{"status":"available","doknr":"NRWE-lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2024/25_S_34_24_Urteil_20241216","ecli":"ECLI:DE:LGD:2024:1216.25S34.24.00","court":"Landgericht Düsseldorf","senate":"25. Zivilkammer","decided":"2024-12-16","aktenzeichen":"25 S 34/24","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"I.\n\n\r\n\n \r\n\r\n\n\r\n\r\n\n25 S 34/24 95b C 66/23 Amtsgericht Wuppertal\n\n\r\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\n\r\n\r\n\n\r\n\nLandgericht Düsseldorf IM NAMEN DES VOLKES Urteil\n\n\r\n\nIn dem Rechtsstreit\n\n\r\n\npp.\n\n\r\n\nhat die 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 18.11.2024 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. U., die Richterin am Landgericht L. und den Richter Dr. K.\n\n\r\n\nfür Recht erkannt:\n\n\r\n\nAuf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 8. Mai 2024 - 95b C 66/23 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:\n\n\r\n\nDer in der Eigentümerversammlung der WEG B.-straße/N.-straße, J. vom 18. September 2023 zu TOP 11 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.\n\n\r\n\nIm Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\n\r\n\nDie Kosten des Rechtsstreits erster Instanz und des Berufungsverfahrens tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 58 % und die Beklagte zu 42 %.\n\n\r\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.\n\n\r\n\nDie Revision wird zugelassen.\n\n\r\n\nDer Streitwert für den Rechtsstreit erster Instanz und das Berufungsverfahren wird auf je 9.740,13 EUR festgesetzt.\n\n\r\n\nGründe:\n\n\r\n\nI.\n\n\r\n\nDie Kläger und Berufungskläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.\n\n\r\n\nIm Rahmen der Eigentümerversammlung vom 18.09.2023 wurden mehrheitlich folgende Beschlüsse gefasst:\n\n\r\n\n„TOP 11\n\n\r\n\nBeschlussfassung über die Erneuerung von 2 Fensterelementen in der WE 30 (Knoblauch), Wohnzimmer und Küche. Das Angebot der T. vom 12.06.2023 beläuft sich über € 4.091,22 brutto. Sämtliche entstehen Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 abgerechnet. Beschlussfassung über die Finanzierung der vorgenannten Gesamtmaßnahme.\n\n\r\n\nBeschlussantrag\n\n\r\n\nDie WEG genehmigt die Erneuerung von 2 Fensterelementen in der WE 30 (Knoblauch), Schlafzimmer und Küche gemäß Angebot der T. Nr. 6709 vom 12.06.2023 in Höhe von € 4.091,22 brutto. Sämtliche entstehenden Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 mit 1.903 MEA abgerechnet.\n\n\r\n\nDie WEG verzichtet ausdrücklich auf die Einholung weiterer Angebote, da die Firma Y. bereits seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit der WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verantwortlich zeichnet. Die Verwaltung teilte in diesem Zusammenhang mit, dass der Beschluss ggf. einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten wird. (…)\n\n\r\n\nTOP 12\n\n\r\n\nBeschlussfassung über den Austausch der Vordachverglasung (4 Stck.) Haus 32. Das Angebot der T. vom 23.03.2023 beläuft sich über € 969,61 brutto. Entstehende Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 abgerechnet. Beschlussfassung über die Finanzierung der vorgenannten Gesamtmaßnahme.\n\n\r\n\nBeschlussantrag\n\n\r\n\nDie WEG beschließt den Austausch der defekten Vordachverglasung (4 Scheiben) Haus 32 gemäß Angebot der Firma Y. Nr. 6660 vom 23.03.2023 zum Angebotspreis in Höhe von € 969,61 brutto.\n\n\r\n\nNach Entfernung der Scheiben soll die Vordachkonstruktion ebenfalls von der Firma F. gemäß Angebot Nr. 1652 vom 16.03.2023 gestrichen werden. Hier entstehen Kosten in Höhe von € 595,00 brutto.