{"status":"available","doknr":"NRWE-lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2021/21_O_124_21_Urteil_20211124","ecli":"ECLI:DE:LGD:2021:1124.21O124.21.00","court":"Landgericht Düsseldorf","senate":"21. Zivilkammer","decided":"2021-11-24","aktenzeichen":"21 O 124/21","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 277.919,91 EUR zu\n\nzahlen, nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem\n\nBasiszinssatz\n\naus 17.627,27 EUR seit dem 03.01.2020 bis zum 04.02.2020,\n\naus 17.579,02 EUR seit dem 05.02.2020 bis zum 03.03.2020,\n\naus 27.046,73 EUR seit dem 04.03.2020 bis zum 02.04.2020,\n\naus 51.128,51 EUR seit dem 03.04.2020 bis zum 04.05.2020,\n\naus 75.724,31 EUR seit dem 05.05.2020 bis zum 02.06.2020,\n\naus 100.470,04 EUR seit dem 03.06.2020 bis zum 02.07.2020,\n\naus 124.591,92 EUR seit dem 03.07.2020 bis zum 04.08.2020,\n\naus 148.713,80 EUR seit dem 05.08.2020 bis zum 02.09.2020,\n\naus 172.835,68 EUR seit dem 03.09.2020 bis zum 04.10.2020,\n\naus 196.957,56 EUR seit dem 05.10.2020 bis zum 03.11.2020,\n\naus 221.079,44 EUR seit dem 04.11.2020 bis zum 30.11.2020,\n\naus 245.201,32 EUR seit dem 01.12.2020 bis zum 04.01.2020,\n\naus 270.021,28 EUR seit dem 05.01.2021 bis zum 02.02.2021,\n\naus 294.841,24 EUR seit dem 03.02.2021 bis zum 02.03.2021,\n\naus 319.661,20 EUR seit dem 03.03.2021 bis zum 15.03.2021,\n\naus 222.702,46 EUR seit dem 16.03.2021 bis zum 06.04.2021,\n\naus 247.522,42 EUR seit dem 07.04.2021;\n\nsowie Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem\n\nBasiszinssatz\n\naus 3.545,50 EUR seit dem 03.04.2020 bis zum 04.05.2020,\n\naus 7.091,00 EUR seit dem 05.05.2020 bis zum 02.06.2020,\n\naus 10.636,50 EUR seit dem 03.06.2020 bis zum 02.07.2020,\n\naus 14.092,62 EUR seit dem 03.07.2020 bis zum 04.08.2020,\n\naus 17.548,74 EUR seit dem 05.08.2020 bis zum 02.09.2020,\n\naus 21.004,86 EUR seit dem 03.09.2020 bis zum 04.10.2020,\n\naus 24.460,98 EUR seit dem 05.10.2020 bis zum 03.11.2020,\n\naus 31.428,40 EUR seit dem 04.11.2020 bis zum 30.11.2020,\n\naus 34.884,52 EUR seit dem 01.12.2020 bis zum 04.01.2020,\n\naus 38.430,02 EUR seit dem 05.01.2021 bis zum 02.02.2021,\n\naus 41.975,52 EUR seit dem 03.02.2021 bis zum 02.03.2021,\n\naus 45.521,02 EUR seit dem 03.03.2021 bis zum 15.03.2021,\n\naus 26.851,99 EUR seit dem 16.03.2021 bis zum 06.04.2021,\n\naus 30.397,49 EUR seit dem 07.04.2021;\n\nDie Beklagte wird weiter verurteilt, die Laden- und Lagerflächen xy\n\nzu räumen und im geräumten Zustand mitsamt allen ihr\n\nübergebenen und sonst in ihrem Besitz befindlichen Schlüsseln,\n\nChipkarten etc. zum Mietgegenstand an die Klägerin\n\nherauszugeben.\n\nIm Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nDie Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nDas Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 %\n\nvorläufig vollstreckbar.\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien sind seit dem 06.05.2019 durch ein Mietverhältnis über Gewerberäume in xy\n\nmiteinander verbunden. Die Beklagte betreibt in den streitgegenständlichen Räumen eine\n\nKunstgalerie und Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf verschiedener Kunstgegenstände.\n\nAb Januar 2020 leistete die Beklagte die Miete nur noch unvollständig, ab April 2020 stellte\n\ndie Beklagte die Zahlungen vollständig ein. Mit Schreiben vom 04.03.2021 erklärte die\n\nKlägerin die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Das\n\nKündigungsschreiben ging der Beklagten spätestens am 10.03.2021 zu. Die Klägerin forderte\n\ndie Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 15.03.2021 zur Räumung und Herausgabe bis\n\nspätestens zum 22.03.2021 auf. Die Beklagte kam dieser Aufforderung indes nicht nach.\n\nMit der vorliegenden Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zahlung der im Zeitraum von\n\nJanuar 2020 bis einschließlich April 2021 rückständigen Miete sowie auf Räumung und\n\nHerausgabe der Mietsache in Anspruch.