{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:2004:rk20040116.1bvr228503","court":"BVerfG","senate":"Kammer des Ersten Senats","decided":"2004-01-16","aktenzeichen":"1 BvR 2285/03","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESVERFASSUNGSGERICHT\n- 1 BVR 2285/03 -\n\n\n\n\n                              Im Namen des Volkes\n\n                                In dem Verfahren\n                                      über\n                          die Verfassungsbeschwerde\nder Frau Sch...\n\n- Bevollmächtigter: Rechtsanwalt Tomas Strobel,\n                    Neuenhöfer Allee 139, 50935 Köln -\ngegen a) das Urteil des Landgerichts Köln vom 19. September 2003 - 12 S 78/03 -\n         ,\n\n      b) das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 19. März 2003 - 220 C 291/02 -\n\nund    Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung\n\nhat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch\n                                 die Richterin Jaeger\n                                 und die Richter Hömig,\n                                 Bryde\n\nam 16. Januar 2004 einstimmig beschlossen:\n\nDas Urteil des Landgerichts Köln vom 19. September 2003 - 12 S 78/03 - und das\nUrteil des Amtsgerichts Köln vom 19. März 2003 - 220 C 291/02 - verletzen die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes.\nDas Urteil des Landgerichts wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht\nzurückverwiesen.\nDamit erledigt sich der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung.\nDas Land Nordrhein-Westfalen hat der Beschwerdeführerin die ihr im Verfassungsbeschwerdeverfahren entstandenen notwendigen Auslagen zu erstatten.\n\n                                     Gründe:\n Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die zivilgerichtliche Verurteilung zur   1\nRäumung und Herausgabe einer Mietwohnung.\n\n\n\n\n                                         1/6\n\n                                         I.\n  1. Die Beschwerdeführerin, Beklagte des Ausgangsverfahrens, ist seit 1989 Mieterin einer den Klägern gehörenden Wohnung. Diese wollen die Wohnung veräußern\nund verlangten von der Beschwerdeführerin mehrfach Zutritt zu der Wohnung, um sie\nmit Kaufinteressenten zu besichtigen.\n\n  Anfang Mai und im Juni 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristgerecht     3\nund fristlos, weil die Beschwerdeführerin mehrere Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten nicht eingehalten habe und die Fortsetzung des Mietverhältnisses ihnen\nauch wegen des desolaten Zustands der Wohnung unzumutbar geworden sei.\n\n Das Amtsgericht hat der sodann erhobenen Räumungsklage der Kläger stattgegeben, das Landgericht unter Bezugnahme auf die Begründung des Amtsgerichts die\nBerufung der Beschwerdeführerin zurückgewiesen. Die fristgerechte Kündigung des\nMietverhältnisses sei nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gerechtfertigt, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen sei, dass die Beschwerdeführerin ihre Pflicht, den Klägern gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrags die Besichtigung der\nWohnung mit Kaufinteressenten zur ermöglichen, mehrfach schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe. Sie habe den zuvor vereinbarten Besichtigungstermin am 2.\nFebruar 2002 und den Besprechungstermin am 23. März 2002 nicht eingehalten und\nauf ein Schreiben wegen eines weiteren Besichtigungstermins am 6. April 2002 nicht\nreagiert. Das Gesamtverhalten der Beschwerdeführerin stelle, insbesondere auch im\nZusammenhang mit einer bereits 1998 erfolgten Verurteilung zur Duldung von Wohnungsbesichtigungen und der mangelnden Pflege der Wohnung, ein vertragswidriges Verhalten dar, das jedenfalls eine fristgerechte Kündigung rechtfertige.\n\n 2. Mit der Verfassungsbeschwerde wendet sich die Beschwerdeführerin gegen die         5\nbeiden zivilgerichtlichen Urteile. Sie rügt unter anderem die Verletzung von Art. 14\nAbs. 1 GG.