{"status":"available","doknr":"OLD195006","ecli":"ECLI:DE:LGD:2013:0725.21S266.12.00","court":"Landgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2013-07-25","aktenzeichen":"21 S 266/12","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 26.06.2012, Az. 52 C #####/#### wird zurückgewiesen.\n\nDie Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten des Beklagten tragen der Beklagte selbst zu 60% und der Kläger zu 2. zu 40 %.\n\nDie außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1. trägt der Beklagte.\n\nDie außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 2. trägt dieser selbst.\n\nDieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zu 1. vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Kläger zu 2. kann die Vollstreckung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.\n\nDie Revision wird zugelassen.\n\n1\n\n2\n\nGründe:\n\n3\n\nI.\n\n4\n\nDie Parteien streiten um die Nebenkostenabrechnung. Der Beklagte ist seit dem 01.02.2009 Mieter einer Wohnung im Haus der Klägerin zu 1. Neben der Miete ist gem. § 6 des Mietvertrages (Bl. 32 GA) eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung zu leisten und seitens der Klägerin zu 1. jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode sollte die Klägerin zu 1. als Vermieterin gem. § 6 Ziff. 6.3 des Mietvertrages den „Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ festlegen.\n\n5\n\nDie erste Betriebskostenabrechnung erfolgte am 24.06.2010 für das Jahr 2009 (Bl. 50 GA), bei welcher die Klägerin zu 1. hinsichtlich einzelner Kostenpositionen (Kaltwasser, Abwasser, Müllgebühren) nach einem personenabhängigen Umlageschlüssel abrechnete (Bl. 14 ff.). Diese Abrechnung endete mit einem Guthaben zugunsten des Beklagten in Höhe von 285,82 EUR.\n\n6\n\nFür das Jahr 2010 erstellte die Klägerin zu 1. unter Verwendung des gleichen Umlageschlüssels eine Abrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 526,23 EUR zu Lasten des Beklagten ausweist (Bl. 10 GA).\n\n7\n\nDie Klägerin zu 1. fordert Zahlung des Nachzahlungsbetrages in Höhe von 526,23 EUR; der Beklagte verlangt widerklagend die Auszahlung eines Guthabens in Höhe von 258,33 EUR, das sich unter Zugrundelegung des gesetzlichen Umlageschlüssels gem. § 556a BGB zu seinen Gunsten ergibt.\n\n8\n\nDie Kläger hatten in erster Instanz beantragt,\n\n9\n\nden Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 526,23 EUR zu zahlen.\n\n10\n\nDer Beklagte hat in erster Instanz beantragt,\n\n11\n\n              die Klage abzuweisen.\n\n12\n\nsowie widerklagend beantragt,\n\n13\n\n              die Kläger zu verurteilen, an ihn 258,33 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.04.2011 zu zahlen.\n\n14\n\nDie Beklagte hat beantragt,\n\n15\n\n              die Widerklage abzuweisen.\n\n16\n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage mit der Begründung abgewiesen, die Festlegung des Umlageschlüssels sei rechtmäßig erfolgt.\n\n17\n\nMit der Berufung verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungs- und Widerklagebegehren fort. Die Parteien wiederholen im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen.\n\n18\n\nIm Rahmen seiner Berufung beantragt der Beklagte,\n\n19\n\ndas am 26.06.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf, Az. 52 C #####/#### aufzuheben und die Kläger zu verurteilen, an den Beklagten 258,33 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2011 zu zahlen.\n\n20\n\nDie Klägerin zu 1. beantragt,\n\n21\n\n              die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.\n\n22\n\nMit Schriftsatz vom 23.05.2013 hat der Kläger zu 2. seine Klage zurückgenommen. Der Beklagte hat dieser teilweisen Klagerücknahme mit Schriftsatz vom 12.06.2013 unter Verwahrung gegen die Kostenlast zugestimmt.