{"status":"available","doknr":"OLD315199","ecli":"ECLI:DE:LGD:1989:0912.10O52.89.00","court":"Landgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"1989-09-12","aktenzeichen":"10 O 52/89","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.243,70 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16. November 1988 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 5/6, die Beklagte zu 1/6.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.500,-- DM, für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,-- DM.\n\nDen Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung auch in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer westdeutschen Großbank oder Sparkasse zu erbringen.\n\n1\n\nTatbestand\n\n2\n\nDie Klägerin hatte von der Beklagten vom 15.12.198o bis 31.12.1985 Räumlichkeiten angemietet. Zum o1.o1.1986\nveräußerte die Beklagte das Grundstück an einen Dritten, der das Mietverhältnis mit der Klägerin\nfortsetzte.\n\n3\n\nZur Zeit des Vertragsschlusses befand das Gebäude sich noch im Bau, die Mieträume sind in § 1 Ziffer 2\ndes Mietvertrages (Bl. 8-21 GA) bezeichnet als \"die im Baukörper BA II im 2. OG gelegenen Flächen von ca.\n1.000 qm gemäß beigefügten Grundrissplan (Anlage 1). Die Ausstattung der Räume ergibt sich aus der\nbeiliegenden Baubeschreibung (Anlage 2).\" In § 4 Ziffer 1 a des Mietvertrages wurde der monatliche Mietzins in\nder Zeit vom 15.12.198o bis 31.12.1981 mit 14,5o DM/qm, in der Zeit vom 01.01.1982 bis 31.12.1982 mit\n15,-- DM/qm und ab dem 01.01.1982 mit 15,5o DM/qm vereinbart. In § 4 Ziffer 1 b wurde die monatliche\nNebenkostenvorauszahlung auf 3,4o DM/qm festgelegt. § 1 Ziffer 3 des Vertrages enthält folgende Bestimmung:\n\n4\n\n\"Eine etwaige Abweichung der angegebenen Nutzfläche von den tatsächlichen Verhältnissen, soweit\nsie 2 % nicht übersteigt, begründet weder für den Vermieter noch für den Mieter Ansprüche\nauf Abänderung des Mietzinses\".\n\n5\n\nDie Nebenkostenabrechnungen wurden im Juli des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres erstellt; für die\nKlägerin ergab sich jeweils ein Guthaben von ca. 2.000,-- DM, das die Beklagte ihr auszahlte.\n\n6\n\nAufgrund eines bei der Verlegung von neuem Teppichboden in den Räumen der Klägerin genommenen Aufmaßes\nwurde im Spätsommer 1988 festgestellt, dass die effektive Nutzfläche nicht 1.000 qm, sondern nur 939,55 qm\nbeträgt, also um etwas über 6 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Daraufhin forderte\ndie Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 15.11.1988 zur Zahlung von 68.003,22 DM auf.\n\n7\n\nDie Klägerin ist der Ansicht, dieser Betrag stehe ihr nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 538 BGB zu, denn\nsie habe während der gesamten Mietzeit sowohl zu viel Miete als auch zu hohe Nebenkosten gezahlt.\n\n8\n\nDie Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 68.oo3,22 DM nebst 4 % \nZinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen.\n\n9\n\nHinsichtlich der Rückforderung von gezahlten Nebenkosten hat die Klägerin ihre Forderung neu berechnet. Sie\nbeantragt nunmehr,\n\n10\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie 66.1o5,69 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen.\n\n11\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n12\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n13\n\nSie ist der Ansicht, die Angabe der Fläche von ca. l.ooo qm in dem Mietvertrag stelle nicht die Zusicherung einer\nEigenschaft dar, eine Mietminderung sei nicht erfolgt, da dies nach dem Vertrag ein Abänderungsverlangen voraussetze,\ndas unstreitig nicht erfolgte. Im Übrigen sei eine Mietminderung nach § 539 BGB wegen grober Fahrlässigkeit\nder Klägerin, Bereicherungsansprüche nach § 814 BGB ausgeschlossen. Etwaige Ansprüche der Klägerin\nseien jedenfalls verjährt und verwirkt. Zudem komme allenfalls eine Rückzahlung wegen der 980 qm unterscheitenden\nFläche in Betracht, denn nach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages seien Abweichungen der tatsächlichen Fläche\nvon der angegebenen Fläche in Höhe von 2 % hinzunehmen.\n\n14\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen\nSchriftsätze Bezug genommen.