{"status":"available","doknr":"BVERFG-rk19980604_1bvr157594","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1998:rk19980604.1bvr157594","court":"BVerfG","senate":"Kammer des Ersten Senats","decided":"1998-06-04","aktenzeichen":"1 BvR 1575/94","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Bundesverfassungsgericht\n- 1 BVR 1575/94 -\n\n\n\n\n                             Im Namen des Volkes\n\n                                 In dem Verfahren\n                                       über\n                           die Verfassungsbeschwerde\ndes Herrn Dr. H...\n\n-\n     gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg\n           vom 19. Juli 1994 - 316 S 282/93 -\n\nhat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch den\n                                Vizepräsidenten Papier,\n                                die Richterin Haas\n                                und den Richter Steiner\n\nam 4. Juni 1998 einstimmig beschlossen:\n\nDas Urteil des Landgerichts Hamburg vom 19. Juli 1994 - 316 S 282/93 - verletzt\nden Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes. Es wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht zurückverwiesen.\nDie Freie und Hansestadt Hamburg hat dem Beschwerdeführer seine notwendigen\nAuslagen zu erstatten.\n\n                                    Gründe:\n\n                                          I.\n1. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen ein Berufungsurteil des Landgerichts,     1\nmit dem seine auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Räumungsklage abgewiesen\nwurde; er rügt die Verletzung des Art. 14 Abs. 1 GG. Er erwarb die damals bereits\nvermietete Wohnung im Jahre 1978. Der Mietvertrag mit der Beklagten des Ausgangsverfahrens wurde im Jahre 1989 geschlossen.\n\n2. Die Beklagte des Ausgangsverfahrens und der Senator für Justiz der Freien und    2\nHansestadt Hamburg erhielten Gelegenheit zur Äußerung; von einer Stellungnahme\nzur Verfassungsbeschwerde wurde abgesehen.\n\n\n\n                                          1/6\n\n                                         II.\n Die Annahme der Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung ist zur Durchsetzung            3\ndes Grundrechts des Beschwerdeführers aus Art. 14 Abs. 1 GG angezeigt (§ 93 a\nAbs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Dieses Grundrecht ist offensichtlich verletzt; die für\ndie Beurteilung maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen hat das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 BVerfGG).\n\n1. Die angegriffene Entscheidung verstößt gegen Art. 14 Abs. 1 GG.                      4\n\n a) aa) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das              5\nRecht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen\nund sie zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für zweckmäßig hält. Das gilt nicht\nnur für den privaten Bereich des Einzelnen, sondern auch für seine wirtschaftliche\nBetätigung. Zur Substanz des Eigentums gehört demgemäß auch die Freiheit, den\nEigentumsgegenstand zu veräußern (vgl. BVerfGE 52, 1 <30 f.>; 78, 58 <73 f.>). Das\nhaben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2\nZiffer 3 Satz 1 BGB über eine Verwertungskündigung zu befinden haben. Sie müssen\nden Entschluß des Eigentümers zur Veräußerung der Sache grundsätzlich achten\nund dürfen nicht eigene Vorstellungen an die Stelle der vom Eigentümer getroffenen\nDispositionen setzen.\n\n bb) Art. 14 Abs. 1 GG und der mit diesem Grundrecht eng verzahnte Anspruch auf         6\nGewährung effektiven Rechtsschutzes verpflichten die Fachgerichte, den Rechtsschutz nicht zu Lasten des Vermieters von einer unzumutbar strengen Handhabung\nder Verfahrensvoraussetzungen abhängig zu machen und den geltend gemachten\nAnspruch gerichtlich nachzuprüfen (vgl. BVerfGE 79, 80 <84>; stRspr). Daraus folgt\nmit Blick auf das Begründungserfordernis gemäß § 564 b Abs. 3 BGB, daß von einer\nSachentscheidung zur Rechtfertigung der Kündigung nur dann abgesehen werden\ndarf, wenn das Kündigungsschreiben nicht dem berechtigten Informationsbedürfnis\ndes Mieters genügt (vgl. BVerfGE 79, 80 <85 f.