\n\n23\n\nII.\n\n24\n\nDie Berufung ist zulässig. Sie wurde insbesondere frist- und formgerecht eingelegt sowie begründet.\n\n25\n\nIn der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.\n\n26\n\n1.\n\n27\n\nDie Klägerin zu 1. hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung des in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 ausgewiesenen Nachzahlungsbetrages in Höhe von 526,23 EUR.\n\n28\n\nDie Umlage der Betriebskosten ist zwischen den Parteien in § 6 des Mietvertrages vereinbart worden. Die insoweit von der Klägerin zu 1. vorgenommene Abrechnung über die Betriebskosten im Jahr 2010 ist nicht zu beanstanden.\n\n29\n\nIm vorliegenden Fall ist nicht auf den gesetzlichen Umlageschlüssel nach § 556a BGB zurückzugreifen, da sich die Parteien in § 6 Ziff. 6.3 des Mietvertrages auf eine abweichende Regelung verständigt haben.\n\n30\n\nNach dieser Vertragsklausel wird der Klägerin zu 1. ein Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt, wonach sie mit der ersten Abrechnung den künftigen Umlageschlüssel einseitig festlegen kann.\n\n31\n\nBei dieser Vertragsklausel handelt es sich um eine anderweitige Vereinbarung der Parteien im Sinne von § 556a Abs. 1 BGB, welche die Anwendung dieser Vorschrift ausschließt. Zwar besteht seit der Einführung von § 556a Abs. 1 BGB kein generelles Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters mehr, so dass bei fehlender Regelung im Mietvertrag der gesetzliche Umlagemaßstab anzuwenden ist. (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556a BGB, Rn. 19). Von dieser dispositiven Regelung sind die Parteien im vorliegenden Fall jedoch wirksam abgewichen.\n\n32\n\nBereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt sich, dass eine Angabe und Festlegung eines konkreten Umlageschlüssels insoweit jedenfalls nicht erforderlich ist. Vielmehr genügt jede anderweitige Vereinbarung, um vom gesetzlichen Umlagemaßstab abzuweichen. Eine derartige Abweichung kann auch in der Vereinbarung einer einseitigen Festlegung des Umlagemaßstabes durch einen Vertragsteil liegen (vgl. Weitemeyer, in: Staudinger, Mietrecht, § 556a, Rn. 9).\n\n33\n\nDem Vorrang eines auf diese Weise einseitig festgelegten Umlagemaßstabs steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber mit Einführung von § 556a BGB bezweckt hat, ein generelles Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters für den Fall auszuschließen, dass die Parteien einen Umlagemaßstab vertraglich nicht vereinbart haben. Die häufig streitanfällige einseitige Festlegung sollte jedoch ausweislich der Gesetzesbegründung durch Vorgabe eines gesetzlichen Umlagemaßstabes für die Fälle ausgeschlossen werden, in denen eine vertragliche Vereinbarung gänzlich fehlt (vgl. Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 14/4553, S. 51).\n\n34\n\nDer gesetzliche Maßstab gem. § 556a Abs. 1 BGB wäre somit nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mietvertrag hinsichtlich des Umlageschlüssel keine Regelung enthalten würde. Dies ist in dem vorliegenden Mietvertrag jedoch nicht der Fall. In § 6 Ziff. 6.3 des Mietvertrages haben sich die Parteien zu dieser Problematik verständigt und der Klägerin zu 1. ein Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt.\n\n35\n\nWürde man auch in diesen Fällen von einem Vorrang des gesetzlichen Maßstabs nach § 556a Abs. 1 BGB ausgehen, läge angesichts der ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung ein derart schwerwiegender Eingriff in die Privatautonomie der Parteien vor, der auch mit der gesetzgeberischen Intention, Streitigkeiten in Zusammenhang mit einer einseitigen Festlegung des Umlagemaßstabes zu vermeiden, nicht zu rechtfertigen wäre (vgl. Weitemeyer, in: Staudinger, Mietrecht, § 556a, Rn. 9).