{"status":"available","doknr":"OLD313554","ecli":"ECLI:DE:LGDO:1994:0728.13O40.94.00","court":"Landgericht Dortmund","senate":null,"decided":"1994-07-28","aktenzeichen":"13 O 40/94","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.613,90 DM (i. W. vierzehntausendsechshundertdreizehn 90/100 Deutsche Mark) nebst 6,5 %\n\nZinsen von 79,10 DM seit dem 06.05.1993 und von je 1.837,20 DM\n\nseit dem 04.06., 05.07., 06.08., 04.09. 04.10., 05.11., 04.12.1993,\n\n06.01. und 04.02.1994 zu zahlen.\n\nIm übrigen wird die Klage abgewiesen .\n\nVon den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/4 und die Be-\n\nklagte 3/4.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur\n\ngegen Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000,-- DM. Die Klägerin kann\n\ndie Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe\n\nvon 1.000,-- DM abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in gleicher\n\nHöhe Sicherheit leistet.\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n 2\n\nDie Beklagte hat von der Klägerin ein Geschäftslokal in dem Haus\n\n 3\n\nT-wall ##, Erdgeschoß, ab 01.09.1992 auf die Dauer von 5\n\n 4\n\nJahren zum Betrieb eines Handels mit Computern und Computerzubehör\n\n 5\n\nangemietet. Der Mietzins beträgt 1.556 DM zuzüglich einer monatlichen\n\n 6\n\nBetriebskostenvorauszahlung in Höhe von 748 DM. Bis einschließlich\n\n 7\n\nApril 1993 zahlte die Beklagte den Mietzins. Danach stellte\n\n 8\n\nsie die Mietzahlung mit Ausnahme einer einmaligen Zahlung in Höhe\n\n 9\n\nvon 2.000 DM am 15.09.1993 ein, weil die Stadt E unmittelbar\n\n 10\n\nneben dem Haus T-wall ## im Frühjahr 1993 die Drogenberatungsstelle\n\n 11\n\n\"C\" und das Cafe \"G\" eingerichtet hat. Auch \n\n 12\n\ndas Cafe \"G\" dient dem Aufenthalt von Drogenabhängigen.\n\n 13\n\nDie Klägerin verlangt mit der Klage einen nach Verrechnung mit\n\n 14\n\neiner Gutschrift in Höhe von 1.798,10 DM aus einer Nebenkostenerstattung\n\n 15\n\nverbleibenden Restbetrag für den Monat Mai 1993 in Höhe\n\n 16\n\nvon 545,90 DM und die vereinbarten Mietzahlungen von Juni 1993\n\n 17\n\nbis einschließlich Februar 1994.\n\n 18\n\nDie Klägerin ist der Auffassung, daß die Beklagte Belästigungen durch die Drogenszene als stadtüblich hinnehmen müsse und eine Mietminderung daraus nicht folge.\n\n 19\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n 20\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin\n\n 21\n\n19.271,90 DM nebst 6,5 % Zinsen von 545,90 DM\n\n 22\n\nseit dem 06.05.1993 und von je 2.304 DM seit\n\n 23\n\ndem 04.06., 05.07., 06.08., 04.09 ., 04.10.,\n\n 24\n\n05.11., 04.12.1993, 06.01. und 04.02.1994\n\n 25\n\nsowie 1 DM vorgerichtliche Mahnauslagen zu\n\n 26\n\nzahlen.\n\n 27\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n 28\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n 29\n\nSie ist der Auffassung, daß die Miete gemindert sei. Sie behauptet\n\n 30\n\ndazu, daß der T-wall schon einige Zeit nach Anmietung des\n\n 31\n\nLadenlokals zu einem Treffpunkt von Drogensüchtigen, Dealern und\n\n 32\n\nanderen Kriminellen geworden sei, die den Eingang zum Geschäft\n\n 33\n\nverschmutzten, blockierten und potentiellen Kunden den Zugang versperrten.\n\n 34\n\nAls Folge dieser Beeinträchtigung habe sie einen drastischen\n\n 35\n\nUmsatzrückgang zu verzeichnen, den sie im einzelnen dargelegt\n\n 36\n\nhat.