\n\n\r\n\nDie WEG verzichtet ausdrücklich auf die Einholung weiterer Angebote, da die Firma Y. bereits seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit der WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und den Austausch der Verglasungen verantwortlich zeichnet. Die Firma F. hat in diesem Jahr bereits sämtliche Balkongeländer zur Zufriedenheit der WEG gestrichen. Die Verwaltung teilte in diesem Zusammenhang mit, dass der Beschluss ggf. einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalte wird. (…)\n\n\r\n\nTOP 13\n\n\r\n\nBeschlussfassung über den Austausch der Vordachverglasung (2 Stck.) Haus 34. Das Angebot der T. vom 23.03.2023 beläuft sich über € 969,61 brutto. Entstehende Kosten werden zu Lasten des Hauses 34 abgerechnet. Beschlussfassung über die Finanzierung der vorgenannten Gesamtmaßnahme.\n\n\r\n\nBeschlussantrag\n\n\r\n\nDie WEG beschließt den Austausch der defekten Vordachverglasung (2 Scheiben) gemäß Angebot der Firma Y. zum Angebotspreis in Höhe von € 550,00 brutto. Die Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Aufwand.\n\n\r\n\nNach Entfernung der Scheiben soll die Vordachkonstruktion ebenfalls von der Firma F. gemäß Angebot Nr. 1652 vom 16.03.2023 gestrichen werden. Hier entstehen Kosten in Höhe von € 595,00 brutto.\n\n\r\n\nDie WEG verzichtet ausdrücklich auf die Einholung weiterer Angebote, da die Firma Y. bereits seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit der WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und den Austausch der Verglasung verantwortlich zeichnet. Die Firma F. hat in diesem Jahr bereits sämtliche Balkongeländer zur Zufriedenheit der WEG gestrichen. Die Verwaltung teilte in diesem Zusammenhang mit, dass der Beschluss ggf. einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten wird. (…)\n\n\r\n\nTOP 14\n\n\r\n\nBeschlussfassung über den Austausch des 2x1-flügeligen Drehkippfenster in der WE 29 A., Haus 32. Das Angebot der T. vom 27.01.2023 beläuft sich über € 2.939,30 brutto. Entstehende Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 abgerechnet. Beschlussfassung über die Finanzierung der vorgenannten Gesamtmaßnahme.\n\n\r\n\nBeschlussantrag\n\n\r\n\nDie WEG genehmigt die Erneuerung der beiden 1-flügeligen Drehkippfenster in der WE 29 A., Haus 32, Kinderzimmer, gemäß Angebot der T. Nr. 6601 vom 27.01.2023 zum Angebotspreis in Höhe von € 2.939,30 brutto. Zwischenzeitlich kann es zu Preissteigerungen gekommen sein. Sämtliche entstehenden Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 mit 1.903 MEA abgerechnet.\n\n\r\n\nDie WEG verzichtet ausdrücklich auf die Einholung weiterer Angebote, da die Firma Y. bereits seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit der WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verantwortlich zeichnet. Die Verwaltung teilte in diesem Zusammenhang mit, dass der Beschluss ggf, einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten wird. (…)“\n\n\r\n\nDie Kläger wandten sich mit ihrer Anfechtungsklage vom 11.10.2023 gegen diese Beschlüsse und beanstandeten fehlende Vergleichsangebote.\n\n\r\n\nWegen des weiteren Parteivorbringens sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das amtsgerichtliche Urteil vom 08.05.2024 Bezug genommen.