichen\n\n 11\n\nZustande .... zu erhalten.\" Gemäß § 14 des Vertrages\n\n 12\n\nendete das Erbbaurecht 70 Jahre nach Eintragung in das\n\n 13\n\nGrundbuch. In § 15 des Vertrages ist geregelt, dass die\n\n 14\n\nBeklagte nach dem vertragsgemäßen Ablauf des Erbbaurechtes\n\n 15\n\nder Klägerin für die Bauwerke und Anlagen eine\n\n 16\n\nEntschädigung in Höhe von zwei Drittel des gemeinen\n\n 17\n\nWertes gewährt, die die auf dem Erbbaugelände vorhandenen\n\n 18\n\nBauten und Anlagen, die dem Kläger gehörten, zur\n\n 19\n\nZeit des Ablaufs des Erbbaurechts besitzen.\n\n 20\n\nDie Klägerin wurde als Erbbauberechtigte ins Grundbuch\n\n 21\n\neingetragen. Vertragsgemäß erlosch das Erbbaurecht am\n\n 22\n\n08.03.1998.\n\n 23\n\nDie Klägerin hat zur Berechnung der Entschädigung nach\n\n 24\n\n§ 15 des Vertrages ein Privatgutachten des Sachverständigen\n\n 25\n\nU vom 13.03.1998 eingeholt. Dieser kam zu\n\n 26\n\ndem Ergebnis, dass der Wert der Bauwerke und Anlagen\n\n 27\n\nauf dem Grundstück 690.000,00 DM betrug und der Klägerin\n\n 28\n\ndavon zwei Drittel, also 460.000,00 DM zustanden.\n\n 29\n\nMit Schreiben vom 02.04.1998 begehrte die Klägerin von\n\n 30\n\nder Beklagten Zahlung dieser 460.000,00 DM. Mit Schreiben\n\n 31\n\nvom 05.05.1998 überwies die Beklagte der Klägerin\n\n 32\n\nzunächst 367.000,00 DM. Mit Schreiben vom 15.06.1998\n\n 33\n\nforderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung der\n\n 34\n\nrestlichen 93.000,00 DM bis zum 30.06.1998 auf. Mit\n\n 35\n\nSchreiben vom 09.07.1998 zahlte die Beklagte weitere\n\n 36\n\n77.000,00 DM. Die Zahlung der restlichen 16.000,00 DM\n\n 37\n\nverweigerte sie mit der Begründung, dass ihr durch einen\n\n 38\n\nUnterhaltsrückstau am Gebäude in dieser Höhe ein\n\n 39\n\nSchaden entstanden sei.\n\n 40\n\nDiese 16.000,00 DM hat die Klägerin vorliegend eingeklagt.\n\n 41\n\nSie ist der Ansicht, ihr stehe gemäß § 15 des\n\n 42\n\nErbbauvertrages gegen die Beklagte eine Entschädigung\n\n 43\n\nvon zwei Drittel des vom Sachverständigen festgestellten\n\n 44\n\nWertes der Liegenschaft, also 460.000,00 DM, zu.\n\n 45\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n 46\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie\n\n 47\n\n16.000,00 DM nebst 6 % Zinsen seit dem\n\n 48\n\n01.06.1998 zu zahlen.\n\n 49\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n 50\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n 51\n\nDie Beklagte ist der Ansicht, sie habe die Klageforderung\n\n 52\n\ndurch Aufrechnung getilgt.\n\n 53\n\nSie hat nämlich die Aufrechnung mit angeblichen Schadensersatzansprüchen\n\n 54\n\nin Höhe von 16.000,00 DM gegen die Klageforderung erklärt.\n\n 55\n\nDiesen Schadensersatzanspruch begründet die Beklagte\n\n 56\n\nwie folgt: Sie behauptet, die Klägerin sei ihrer\n\n 57\n\nPflicht, die Bauwerke in gutem baulichen Zustande zu\n\n 58\n\nerhalten, nicht nachgekommen. An den Gebäuden habe im\n\n 59\n\nZeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte erhebliche Renovierungsstau\n\n 60\n\nbestanden. Außerdem hätten sich dort Schäden\n\n 61\n\nbefunden, die die Kläger unter Verstoß gegen § 14\n\n 62\n\ndes Erbbauvertrages nicht beseitigt hätten. Insgesamt\n\n 