\n\n 37\n\nDas Gericht hat über die von der Beklagten behauptete Beeinträchtigung\n\n 38\n\ndes Geschäftsbetriebes Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses\n\n 39\n\nder Beweisaufnahmen wird auf das Sitzungsprotokoll vom 26. April\n\n 40\n\n1994, wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien\n\n 41\n\nauf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze\n\n 42\n\nnebst Anlagen. sowie die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.\n\n 43\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n 44\n\nDie Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.\n\n 45\n\nDer Klägerin steht gegen die Beklagte gemäß § 535 BGB ein Anspruch\n\n 46\n\nauf Mietzahlung für den Zeitraum Mai 1993 bis einschließlich Februar\n\n 47\n\n1994 in Höhe von noch 14.613,90 DM zu. Bei der Berechnung dieses\n\n 48\n\nAnspruches ist das Gericht davon ausgegangen, daß die Nettokaltmiete\n\n 49\n\num 30 % = 466,80 DM gemäß § 537 Abs. 1 BGB gemindert ist. Denn\n\n 50\n\njedenfalls ab Mai 1993 war das vermietete Ladenlokal mit einem\n\n 51\n\nFehler behaftet, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch\n\n 52\n\nnicht unerheblich gemindert hat. Die vom Gericht zu der\n\n 53\n\nvon der Beklagten aufgestellten Behauptung einer Beeinträchtigung\n\n 54\n\ndes Geschäftsbetriebes durch die Drogenszene durchgeführte Beweisaufnahme\n\n 55\n\nhat ergeben, daß die Beklagte in der Ausübung ihres Geschäftsbetriebes\n\n 56\n\ndurch den durch die Drogenberatung \"C\" und \n\n 57\n\ndas Cafe \"G\" ausgelösten Verkehr von Drogenabhängigen nicht\n\n 58\n\nunbeträchtlich beeinträchtigt wird. Die Zeugen U und U2 haben dazu bekundet, daß sich abhängig von der Wetterlage\n\n 59\n\n15 bis 30 Personen, die der Drogenszene zuzurechnen sind, auf dem\n\n 60\n\nvor dem Ladenlokal befindlichen Bürgersteig aufhalten und teilweise\n\n 61\n\nden Eingang zum Geschäftslokal der Beklagten blockieren. Die Zeugen\n\n 62\n\nhaben im einzelnen die unerfreulichen Begleiterscheinungen geschildert,\n\n 63\n\ndie nahezu zwangsläufig mit der Drogenszene verbunden sind.\n\n 64\n\nEs handelt sich hierbei um Belästigungen durch Anbetteln, den am\n\n 65\n\nSchwanenwall entstandenen Straßenstrich, die Verunreinigung im\n\n 66\n\nEingangsbereich zum Geschäftslokal durch Spritzenbestecke, Erbrochenes\n\n 67\n\noder Urin sowie das gelegentliche Deponieren von Betäubungsmitteln\n\n 68\n\nim Geschäftslokal, wenn die Polizei Razzien durchführt. Die Bekundungen\n\n 69\n\ndieser Zeugen, die bei der Beklagten beschäftigt sind, werden\n\n 70\n\nbestätigt durch die Aussage des Zeugen Q, dem Büroleiter\n\n 71\n\nder Klägerin, die ebenfalls im Haus T-wall ## ein Büro unterhält.\n\n 72\n\nDer Zeuge Q hat sich durch die von der Drogenszene\n\n 73\n\ngeschaffenen Umstände veranlaßt gesehen, das Haus sozusagen zu\n\n 74\n\neiner Festung auszubauen und Zutritt nur noch über eine Gegensprechanlage\n\n 75\n\nzu gestatten.\n\n 76\n\nDurch diese Umstände wird die Beklagte in ihrem vertragsgemäßen\n\n 77\n\nGebrauch ,nämlich der Ausübung ihres Verkaufsgeschäftes, in nicht\n\n 78\n\nunerheblichem Maße gehindert (vgl. BGH NJW 1974, 2233), so daß\n\n 79\n\ndie Voraussetzungen des § 537 BGB vorliegen. Das Gericht hat berücksichtigt,\n\n 80\n\ndaß bei gewerblichen Räumen primär auf die Störung der\n\n 81\n\nBetriebsausübung abzustellen ist (OLG Düsseldorf Betriebsberater\n\n 82\n\n1989, 1934).