\n\n\r\n\nMit Urteil vom 08.05.2024 hat das Amtsgericht Wuppertal die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Einholung von Vergleichsangeboten nicht notwendig gewesen sei. Die Angebotseinholung sei kein Selbstzweck und bei kleineren Maßnahmen entbehrlich. Die Bagatellgrenze sei jedenfalls nicht unter 3.500,00 EUR anzunehmen, was die Beschlüsse zu TOP 12, 13 und 14 erfasse. In Bezug auf den Beschluss zu TOP 11 tendiere das Gericht dazu, die Bagatellgrenze bei 5 % des Jahreswirtschaftsplanvolumens anzusetzen, der sich auf etwa 170.000,00 EUR bis 190.000,00 EUR belaufe. Die Grenze liege hier deshalb bei 8.500,00 EUR. Dies könne aber dahinstehen. Zumindest sei es ausreichend gewesen, dass die beauftragten Firmen den Eigentümern bereits bekannt waren. Ob die Kläger ein Rechtsschutzbedürfnis hätten, bedürfe deshalb keiner Entscheidung.\n\n\r\n\nGegen das den Klägern am 08.05.2024 zugestellte Urteil haben diese mit Eingang beim Landgericht am 24.05.2024 Berufung eingelegt.\n\n\r\n\nUnter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens tragen sie im Berufungsverfahren ergänzend vor, dass die angefochtenen Beschlüsse ein Gesamtvolumen von über 8.500,00 EUR beinhalten würden. Dies sei zu berücksichtigen.\n\n\r\n\nMit ihrer Berufung beantragen die Kläger,\n\n\r\n\ndas Urteil des Amtsgericht Wuppertal vom 08.05.2024 (AZ: 95b C 66/23) aufzuheben und die in der Eigentümerversammlung der WEG B-Str. /N.-straße, J., vom 18.09.2023 zu TOP 11, 12, 13 und 14 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären,\n\n\r\n\nhilfsweise festzustellen, dass die zu TOP 11, 12, 13 und 14 gefassten Beschlüsse nichtig sind.\n\n\r\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n\r\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n\r\n\nII.\n\n\r\n\nDie Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 ZPO.\n\n\r\n\nIn der Sache hat sie teilweise Erfolg. Der zu TOP 11 gefasste Beschluss ist unwirksam. Im Übrigen sind die gefassten Beschlüsse weder unwirksam noch nichtig.\n\n\r\n\n1.\n\n\r\n\nVorab ist festzuhalten, dass den Klägern das Rechtsschutzbedürfnis nicht fehlt. Denn unabhängig davon, ob ein Eigentümer von einem Beschluss unmittelbar (sei es finanziell oder in sonstiger Weise) betroffen ist, hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, aus dem beispielsweise auch das Recht folgt, einen Negativbeschluss anzufechten (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 114/09).\n\n\r\n\n2.\n\n\r\n\nDie Beschlüsse zu TOP 12, 13 und 14 sind trotz fehlender Vergleichsangebote nicht zu beanstanden. Das gilt aber nicht in Bezug auf den Beschluss zu TOP 11, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.\n\n\r\n\na)\n\n\r\n\nZu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die ein einzelner Wohnungseigentümer verlangen kann, gehört auch die Vorbereitung der erforderlichen Maßnahmen. Die Wohnungseigentümer halten sich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilungsspielraums, wenn sie ihre Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen. Es entspricht daher regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, vor der Beschlussfassung über Instandsetzungsmaßnahmen deren erforderlichen Umfang und den dafür erforderlichen Aufwand zu ermitteln (BGH, Beschluss vom 14.03.2018 - V ZB 131/17 m.w.N.).\n\n\r\n\nZu der Tatsachengrundlage gehört grundsätzlich auch die Einholung von Vergleichsangeboten. Diese sollen den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzeigen (BGH, Urteil vom 22.06.2012 - V ZR 190/11). Wie das Amtsgericht richtigerweise ausgeführt hat, soll zudem sichergestellt werden, dass die Wirtschaftlichkeit beachtet wird und nicht zu Lasten der überstimmten Minderheit überteuerte Aufträge erteilt werden.