{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1997:rk19970407.1bvr058795","court":"BVerfG","senate":"Kammer des Ersten Senats","decided":"1997-04-07","aktenzeichen":"1 BvR 587/95","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Bundesverfassungsgericht\n- 1 BVR 587/95 -\n\n\n\n\n Im Namen des Volkes\n\n In dem Verfahren\n über\n die Verfassungsbeschwerde\ndes Herrn S...\n\n-\n gegen a) den Beschluß des Bundesgerichtshofs\n vom 8. Februar 1995 - XII ZR 201/93 -,\n\n b) das Urteil des Oberlandesgerichts München\n vom 2. Juli 1993 - 21 U 6514/90 -,\n\n c) das Urteil des Landgerichts München I\n vom 18. Oktober 1990 - 2 O 18060/89 -\n\nhat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch den\n Vizepräsidenten Seidl,\n den Richter Grimm\n und die Richterin Haas\n\nam 7. April 1997 einstimmig beschlossen:\n\nDas Urteil des Oberlandesgerichts München vom 2. Juli 1993 - 21 U 6514/90 - verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Artikel 2 Absatz 1 des Grundgesetzes in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip. Es wird aufgehoben. Damit\nwird der Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 1995 - XII ZR 201/93 -\ngegenstandslos. Die Sache wird an das Oberlandesgericht München zurückverwiesen.\nIm übrigen wird die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.\nDer Freistaat Bayern hat dem Beschwerdeführer die notwendigen Auslagen zu erstatten.\n\n Gründe:\n\n I.\n Die Verfassungsbeschwerde betrifft die Frage, inwieweit die Befundtatsachen eines 2\n\n\n 1/6\n\nMietwertgutachtens offengelegt werden müssen.\n\n 1. Der Beschwerdeführer und der Erstbeklagte des Ausgangsverfahrens mieteten 3\nvon dem Kläger jenes Verfahrens ein Ladenlokal und eine Wohnung in dem Bauobjekt \"Die Platzlgassen\" in der Münchener Innenstadt. Der monatliche Mietzins für das\nauf die Dauer von zehn Jahren geschlossene Mietverhältnis beträgt 13.000 DM. Der\nErstbeklagte betrieb in dem Ladenlokal eine Modeboutique, stellte den Geschäftsbetrieb jedoch schon bald wegen Vermögensverfalls ein. Anschließend teilten beide\nMieter dem Kläger mit, daß sie den Mietvertrag wegen überzogen hohen Mietzinses\nfür nichtig hielten.\n\n Das Landgericht gab der auf Feststellung der Wirksamkeit des Vertrages gerichteten Klage statt.\n\n Im Berufungsverfahren holte das Oberlandesgericht ein Sachverständigengutachten über den Mietwert des Ladens und der Wohnung ein. Der Sachverständige bewertete die Geschäftslage mit einem \"Mittelwert zwischen der 1a-Lage und 1b-Lage\nim Stadtkern\", die Wohnlage als \"gut bis sehr gut\". Den Mietwert ermittelte er für den\nLaden aufgrund von Vergleichsmieten seiner eigenen Mietkartei und Feststellungen\nin der Umgebung des Objekts, für die Wohnung aufgrund von Vergleichsmieten seiner eigenen Mietkartei. Zur Festigung der Vergleichsmietermittlung für das Ladenlokal nahm er zusätzlich eine Bewertung nach dem Preisspiegel des Rings Deutscher\nMakler vor. Bei seiner mündlichen Anhörung vor dem Gericht erläuterte er, daß er als\nGrundlage für die Bewertung der Geschäftslage Auskünfte von Geschäftsinhabern in\nder Umgebung der Mietsache eingeholt habe. Er wies darauf hin, daß er hinsichtlich\nder bei seiner beruflichen Tätigkeit erlangten Kenntnisse einer Schweigepflicht unterliege und deshalb keine näheren Angaben zu den Vergleichsobjekten machen könne, auf die er zur Beurteilung des Laufkundenanteils und der Miete vergleichbarer\nObjekte zurückgegriffen habe. Der Beschwerdeführer und der Erstbeklagte legten im\nBerufungsverfahren ein Gegengutachten vor, das einen um mehr als die Hälfte geringeren Mietwert ermittelte.