\n\n 83\n\nEs liegt auf der Hand, daß durch die von der Beklagten behaupteten\n\n 84\n\nund durch die Beweisaufnahme bestätigten Umstände die Laufkundschaft\n\n 85\n\nabgeschreckt wird und die Umsätze bei der Beklagten zurückgegangen\n\n 86\n\nsind. Die Beklagte hat im einzelnen Zahlen vorgelegt, aus denen\n\n 87\n\nsich eine erhebliche Verringerung ihres Umsatzes ergibt. Die Klägerin\n\n 88\n\nhat diese Zahlen zwar mit Nichtwissen bestritten. Das Gericht hat\n\n 89\n\njedoch keine Veranlassung, das von der Beklagten behauptete Zahlenwerk\n\n 90\n\ndurch Sachverständigengutachten überprüfen zu lassen, da der\n\n 91\n\nUmfang der sich aus § 537 BGB ergebenden Minderung des Mietzinses\n\n 92\n\nohnehin nicht prozentual entsprechend dem Umsatzrückgang ergibt.\n\n 93\n\nZudem vermag auch ein Sachverständigengutachten nicht zu klären,\n\n 94\n\ninwieweit die Umsatzrückgänge auch auf andere Einflüsse zurückzuführen\n\n 95\n\nsind als durch die Beeinträchtigung durch die Drogenszene.\n\n 96\n\nDie von der Beklagten selbst vorgelegten Zahlen zu ihren Halbjahresumsätzen\n\n 97\n\naus Rechnungen legen den Schluß nahe, daß auch andere\n\n 98\n\nGründe als die Drogenszene für die Umsatzrückgänge noch verantwortlich\n\n 99\n\nsind, denn der Halbjahresumsatz aus Rechnungen betrug\n\n 100\n\nim ersten Halbjahr 1993 284.035 DM, während er im 2. Halbjahr\n\n 101\n\n1993 nur noch 28.030 DM betrug. Da die Umsätze aus Rechnungen\n\n 102\n\ndurch die Laufkundschaft weniger beeinflußt werden als die Kassenumsätze,\n\n 103\n\nliegt die Vermutung nahe, daß auch Einflüsse, die außerhalb\n\n 104\n\nder Drogenszene liegen, für den Umsatzrückgang bei der Beklagten\n\n 105\n\nverantwortlich waren.\n\n 106\n\nDas Gericht hat die Minderung des Mietzinses, die durch die Belästigungen\n\n 107\n\ndurch die Drogenszene verursacht worden sind, mit 30 % angenommen\n\n 108\n\nund dabei nach freier Überzeugung unter Würdigung aller\n\n 109\n\nUmstände entsprechend § 287 Abs. 1 ZPO entschieden. Die 30 %ige\n\n 110\n\nMinderung macht pro Monat einen Betrag von 466,80 DM aus, da die\n\n 111\n\nMinderung nur auf die Nettomiete, nicht jedoch auf die Nebenkostenvorauszahlung\n\n 112\n\nanzurechnen ist. Die Nebenkosten sind verbrauchsabhängige\n\n 113\n\nKosten, die sich ohnehin reduzieren, wenn die Beklagte durch\n\n 114\n\nden verminderten Geschäftsbetrieb geringere Nebenkosten verursacht.\n\n 115\n\nDanach ergibt sich folgende Abrechnung:\n\n 116\n\nMai 1993 79,10 DM\n\n 117\n\nJuni 1993 bis Februar 1994 Nettomiete 9.862,80 DM\n\n 118\n\nJuni 1993 bis Februar 1994 Nebenkostenvorauszahlung. 6.732,00 DM\n\n 119\n\n16.613,90 DM\n\n 120\n\nAbzüglich Zahlung 2.000,00 DM\n\n 121\n\n14.613,90 DM\n\n 122\n\nDer Zinsanspruch beruht auf §§ 284, 286, 288 BGB.\n\n 123\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über\n\n 124\n\ndie vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 709 und 711\n\n 125\n\nZPO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313554","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/1994-07-28/13-o-40-94","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 284","ref_norm":"284","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313554","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313554","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/1994-07-28/13-o-40-94","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313554","retrieved":"2026-07-09 03:44:59.712421+00:00"}}