\n\n\r\n\nVon diesem Erfordernis wird dann eine Ausnahme gemacht, wenn lediglich Bagatellmaßnahmen zur Entscheidung anstehen, deren wirtschaftlicher Rahmen derart gering ist, dass ein relevanter wirtschaftlicher Nachteil für die Wohnungseigentümer nicht droht, wenn also auch ein überteuerter Auftrag absolut gesehen nur unwesentlich teurer ist. Wo die Grenze der Bagatellmaßnahme gesetzt wird, und ob hierfür ein allgemeingültiger absoluter (vgl. Dötsch, in: Bärmann, WEG, 15. Auflage 2023, § 19 Rn. 145) oder ein abstrakter Wert (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 26/17) anzusetzen ist, ist umstritten.\n\n\r\n\nb)\n\n\r\n\nVor diesem Hintergrund ist die Beschlussfassung im Hinblick auf die Beschlüsse zu TOP 12, 13 und 14 nicht zu beanstanden.\n\n\r\n\naa)\n\n\r\n\nIm Hinblick auf die Grenze einer Bagatellmaßnahme verbietet sich nach Ansicht der Kammer eine schematische Betrachtungsweise. Wo die Grenze für die streitgegenständliche WEG verläuft, kann hier dahinstehen. Denn zumindest überschreiten die wirtschaftlichen Dimensionen der Beschlüsse zu TOP 12 (1.564,61 EUR), 13 (1.145,00 EUR) und 14 (2.939,30 EUR) nicht die Bagatellgrenze.\n\n\r\n\nDabei ist zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche WEG aus 32 Einheiten besteht, sodass eine etwaige wirtschaftliche Mehrbelastung dadurch, dass möglicherweise nicht das günstigste Unternehmen beauftragt worden ist, nicht durch einige wenige Eigentümer aufgefangen werden muss. Gleichzeitig ist das wirtschaftliche Volumen der Beschlüsse nicht derart hoch, dass auch bei theoretisch möglichen relativen erheblichen Abweichungen absolut gesehen eine erhebliche Belastung der Eigentümer eintreten würde. Hierbei ist auch das nicht unerhebliche Volumen des Jahreswirtschaftsplans zu berücksichtigen.\n\n\r\n\nbb)\n\n\r\n\nDie Ansicht, dass bei in einer Eigentümerversammlung beschlossenen Einzelaufträgen, für die für sich betrachtet nicht zwingend Alternativangebote einzuholen sind, deren wirtschaftlicher Umfang aber in der Summe die Bagatellgrenze (unabhängig von der konkreten Höhe dieser Grenze) überschreitet, eine Rückausnahme zu machen ist (LG Karlsruhe, Beschluss vom 08.08.2013 - 11 T 355/12), überzeugt nicht. Denn es kann keinen Unterschied machen, ob mehrere solcher Einzelaufträge in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden, oder je ein Einzelauftrag in mehreren Eigentümerversammlungen.\n\n\r\n\nEine Zusammenrechnung von Einzelaufträgen muss aber dann erfolgen, wenn durch eine künstliche Aufteilung eines eigentlich einheitlichen Auftrages die Voraussetzung umgangen werden soll, Vergleichsangebote einzuholen.\n\n\r\n\nEin solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Die Beschlüsse zu TOP 12 und TOP 13 beziehen sich bereits auf unterschiedliche Häuser. Der Beschluss zu TOP 14 hingegen ist von den anderen sowohl inhaltlich als auch in Bezug darauf, dass dieser lediglich eine Einheit betrifft, abgegrenzt. Das gilt auch für den Beschluss zu TOP 11.\n\n\r\n\nIm Hinblick auf die zitierte Rechtsprechung wäre es konsequenter, eine wirtschaftliche Obergrenze für Bagatellmaßnahmen anzunehmen, für die keine Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, ähnlich wie bei Beschlüssen der Gemeinschaft, die den Verwalter bis zu einem gewissen Gesamtwert ermächtigen, Reparaturarbeiten in jeweils kleinem Umfang ohne Beschlussfassung in Auftrag zu geben. Dass für die streitgegenständliche Konstellation in Rechtsprechung oder Literatur eine Obergrenze befürwortet wird, ist aber nicht ersichtlich. Auch die Kammer hält eine solche im Hinblick auf die Tatsache, dass wirtschaftlich den überstimmten Eigentümern kein relevanter Schaden droht und die Ausnahmeregelung die Praktikabilität der Verwaltung und Beschlussfassung erhöhen soll, nicht für erforderlich.