\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n1.\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie – die Klägerin – 277.919,91 EUR zu zahlen, nebst\n\nZinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz\n\naus 17.627,27 EUR seit dem 03.01.2020 bis zum 04.02.2020,\n\naus 17.579,02 EUR seit dem 05.02.2020 bis zum 03.03.2020,\n\naus 27.046,73 EUR seit dem 04.03.2020 bis zum 02.04.2020,\n\naus 54.674,01 EUR seit dem 03.04.2020 bis zum 04.05.2020,\n\naus 82.815,31 EUR seit dem 05.05.2020 bis zum 02.06.2020,\n\naus 111.106,54 EUR seit dem 03.06.2020 bis zum 02.07.2020,\n\naus 138.684,54 EUR seit dem 03.07.2020 bis zum 04.08.2020,\n\naus 166.262,54 EUR seit dem 05.08.2020 bis zum 02.09.2020,\n\naus 193.840,54 EUR seit dem 03.09.2020 bis zum 04.10.2020,\n\naus 221.418,54 EUR seit dem 05.10.2020 bis zum 03.11.2020,\n\naus 252.507,84 EUR seit dem 04.11.2020 bis zum 30.11.2020,\n\naus 280.085,84 EUR seit dem 01.12.2020 bis zum 04.01.2020,\n\naus 308.451,30 EUR seit dem 05.01.2021 bis zum 02.02.2021,\n\naus 336.816,76 EUR seit dem 03.02.2021 bis zum 02.03.2021,\n\naus 365.182,22 EUR seit dem 03.03.2021 bis zum 15.03.2021,\n\naus 249.554,45 EUR seit dem 16.03.2021 bis zum 06.04.2021,\n\naus 277.919,91 EUR seit dem 07.04.2021;\n\n2.\n\ndie Beklagte zu verurteilen, die Laden- und Lagerflächen xy zu räumen und im\n\ngeräumten Zustand mitsamt allen ihr übergebenen und sonst in ihrem Besitz befindlichen\n\nSchlüsseln, Chipkarten etc. zum Mietgegenstand an sie herauszugeben.\n\nDie Beklagte beantragt,\n\ndie Klage abzuweisen.\n\nSie vertritt die Auffassung, das Mietverhältnis sei nicht wirksam beendet worden. Sie meint,\n\ndurch die im Zusammenhang mit der SARS-Cov19-Pandemie erlassenen Verordnungen mit\n\nder Folge von vollständigen Schließungen in der Zeit vom 17.03.2020 bis 10.05.2020 sowie\n\nerneut ab dem 01.11.2020 und die unbeliebten Hygienemaßnahmen wie Maskenpflicht und\n\nPreisgabe persönlicher Daten zur Kontaktverfolgung, Kontaktbeschränkungen und\n\nVeranstaltungsverbote hätten eine Minderung der Miete zur Folge, weil die Mietsache zum\n\nvertraglich vorausgesetzten Gebrauch „Nutzung als Einzelhandelsgeschäft zum Verkauf von\n\nKunstgegenständen [...] sowie Veranstaltungen von Kunden-Events“ zeitweise überhaupt\n\nnicht und zeitweise nur sehr eingeschränkt nutzbar gewesen sei. Sie behauptet aufgrund der\n\nvorstehenden Umstände habe sie während der Pandemie nahezu keine bzw. keine\n\nnennenswerten Einnahmen verbuchen können. Die gesetzlichen Einschränkungen hätten\n\ndazu geführt, dass die Nutzungsmöglichkeit der Mieträume im Zeitraum vom 17.03.2020 bis\n\n21.05.2021 quasi vollständig entfallen sei. Die Nichtzahlung der Miete sei auf die behördlich\n\nangeordnete Schließung zurückzuführen. Nach Auffassung der Beklagten könne sich die\n\nBeklagten jedenfalls auf eine Mietanpassung aus § 313 Abs. 1 BGB wegen einer Störung der\n\nGeschäftsgrundlage durch die Auswirkungen der Pandemie berufen. Es sei ihr unzumutbar,\n\nam unveränderten Vertrag festzuhalten. Insbesondere sei sie nicht in der Lage gewesen, die\n\nUmsatztotalausfälle durch zulässige Maßnahmen wie in anderen Geschäftszweigen durch\n\n„click & collect“, Außer-Haus-Verkauf oder Online-Events aufzufangen.\n\nHinsichtlich des Zahlungsverlangens vertritt die Beklagte die Auffassung, die Klägerin könne\n\ndie Zahlung rückständiger Miete und Nutzungsentschädigung nur Zug um Zug gegen\n\nFreigabe der dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände verlangen.\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den\n\nProzessbevollmächtigten der Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen\n\nverwiesen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDie Klage ist zulässig weit überwiegend, mit Ausnahme eines geringen Teil des\n\nzinsanspruchs, auch begründet.\n\n1.