{"status":"available","doknr":"BVERFG-ls19961015_1bvl004492","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1996:ls19961015.1bvl004492","court":"BVerfG","senate":"Erster Senat","decided":"1996-10-15","aktenzeichen":"1 BvL 44/92","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"Die in Art. 4 Abs. 2 des Wohnungsbindungsänderungsgesetzes (BGBl\n1990 I S. 934) angeordnete Rückwirkung verstößt bei verfassungskonformer Auslegung nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG.\n\n\n\n\n                             1/27","text_plain":"BUNDESVERFASSUNGSGERICHT\n\n- 1 BvL 44/92 -\n\n- 1 BvL 48/92 -\n\n\n\n\n                            IM NAMEN DES VOLKES\n\n                                In den Verfahren\n\n                     zur verfassungsrechtlichen Prüfung,\n\n  ob Art. 4 Abs. 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes\n  vom 17. Mai 1990 (BGBl I S. 934) mit dem Grundgesetz vereinbar ist, soweit er\n  bestimmt, daß die §§ 16, 16 a und 28 Wohnungsbindungsgesetz in der mit Inkrafttreten des Änderungsgesetzes geltenden Fassung anzuwenden sind, wenn\n  die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel nach dem 31. Dezember 1989\n  und vor dem 30. Mai 1990 vorzeitig zurückgezahlt wurden,\n\n  - Aussetzungs- und Vorlagebeschluß des Verwaltungsgerichts Aachen vom\n  1. Oktober 1992 (4 K 117/91) sowie Ergänzungsbeschluß vom 18. Juli 1995 (8 K\n  117/91) -\n\n- 1 BvL 44/92 -,\n\n  - Aussetzungs- und Vorlagebeschluß des Verwaltungsgerichts Aachen vom 1.\n  Oktober 1992 (4 K 247/91) sowie Ergänzungsbeschluß vom 18. Juli 1995 (8 K\n  247/91) -\n\n- 1 BvL 48/92 -\n\nhat das Bundesverfassungsgericht - Erster Senat - unter Mitwirkung\n\n                                des Vizepräsidenten Seidl,\n\n                                der Richter Grimm,\n\n                                Kühling,\n\n                                der Richterinnen Jaeger,\n\n                                Haas\n\n                                und der Richter Hömig,\n\n\n                                       2/27\n\n                                 Steiner\n\nam 15. Oktober 1996 beschlossen:\n\n        Artikel 4 Absatz 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes vom 17. Mai 1990 (Bundesgesetzblatt I Seite 934) ist\n        nach Maßgabe der Gründe mit dem Grundgesetz vereinbar.\n\n                                   Gründe:\n\n                                           A.\n  Gegenstand der Vorlagen ist die Frage, ob es mit dem Grundgesetz vereinbar ist,      1\ndaß die gesetzliche Verlängerung von Bindungsfristen für öffentlich geförderte Wohnungen und die Änderung von Regelungen über die Bemessung der Kostenmiete in\nFällen freiwilliger vorzeitiger Darlehensrückzahlung auch dann gelten, wenn die Darlehen schon vor Inkrafttreten des Änderungsgesetzes zurückgezahlt worden sind.\n\n                                           I.\n  1. Mit öffentlichen Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderte Wohnungen unterliegen bestimmten Bindungen. Im einzelnen handelt es sich um Belegungsbindungen (§§ 4 ff. Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) und Mietpreisbindungen (§§ 8 ff.\nWoBindG). Die Belegungsbindung hat den Zweck, wirtschaftlich weniger leistungsfähige Wohnungssuchende mit Wohnraum zu versorgen; die Preisbindung an die Kostenmiete soll gewährleisten, daß die Wohnungsberechtigten die öffentlich geförderten Wohnungen zu erschwinglichen Preisen mieten können.\n\n § 16 WoBindG regelt, wann die Eigenschaft \"öffentlich gefördert\", an die sich die     3\nBindungen knüpfen, im Falle einer freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung der Förderungsmittel endet. Die Vorschrift ist im Zuge wechselnder wohnungspolitischer Zielvorstellungen mehrfach geändert worden.\n\n Nach der Ursprungsfassung des Wohnungsbindungsgesetzes vom 24. August                 4\n1965 (BGBl I S. 954) blieb die Zweckbestimmung öffentlich geförderter Wohnungen\nbis zum Ablauf von fünf Kalenderjahren nach dem Jahr der freiwilligen vorzeitigen\nRückzahlung der öffentlichen Mittel erhalten. Diese sogenannte Nachwirkungsfrist\nwurde durch Art. 3 § 1 Nr. 8 des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1971 (BGBl I\nS. 1993) auf zehn Jahre verlängert und durch Art. 1 Nr. 12 des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1980 (BGBl I S. 159) auf acht Jahre verkürzt.