\n\n Das Oberlandesgericht wies die Berufung des Beschwerdeführers zurück. Auf der 6\nGrundlage des von dem gerichtlichen Sachverständigen ermittelten Mietwerts verneinte es einen Verstoß gegen § 138 Abs. 1 BGB. Die vom Beschwerdeführer gegen\ndas Gutachten geäußerten Bedenken griffen nicht durch. Für die vom Beschwerdeführer beantragte Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens zur Frage\ndes angemessenen Mietzinses bestehe kein Anlaß, weil die Voraussetzungen des\n§ 412 ZPO nicht vorlägen.\n\n Die Revision des Beschwerdeführers nahm der Bundesgerichtshof nicht an, weil die 7\nRechtssache keine grundsätzliche Bedeutung und im Ergebnis auch keine Aussicht\nauf Erfolg habe.\n\n 2. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung 8\nseiner Rechte aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip, Art. 3\n\n\n\n 2/6\n\nAbs. 1, Art. 19 Abs. 4 und Art. 103 Abs. 1 GG. Zur Begründung macht er im wesentlichen geltend: Das Berufungsgericht habe das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen verwertet, obwohl er nicht bereit gewesen sei, die Vergleichswohnungen und Vergleichsläden in nachprüfbarer Weise bekanntzugeben und die Geschäfte\nzu bezeichnen, bei denen er Nachfragen angestellt habe. Das widerspreche rechtsstaatlichen Verfahrensgrundsätzen und dem Recht auf Gehör. Angesichts der Mängel und Widersprüche des Sachverständigengutachtens hätte das Gericht ein weiteres Gutachten einholen müssen.\n\n 3. Zu der Verfassungsbeschwerde hat sich das Bayerische Staatsministerium der 9\nJustiz geäußert. Es vertritt die Auffassung, das Berufungsgericht hätte seine Entscheidung nicht auf das gerichtliche Gutachten stützen dürfen, da die Befundtatsachen nicht im erforderlichen Umfang offengelegt seien. Trotzdem sei das Urteil im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das Risiko, daß sich die Einschätzung beider\nVertragspartner bei Vertragsschluß, das Objekt sei durch eine sehr gute Geschäftslage gekennzeichnet, als falsch erweise, trage nach der Rechtsprechung jede Partei\nselbst.\n\n II.\n 1. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Oberlandesgerichts ist zur Durchsetzung des Grundrechts aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit\ndem Rechtsstaatsprinzip angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Das Berufungsurteil verletzt den Beschwerdeführer in dem genannten Grundrecht. Die für diese Beurteilung maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen hat das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden.\n\n a) Maßstab für die Überprüfung der Entscheidung ist in erster Linie der aus Art. 2 11\nAbs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip folgende Anspruch auf ein\nrechtsstaatliches Verfahren. Zu den für einen fairen Prozeß unerläßlichen Verfahrensregeln gehört, daß das Gericht die Aussagen eines Gutachtens nicht ungeprüft\nübernimmt. Zur Nachprüfung kann die Kenntnis der einzelnen tatsächlichen Umstände, die der Sachverständige selbst erhoben und seinem Gutachten zugrunde gelegt\nhat, unentbehrlich sein. In einem solchen Fall ist die Offenlegung dieser Tatsachen\naus rechtsstaatlichen Gründen regelmäßig geboten. Die Forderung nach einer eigenen Überprüfung durch die Beteiligten ist um so berechtigter, je weniger das Gutachten auf dem Erfahrungswissen des Sachverständigen und je mehr es auf einzelnen\nkonkreten Befundtatsachen aufbaut (BVerfGE 91, 176 <181 f.>).\n\n Unter bestimmten Voraussetzungen können allerdings Abstriche an dem Offenlegungsanspruch der Parteien gerechtfertigt sein. Dies kann etwa zutreffen, wenn ein\nBeteiligter seine Zweifel nicht hinreichend substantiiert oder wenn das Schweigen\ndes Sachverständigen auf anerkennenswerten Gründen beruht und die Nichtverwertung des Gutachtens zum materiellen Rechtsverlust eines Beteiligten führen würde\n(BVerfG, a.a.O., S. 183). Unterbleibt eine vollständige Offenlegung aus anerkennenswerten Gründen und kann auf eine Verwertung des Gutachtens aus überwie-\n\n\n 3/6\n\ngendem Interese der beweispflichtigen Partei dennoch nicht verzichtet werden, so\nmuß das Gericht immerhin versuchen, sich Gewißheit zu verschaffen, in welcher\nWeise der Sachverständige seine Daten erhoben hat (BVerfG, a.a.O., S. 184).