\n\n  3. Das Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen und die Kläger des Ausgangsverfahrens hatten Gelegenheit, Stellung zu nehmen. Die Kläger sind der Auffassung, dass die Verfassungsbeschwerde jedenfalls unbegründet ist.\n\n                                         II.\n Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an, weil dies zur         7\nDurchsetzung des Eigentumsgrundrechts der Beschwerdeführerin aus Art. 14 Abs. 1\nGG angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Auch die weiteren Voraussetzungen für eine stattgebende Kammerentscheidung nach § 93 c Abs. 1 Satz 1\nBVerfGG liegen vor.\n\n 1. Die angegriffenen Urteile verletzen die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht     8\naus Art. 14 Abs. 1 GG.\n\n a) Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung\n\n\n                                         2/6\n\nist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1 <5 ff.>).\nDie Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe\ndes Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Die allgemein zuständigen\nGerichte haben bei der Auslegung und Anwendung der maßgeblichen gesetzlichen\nVorschriften des einfachen Rechts ebenfalls die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten; sie müssen die im Gesetz auf Grund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise\nnachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigungen vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1 <8>; BVerfG, 1.\nKammer des Ersten Senats, NJW 2000, S. 2658 <2659>).\n\n Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist allerdings erst erreicht, wenn die Auslegung der\nZivilgerichte Fehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres\nSchutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten\nRechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 89, 1 <9 f.>; BVerfG, 1. Kammer\ndes Ersten Senats, a.a.O.).\n\n b) Diese Grenze ist hier überschritten.                                                11\n\n Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an       12\nder Beendigung des Mietverhältnisses, das ihn nach § 573 Abs. 1 BGB zur Kündigung dieses Verhältnisses berechtigt, die schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung\nvertraglicher Pflichten anzusehen. Die Zivilgerichte haben im Ausgangsverfahren\ndieses Tatbestandsmerkmal insbesondere deshalb bejaht, weil die Beschwerdeführerin ihrer Verpflichtung aus § 16 Abs. 2 des Mietvertrags nicht nachgekommen sei,\nden Klägern die Besichtigung der Mietwohnung zusammen mit Kaufinteressenten zu\nermöglichen. Bei der Auslegung und Anwendung dieser Vereinbarung ist neben\nArt. 14 Abs. 1 GG auch Art. 13 Abs. 1 GG zu beachten (vgl. BVerfGE 89, 1 <12 f.>).\nDie Gerichte waren danach gehalten, bei der Auslegung und Anwendung sowohl der\nvertraglichen als auch der gesetzlichen Regelung die widerstreitenden grundrechtlich\ngeschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfGE 90, 27 <33 f.>).\n\n Dem werden die angegriffenen Entscheidungen nicht gerecht. Das Amts- und das           13\nLandgericht haben bei der Abwägung der widerstreitenden Belange dem Eigentumsrecht der Beschwerdeführerin und im Zusammenhang damit auch ihrem Recht aus\nArt. 13 Abs. 1 GG, in ihren Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden (vgl. BVerfGE\n32, 54 <75>), nicht die von Verfassungs wegen gebührende Bedeutung beigemessen. Den Mieter trifft zwar aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die\nBesichtigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten zu ermöglichen. Diese Pflicht\nbesteht aber nach ganz überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur bereits einfachrechtlich nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten (vgl. Emme-\n\n\n\n                                           3/6\n\nrich, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Zweites Buch\n§§ 