\n\nDie Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete bzw.\n\nNutzungsentschädigung in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe gemäß § 535 Abs. 2 BGB.\n\nDie Miethöhe ist, ebenso wie der Umfang der im streitgegenständlichen Zeitraum geleisteten\n\nZahlungen zwischen den Parteien unstreitig. Hieraus errechnet sich ein Rückstand in Höhe\n\nder Klageforderung.\n\nDie Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf eine Reduzierung des Mietzinses infolge der\n\nSARS-CoV19-Pandemie berufen.\n\na)\n\nOhne Erfolg beruft sich die Beklagte zunächst auf eine Minderung des Mietzinses wegen der\n\nSchließungsanordnungen sowie des reduzierten Zulaufs von Kunden nach der Phase des\n\n„Lockdowns“.\n\nGemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die\n\nMietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre\n\nTauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, oder wenn ein\n\nsolcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Unter einem Mangel ist dabei die für den\n\nMieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem\n\nvertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als\n\nauch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen\n\nkönnen. So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des\n\nbeschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des\n\nMietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu\n\nvermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare\n\nEinwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die\n\nEignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als\n\nMängel zu qualifizieren sind (st. Rspr., vgl. nur BGH Urt. v. 13.7.2011 – XII ZR 189/09,\n\nBeckRS 2011, 21250 Rn. 8; BGH NJW 2000, 1714, jew. m. zahlr. w. N., beck-online). Neben\n\nder physischen Beschaffenheit kommen insoweit auch die tatsächlichen und rechtlichen\n\nBeziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit\n\nund den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen jedoch ihren\n\nGrund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für\n\neine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in\n\nErscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen (BGH a.a.O.). An einer solchen\n\nunmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache fehlt es insbesondere\n\nbei Einschränkungen im Umfeld der Miete wie etwa dem Fehlen einer überdachten\n\nZuwegung vom Bahnhof zum Mietobjekt und der Bestand ausreichender Parkmöglichkeiten\n\n(BGH a.a.O). Auch fehlgeschlagene Verkaufs- und Gewinnerwartungen sind grundsätzlich\n\nkein Mangel (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 12).\n\nInsbesondere die Fragen, ob und in welchem Umfang potenzielle Kunden die\n\nFußgängerzone besuchen, die Geschäfte in dem Neubaugebiet aufsuchen, und/oder durch\n\ndie Attraktivität des - teil- oder vollbelegten - Einkaufszentrums angezogen werden und damit\n\nletztlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg des Gewerbes in dem gemieteten Ladenlokal\n\nbeitragen, beurteilen sich hingegen auf Grund von Umständen, die außerhalb des Mietobjekts\n\nliegen (BGH NJW 2000, 1714, beck-online).\n\nUnter Berücksichtigung der vorstehenden Grundsätze stellen die Auswirkungen der\n\nPandemie keinen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar (vgl. so im Ergebnis\n\ninsbes. auch OLG München NZM 2021, 226; OLG Karlsruhe NZW 2021, 224; OLG Frankfurt\n\nam Main NZM 2021, 395; jew. m.w.N., beck-online).