{"status":"available","doknr":"JPORTAL-BE-NJRE001645410","ecli":"ECLI:DE:LGBE2:2025:0718.63S285.24.00","court":"Landgericht Berlin","senate":"63. Zivilkammer","decided":"2025-07-18","aktenzeichen":"63 S 285/24","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 19.11.2024, Az. …, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.\n\n \n\nDie Kosten des Rechtsstreits der ersten und der zweiten Instanz hat die Klägerin zu tragen.\n\n \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\n \n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\nGründe\n\nI.\n\n Randnummer1\n\nVon der Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.\n\n \n\nII.\n\n Randnummer2\n\n1. Die Berufung ist statthaft und wahrt die Anforderungen an Form und Frist, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.\n\n Randnummer3\n\n2. Sie ist auch begründet. Das Amtsgericht hat die Beklagte zu Unrecht zur Zahlung von 134,81 € aus §§ 535 Abs. 2 BGB i. V. m. § 5 des Mietvertrages verurteilt. Dieser Anspruch besteht nicht.\n\n Randnummer4\n\nDie Klägerin kann von der Beklagten keine Nachzahlung für Hauswartsleistungen verlangen, da diese nicht ordnungsgemäß abgerechnet (a) und auf Bestreiten der Beklagten von der Klägerin nicht nachgewiesen worden sind (b).\n\n Randnummer5\n\na) Der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (ständige BGH-Rechtsprechung, vgl. BGH, Urt. v. 9. 10. 2013 – VIII ZR 22/13 in NZM 2014, 26 m. w. N.). Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; z. B. Senat, NZM 2010, 781 = WuM 2010, 493 Rdnr. 11 m. w. Nachw.).\n\n Randnummer6\n\nHiernach hat der Vermieter im Rahmen der Umlage von Hauswartskosten die gem. § § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB i. V. m. § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähigen Kosten einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, Rn. 28 –, juris).\n\n Randnummer7\n\nDie streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung genügt diesen Anforderungen nicht.\n\n Randnummer8\n\nDie Klägerin hat insgesamt 179,75 € für Hauswartsleistungen umgelegt. In den Kosten des Hausmeisters sind pauschal folgende Aufgaben enthalten: Durchführung kleinerer Reparaturtätigkeiten, Kontrolle technischer Anlagen und Ruhezeiten, Kontrolle und Abnahme von Handwerkerleistungen, Verkehrssicherung, Müllcontainerkontrolle und -ordnung. Diese umfassen zum Teil nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Verwaltungstätigkeiten. Eine Aufschlüsselung der Kosten, die den oben dargestellten Grundsätzen entspricht, hat die Klägerin nicht vorgenommen. Für die Beklagte ist nicht ersichtlich, welche Kosten der Hauswartstätigkeit gemäß der Regelung des § 2 Nr. 14 BetrKV von ihr zu tragen sind. Eine Nachprüfung ist ihr bei derart pauschalen Angaben schlicht nicht möglich.\n\n Randnummer9\n\nb) Das Amtsgericht hat zu Unrecht für die nicht umlegbaren Hauswartstätigkeiten einen pauschalen Abzug von 25 % vorgenommen. § 287 ZPO ist in der hiesigen Konstellation bereits nicht anwendbar.\n\n Randnummer10\n\nBei der Berechnung der umlegbaren Kosten ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten entscheidend. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist hierbei ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, Rn. 29 –, juris). Nichts anderes gilt, wenn hinsichtlich der Hausmeistertätigkeit eine Pauschalvergütung vereinbart ist. Auch in diesem Fall ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts anzugeben, ggf. im Bestreitensfall vom Vermieter nachzuweisen.\n\n Randnummer11\n\nDie Umlagefähigkeit der Kosten hat die Beklagte zulässigerweise bestritten. Eine Konkretisierung durch die Beklagte ist nicht erfolgt und die Klageforderung somit nicht schlüssig dargelegt worden.\n\n Randnummer12\n\nEine Schätzung gem. § 287 ZPO kommt nicht in Betracht. Diese Norm kommt zur Anwendung, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.\n\n Randnummer13\n\nDas ist hier nicht der Fall. Es ist nicht ersichtlich, dass die Ermittlung der Höhe der umlegbaren Kosten außer Verhältnis zu dem streitigen Teil der Forderung steht. Die Klägerin hätte als Nachweis für die Tätigkeit des Hauswarts seine Stundenzettel oder sonstige Abrechnungen, aus denen sich der Umfang der Hauswartstätigkeit ergibt, vorlegen können. Beweisnot der Klägerin ist weder vorgetragen worden noch ersichtlich. Unter diesen Umständen erscheint es nicht sachgerecht, wenn der Mieter für die Beweisschwierigkeiten des Vermieters einstehen müsste.\n\n Randnummer14\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.\n\n Randnummer15\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.\n\n Randnummer16\n\nDie Revision ist gem. § 543 Abs. 1 und 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Entscheidung beruht auf dem Gesetz, seinen Materialien und höchstrichterlich geklärten Grundsätzen.","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-berlin/2025-07-18/63-s-285-24","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":2},{"jurabk":"BetrKV","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 517","ref_norm":"517","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 519","ref_norm":"519","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 520","ref_norm":"520","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 511","ref_norm":"511","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-berlin/2025-07-18/63-s-285-24","retrieved":"2026-10-26 03:26:35.657276+00:00"},"card":{"id":"lg-berlin/2025-07-18/63-s-285-24","court":"LG Berlin","court_id":"lg-berlin","court_as_stated":"Landgericht Berlin","panel":"63. 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