\n\n\r\n\nc)\n\n\r\n\nDer Beschluss zu TOP 11 hingegen ist unwirksam.\n\n\r\n\nDas wirtschaftliche Volumen des Beschlusses beläuft sich auf 4.091,22 EUR brutto. Damit ist die Bagatellgrenze der streitgegenständlichen WEG überschritten. Das gilt auch vor dem Hintergrund, dass bei der hier vorliegenden wirtschaftlichen Dimension durchaus denkbar ist, dass die Eigentümer ohne Vorlage eines Vergleichsangebotes ein wirtschaftlich derart ungünstiges Angebot annehmen, dass den Eigentümern ein nicht unerheblicher wirtschaftlicher Schaden entsteht.\n\n\r\n\nSoweit das Amtsgericht ausgeführt hat, dass die Eigentümer nicht unbedingt verpflichtet seien, das wirtschaftlich günstigste Angebot anzunehmen, sondern auch die Tatsache in die Entscheidungsfindung einfließen lassen können, dass sie bereits Erfahrungen mit der beauftragten Firma gemacht haben, ist dem grundsätzlich zuzustimmen. Im Hinblick darauf, ob die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, oder ob die Eigentümer ermessensfehlerhaft gehandelt haben, gilt dies aber nur dann, wenn tatsächlich Vergleichsangebote bei der Beschlussfassung vorlagen, die Eigentümer also auf ausreichender Tatsachengrundlage gefasst haben. Liegen keine Vergleichsangebote vor, kann nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer aufgrund vormals gemachter Erfahrungen unbedingt den angefochtenen Beschluss gefasst hätten, da das Prinzip der Bekanntheit/Bewährtheit nicht alleinige Beschlussgrundlage sein kann (vgl. LG Koblenz, Urteil vom 30.04.2018 - 2 S 67/16 WEG).\n\n\r\n\nIII.\n\n\r\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO sowie § 709 ZPO.\n\n\r\n\nDie Revision war gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Die Frage, ob eine starre Grenze hinsichtlich der Frage, ab welchem wirtschaftlichen Rahmen eine Bagatellmaßnahme nicht mehr angenommen werden kann, angenommen werden kann, und, wenn ja, ob diese Grenze nach einem absoluten oder einem relativen Wert anzusetzen ist, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich bewertet. Die Rechtsfrage kann sich über den streitgegenständlichen Einzelfall hinaus zudem in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen und ist deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung.\n\n\r\n\nDie Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 49 GKG. Es war auf das wirtschaftliche Volumen der angegriffenen Beschlüsse abzustellen. Da die Kläger finanziell hieran nicht beteiligt sind, ist auch das siebeneinhalbfache klägerische Interesse nicht überschritten.\n\n\r\n\n \r\n\r\n\n\r\n\r\n\nDr. U.\n\n\r\n\r\n\r\n\nL.\n\n\r\n\r\n\r\n\nDr. K.","source":"nrwe","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2024/25_S_34_24_Urteil_20241216.html","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/2024-12-16/25-s-34-24","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 513","ref_norm":"513","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 520","ref_norm":"520","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 49","ref_norm":"49","n":1}],"authoritative_source":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2024/25_S_34_24_Urteil_20241216.html","attribution":{"source":"nrwe.justiz.nrw.de","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2024/25_S_34_24_Urteil_20241216.html"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/2024-12-16/25-s-34-24","upstream":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2024/25_S_34_24_Urteil_20241216.html","retrieved":"2026-07-10 08:00:36.909226+00:00"}}