\n\n15\n\nEntscheidungsgründe\n\n16\n\nDie Klage ist in Höhe von 11.243,70 DM nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB begründet. Im \n\n17\n\nÜbrigen stehen der Klägerin gegen die Beklagte \n\n18\n\nVertragliche Schadenersatzansprüche nicht zu und\n\n19\n\nSind Rückforderungsansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung verjährt bzw. verwirkt.\n\n20\n\n1.Die Beklagte ist nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB verpflichtet, der Klägerin den im Jahre 1985\nzu viel gezahlten Mietzins in Höhe von 11.243,7o DM zu zahlen, denn die Beklagte hat diesen Betrag durch Leistung\nder Klägerin ohne Rechtsgrund erlangt.\n\n21\n\n2.An einem Rechtsgrund fehlt es, weil die Klägerin nach dem Mietvertrag verpflichtet war, im Jahre 1985 pro\nQuadratmeter einen monatlichen Mietzins in Höhe von 15,5o DM zu zahlen, sie diese Zahlungen auf der Basis von 1.ooo\nqm erbrachte, die Grundfläche der Mietsache aber tatsächlich nur 939,55 qm beträgt. Im Jahre 1985 zahlte\ndie Klägerin Mietzins für 12 Monate x 6o,45 qm = 725,4o qm - also in Höhe von 725,4o qm x 15,5o DM =\n11.243,7o DM -, ohne dass sie dazu nach dem Mietvertrag verpflichtet war.\n\n22\n\na)Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin steht die in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages getroffene\nRegelung nicht entgegen. Eine Auslegung dieser Regelung nach §§ 133, 157 BGB ergibt nämlich, dass hierdurch\nnur Ansprüche ausgeschlossen sind, die auf einer Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von den vertraglich\nangenommenen 1.000 qm von höchstens 2 %, also 20 qm, beruhen; Ansprüche, die auf einer höheren Abweichung\nder tatsächlichen Mietfläche beruhen, bleiben unberührt.\n\n23\n\nDer Wortlaut der Klausel ergibt direkt keine Anhaltspunkte für einen bestimmten Regelungsgehalt bei - hier\nvorliegenden - Flächenabweichungen von über 2 %. Zieht man den Umkehrschluss, so ergibt sich, dass bei\nAbweichungen über 2 % für beide Vertragsparteien Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses\nbegründet sind. Aus den Formulierungen \"Ansprüche auf Abänderung\" und\n\"begründet\" lässt sich der Schluss ziehen, der Anspruchsteller müsse seinen Anspruch zunächst\nanmelden, für die Vergangenheit seien daher Forderungen ausgeschlossen.\n\n24\n\nDas Gericht ist der Auffassung, dass die Umformulierung der Klausel im Wege des Umkehrschlusses der Interessenlage der\nParteien und insbesondere dem Sinn und Zweck der Regelung nicht gerecht wird. Die Klausel regelt den Fall, dass die\ntatsächliche von der angegebenen Fläche um bis zu 2 % abweicht. In diesen Fällen soll eine Angleichung des\nMietzinses unterbleiben. Die Formulierungen \"Ansprüche auf Abänderung\" und \"begründet\"\nist juristisch nicht zutreffend, denn streng genommen hätte formuliert werden müssen, dass wegen einer\nFlächenabweichung von bis zu 2 % Ansprüche ausgeschlossen sind bzw. nicht geltend gemacht werden; solche\nAnsprüche sind nämlich bereits per Gesetz (§ 812 BGB) entstanden. Aus dem unglücklich gewählten\naber eindeutigen Wortlaut der positiven Formulierung erwächst nicht im Wege des Umkehrschlusses ein Anspruchsausschluss\nfür in der Vergangenheit entstandene Ansprüche.\n\n25\n\nGemäß §§ 133, 157 BGB ist entscheidend der objektive Erklärungswert der Klausel, wie sie die\nParteien nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsanschauung verstehen mussten. Vor dem wirtschaftlichen Hintergrund,\ndass die Räumlichkeiten sich bei Vertragsabschluss noch im Bau befanden und die Fläche sich nicht exakt bestimmen\nließ, ist nur die Auslegung sachgerecht, wonach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages für geringfügige\nAbweichungen bis zu 2 % Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses ausschließt, jedoch für den Fall der\ndarüber hinausgehenden Abweichungen keine Regelung trifft, insoweit gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Dies\nentspricht der Interessenlage der Parteien, denn es sind keine Gründe ersichtlich, warum Mieter und Vermieter sich\nfür den Fall der erheblichen Abweichung bereits entstandener Ansprüche wieder begeben wollten; die von der\nBeklagten vertretene andere Auslegung läuft letztlich darauf hinaus, dass Ansprüche für die Vergangenheit\ngänzlich ausgeschlossen sind, jedoch unklar ist, ab wann und in welcher Höhe sie nach einer Anmeldung des\nAnspruchsgrundes geltend gemacht werden können. Damit würde die Regelung im Ergebnis Fragen aufwerfen und\nUnklarheiten schaffen und damit ihrer Funktion, die Parteien zu befrieden, nicht gerecht.