\n\n b) Diesen Grundsätzen wird das - schon vor der zitierten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ergangene - Berufungsurteil nicht gerecht.\n\n Das Oberlandesgericht hat das eingeholte Gutachten verwertet, ohne sich mit der 14\nWeigerung des Sachverständigen, die Befundtatsachen offenzulegen, überhaupt\nauseinanderzusetzen. Der Sachverständige hat in seinem schriftlichen Gutachten\nund den ergänzenden mündlichen Erläuterungen nicht bloß die Namen der Mieter\nund die Adressen der zur Beurteilung herangezogenen Geschäftslokale und Wohnungen geheimgehalten, sondern zur Lage überhaupt nur sehr vage Angaben gemacht. Das gilt sowohl für die Objekte, auf die sich seine Feststellungen zum Anteil\nder Laufkundschaft beziehen, als auch für die zur Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises herangezogenen Vergleichsobjekte. Ohne genauere Angaben ist weder die\nLagebeurteilung noch die anschließende Preisbeurteilung überprüfbar. Für die Lagebeurteilung folgt dies daraus, daß nach dem unwidersprochenen Vortrag des Beschwerdeführers in der Umgebung des streitigen Ladenlokals unterschiedlich starke\nPassantenströme feststellbar sind; die Aussagekraft der gutachterlichen Feststellungen hängt deshalb entscheidend davon ab, in welchen Teilbereichen Befragungen\ndurchgeführt wurden. Noch vager sind die Angaben zur Lage der für den Preisvergleich herangezogenen Objekte. Dies trifft auch für die zum Vergleich herangezogenen Ladenlokale zu. Der Sachverständige räumt ein, daß diese acht Vergleichsobjekte in ihrer Lage dem streitbefangenen Objekt teilweise nicht entsprechen und deshalb\n\"durch Zu- und Abschläge an die Lageüblichkeit herangeführt werden\" mußten. Daß\ndas Gutachten insoweit nicht nur auf konkreten Befundtatsachen, sondern auch auf\ndem Erfahrungswissen des Sachverständigen aufbaut, mag Abstriche am Maß der\noffenzulegenden Tatsachen rechtfertigen. Der bloße Hinweis, es handele sich um\nObjekte \"aus umliegenden Lagen und anderen Innenstadtlagen\", schließt angesichts\nder Größe der Münchener Innenstadt und des unterschiedlichen Zuschnitts einzelner\nInnenstadtlagen sowie fehlender Angaben zu den Kriterien, nach denen die jeweiligen Mieten \"an die Lageüblichkeit herangeführt\" wurden, jedoch selbst eine grobe\nNachprüfung des vorgenommenen Vergleichs aus.\n\n Dies ist nicht deshalb unbeachtlich, weil der Sachverständige sich bei seiner Preisbeurteilung auch auf den Preisspiegel des Rings Deutscher Makler, also auf statistisch erfaßtes Material, gestützt hat. Der Sachverständige hat den Preisspiegel nach\nden Angaben im Gutachten lediglich \"zur Festigung der Vergleichsmietermittlung\"\nherangezogen. Primär stützt er das Ergebnis seines Gutachtens also auf die von ihm\nselbst ermittelten Befundtatsachen und zieht den Preisspiegel nur ergänzend heran.\nDann aber muß auch die auf der Grundlage der selbst ermittelten Befundtatsachen\nvorgenommene Vergleichsmietermittlung nachprüfbar sein.\n\n Anerkennenswerte Gründe, die den Verzicht auf eine weitergehende Offenlegung 16\n\n\n\n 4/6\n\nrechtfertigen würden, bestehen nicht. Angaben über Mietobjekte zählen nicht zu den\nDaten aus der engsten Privatsphäre, deren Preisgabe niemandem zumutbar ist.\nDurch den allgemeinen Hinweis des Sachverständigen auf seine berufliche Schweigepflicht ist nicht einmal dargetan, geschweige denn belegt, daß die Mieter bzw.