63\n\nmachten diese Renovierungsrückstände und Schäden an Beseitigungskosten\n\n 64\n\nund Minderwert einen Betrag von mindestens\n\n 65\n\n48.000,00 DM aus. Hätte die Klägerin den Unterhaltungsrückstau\n\n 66\n\nbeseitigt, so würde der Wert der Liegenschaft\n\n 67\n\ndeshalb 48.000,00 DM mehr wert sein als dies\n\n 68\n\njetzt der Fall sei. Von diesen 48.000,00 DM hätte dann\n\n 69\n\ndie Beklagte gemäß § 15 des Erbbauvertrages der Klägerin\n\n 70\n\nzwei Drittel als Entschädigung zu zahlen. Das restliche\n\n 71\n\nDrittel, mindestens 16.000,00 DM, wäre der Beklagten\n\n 72\n\nals Mehrwert verblieben. Bei diesen\n\n 73\n\n16.000,00 DM handelt es sich um die Gegenforderung, mit\n\n 74\n\nder die Beklagte gegen die Klageforderung die Aufrechnung\n\n 75\n\nerklärt hat.\n\n 76\n\nIm Einzelnen trägt die Beklagte zu dem angeblichen Minderwert\n\n 77\n\nvon 48.000,00 DM Folgendes vor:\n\n 78\n\nDie Beklagte beruft sich darauf, dass unstreitig im\n\n 79\n\nZeitpunkt der Rückgabe der Gebäude an die Klägerin die\n\n 80\n\nSchäden am Dachstuhl vorlagen, die im Gutachten des\n\n 81\n\nSachverständigen Q vom 10.03.1998 festgestellt\n\n 82\n\nwurden. Auf den Inhalt dieses Gutachtens wird Bezug genommen.\n\n 83\n\nUnstreitig beträgt der Herstellungsanspruch für\n\n 84\n\nden Dachstuhl 16.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer,\n\n 85\n\nmithin 18.560,00 DM.\n\n 86\n\nFerner behaupten die Beklagten, im Treppenhaus seien an\n\n 87\n\nden Stufen 14 Kanten ausgebrochen, davon drei größere\n\n 88\n\nim ersten unteren Treppenlauf im Haustüreingangsbereich.\n\n 89\n\nDa eine Reparatur nicht möglich sei, veranschlagt\n\n 90\n\ndie Beklagte dafür eine Wertminderung in Höhe\n\n 91\n\nvon 1.500,00 DM netto.\n\n 92\n\nFerner beruft sich die Beklagte darauf, dass die Heizungs-\n\n 93\n\nund Warmwasserbereitungsanlage im Zeitpunkt der\n\n 94\n\nRückgabe des Gebäudes an sie altersbedingt erneuert\n\n 95\n\nwerden muss, wie unstreitig im Gutachten der Sachverständigen\n\n 96\n\nU und I vom 13.03.1998 festgestellt\n\n 97\n\nworden ist. Dafür sind unstreitig Kosten in\n\n 98\n\nHöhe von 24.043,52 DM, weitere Mauerkosten in Höhe von\n\n 99\n\n1.500,00 DM und heizungsbedingte Elektroarbeiten in\n\n 100\n\nHöhe von 1.500,00 DM aufzuwenden. Ferner behauptet die\n\n 101\n\nBeklagte, dazu kämen Abnahme-Immissionsgebühren durch\n\n 102\n\nden Bezirksschornsteinfeger und ggf. anfallende Gebühren\n\n 103\n\nbeim Bauordnungsamt. Aus den Reparaturkosten für\n\n 104\n\nden Dachstuhl, den Minderwert für den Ausbruch der Kanten\n\n 105\n\nim Treppenhaus und die Kostenerneuerung der Heizungsanlage\n\n 106\n\nerrechnet die Beklagte den Gesamtbetrag von\n\n 107\n\nmindestens 48.000,00 DM, von dem sie ein Drittel, mithin\n\n 108\n\n16.000,00 DM, als Schaden ansetzt.\n\n 109\n\nDie Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe keinen\n\n 110\n\nSchaden erlitten, da bereits der Sachverständige U\n\n 111\n\nin seinem Gutachten die 48.000,00 DM Minderwert\n\n 112\n\nberücksichtigt habe und dadurch die Klägerin weniger\n\n 113\n\nEntschädigung erhalten habe, als wenn sie den Unterhaltsrückstau\n\n 114\n\nbeseitigt habe.