\n\n26\n\nc) Der Anspruch der Klägerin ist nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte behauptet selbst nicht\nernstlich, die Klägerin habe in Kenntnis einer fehlenden Verpflichtung einen Teil des Mietzinses bezahlt. Selbst\n\"Kennen müssen\" genügt aber zum Ausschluss des Rückforderungsrechtes nicht, selbst wenn die\nUnkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht. Bloße Zweifel am Bestehen der Nichtschuld stehen gleichfalls der\npositiven Kenntnis nicht gleich; sie genügen nur dann zum Ausschluss des Rückforderungsrechts nach § 814\nBGB, wenn die Leistung in der erkennbaren Absicht erfolgt ist, sie auch für den Fall der Nichtschuld zu bewirken\n(vgl. Palandt-Thomas, 48. Aufl. 1989, § 814 BGB Anm. 2 a). Eine solche erkennbare Absicht der Klägerin lag\nnicht vor.\n\n27\n\nDie Klägerin hat ihr Rückforderungsrecht auch nicht verwirkt, denn im Gegensatz zu der Rückforderung zu\nviel gezahlter Nebenkosten (vgl. unten 3-) liegen keine Umstände vor, die die Geltendmachung dieses Anspruchs\nals gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Insbesondere berührt die Rückforderung des\nMietzinses nicht das Verhältnis der Beklagten zu ihren anderen ehemaligen Vertragspartnern.\n\n28\n\nDem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des von Dezember 1980 bis Dezember 1984 ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzinses\nsteht die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Sie ist nach § 222 Abs. 1 BGB berechtigt,\ndie Leistung zu verweigern. Der Anspruch der Klägerin verjährt nämlich nach §§ 197, 2o1 BGB in\nvier Jahren, wobei die Verjährung der im Jahre 1984 entstandenen Rückforderungsansprüche am o1.o1.1989\neintrat, die Verjährung der übrigen Ansprüche entsprechend jeweils ein Jahr früher.\n\n29\n\nObgleich hinsichtlich der Verjährung von Bereicherungsansprüchen regelmäßig die 3ojährige\nVerjährungsfrist des § 195 BGB Anwendung findet, hält die Kammer bei der vorliegenden Konstellation die\nAnwendung des § 197 BGB für gerechtfertigt. Dabei können die vom Bundesgerichtshof (vgl. BGH NJW 1986, 2654)\nzur Verjährungsfrist für Rückerstattungsansprüche aus sittenwidrigen Ratenkreditverträgen\nentwickelten Gedanken entsprechende Anwendung finden, denn die Fallgestaltungen entsprechen sich. Auch der nicht durch\neine vertragliche Verpflichtung gedeckte Teil des gezahlten Mietzinses ist eine rechtsgrundlose Leistung. Der Anspruch\nauf Rückzahlung entsteht wie bei den einzelnen Leistungen aus einem Ratenkreditvertrag mit jeder einzelnen Zahlung und\nwird jeweils sofort fällig. Der Anspruch ist von vornherein auf eine in regelmäßiger zeitlicher Wiederkehr\nzu erbringende Zahlung gerichtet; dies ist das bestimmende Merkmal eines Anspruchs auf regelmäßig wiederkehrende\nLeistungen im Sinne des § 197 BGB. Auch der Umstand, dass der Rückzahlungsanspruch erst durch ein Handeln des\nMieters, nämlich die Zahlung des monatlichen Mietzinses entsteht, steht der Anwendung des § 197 BGB nicht\nentgegen. Die Kammer teilt die Auffassung des BGH, daß eine Beschränkung der kurzen Verjährung auf\nvertragliche Ansprüche oder auf Leistungen, die auf einem Stammrecht beruhen, mit § 197 BGB nicht zu vereinbaren\nist. Vielmehr rechtfertigt die sukzessive Entstehung dieses Bereicherungsanspruchs die Anwendbarkeit des § 197 BGB\nschon seinem Wortlaut nach. Auch die Zweckanalyse des § 197 BGB spricht dafür, die Vorschrift auf\nRückerstattungsansprüche der vorliegenden Art anzuwenden. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, liegt der\ngesetzgeberische Grund für die Schaffung des § 197 BGB darin, dass \"die Ansammlung derartiger\nRückstände keine Begünstigung verdient\" (Mot. I, 3o5). Die Vorschrift soll verhindern, dass die\nForderungen des Gläubigers sich mehr und mehr ansammeln und schließlich einen Betrag erreichen, dessen Aufbringung\nin einer Summe dem anderen immer schwerer fällt (vgl. BGH a.a.O.). Diese Gefahr besteht auch bei den hier in Rede\nstehenden Ansprüchen auf Rückzahlung eines Teils des Mietzinses.