{"status":"available","doknr":"OLD302377","ecli":"ECLI:DE:LGD:2001:0327.24S8.4.00.00","court":"Landgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2001-03-27","aktenzeichen":"24 S 8 4/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung der Kläger wird das am\n\n17.12.1999 verkündete Urteil des\n\nAmtsgerichts Neuss 39 C 4292/99\n\nteilweise abgeändert und unter\n\nZurückweisung des weitergehenden\n\nRechtsmittels wie folgt neu gefasst:\n\nDie Beklagten werden als Gesamtschuldner\n\nverurteilt, an die Kläger 1.544,51 DM\n\nnebst 4 % Zinsen seit dem 6.8.1999 zu\n\nzahlen.\n\nIm übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nDie Anschlussberufung wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten der ersten Instanz tragen die\n\nKläger zu 89 % und die Beklagten zu 11 % .\n\nDie Kosten des Berufungsverfahrens werden\n\nden Klägern zu 78 % und den Beklagten zu\n\n22 % auferlegt.\n\nVon der Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs.\n\n1 ZPO abgesehen.\n\n1\n\n E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:\n\n2\n\nDie Berufung und die Anschlussberufung sind zulässig.\n\n3\n\nDie Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg, die\n\n4\n\nAnschlussberufung hat indes keinen Erfolg.\n\n5\n\nDen Klägern stehen Ansprüche aus den mit der\n\n6\n\nBerufungsbegründungsschrift vorgelegten\n\n7\n\nNebenkostenabrechnungen in Höhe von 327,38 DM für 1997\n\n8\n\nund 1.004,05 DM für 1998 zu. Dass keine Vorerfassung der\n\n9\n\nauf den gewerblich genutzten Teil entfallenden\n\n10\n\nBetriebskosten erfolgt ist, schadet nicht, da eine\n\n11\n\nAufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten entsprechend\n\n12\n\ndem Flächenverhältnis, wie im Rechtsstreit auch\n\n13\n\ngeschehen, zugelassen werden kann (Sternei, Mietrecht, 3.\n\n14\n\nAufl., Rn. III. 358). Die darüber hinaus von den\n\n15\n\nBeklagten gerügten angesetzten Kosten führen zu keiner\n\n16\n\nabweichenden Beurteilung. Dafür, dass es sich bei der\n\n17\n\nRechnung über Grundreinigung des Treppenhauses um\n\n18\n\nInstandhaltungskosten handelt, bestehen keine\n\n19\n\nAnhaltspunkte. Vielmehr spricht das Firmenlogo „F. I. \" für Reinigungsarbeiten.\n\n20\n\nEs ist in der Rechnung\n\n21\n\nauch nicht ein Posten als „Farbe\" ausgewiesen, wie von\n\n22\n\nden Beklagten vorgetragen. Das Herausfahren und\n\n23\n\nZurückholen von Mülltonnen konnte, da es sich um\n\n24\n\nHausmeistertätigkeit handelt, abgerechnet werden.\n\n25\n\nFerner haben die Kläger gegen die Beklagten einen\n\n26\n\nAnspruch auf Zahlung rückständiger Mietzinsen in Höhe von\n\n27\n\n1.838,— DM. Ihnen steht ein Anspruch in Höhe des von den\n\n28\n\nBeklagten nicht entrichteten Bruttomietzinses zu (§ 535\n\n29\n\nSatz 2 BGB). Die Beklagten schuldeten für den Zeitraum\n\n30\n\nNovember 1997 bis Januar 1998 eine Nettomiete in Höhe von\n\n31\n\n789,60 DM sowie Nebenkosten in Höhe von 240,— DM\n\n32\n\nmonatlich, von Februar 1998 bis Mai 1998 814,— DM\n\n33\n\nzuzüglich 240,— Nebenkosten und von Juni 1998 bis\n\n34\n\nSeptember 1999 814,— DM zuzüglich 270,— DM Nebenkosten\n\n35\n\nund von Oktober 1998 bis Januar 1999 einen um 20 %\n\n36\n\ngeminderten Bruttomietzins in Höhe von 8 67,20 DM, mithin\n\n37\n\ninsgesamt einen Betrag von 15.109,60 DM. Hierauf\n\n38\n\nentrichteten die Beklagten insgesamt 13.271,60 DM.\n\n39\n\nDemzufolge verbleibt ein Mietzinsanspruch der Kläger in\n\n40\n\nHöhe von 1.838,— DM gemäß § 535 Satz 2 BGB. Die\n\n41\n\nBeklagten haben nicht dargetan, dass die der Aufstellung\n\n42\n\nder Kläger (Bl. 22 GA) zugrunde gelegten Nebenkosten\n\n43\n\nnicht geschuldet waren sowie dass darüber hinaus\n\n44\n\nZahlungen erfolgt sind.