\n\n 115\n\nDie Klägerin bestreitet mit Nichtwissen die Beschädigungen\n\n 116\n\nim Treppenhaus.\n\n 117\n\nDie Klägerin ist der Ansicht, sie habe ihrer Pflicht,\n\n 118\n\ndas Gebäude in gutem baulichen Zustand zu erhalten, erfüllt.\n\n 119\n\nBei den von der Beklagten berechneten Kosten für\n\n 120\n\ndie Herstellung des Dachstuhls, der Heizungsanlage sowie\n\n 121\n\nden Minderwert für das Treppenhaus handele es sich\n\n 122\n\num normalen altersbedingten Verschleiß.. Eine Pflicht,\n\n 123\n\nden Zustand des Dachstuhls und der Heizungsanlage zu\n\n 124\n\nverbessern, habe die Klägerin nicht.\n\n 125\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n 126\n\nDie Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen\n\n 127\n\nUmfang begründet.\n\n 128\n\nGegen den Restanspruch der Klägerin auf Zahlung der Abfindung\n\n 129\n\naus § 15 des Erbbauvertrages in Höhe von\n\n 130\n\n16.000,00 DM hat die Beklagte mit einer Schadensersatzforderung\n\n 131\n\nin Höhe von 15.201,17 DM wirksam die Aufrechnung\n\n 132\n\nerklärt, so dass nur eine Klageforderung in Höhe\n\n 133\n\nvon 798,83 DM verbleibt.\n\n 134\n\nDieser Schadensersatzanspruch aus pVV des Vertrages vom\n\n 135\n\n14.11.1927 ergibt sich aus Folgendem:\n\n 136\n\nDie Klägerin hat ihre aus § 14 des Erbbauvertrages folgenden\n\n 137\n\nPflicht, die Bauwerke bis zur Rückgabe an die\n\n 138\n\nBeklagte in gutem baulichen Zustand zu erhalten, nicht\n\n 139\n\nerfüllt. Die Klägerin war verpflichtet, den Dachstuhl\n\n 140\n\nin einem funktionsfähigen Zustand zu erhalten, bzw.\n\n 141\n\ndiesen wieder in einen solchen Zustand zu versetzen.\n\n 142\n\nDieser Pflicht hat die Klägerin nicht genügt, da der\n\n 143\n\nDachstuhl nach den unstreitigen Feststellungen des\n\n 144\n\nSachverständigen Q im Zeitpunkt der Rückgabe an\n\n 145\n\ndie Beklagte schwerste Verschleißerscheinungen und\n\n 146\n\nSchäden aufwies. So sind Sparren, Streben, Binderpfosten\n\n 147\n\nund Stuhlpfosten durch Braunfäule zerstört. Der\n\n 148\n\nKopfband am Walm ist zur Hälfte gesplittert. Die vordere\n\n 149\n\nMittelfette am Walm ist durch Drehbuch nicht mehr\n\n 150\n\ntragfähig. Die Deckenbalken über der Dachgeschosswohnung\n\n 151\n\nhaben die zulässige Durchbiegung überschritten,\n\n 152\n\nwichtige Teile des Daches sind von Anobiiden befallen.\n\n 153\n\nUm ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen baulichen Instandhaltung\n\n 154\n\nzu genügen, hätte die Klägerin diese Mängel beseitigen\n\n 155\n\nmüssen. Auch war die Klägerin verpflichtet,\n\n 156\n\ndie Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage in\n\n 157\n\ngutem baulichen Zustand zu halten. Das hat sie nach den\n\n 158\n\nFeststellungen im Gutachten der Sachverständigen U\n\n 159\n\nund I nicht getan. Zu Unrecht beruft sich\n\n 160\n\ndie Klägerin darauf, dass sich die Heizungsanlage in\n\n 161\n\neinem für ihr Alter ausreichendem Zustand befände. Unstreitig\n\n 162\n\nstammt die Heizungs- und Wasseraufbereitungsanlage\n\n 163\n\nnoch aus der Vorkriegszeit. Nach den Feststellungen\n\n 164\n\nder vorgenannten Gutachter, die auch insoweit\n\n 165\n\nunstreitig sind, ist die Heizungsanlage gemessen\n\n 166\n\nan den Anforderungen, die heute an eine Heizungsanlage\n\n 167\n\nzu stellen sind, nicht mehr brauchbar. Zur Unterhaltungspflicht\n\n 168\n\nder Klägerin gehört aber auch, dass diese\n\n 169\n\ndafür Sorge trägt, dass eine den heutigen Wohn- und\n\n 170\n\nNutzungsverhältnissen entsprechende Heizungs- und\n\n 171\n\nWarmwasseranlage sich im Gebäude befindet. Sie hätte\n\n 172\n\ndeshalb auf ihre Kosten eine neue, zeitgemäße Heizungs und\n\n 173\n\nWasseraufbereitungsanlage einbauen müssen.