\n\nErgeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden\n\nPachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen\n\nPachtobjekts, kann dies nachträglich einen Mangel iSv §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB\n\nbegründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische\n\nMaßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit,\n\ndem Zustand oder der Lage des Pachtobjekts in Zusammenhang steht. Andere\n\ngesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen\n\nin den Risikobereich des Pächters. Denn der Verpächter von Gewerberäumen ist gemäß §§\n\n81 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich verpflichtet, den Pachtgegenstand während der\n\nVertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene\n\nNutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei der\n\nGewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit\n\ndem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters\n\naufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein\n\ntypisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch\n\nnachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des\n\nGewerbebetriebs des Pächters kommt (BGH Urt. v. 13.7.2011 – XII ZR 189/09, BeckRS\n\n2011, 21250 Rn. 9, m. zahlr. w. N., beck-online).\n\nUnter Anwendung dieser Grundsätze, die auf gewerbliche Mietverhältnisse ohne Weiteres\n\nübertragbar sind, liegt in den Betriebsbeschränkungen durch die hoheitlichen Maßnahmen im\n\nZusammenhang mit der Pandemie kein Sachmangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB.\n\nDies gilt sowohl für die Beschränkungen durch zu erstellende\n\nHygienekonzepte als auch für den vorangegangenen „Lockdown“. Denn die\n\nStilllegungsverfügung knüpfte nicht an bauliche Gegebenheiten, sondern an die Nutzungsart\n\nder betroffenen Baulichkeiten an (so im Ergebnis auch: OLG Karlsruhe, NZM 2021, 224 Rn.115\n\nOLG München NZM 2021, 226 Rn. 4 ; LG Mönchengladbach BeckRS 2020, 30731 Rn.\n\n4; LG Heidelberg COVuR 2020, 541 Rn. 27; vgl. zum Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-\n\nPfalz: BGH Urt. v. 13.7.2011 – XII ZR 189/09, BeckRS 2011, 21250, alle beck-online). Zweck\n\nder hoheitlichen Einschränkungen des Betriebs der Beklagten war der Schutz der\n\nBevölkerung vor der (weiteren) Ausbreitung des Virus SARS-CoV2. Die baulichen\n\nGegebenheiten der betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile waren unerheblich. Den\n\nmaßgeblichen Anknüpfungspunkt bildete vielmehr allein die Art der Nutzung der Gebäude\n\nund der Umstand, dass in den Einrichtungen Publikumsverkehr stattfindet (vgl. erneut BGH\n\naaO). Die erlassenen Einschränkungen betrafen gerade nur das „Wie“, und nicht vielmehr\n\nbereits das „Ob“ der Nutzung. Dies hat auch der weitere Verlauf der Pandemie gezeigt, in\n\nwelchem die Gewerbebetriebe durch verschiedenste neue Wege wie zum Beispiel „click and\n\nmeet“ oder Lieferdienste den Betrieb in veränderter Form fortführen konnten. Nicht\n\nentscheidend ist hier, dass die Beklagte vorträgt, sie sei zu solchen alternativen\n\nVertriebsformen nicht in der Lage gewesen, ohne dass sie näher ausführt, warum ihr die\n\nPräsentation und der Verkauf ihrer Waren über das Internet oder die Veranstaltung von\n\nOnline-Events nicht möglich gewesen sei.\n\nDie körperliche Beschaffenheit des streitgegenständlichen Mietobjekts ist durch die\n\ncoronabedingten Betriebsuntersagungen nicht einmal vorübergehend gestört gewesen; die\n\nRäumlichkeiten waren - wie vor der Pandemie - prinzipiell zum Betrieb eines\n\nEinzelhandelsgeschäfts für den Verkauf von Kunstgegenständen geeignet. Auch ist es der\n\nKlägerin als Vermieter weder tatsächlich noch rechtlich verwehrt gewesen, der Beklagten als\n\nMieterin die Mietsache zu überlassen bzw. zu belassen. Der Beklagten war es allerdings\n\nöffentlich-rechtlich auf Grund der landesrechtlichen Corona-Schutzverordnung untersagt, die\n\nRäumlichkeiten dem vertraglichen Zweck entsprechend zu nutzen. Das ist eine Störung des\n\nVertragszwecks, die nur dann einen Mangel darstellt, wenn die Verwirklichung des\n\nVertragszwecks - jedenfalls soweit es die hier in Rede stehende pandemiebedingte\n\nBetriebsuntersagung betrifft - zum Leistungserfolg des Vermieters gehört. Das ist nicht der\n\nFall, die pandemiebedingte