> m.w.N.). Dabei ist das Informationsbedürfnis des Mieters zu unterscheiden von den weitergehenden - vom Bestreiten\ndes beklagten Mieters abhängigen - Anforderungen an die substantiierte Darlegung\nder tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozeß; erst recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage\ndes Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der\nBegründetheit der Räumungsklage zu treffen (vgl. BVerfGE 49, 244 <249 f.>; 53, 352\n<360 ff.>).\n\n Diesen verfassungsrechtlichen Maßstab hat das Landgericht verfehlt und den Beschwerdeführer dadurch in seinem Eigentumsgrundrecht verletzt.\n\n b) aa) Das Landgericht stützt seine Entscheidung zum einen auf die Feststellung,       8\nder Beschwerdeführer habe die Gründe für den Verkaufsentschluß im Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt. Die dieser Auffassung zugrundeliegenden\nentscheidungserheblichen Erwägungen halten einer verfassungsrechtlichen Prüfung\nnicht stand.\n\n\n                                         2/6\n\n  Der Beschwerdeführer hatte im Kündigungsschreiben insoweit ausgeführt, er sei          9\nzur Veräußerung der Immobilie gezwungen, weil diese unrentabel sei, und weil er außerdem mit dem Verkaufserlös die aus seiner Überschuldung herrührenden Belastungen zurückführen wolle. Die Verluste aus der Wohnung hatte er für mehrere Jahre\nnachgewiesen. Hinsichtlich der Überschuldung hatte er die Schuldsalden auf mehreren Konten angegeben. Das Landgericht hat diese Angaben in Übereinstimmung mit\nentsprechenden Tendenzen in der mietrechtlichen Rechtsprechung für unzureichend\ngehalten, weil sie offen ließen, ob die genannten Gründe für den Entschluß zur Veräußerung bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorgelegen hätten. Die Kündigung\nkönne nur mit Gründen gerechtfertigt werden, die nach Abschluß des Mietvertrages\nentstanden seien. Deshalb hätte der Beschwerdeführer im Kündigungsschreiben\nauch sein Einkommen offenlegen müssen, um nachvollziehbar zu machen, wie sich\nseine finanzielle Lage entwickelt habe. Diese Auffassung ist unvereinbar mit der verfassungsrechtlich geschützten Dispositionsfreiheit des Eigentümers; sie stellt zudem\nunzumutbar hohe Hürden für die gerichtliche Durchsetzung des Kündigungsrechts\nauf.\n\n  (1) Aus Sicht des Eigentümers kann es viele Gründe geben, eine Wohnung zu erwerben und zu vermieten, obwohl sie an sich (noch) unrentabel ist oder der Eigentümer sich in schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen befindet. Ein solcher Entschluß\nwird keineswegs nur aus kurzfristigen spekulativen Absichten heraus getroffen, ihm\nkönnen vielmehr durchaus langfristige wirtschaftliche Erwartungen oder eine bestimmte Lebensplanung zugrunde liegen. Es ist mit der Verfassung unvereinbar, den\nEigentümer in einem solchen Fall an der einmal getroffenen Entscheidung festzuhalten, nur weil von vornherein absehbar war, daß sie mit einem wirtschaftlichen Risiko\nverbunden ist. Diese Gefahr bergen unternehmerische Investitionen stets in sich; die\nverfassungsrechtlich garantierte Dispositionsfreiheit des Eigentümers umfaßt deshalb gerade auch den Zugriff auf das gesamte Vermögen, um Situationen begegnen\nzu können, die als wirtschaftlich nicht mehr tragbar angesehen werden (vgl. BVerfGE\n79, 283 <290>). Die Fachgerichte haben einen solchen Entschluß von Verfassungs\nwegen grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen.\n\n  Das schließt die gerichtliche Prüfung nicht aus, ob der geltend gemachte Verkaufswunsch willkürlich erscheint oder die Kündigung mißbräuchlich ist, weil sie etwa einem spekulativen Verkauf dient. Darauf stellt das Landgericht indessen nicht ab.