\n\n30\n\nVertragliche Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB stehen der Klägerin nicht zu.\n\n31\n\nSelbst wenn man die geringere Größe der Mietsache als Mangel ansieht, so war jedenfalls die Tauglichkeit zum\nvertragsgemäßen Gebrauch unstreitig nicht erheblich eingeschränkt (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB).\n\n32\n\nDie Angabe der Fläche von \"ca. I.ooo qm gemäß beigefügtem Grundrissplan\" stellt nicht die\nZusicherung einer bestimmten Größe der Mietsache gemäß §§ 537 Abs. 2 S. 2., 580 BGB dar. Die\nFlächenangabe hat - wie sich aus dem tatsächlichen Geschehen ergibt - keinen Bezug zur Benutzbarkeit der\nMietsache, auch die Ca.-Angabe im Zusammenhang mit dem Verweis auf den Grundrissplan und der in § 1 Ziffer 3 des\nMietvertrages getroffenen Regelung spricht eindeutig gegen eine Zusicherung. Es handelt sich lediglich um eine\nObjektbeschreibung.\n\n33\n\nDie Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkosten sind verwirkt. Die Klägerin\nhat ihre diesbezüglichen Ansprüche gegenüber der Beklagten erst mehr als zwei Jahre nach der Erteilung der\nletzten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1985, nämlich im Oktober 1988, geltend gemacht. In diesem Zeitpunkt\nkonnte die Beklagte bereits darauf vertrauen, dass die Klägerin einen Rückforderungsanspruch nicht mehr geltend\nmachen würde, § 242 BGB.\n\n34\n\nVerwirkung setzt kein Verschulden des Berechtigten voraus, auch Kenntnis des Berechtigten von seinem Recht ist nicht\nerforderlich. Es genügt, dass der Berechtigte bei objektiver Beurteilung Kenntnis hätte haben können (vgl.\nPalandt-Heinrichs § 242 Anm. 9 d, cc). Die Voraussetzungen für die Verwirkung können auch bereits zu einem\nZeitpunkt vorliegen, in dem die Forderung noch nicht verjährt ist (vgl. BGH NJW 1959, 1629).\n\n35\n\nAufgrund des bloßen Zeitablaufs ist die Annahme, dass für den Verpflichteten ein Vertrauenstatbestand\ngeschaffen worden ist, grundsätzlich nicht möglich. Über den Zeitablauf hinaus müssen noch besondere\nGründe vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können,\ndaß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend macht (vgl. BGH NJW 1984; 1685). Dieses Umstandsmoment ist\nhier darin begründet, dass die Klägerin auf die Abrechnung der Beklagten im Juli 1986 die Auszahlung des sich\nergebenden Guthabens entgegennahm und keine weitere Überprüfung der Abrechnung bzw. der Abrechungsgrundlagen\nunternahm, obwohl mittlerweile die Beklagte nicht mehr Vermieterin der Mietsache war. Es ist zu berücksichtigen,\ndass berechtigte Einwände der Klägerin gegen die Nebenkostenabrechnungen für alle Mieter neu zu erstellen\nbzw. zu ergänzen, wenn sie nicht selbst Aufwendungen tragen will, die nach dem Vertrag von den Mietern zu zahlen\nsind. Dies ist dem Vermieter jedenfalls bei einer ihm selbst nicht bekannten falschen Wohnflächenangabe mehr als\nzwei Jahre nach der Veräußerung des Gebäudes nicht zumutbar. Bei objektiver Würdigung konnte die\nBeklagte annehmen, die Klägerin verzichte auf die Rückforderung möglicherweise ohne Rechtsgrund gezahlter\nNebenkosten.\n\n36\n\n4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 S. 1 BGB, denn die Beklagte geriet durch das Mahnschreiben mit\nFristsetzung zur Zahlung bis zum 15.11.1988 am 16.11.1988 in Verzug.\n\n37\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige\nVollstreckbarkeit auf § 7o9 ZPO.\n\n38\n\nDer Streitwert wird festgesetzt auf 68.003,22 DM bis 26.06.1989, danach auf 66.105,69 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315199","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/1989-09-12/10-o-52-89","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 197","ref_norm":"197","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 814","ref_norm":"814","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580","ref_norm":"580","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 269","ref_norm":"269","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/315199","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315199","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-duesseldorf/1989-09-12/10-o-52-89","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/315199","retrieved":"2026-07-09 03:47:31.913973+00:00"}}