Betriebsuntersagung gehört vielmehr zu dem gemäß § 537 BGB\n\ndem Mieter zugewiesenen Verwendungsrisiko (vgl. LG Krefeld Urt. v. 30.6.2021 – 2 O\n\n546/20, BeckRS 2021, 17484 Rn. 21, beck-online). Die Parteien können die Risikoverteilung\n\nvertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters -\n\nganz oder zum Teil - übernimmt. Ob das der Fall ist, ist durch Auslegung der getroffenen\n\nVertragsvereinbarungen zu ermitteln (BGH NJW 2000, 1714, beck-online). Diese gemäß §§\n\n133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung lässt indes die Annahme einer Verlagerung der\n\nRisikoverteilung auf den Vermieter gerade nicht. Dies gilt auch für eine nur teilweise\n\nRisikobeteiligung. Erforderlich hierfür wäre, dass der Vertrag konkrete Anhaltspunkte für eine\n\n(teilweise) Risikoübernahme durch den Vermieter erkennen ließe. Dabei kann es sich um\n\nVereinbarungen handeln, die den Mieter in seinen unternehmerischen Entscheidungen über\n\ndas übliche Maß hinaus einschränken, sein Geschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu\n\neinem eingefügten Teil einer Anlage werden lassen, oder etwa dem Vermieter das Risiko\n\neiner Betriebsunterbrechung auch dann auferlegen, wenn nicht das vermietete Geschäft,\n\nsondern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zugänglich ist\n\n(BGH NJW 2000, 1714, beck-online). Solche Vereinbarungen sind dem hier streitigen Vertrag\n\nnicht zu entnehmen. Nicht ausreichend dafür ist insbesondere die Festlegung eines\n\nMietzwecks, die in einem Mietvertrag über Gewerberäume üblich (vgl. hierzu BGH a.a.O zu\n\nweitergehenden Regelungen im Fall eines in einem Einkaufszentrum gelegenen Mietobjekts)\n\nund dient – auch außerhalb des Bereichs von Einkaufszentren – einem übergeordneten\n\nInteresse von Vermieter und Mieter bei der Mitgestaltung des Umfelds des Gewerbebetriebs.\n\nGrundsätzlich will und soll der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Nutzung ermöglichen.\n\nBei der Gewerbemiete bedeutet das i. d. R. die Möglichkeit, dort einen Geschäftsbetrieb zu\n\nführen. Der Vermieter schuldet aber nicht die Überlassung des Betriebs selbst, sondern nur\n\ndie Überlassung der dazu notwendigen Räume. (Gewerberaum-) Miete ist ein\n\nRechtsgeschäft, das eine körperliche Sache als Vertragsgegenstand hat, nicht eine\n\nGesamtheit von materiellen und immateriellen Gütern. Soweit die Parteien einen\n\nNutzungszweck vereinbaren, verspricht der Vermieter nicht ohne Weiteres die Verwirklichung\n\ndieses Zwecks. Aus seiner Sicht hat eine Nutzungszweckvereinbarung vielmehr zunächst\n\nbeschränkende Funktion dahingehend, dass der Mieter die Mietsache ausschließlich im\n\nRahmen dieses Zwecks nutzen darf. Er verspricht weitergehend nur, das Seine zur\n\nVerwirklichung des Nutzungszwecks beizutragen. Dieser Beitrag beschränkt sich aber darin,\n\neine hierfür körperlich geeignete Sache zur Verfügung zu stellen. Alles andere betrifft eine\n\nerfolgreiche Nutzung des Mieters und damit sein Verwendungsrisiko (LG Krefeld Urt. v.\n\n30.6.2021 – 2 O 546/20, BeckRS 2021, 17484 Rn. 24, 25, beck-online).\n\nb)\n\nEine Reduzierung der Miete kann die Beklagte auch nicht mit Erfolg auf eine Anpassung des\n\nVertrags wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB stützen.\n\nGemäß § 313 Abs. 1 BGB kann die Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich die\n\nUmstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss\n\nschwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt\n\nabgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, soweit einem Teil\n\nunter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und\n\ngesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet\n\nwerden kann. Dies ist hier nicht der Fall.