\n\n45\n\nDen Beklagten ist dahingehend Recht zu geben, dass der\n\n46\n\nMietzins gemäß § 537 Abs. 1 BGB im Zeitraum Oktober 1998\n\n47\n\nbis Januar 1999 gemindert war. Nach dem Ergebnis der\n\n48\n\nerstinstanzlichen Beweisaufnahme steht zur Überzeugung\n\n49\n\ndes Gerichts fest, dass die von den Beklagten behaupteten\n\n50\n\nFeuchtigkeitsschäden in der streitgegenständlichen\n\n51\n\nWohnung vorhanden waren. Angesichts der vorgelegten\n\n52\n\nLichtbilder von den Feuchtigkeitsschäden im Februar 1993\n\n53\n\nund Juni 1995 (Anlage B 3) ist die Kammer davon\n\n54\n\nüberzeugt, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht auf ein\n\n55\n\nFehlverhalten der Beklagten zurückzuführen sind, sondern\n\n56\n\nihre Ursache in der Beschaffenheit der Mieträume haben.\n\n57\n\nDie Kläger sind dem Vorbringen der Beklagten, die\n\n58\n\nFeuchtigkeitsschäden seien auf eine mangelnde Isolation\n\n59\n\nder Außenwand zurückzuführen, nicht qualifiziert\n\n60\n\nentgegengetreten. Da sowohl der Wohn- als auch der\n\n61\n\nSchlafzimmerbereich von dem Feuchtigkeitsschaden\n\n62\n\nbetroffen war und es sich hierbei um Räume handelt, die\n\n63\n\ngewöhnlich dem längeren Aufenthalt dienen, hält die\n\n64\n\nKammer eine Minderung des Mietzinses von 20 % für\n\n65\n\nangemessen. Die Beklagten haben ihr Minderungsrecht nicht\n\n66\n\nnach § 54 5 Abs. 2 BGB verloren. Dabei kann dahinstehen,\n\n67\n\nob die Beklagten den Klägern tatsächlich im September\n\n68\n\nbzw. Oktober 1998 angezeigt haben. Denn die Kläger tragen\n\n69\n\nnichts dazu vor, dass sie in der Lage waren, für den\n\n70\n\nbetreffenden Zeitraum Oktober 1998 bis Januar 1999\n\n71\n\nAbhilfe zu schaffen. Eine Unterlassung der Mangelanzeige\n\n72\n\nführt aber nur dann zum Verlust des Minderungsrechts,\n\n73\n\nsoweit der Vermieter infolge der Unterlassung außerstande\n\n74\n\nwar, Abhilfe zu schaffen. Ein Rechtsverlust gemäß § 545\n\n75\n\nAbs. 2 BGB gilt dabei nur so lange, wie der Vermieter\n\n76\n\ninfolge der verspäteten Anzeige des Mieters nicht für\n\n77\n\nAbhilfe sorgen konnte. Unter Berücksichtigung des\n\n78\n\nUmstandes, dass die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden\n\n79\n\nwegen des Erfordernisses des Abtrocknens der Wände\n\n80\n\ngewöhnlich einige Zeit in Anspruch nimmt, zudem die\n\n81\n\nAusbesserung der fehlerhaften Isolation der Außenwand\n\n82\n\nwährend der Wintermonate nicht ohne weiteres vorgenommen\n\n83\n\nwerden konnte, ist mangels entsprechenden Vorbringens der\n\n84\n\nKläger anzunehmen, dass eine Abhilfe • vor Beendigung des\n\n85\n\nMietverhältnisses ohnehin nicht möglich war.\n\n86\n\nEinen Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz\n\n87\n\naufgrund unterlassener Schönheitsreparaturen haben die\n\n88\n\nKläger, unabhängig davon, ob die\n\n89\n\nSchlussrenovierungsklausel gemäß § 12 des Mietvertrages\n\n90\n\n(Bl. 13 GA) eine Individual Vereinbarung oder Allgemeine\n\n91\n\nGeschäftsbedingung ist, nicht. Denn im Falle der\n\n92\n\nindividuellen Vereinbarung der Endrenovierung mangelt es\n\n93\n\nan der gemäß § 32 6 Abs. 1 BGB für die Umwandlung des\n\n94\n\nErfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch\n\n95\n\nerforderlichen Ablehnungsandrohung. Das Schreiben der\n\n96\n\nKläger vom 1.2.1999 (Bl. 19 GA) enthält keine\n\n97\n\nAblehnungsandrohung für den Fall, dass die\n\n98\n\nRenovierungsarbeiten nicht innerhalb von 10 Tagen\n\n99\n\nausgeführt werden. Eine Ablehnungsandrohung ist auch\n\n100\n\nnicht entbehrlich. Denn, dass sich der Mieter weigert,\n\n101\n\nweitere Renovierungsarbeiten auszuführen, weil seine\n\n102\n\nArbeiten nach seiner Meinung ordnungsgemäß sind oder