\n\n 174\n\nDie Beklagte hat an Kosten für die Erneuerung der Heizungs-\n\n 175\n\nund Warmwasseranlage nur 27.043,52 DM ausreichend\n\n 176\n\nanhand des Gutachtens substantiiert.\n\n 177\n\nZu Unrecht berufen sich die Beklagten auf einen Minderwert\n\n 178\n\ndurch Beschädigungen an den Treppenstufen. Die Beseitigung\n\n 179\n\nder Ausbrüche an den Kanten von Stufen im\n\n 180\n\nTreppenhaus geht über die Pflicht der Klägerin, die Gebäude\n\n 181\n\nstets in gutem baulichen Zustand zu erhalten,\n\n 182\n\nhinaus. Denn ein vernünftig wirtschaftender Eigentümer\n\n 183\n\nwürde diese Schäden nicht beseitigen lassen, sondern\n\n 184\n\ndie im übrigen funktionsfähige Treppe im gegenwärtigen\n\n 185\n\nZustande belassen. Eine Beseitigung der Ausbrüche an\n\n 186\n\nden Treppenkanten ist nämlich nicht möglich, so dass\n\n 187\n\ndiese Schäden nur durch völlige Erneuerung der Treppe\n\n 188\n\nzu erreichen wäre, was keine bauliche Erhaltungsmaßnahme\n\n 189\n\nmehr darstellt.\n\n 190\n\nDanach sind zu Gunsten der Beklagten folgende Schadensbeseitigungskosten\n\n 191\n\nzu berücksichtigen:\n\n 192\n\nReparaturkosten des Dachstuhls 18.560,00 DM\n\n 193\n\nKosten der Erneuerung der Heizungsund\n\n 194\n\nWarmwasseraufbereitungsanlage\n\n 195\n\nnebst Zubehör 27.043,52 DM\n\n 196\n\nZwischensumme: 45.603,52 DM\n\n 197\n\nZu Recht geht die Beklagte davon aus, dass ihr dadurch,\n\n 198\n\ndass die Klägerin diese Kosten nicht aufgewandt hat,\n\n 199\n\nein Schaden von einem Drittel, also in Höhe von\n\n 200\n\n15.201,17 DM entstanden ist. Denn hätte die Klägerin\n\n 201\n\ndie vorgenannten Schäden am Dachstuhl beseitigt und die\n\n 202\n\nHeizungs- und Warmwasseranlage erneuert, so läge der\n\n 203\n\nGrundstückswert um den Betrag dieser Schadensbeseitigungs-\n\n 204\n\nund Erneuerungskosten, also um 45.603,52 DM\n\n 205\n\nhöher. Von diesem Betrag hätte die Beklagte zwei Drittel\n\n 206\n\nals Entschädigung an die Klägerin zahlen müssen.\n\n 207\n\nDas restliche Drittel dieser Werterhöhung, also\n\n 208\n\n15.201,17 DM, wäre aber dem Vermögen der Beklagten zugute\n\n 209\n\ngekommen, woran es jetzt fehlt.\n\n 210\n\nMithin betrug der Schaden der Beklagten 15.201,17 DM.\n\n 211\n\nDie Nebenentscheidungen richten sich nach den §§ 92\n\n 212\n\nAbs. 2, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/114374","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/1999-09-02/3-o-372-98","cited_norms":[],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/114374","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/114374","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/1999-09-02/3-o-372-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/114374","retrieved":"2026-07-09 00:06:13.205463+00:00"}}