\n\n(1) Die Vorschrift des § 313 BGB ist anwendbar. Soweit in Rechtsprechung und Literatur\n\nzunächst Zweifel im Hinblick auf eine mögliche Sperrwirkung des Art. 240 § 2 EGBGB\n\ngeäußert wurden, ist die Frage durch eine entsprechende Klarstellung des Gesetzgebers als\n\nausdrückliche Reaktion auf diese Unsicherheit zwischenzeitlich geklärt. Die Regelung des\n\nArt. 240 § 7 EGBGB erlaubt keine Umkehrschlüsse außerhalb ihres direkten\n\nAnwendungsbereichs. Von ihr geht keine Sperrwirkung aus. Insbesondere wird die\n\nAnwendbarkeit von mietrechtlichen Vorschriften, etwa die Regelung zur Minderung wegen\n\neines Mangels oder das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem\n\nGrund, nicht ausgeschlossen. Auch die Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts, zum\n\nBeispiel zur Unmöglichkeit der Leistung und zum Wegfall der Gegenleistungspflicht, bleiben\n\nunberührt. Insbesondere bleibt auch § 313 BGB im Grundsatz anwendbar, wenn die\n\nVoraussetzungen von Art. 240 § 7 EGBGB bei Miet-oder Pachtverhältnissen nicht erfüllt sind;\n\nlediglich die durch Artikel 240 § 7 EGBGB neu eingeführte Vermutungswirkung tritt in diesem\n\nFall nicht ein (BT-Drs. 19/25322, 19, 20).\n\n(2) Ferner ist auch von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen. Dass eine\n\nStörung der Geschäftsgrundlage vorliegt, wird gemäß Art. 240 § 7 EGBGB nun grundsätzlich\n\nvermutet. Die Klägerin hat nichts vorgetragen, was diese Vermutung widerlegen könnte.\n\n(3) Allerdings fehlt es an der Unzumutbarkeit, am unveränderten Vertrag festzuhalten.\n\nAllein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt gemäß § 313 Abs. 1 BGB noch nicht zu\n\neiner Vertragsanpassung. Es muss hinzukommen, dass dem betroffenen Vertragspartner\n\nunter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder\n\ngesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet\n\nwerden kann. Durch diese Formulierung kommt zum Ausdruck, dass nicht jede\n\neinschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam\n\nerwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung oder eine Kündigung (§ 313 Abs. 3 BGB)\n\nrechtfertigt. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten\n\nRegelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (BGH NJW\n\n2012, 1718 Rn. 30). Das sogenannte normative Merkmal des § 313 Abs. 1 BGB, dass also\n\ndem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der\n\nvertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag\n\nnicht zugemutet werden kann, wird von der Vermutungsregelung des Art. 240 § 7 EGBGB\n\nnicht erfasst. Im Rahmen der Zumutbarkeit ist von Bedeutung, wie stark sich die staatlichen\n\nBeschränkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken. Ein Indiz für starke\n\nBeeinträchtigungen kann in erheblich zurückgegangenen Umsätzen, zum Beispiel im\n\nVergleich zum Vorjahreszeitraum, liegen. Zu berücksichtigen ist auch, ob der Mieter\n\nöffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge\n\nstaatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann, und ob er\n\nAufwendungen erspart hat, weil er etwa Kurzarbeit angemeldet hat oder der Wareneinkauf\n\nweggefallen ist. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. § 313 BGB gewährt keine\n\nÜberkompensation (BT-Drs. 19/25322, 21). Dabei kann weiter eine Rolle spielen, wie viele\n\nJahre der Mietvertrag schon besteht und wie der Umsatz und Gewinn der letzten Jahre\n\nwaren, so dass eine Möglichkeit bestand, Rücklagen zu bilden (OLG München NZM 2021,\n\n226 Rn. 35, beck-online). Die Darlegungs- und Beweislast für die Merkmale des § 313 Abs. 1\n\nBGB trägt dabei die Partei, die sich auf sie beruft (BT-Drs. 19/25322, 20), vorliegend mithin\n\ndie Beklagte. Schon nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers ist danach kein\n\nRaum für die teilweise vertretene pauschale Betrachtungsweise, wonach angesichts des\n\nUmstands, dass keine der Parteien die Pandemie und die damit verbundenen\n\nGeschäftsschließungen und weiteren Folgen habe vorhersehen