weil\n\n103\n\nrechtliche Zweifel an der Renovierungspflicht bestehen,\n\n104\n\nreicht für die Annahme einer endgültigen\n\n105\n\nErfüllungsverweigerung nicht aus (Sternei, Mietrecht\n\n106\n\naktuell, 3. Aufl., Rn. 877). An einer endgültigen\n\n107\n\nErfüllungsverweigerung werden erhebliche Anforderungen\n\n108\n\ngestellt. Es muss außer Zweifel stehen, dass sich der\n\n109\n\nSchuldner über das auf die vertragliche Leistung\n\n110\n\ngerichtete Erfüllungsverlangen des Gläubigers klar ist\n\n111\n\nund er ohne Rücksicht auf die möglichen Folgen seine\n\n112\n\nWeigerung zum Ausdruck bringt. Eine Erklärung der\n\n113\n\nBeklagten, keine der von den Klägern verlangten Arbeiten\n\n114\n\nnoch auszuführen wird weder im Schreiben der Beklagten\n\n115\n\nvom 1.3.1999 (Bl. 20 GA) erklärt noch wurde\n\n116\n\nentsprechendes von den Klägern vorgetragen.\n\n117\n\nFür einen Anspruch nach den Grundsätzen der positiven\n\n118\n\nVertragsverletzung fehlt es an der Darlegung eines\n\n119\n\nzusätzlichen Aufwandes durch die Kläger. Ein\n\n120\n\nSchadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung\n\n121\n\nkommt für den Fall in Betracht, dass die\n\n122\n\nEndrenovierungsklausel den Beklagten als Allgemeine\n\n123\n\nGeschäftsbedingung vorgegeben worden ist. Denn als\n\n124\n\nAllgemeine Geschäftsbedingung ist die Verpflichtung zur\n\n125\n\nDurchführung der Endrenovierung gemäß § 9 AGBG unwirksam,\n\n126\n\nda ohne Rücksicht auf die Verpflichtung zur Durchführung\n\n127\n\nvon Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan der\n\n128\n\nMieter unangemessen benachteiligt wird. Die Kläger haben\n\n129\n\njedoch nicht dargetan, dass die Renovierung durch die von\n\n130\n\nden Beklagten durchgeführten Schönheitsreparaturen\n\n131\n\nteuerer geworden ist, als wenn die Wohnung im unverändert\n\n132\n\nverwohnten Zustand zurückgelassen worden wäre (LG\n\n133\n\nMannheim, WuM 1975, 34). Die Kläger treten auch dem\n\n134\n\nVorbringen der Beklagten, die Vinyltapete sei bereits von\n\n135\n\nder Vormieterin aufgebracht und von ihnen bei Einzug\n\n136\n\nvorgefunden worden, nicht substantiiert entgegen, sondern\n\n137\n\ntragen sogar selbst vor, dass die Wohnung bei Einzug mit\n\n138\n\neiner Vinyltapete tapeziert gewesen sei (Bl. 149 GA).\n\n139\n\nDie Beklagten schulden ferner keinen Ersatz von\n\n140\n\nMietausfallschaden. Unabhängig von einer\n\n141\n\nEndrenovierungsverpflichtung kommt ein Anspruch bereits\n\n142\n\ndeshalb nicht in Betracht, da die Kläger einen Anspruch\n\n143\n\nnicht substantiiert dargetan haben. Der Zeuge wurde von\n\n144\n\nden Beklagten als Nachmieter vermittelt. Dass die Kläger\n\n145\n\nentsprechende Anstrengungen unternommen haben, die\n\n146\n\nMieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den\n\n147\n\nBeklagten weiterzuvermieten, tragen sie nicht vor. Die\n\n148\n\nAussage des Zeugen im Rahmen der erstinstanzlichen\n\n149\n\nBeweisaufnahme widerlegt zudem die Behauptung der Kläger,\n\n150\n\ndass die Renovierungsleistungen von ihnen beanstandet\n\n151\n\nworden sei. Mithin ist das Vorbringen der Kläger, der\n\n152\n\nMietvertrag mit dem Zeugen xxx sei wegen der\n\n153\n\nBeanstandungen der Renovierungsleistungen nicht zustande\n\n154\n\ngekommen, widersprüchlich. Zu welchem Zeitpunkt der Zeuge\n\n155\n\nX. bei ordnungsgemäßer Renovierung in das\n\n156\n\nMietverhältnis eingetreten wäre, tragen die Kläger nicht\n\n157\n\nvor.\n\n158\n\nIm Übrigen schulden die Beklagten den Mietausfall für den\n\n159\n\ngesamten streitgegenständlichen Zeitraum wegen Verletzung\n\n160\n\nder Schadensminderungspflicht durch die Kläger nicht.