\nVermieter der von ihm zur Beurteilung herangezogenen Objekte sich auf Nachfrage\ngegen eine Preisgabe konkretisierender Angaben - gegebenenfalls beschränkt auf\nLagebezeichnungen ohne Adressenangabe - gesperrt hätten. Im übrigen bildet allein\nder Umstand, daß Dritte der Bekanntgabe von Tatsachen aus ihrer Sphäre widersprochen haben und der Sachverständige sich daran gebunden fühlt, keinen ausreichenden Grund dafür, das Urteil auf ein solches Gutachten zu stützen (BVerfGE 91,\n176 <184>).\n\n c) Das Berufungsurteil beruht auch auf diesem Verstoß. Es ist nicht auszuschließen, daß durch die Offenlegung der Befundtatsachen im notwendigen Umfang Fehler\ndes Gutachtens aufgedeckt worden wären, die eine so deutliche Korrektur des ortsüblichen Mietpreises nach unten erforderlich gemacht hätten, daß der vereinbarte\nMietpreis nach der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts als sittenwidrig erschiene. Diese Möglichkeit kann um so weniger ausgeschlossen werden, als der vom Beschwerdeführer beauftragte Sachverständige E. in seiner gutachtlichen Stellungnahme zu eben diesem Ergebnis gekommen ist.\n\n Die vom Bayerischen Staatsministerium der Justiz angeführte Rechtsprechung zu 18\nder Frage, welche Mietvertragspartei das Risiko nicht erfüllter Ertragserwartungen zu\ntragen hat (vgl. BGH, NJW 1970, S. 1313 f.; NJW 1978, S. 2390 ff.; NJW 1981, S.\n2405 f.), stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Die einschlägigen Entscheidungen\nbefassen sich allein mit dem Vorliegen eines Fehlers bzw. dem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Daß aus dieser Rechtsprechung zwingende Schlüsse für die Prüfung am Maßstab des § 138 Abs. 1 BGB gezogen werden müßten, läßt sich nicht mit\nGewißheit feststellen; das Oberlandesgericht hat dies nicht einmal in Betracht gezogen.\n\n 2. Mit der Aufhebung des Berufungsurteils wird der ebenfalls angegriffene Beschluß 19\ndes Bundesgerichtshofs gegenstandslos.\n\n 3. Soweit sich die Verfassungsbeschwerde auch gegen das Urteil des Landgerichts 20\nrichtet, ist sie unzulässig und deshalb nicht zur Entscheidung anzunehmen. Der Beschwerdeführer hat eine Verletzung seiner Grundrechte durch dieses Urteil nicht\nnachvollziehbar dargetan.\n\n 4. Die Entscheidung über die Auslagenerstattung beruht auf § 34 a Abs. 2 und 3 21\nBVerfGG.\n\n Diese Entscheidung ist unanfechtbar. 22\n\n Grimm Haas Seidl\n\n\n\n\n 5/6\n\nBundesverfassungsgericht, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom\n7. April 1997 - 1 BvR 587/95\n\nZitiervorschlag BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 7. April 1997\n - 1 BvR 587/95 - Rn. (1 - 22), http://www.bverfg.de/e/\n rk19970407_1bvr058795.html\n\nECLI ECLI:DE:BVerfG:1997:rk19970407.1bvr058795\n\n\n\n\n 6/6\n","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1997-04-07/1-bvr-587-95","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 2","ref_norm":"2","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":2},{"jurabk":"BVerfGG","ref":"§ 93a","ref_norm":"93a","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 103","ref_norm":"103","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 412","ref_norm":"412","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1997-04-07/1-bvr-587-95","retrieved":"2026-07-10 10:41:40.849670+00:00"},"card":{"id":"bverfg/1997-04-07/1-bvr-587-95","court":"BVerfG","court_id":"bverfg","court_as_stated":"BVerfG","panel":"Kammer des Ersten Senats","date":"1997-04-07","dockets":["1 BvR 587/95"],"decision_type":"Beschluss","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1997:rk19970407.1bvr058795","ids":{"ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1997:rk19970407.1bvr058795"},"cite_as":"BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – 1 BvR 587/95","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1997-04-07/1-bvr-587-95","headnotes":[],"leitsatz_status":"not_captured","tenor":{"text":"Das Urteil des Oberlandesgerichts München vom 2. 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