\nVielmehr hält es den Veräußerungswunsch von vornherein für unbeachtlich, wenn\ndie dafür genannten Gründe bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorlagen. Damit\nmißachtet das Gericht die Befugnis des Eigentümers, sein Leben unter Gebrauch\nseines Eigentums so einzurichten, wie er dies für richtig hält. Abgesehen davon gibt\nes hier auch keinerlei Anhaltspunkte für eine mißbräuchliche Kündigung. Der Beschwerdeführer hatte die ständig vermietete Wohnung vor Ausspruch der Kündigung\nbereits 14 Jahre inne; er hatte sie außerdem drei Jahre vor Kündigung erneut vermietet.\n\n\n\n\n                                         3/6\n\n  (2) Der vom Landgericht aufgestellte allgemeine Grundsatz, der Eigentümer müsse       12\nim Kündigungsschreiben darlegen, daß die von ihm genannten Gründe für den Verkauf der Wohnung erst nach Abschluß des Mietvertrages eingetreten sind, ist zugleich unvereinbar mit dem grundrechtlich verbürgten Anspruch auf wirkungsvollen\nRechtsschutz. Er ist geeignet, die Durchsetzung des Kündigungsrechts unzumutbar\nzu erschweren, ohne daß - wie dargelegt - sachliche Gründe hierfür ersichtlich sind.\nDas gilt einmal insoweit, als dem Eigentümer nach diesem Grundsatz gerichtlicher\nRechtsschutz gänzlich versagt bleibt, soweit er sich \"nur\" auf wirtschaftliche Gründe\nberufen kann, die bereits bei Mietvertragsschluß vorlagen, auch wenn der Verkaufswunsch gleichwohl plausibel gemacht werden könnte. Unabhängig davon ist die vom\nLandgericht aufgestellte, rein formale Darlegungsregel dazu angetan, daß die Anforderungen an das Kündigungsschreiben überspannt werden und damit der Anspruch\nauf eine gerichtliche Sachprüfung verkürzt wird. Das zeigt gerade der vorliegende\nFall. Das Landgericht verlangt vom Beschwerdeführer, bereits im Kündigungsschreiben eine umfassende Bilanz aufzustellen, aus der sich im einzelnen ergibt, wie sich\nseine finanzielle Lage seit Abschluß des Mietvertrages entwickelt hat. Dies läßt sich\nnicht mehr mit dem Zweck des Begründungserfordernisses nach § 564 b Abs. 3 BGB\nrechtfertigen. Vielmehr war vorliegend aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben bereits erkennbar, daß der Beschwerdeführer erheblich verschuldet war und der\nVerkaufserlös dazu dienen sollte, die aus der Überschuldung entstehenden Belastungen zurückzuführen. Damit war zunächst eine ausreichende Grundlage für die\nEntscheidung gegeben, der Kündigung zu widersprechen oder sie hinzunehmen, zumal hier nichts für eine mißbräuchliche Kündigung sprach und es dem Mieter ohnehin\nregelmäßig nicht möglich sein dürfte, die Vermögensverhältnisse des Vermieters zu\nüberprüfen. Etwaiger weiterer Klärungsbedarf hätte ohne weiteres im Prozeß gedeckt werden können, wie das erstinstanzliche Verfahren zeigt.\n\n  bb) Die Entscheidung wird überdies von der Erwägung getragen, der Beschwerdeführer habe im Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt, daß die Wohnung\nnicht zu einem angemessenen Preis veräußert werden könne, solange sie vermietet\nsei. Die mit der Kündigung vorgelegte Maklerauskunft genüge dem Begründungserfordernis auch insoweit nicht, als sie sich auf Erfahrungen aus Bemühungen zum\nVerkauf anderer - vermieteter und bezugsfreier - Eigentumswohnungen in derselben\nWohnanlage berufe. Es könne nämlich nur dann festgestellt werden, daß der Beschwerdeführer bei Fortdauer des Mietverhältnisses tatsächlich einen erheblichen\nNachteil erleiden würde, wenn die Angaben in dem Maklerschreiben durch praktische\nVersuche zur Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung belegt worden wären. Davon könne nur dann abgesehen werden, wenn ein erheblicher Nachteil in hohem Maße wahrscheinlich sei, was hier nicht ohne weiteres ersichtlich sei.\n\n  Damit hat das Landgericht die Anforderungen, die an die Begründung eines Kündigungsschreibens zu stellen sind, vom berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters gelöst. Es geht der Sache nach davon aus, bereits das Kündigungsschreiben\nmüsse die gerichtliche Feststellung des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen\n\n\n\n                                         4/6\n\nerlauben. Auf diese Weise wird indes der verfassungsrechtliche Anspruch des Beschwerdeführers auf umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung des von ihm\ngeltend gemachten Kündigungsrechts in einem gerichtlichen Verfahren abgeschnitten.