\n\n36\n\nFerner verstößt die Klausel in § 6 Ziff. 6.3 des Mietvertrages auch nicht gegen §§ 307 ff. BGB. Zwar spricht die Vermutung, dass es sich bei der Klausel um allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB handelt. Eine formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Bestimmungsrechtes wäre jedoch nur dann unwirksam, wenn die Klausel nicht erkennen lässt, dass die Festlegung – entsprechend §§ 315, 316 BGB – nach billigem Ermessen zu erfolgen hat (vgl. BGH NJW 1993, 1061). Dass die einseitige Festlegung nach billigem Ermessen vorzunehmen ist, wird in der streitgegenständlichen Vertragsklausel ausdrücklich geregelt.\n\n37\n\nAuch die Vorschriften der Heizkostenverordnung stehen der Wirksamkeit dieser Klausel entgegen. Eine Klausel zur Festlegung des Umlagemaßstab wäre dann unwirksam, wenn sie die vorrangigen Vorschriften gem. §§ 7 – 9 HeizKV nicht ausnehmen würde. Da im streitgegenständlichen Mietvertrag jedoch aufgrund einer Gas-Etagenheizung keine Umlage von Heizkosten vereinbart wurde, führt dies ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit der Klausel.\n\n38\n\nAusgehend von der Wirksamkeit der Vereinbarung in § 6 Ziff. 6.3 des Mietvertrages hat die Klägerin zu 1. auch in zulässiger Weise von ihrem eingeräumten Leistungsbestimmungsrecht Gebrauch gemacht und den Umlageschlüssel mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 wirksam und verbindlich für die Parteien festgelegt. Die Festlegung ist - nach dem Vortrag der Klägerin zu 1. - nach der vom Beklagten gemeldeten Anzahl von Personen im Haushalt berechnet worden. Einwendungen gegen diese Berechnung bringt der Beklagte auch in der Berufungsinstanz nicht vor. Sein Vorbringen beschränkt sich auf die seiner Ansicht nach fehlende Berechtigung zur vermieterseitigen Festlegung des Umlageschlüssels.\n\n39\n\n2.\n\n40\n\nAus den gleichen Gründen ist auch die Widerklage des Beklagten unbegründet. Es besteht kein auszuzahlendes Betriebskostenguthaben des Beklagten.\n\n41\n\nDie Klägerin zu 1. hat gegenüber dem Beklagten korrekt über die Betriebskosten für das Jahr 2010 abgerechnet. Maßgeblich ist insoweit ebenfalls nicht der gesetzliche Umlagemaßstab gem. § 556a BGB, sondern der von der Klägerin mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 festgelegte Maßstab.\n\n42\n\nIII.\n\n43\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92, 100 ZPO. Soweit die Klage des Klägers zu 2. zurückgenommen worden ist, waren ihm insoweit die Kosten gem. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO unter Zugrundelegung der Grundsätze der Baumbachschen Formel aufzuerlegen.\n\n44\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n45\n\nDie Revision war zuzulassen. Die Rechtsfrage, ob die mietvertragliche Vereinbarung einer erstmaligen Festlegung des Umlageschlüssels durch den Vermieter nach billigem Ermessen eine anderweitige Vereinbarung im Sinne von § 556a Abs. 1 S. 1 BGB darstellt, ist bislang noch nicht höchstrichterlich geklärt.\n\n46\n\nStreitwert: 784,56 Euro.\n\n47\n\nXVorsitzender Richter am Landgericht\n\nL-TRichterin am Landgericht\n\nTRichter","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/195006","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/2013-07-25/21-s-266-12","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 316","ref_norm":"316","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 269","ref_norm":"269","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/195006","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/195006","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/2013-07-25/21-s-266-12","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/195006","retrieved":"2026-07-09 01:10:50.614433+00:00"}}