535-563, 13. Bearbeitung 1995, §§ 535, 536, Rn. 186 ff.; Kraemer, in: Bub/Treier,\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.A Rn. 1128). Im\nHinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG sind vor Annahme einer eine Räumungskündigung\nrechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters darüber hinaus einerseits das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung, in diesem Zusammenhang auch\ndie Dauer des Mietverhältnisses und die von Besichtigungen ausgehende Beeinträchtigung des Grundrechts aus Art. 13 Abs. 1 GG sowie andererseits das Eigentum\ndes Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten\ndes Mieters umfassend zu würdigen.\n\n  Das ist hier nicht geschehen. Weder das Amts- noch das Landgericht hat eine Abwägung der gegensätzlichen Interessen vorgenommen, sondern einseitig auf das\nBesichtigungsrecht der Kläger abgestellt und dabei schon nicht hinreichend geprüft,\nob die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme dieses Rechts stets erfüllt waren.\nIn § 16 Abs. 2 des Mietvertrags ist ausdrücklich geregelt, dass Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache wochentags nur in der Zeit von 10.00\nbis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 18.00 Uhr gestattet sein sollen. Die Gerichte haben\ninsoweit nicht gewürdigt, dass die Besichtigung, die am 2. Februar 2002 stattfinden\nsollte, auf 14.00 Uhr anberaumt war und damit im Mietvertrag keine Grundlage hatte.\nEs finden sich in den angegriffenen Urteilen auch keine Ausführungen dazu, ob der\nrechtzeitige Zugang der Terminsmitteilung gewährleistet und ein Besichtigungstermin in der Mittagszeit an einem Samstag ohne vorherige mündliche Absprache unter\nBerücksichtigung von Art. 14 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 13 Abs. 1 GG für die Beschwerdeführerin zumutbar war.\n\n  Hinsichtlich des Vorwurfs der Nichteinhaltung des Termins am 23. März 2002 ist        15\nweder das Amts- noch das Landgericht darauf eingegangen, dass es sich dabei ausschließlich um einen Besprechungstermin mit dem Hausverwalter wegen Renovierungsmaßnahmen und nicht um einen Besichtigungstermin mit potentiellen Käufern\nhandeln sollte. § 16 Abs. 2 des Mietvertrags konnte deshalb insoweit eine vertragliche Verpflichtung der Beschwerdeführerin nicht begründen. Nicht erörtert ist, ob unter Berücksichtigung des Grundrechts der Beschwerdeführerin aus Art. 14 Abs. 1 GG\nüberhaupt ein Anspruch auf einen Besprechungstermin in ihrer Wohnung bestand.\n\n  Die angegriffenen Urteile lassen die gebotene Grundrechtsbeachtung weiter auch        16\ninsoweit nicht erkennen, als sie die Kündigung darauf stützen, dass die Beschwerdeführerin auf ein Schreiben vom 28. Februar 2002, in dem ein Besichtigungstermin mit\nKaufinteressenten für den 6. April 2002 angekündigt worden war, nicht reagiert habe.\nAus den Entscheidungen ist weder ersichtlich, woraus sich eine Verpflichtung der Beschwerdeführerin ergeben haben könnte, aktiv durch Telefonate oder Schreiben auf\nein Zustandekommen dieses Termins hinzuwirken, noch sind Feststellungen dazu\ngetroffen worden, dass die Kläger oder deren Hausverwalter sich selbst um die Aufrechterhaltung des Termins noch bemüht hätten.\n\n\n\n                                         4/6\n\n  Auch die Gesamtschau der weiteren Umstände, die nach Ansicht der Gerichte die         17\nKündigung rechtfertigen soll, ist verfassungsrechtlichen bedenklich. Dies gilt zunächst für den Vorhalt des Umstands, dass die Beschwerdeführerin bei dem durchgeführten Besichtigungstermin im Mai 2002, als der Kläger versucht habe, Fotos von\nihrer Wohnung zu fertigen, geäußert habe, dieser komme nun nicht mehr in ihre\nWohnung. Das Amtsgericht hat mit keinem Wort erörtert, ob der Kläger zur Fertigung\nvon Fotos anlässlich eines Besichtigungstermins mit potentiellen Käufern berechtigt\nwar. Auch fehlt jede Würdigung der Äußerung der Beschwerdeführerin im Hinblick\nauf diese für sie möglicherweise besonders belastende Situation.