\n\n161\n\nDiese waren nach Auszug der Beklagten verpflichtet, die\n\n162\n\nArbeiten unverzüglich durchführen zu lassen. Der\n\n163\n\nVermieter darf das Mietobjekt nicht länger leerstehen\n\n164\n\nlassen, als zur Erledigung der erforderlichen Arbeiten\n\n165\n\nunbedingt geboten ist. Die Einleitung eines\n\n166\n\nBeweissicherungsverfahrens darf nicht dazu führen, dass\n\n167\n\nsich die Neuvermietung zu Lasten des Mieters um Monate\n\n168\n\nverschiebt.\n\n169\n\nDamit schulden die Beklagten auch nicht die Nebenkosten\n\n170\n\n1999 bis zum 31.7.1999. Für den hier nur in Betracht\n\n171\n\nkommenden Januar 1999 haben die Kläger eine Abrechnung\n\n172\n\nnicht vorgelegt.\n\n173\n\nInsgesamt stehen den Klägern mithin Ansprüche in Höhe von\n\n174\n\ninsgesamt 3.169,43 DM zu, so dass nach Abzug der Kaution\n\n175\n\n(1.624,92 DM) eine Forderung gegen die Beklagten von\n\n176\n\n1.544,51 DM verbleibt.\n\n177\n\nSoweit die Beklagten Rückforderungsansprüche gemäß § 5\n\n178\n\nWiStG im Wege der Hilfsaufrechnung geltend machen, war\n\n179\n\nihr Vorbringen wegen des rügelosen Einlassens der Kläger\n\n180\n\nzwar gemäß § 530 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Beklagten\n\n181\n\nhaben jedoch nicht den Beweis dafür erbracht, dass der\n\n182\n\nvon dem Sachverständigen C. festgestellte überhöhte\n\n183\n\nMietzins infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes\n\n184\n\nan vergleichbaren Räumen vereinbart werden konnte. Die\n\n185\n\nFeststellungen des Sachverständigen zur behaupteten\n\n186\n\nMangelsituation sind nicht ergiebig. Die von den\n\n187\n\nBeklagten vorgelegte schriftliche Auskunft der Stadt\n\n188\n\nMeerbusch kann nicht als Indiz für eine Mangelsituation\n\n189\n\ngewertet werden. Denn allein der Umstand, dass die Stadt\n\n190\n\ndurch Verordnung zum Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf\n\n191\n\nbestimmt wurde, lässt nicht den Rückschluss zu, dass zum\n\n192\n\ndamaligen Zeitpunkt gerade das Angebot an solchen\n\n193\n\nWohnungen, die mit der von den Beklagten angemieteten\n\n194\n\nvergleichbar sind, gering war. Da es sich bei der\n\n195\n\nstreitgegenständlichen Wohnung um eine ca. 56 • qm große\n\n196\n\nEin-Zimmer-Wohnung handelt, beschränkte sich die\n\n197\n\nNachfrage grundsätzlich auf Single-Haushalte ggf. noch\n\n198\n\nauf Zwei-Personen-Haushalte. Für Familien war\n\n199\n\nvergleichbarer Wohnraum nicht attraktiv. Das für diese\n\n200\n\nMietergruppe ein geringes Angebot vorlag, kann mangels\n\n201\n\nsubstantiierten Vorbringens der Beklagten nicht ohne\n\n202\n\nweiteres unterstellt werden.\n\n203\n\nAuch die Nachfrage nach Sozialwohnungen bietet als\n\n204\n\nSondermarkt für eine Mangellage auf dem freien\n\n205\n\nWohnungsmarkt keinen Anhaltspunkt. Eine ergänzende\n\n206\n\nStellungnahme des Sachverständigen, wie sie die Beklagten\n\n207\n\nbeantragt hatten, wäre auf eine unzulässige Ausforschung\n\n208\n\nhinausgelaufen.\n\n209\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.\n\n210\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren : 15.766, 85 DM\n\n211\n\n(Berufung: 12.927,52 DM; Anschlussberufung: 868,19 DM;\n\n212\n\nHilfsaufrechnung: 1.971,74 DM).","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302377","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/2001-03-27/24-s-8-4-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 530","ref_norm":"530","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/302377","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302377","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/2001-03-27/24-s-8-4-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/302377","retrieved":"2026-07-09 03:28:14.244103+00:00"}}