\n\n  Soweit sich das Landgericht von dem in der mietrechtlichen Rechtsprechung verbreiteten Grundsatz hat leiten lassen, der Eigentümer könne nur durch (vergebliche)\nBemühungen zum Verkauf der Wohnung zu einem angemessenen Preis darlegen,\ndaß dies wegen der Vermietung nicht möglich sei, ist mit Blick auf das weitere Verfahren anzumerken, daß diese Auffassung ebenfalls verfassungsrechtlich zu beanstanden ist. Es gibt keine Vorschrift, aus der sich eine derart formalisierte, von den\nUmständen des konkreten Falles losgelöste Darlegungsregel herleiten ließe. Der Eigentümer hat vielmehr einen verfassungsrechtlichen Anspruch darauf, daß das Gericht seinen Vortrag auf seine Entscheidungserheblichkeit und - im Bestreitensfalle -\nauf seine Beweistauglichkeit hin überprüft. Schutzwürdige Mieterinteressen oder verfahrensrechtliche Erfordernisse, die es rechtfertigen könnten, jeden anderen geeigneten Nachweis für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen von vornherein\nauszuschließen, sind nicht erkennbar. Das gilt erst recht, soweit es - wie hier - nur um\ndie inhaltlichen Anforderungen an das Kündigungsschreiben geht. Außerdem kann\ndie vom Landgericht aufgestellte Darlegungsregel die Durchsetzung des Kündigungsrechts im Einzelfall unzumutbar erschweren. Sie zwingt den Eigentümer nämlich auch dann, sich um den Verkauf der vermieteten Wohnung zu einem angemessenen Preis zu bemühen, wenn er substantiiert (etwa durch Maklerauskunft oder\nPrivatgutachten) darlegen und gegebenenfalls beweisen könnte, daß diese Bemühungen aussichtslos sind.\n\n  c) Die Entscheidung beruht auch auf der Verletzung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.         16\nEs kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Landgericht zu einer anderen Entscheidung gelangt, wenn es nach Maßgabe dieses Beschlusses in die weitere Prüfung eintritt.\n\n2. Die Entscheidung über die Erstattung der notwendigen Auslagen folgt aus § 34 a          17\nAbs. 2 BVerfGG.\n\n Diese Entscheidung ist unanfechtbar.                                                      18\n\n                Papier                Haas                   Steiner\n\n\n\n\n                                           5/6\n\nBundesverfassungsgericht, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 4. Juni 1998 - 1 BvR 1575/94\n\nZitiervorschlag BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 4. Juni 1998\n                - 1 BvR 1575/94 - Rn. (1 - 18), http://www.bverfg.de/e/\n                rk19980604_1bvr157594.html\n\nECLI            ECLI:DE:BVerfG:1998:rk19980604.1bvr157594\n\n\n\n\n                                      6/6\n","source":"ce-bverfg","source_url":"https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/1998/06/rk19980604_1bvr157594.html","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1998-06-04/1-bvr-1575-94","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":6},{"jurabk":"BVerfGG","ref":"§ 93a","ref_norm":"93a","n":1},{"jurabk":"BVerfGG","ref":"§ 93c","ref_norm":"93c","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/1998/06/rk19980604_1bvr157594.html","attribution":{"source":"Bundesverfassungsgericht","source_url":"https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/1998/06/rk19980604_1bvr157594.html","license":"Creative Commons Zero (CC0 1.0)","license_url":"https://creativecommons.org/publicdomain/zero/1.0/","notice":"Amtliche Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (§ 5 UrhG). Bereitgestellt über den Corpus der Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (CE-BVerfG) von Seán Fobbe, https://doi.org/10.5281/zenodo.16932395, veröffentlicht unter Creative Commons Zero (CC0 1.0)."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1998-06-04/1-bvr-1575-94","upstream":"https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/1998/06/rk19980604_1bvr157594.html","retrieved":"2026-07-10 10:42:41.094804+00:00"}}