\n\n  Soweit die Gerichte aus einem Urteil von 1998, durch das die Beschwerdeführerin       18\nverpflichtet wurde, den Klägern Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren, Sorgfaltspflichten abgeleitet haben, mangelt es verfassungsrechtlich wiederum an jeder Interessenabwägung, insbesondere an Ausführungen, aus denen gefolgert werden könnte, dass auch die Interessen der Beschwerdeführerin an ihrem durch Art. 14 Abs. 1\nGG geschützten Besitzrecht und ihrem Recht aus Art. 13 Abs. 1 GG auf ein ungestörtes Wohnen berücksichtigt worden sind.\n\n  Schließlich ist es verfassungsrechtlich bedenklich, dass dem ungepflegten Zustand     19\nder Wohnung, der nach Ansicht des Amtsgerichts \"für sich nicht eine Kündigung des\nMietverhältnisses\" gerechtfertigt hat, gleichwohl für die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichteinhaltung von Besichtigungsterminen Bedeutung beigemessen\nworden ist. Auch hier haben die Gerichte das Eigentumsgrundrecht der Beschwerdeführerin nicht in dem erforderlichen Maße beachtet. Gänzlich unberücksichtigt ist insoweit geblieben, dass die Beschwerdeführerin ausweislich des Mietvertrags die\nWohnung 1989 in unrenoviertem Zustand übernommen hatte, in der Wohnung im\nJahre 2002 schon rund 13 Jahre gelebt hat und die Kläger noch im März 2002 bereit\nwaren, selbst Renovierungsmaßnahmen durchzuführen.\n\n c) Die angegriffenen Urteile beruhen auf den festgestellten Verfassungsverstößen.      20\nEs ist nicht auszuschließen, dass die Gerichte bei hinreichender Berücksichtigung\nder sich aus Art. 14 Abs. 1 GG ergebenden Vorgaben zu einer anderen, der Beschwerdeführerin günstigen Entscheidung gelangt wären.\n\n 2. Die Kammer hebt deshalb nach § 93 c Abs. 2 in Verbindung mit § 95 Abs. 2            21\nBVerfGG das Urteil des Landgerichts auf und verweist die Sache an dieses zurück.\n\n                                         III.\n Die Entscheidung über die Auslagenerstattung folgt aus § 34 a Abs. 2 BVerfGG.          22\n\n   Diese Entscheidung ist unanfechtbar (§ 93 d Abs. 1 Satz 2 BVerfGG).                  23\n\n               Jaeger                 Hömig                 Bryde\n\n\n\n\n                                          5/6\n\nBundesverfassungsgericht, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom\n16. Januar 2004 - 1 BvR 2285/03\n\nZitiervorschlag BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285/03 - Rn. (1 - 23), http://www.bverfg.de/e/\n                rk20040116_1bvr228503.html\n\nECLI            ECLI:DE:BVerfG:2004:rk20040116.1bvr228503\n\n\n\n\n                                      6/6\n","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/2004-01-16/1-bvr-2285-03","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":11},{"jurabk":"GG","ref":"Art 13","ref_norm":"13","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":3},{"jurabk":"BVerfGG","ref":"§ 34a","ref_norm":"34a","n":1},{"jurabk":"BVerfGG","ref":"§ 93a","ref_norm":"93a","n":1},{"jurabk":"BVerfGG","ref":"§ 93c","ref_norm":"93c","n":1},{"jurabk":"BVerfGG","ref":"§ 93d","ref_norm":"93d","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/2004-01-16/1-bvr-2285-03","retrieved":"2026-07-10 10:52:17.045785+00:00"},"card":{"id":"bverfg/2004-01-16/1-bvr-2285-03","court":"BVerfG","court_id":"bverfg","court_as_stated":"BVerfG","panel":"Kammer des Ersten Senats","date":"2004-01-16","dockets":["1 BvR 2285/03"],"decision_type":"Beschluss","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:2004:rk20040116.1bvr228503","ids":{"ecli":"ECLI:DE:BVerfG:2004:rk20040116.1bvr228503"},"cite_as":"BVerfG, Beschluss vom 16.01.2004 – 1 BvR 2285/03","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/2004-01-16/1-bvr-2285-03","headnotes":[],"leitsatz_status":"not_captured","tenor":{"text":"Das Urteil des Landgerichts Köln vom 19. 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