können, eine hälftige Teilung\n\ndes Risikos und damit eine hälftige Teilung der Miete anzunehmen sei, weshalb es einer\n\nDarlegung der Umsatzausfälle nicht bedürfe (so auch OLG Karlsruhe NZM 2021, 224 Rn. 27;\n\nOLG München NZM 2021, 226 Rn. 35; a.A.: OLG Dresden NZM 2021, 231 Rn. 39; jew. beck-\n\nonline). Denn dann würde die Vertragsanpassung lediglich an die Stelle der Minderung nach\n\n§ 536 Abs. 1 BGB treten, bei der es auf die Unzumutbarkeit der Zahlung der vollständigen\n\nMiete für den Mieter nicht ankommt (OLG München a.a.O.). Im Hinblick darauf, dass die\n\nMotive des Gesetzgebers vor allem klarstellenden Charakter haben und den vor der\n\nPandemie bereits anerkannten Rechtsgrundsätzen entsprechen, bestehen auch keine\n\nBedenken, diese Klarstellung zu den Wertungskriterien für die Annahme der Unzumutbarkeit\n\nauf den Zeitraum vor der gesetzgeberischen Klarstellung zu erstrecken.\n\nUnter Anwendung dieser Grundsätze hat die darlegungs- und beweisbelastete Beklagte auch\n\nauf den Hinweis der Kammer die Unzumutbarkeit, am unveränderten Vertrag festzuhalten,\n\nnicht substantiiert dargetan. Vielmehr stellt sich der erbrachte Vortrag als nur pauschal dar.\n\nEs fehlt bereits an konkretem Vortrag zu den Umsatzeinbußen. Der Vortrag der Beklagten,\n\nsie habe „während der Pandemie nahezu keine Einnahmen verbuchen können“ legt nahe,\n\ndass es gerade nicht – wie an anderer Stelle behauptet – vollständigen Umsatzausfall gab.\n\nNähere Einzelheiten zu dem Umfang der tatsächlich generierten Einnahmen hat die Beklagte\n\nindes nicht mitgeteilt. Die Beklagte hat auch ungeachtet des Hinweises der Kammer nicht\n\ndazu vorgetragen ob und in welchem Umfang die Beklagte Aufwendungen durch geringere\n\nWareneinkäufe erspart hätte oder zur Inanspruchnahme staatlicher Hilfen berechtigt gewesen\n\nwäre, womit sie die Umsatzeinbußen jedenfalls teilweise hätte kompensieren können. Keinen\n\nberücksichtigungsfähigen Vortrag hat die Beklagte weiter zu der Frage geleistet, welche\n\nMöglichkeiten alternativer Vertriebsformen die Beklagte genutzt hat, um die Umsatzeinbuße\n\neinzudämmen. Der pauschale Vortrag, sie sei nicht in der Lage gewesen, die Ausfälle durch\n\nzulässige Maßnahmen wie click & collect oder Online-Events aufzufangen, ist nicht\n\nnachvollziehbar. Denn es erschließt sich nicht, warum eine Präsentation und ein Angebot von\n\nKunstgegenständen über das Internet per se ausscheiden sollte. Schon insoweit überzeugt\n\ndie Annahme der Beklagten, in den Monaten der vollständigen Schließung liege ein\n\nkompletter Umsatzausfall auf der Hand, nicht. Dies gilt umso mehr als die Beklagte die durch\n\ndie Klägerin mit Schriftsatz vom 08.10.2021 vorgetragenen Umsatzzahlen nicht bestritten hat,\n\ndie sich im Zeitraum der Schließung zwar als geringer, jedoch schwerlich als „nicht\n\nnennenswert“ bezeichnen lassen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis\n\nder Parteien mit einigem zeitlichen Abstand zum Beginn der Pandemie seinen Anfang nahm\n\nund die Beklagte nach ihrem eigenen Vortrag vor der Pandemie wirtschaftlich leistungsfähig\n\nwar, was sich auch aus den unstreitigen Umsatzzahlen andeutet. Vor diesem Hintergrund ist\n\nmangels anderweitigen Vortrags der Beklagten davon auszugehen, dass ihr die Möglichkeit\n\nzur Rücklagenbildung zur Verfügung stand.\n\n2.\n\nDer Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB.\n\nAllerdings war die Klage abzuweisen, soweit die Klägerin hinsichtlich der rückständigen\n\nBetriebskostenvorauszahlungen eine Verzinsung über fünf Prozentpunkte hinaus verlangt.\n\nDenn bei der Betriebskostenvorauszahlung handelt es sich nicht um eine Entgeltforderung im\n\nSinne des § 288 Abs. 2 BGB.\n\nDie Vorschrift des § 288 II BGB verfolgt in Übereinstimmung mit der Richtlinie 2000/35/EG\n\nden Zweck, sicherzustellen, dass die Folgen des Zahlungsverzugs von der Überschreitung\n\nder Zahlungsfristen im Geschäftsverkehr abschrecken, und so der Gefahr von Insolvenzen\n\nvon Unternehmen und dem Verlust von Arbeitsplätzen vorzubeugen. Dieser Sinn erfordert die\n\nEinbeziehung einer Geldforderung dann, wenn sie auch – wenn auch nicht ausschließlich –\n\ndie Vergütung einer vom Gläubiger erbrachten oder zu erbringenden Gegenleistung darstellt\n\n(BGH NJW 2010, 3226, beck-online). Gerade dies ist im Fall einer\n\nBetriebskostenvorauszahlung indes nicht anzunehmen. Die Betriebskostenvorauszahlung\n\nstellt keine Vergütung für eine vom Vermieter zu erbringende Gegenleistung dar, sondern\n\neine Übernahme bzw. Beteiligung des Mieters an den Kosten, die dem Eigentümer oder\n\nErbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den\n\nbestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen\n\nund des Grundstücks ohne eine Leistungshandlung laufend entstehen (vgl. im Ergebnis:\n\nMüKoBGB/Ernst, 8. Aufl. 2019, BGB § 286 Rn. 82).\n\nBezüglich der Zinsberechnung war die Tilgungswirkung der seitens der Klägerin erklärten\n\nAufrechnung mit der Mietsicherheit in der Art vorzunehmen, dass jeweils zunächst die\n\nBetriebskostenforderung und anschließend die Mietzahlungen, bezogen auf den jeweils am\n\nweitesten zurückliegenden Rückstand zu tilgen waren. Zahlungen des Mieters, die zur\n\nDeckung der Gesamtforderung nicht ausreichen, sind bei Fehlen einer Tilgungsbestimmung\n\nunter Heranziehung der abgestuften Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu\n\nverrechnen.\n\nDieser Grundsatz gilt auch dann, wenn es nicht um Zahlungen des Mieters geht, sondern der\n\nVermieter Gutschriften (etwa wegen Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen oder wegen\n\nunstreitiger Mietminderungen) erteilt und gegen diese Forderungen des Mieters mit\n\nMietforderungen aufrechnet, ohne zu bestimmen, welche Forderungen gegeneinander\n\naufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 2 Alt. 1 BGB verweist nämlich für diese Fälle auf §\n\n366 Abs. 2 BGB. Rechnet der Vermieter nicht (auch nicht stillschweigend) auf, sondern stellt\n\ner solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegenüber, ohne eine Zuordnung zu\n\nbestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin regelmäßig ein konkludenter Verweis auf\n\ndie in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei\n\naber nicht um eine Leistung des Schuldners handelt, ist die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB\n\nhier allerdings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen (BGH NZM\n\n2018, 444 Rn. 46, beck-online).\n\nII.\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO.\n\nIII.\n\nDer Streitwert wird auf bis zu 290.000,00 EUR festgesetzt.","source":"nrwe","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2021/21_O_124_21_Urteil_20211124.html","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/2021-11-24/21-o-124-21","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":5},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 240 § 7","ref_norm":"240-7","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 366","ref_norm":"366","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 240 § 2","ref_norm":"240-2","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 81","ref_norm":"81","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 581","ref_norm":"581","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1}],"authoritative_source":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2021/21_O_124_21_Urteil_20211124.html","attribution":{"source":"nrwe.justiz.nrw.de","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2021/21_O_124_21_Urteil_20211124.html"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/2021-11-24/21-o-124-21","upstream":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2021/21_O_124_21_Urteil_20211124.html","retrieved":"2026-09-30 06:23:58.757964+00:00"}}