\n\n Die Nachwirkungsfrist galt nach § 16 Abs. 3 WoBindG in der Fassung vom 22. Juli       5\n1982 (BGBl I S. 972) nicht für Wohnungen, die im Zeitpunkt der Rückzahlung nicht\nvermietet waren. Bei vermieteten Wohnungen, deren Mieter nach Rückzahlung des\nDarlehens den Nachweis ihrer Wohnberechtigung erbrachten, endete die Bindung\nregelmäßig mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Wurde der Nachweis nicht erbracht, entfiel die Bindung grundsätzlich sechs Monate nach der entsprechenden\nAufforderung.\n\n\n                                           3/27\n\n Durch Art. 27 Unterart. 2 Nr. 1 des 2. Haushaltsstrukturgesetzes vom 22. Dezember         6\n1981 (BGBl I S. 1523) fügte der Gesetzgeber in das Wohnungsbindungsgesetz einen\n§ 16 a als privilegierende Sonderregelung ein, der eine verkürzte Dauer der Mietpreisbindung in Gemeinden unter 200.000 Einwohnern mit einem dem allgemeinen\nMietpreisniveau angenäherten Niveau der Sozialmieten vorsah.\n\n  Die Möglichkeit, in Fällen freiwilliger vorzeitiger Darlehensrückzahlung die Zinsaufwendungen für ersetzende (freie) Finanzierungsmittel während der weiteren Dauer\nder Mietpreisbindung bei der Kostenmiete in Ansatz zu bringen, wurde durch Änderungen der Verordnungsermächtigung des § 28 Abs. 1 WoBindG mehrfach erweitert\n(vgl. Art. 1 Nr. 20 des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1980; Art. 1 Nr. 9 des Änderungsgesetzes vom 21. Juli 1982 <BGBl I S. 969>).\n\n  2. Wegen der stark gestiegenen Wohnungsnachfrage gegen Ende der achtziger                8\nJahre, der kein ausreichendes Angebot preisgünstiger Sozialwohnungen gegenüberstand, gestaltete der Gesetzgeber die Regelungen über die freiwillige vorzeitige Darlehensrückzahlung durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindÄndG) vom 17. Mai 1990 (BGBl I S. 934) erneut um. Die\nNachwirkungsfrist von acht Jahren wurde auf zehn Jahre verlängert und die Ausnahmeregelung des § 16 Abs. 3 WoBindG aufgehoben (Art. 1 Nr. 5 WoBindÄndG). Außerdem entfiel die Sonderregelung des § 16 a WoBindG über die verkürzte Frist der\nBindung an die Kostenmiete (Art. 1 Nr. 6 WoBindÄndG). Schließlich wurde die Verordnungsermächtigung des § 28 WoBindG dahingehend geändert, daß bei der Berechnung der Kostenmiete für die ersetzenden Finanzierungsmittel höchstens diejenige Verzinsung angesetzt werden darf, die im Zeitpunkt der Rückzahlung für das\nöffentliche Baudarlehen zu entrichten war. Damit entfiel die vorher bestehende Erhöhungsmöglichkeit auf 5 vom Hundert in Fällen, in denen für das öffentliche Baudarlehen ein niedrigerer Zinssatz galt.\n\n Die einschlägigen Vorschriften lauten in der vor und nach dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes geltenden Fassung:\n\n                                     Alte Fassung                                         10\n\n                                         § 16\n\n  Ende der Eigenschaft \"öffentlich gefördert\" bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung    11\n\n          (1) Werden die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so gilt die Wohnung vorbehaltlich der Absätze 2, 3\n        und 5 als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des achten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum\n        Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der\n        Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Sind neben den Darlehen Zuschüsse zur Deckung der\n        laufenden Aufwendungen oder Zinszuschüsse aus öffentlichen Mit-\n\n\n                                          4/27\n\nteln bewilligt worden, so gilt § 15 Abs. 1 Satz 2 entsprechend.\n\n (2) Abweichend von Absatz 1 Satz 1 gilt eine Wohnung, für deren           13\nBau ein Darlehen aus öffentlichen Mitteln von nicht mehr als 3000\nDeutsche Mark bewilligt worden ist, als öffentlich gefördert bis zum\nZeitpunkt der Rückzahlung; dabei ist von dem durchschnittlichen\nFörderungsbetrag je Wohnung des Gebäudes auszugehen.\n\n  (3) Abweichend von Absatz 1 Satz 1 gilt eine Wohnung, bei der            14\ndie Voraussetzungen des Absatzes 2 nicht vorliegen, bis zu folgenden Zeitpunkten als öffentlich gefördert:\n\n 1. Ist die Wohnung im Zeitpunkt der Rückzahlung nicht vermietet,          15\nso gilt sie bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung als öffentlich gefördert.\n\n 2. Ist die Wohnung im Zeitpunkt der Rückzahlung vermietet und             16\nhat der Mieter auf Grund einer Mitteilung des Vermieters von der\nRückzahlung und einer gleichzeitigen Aufforderung, innerhalb von\nvier Monaten der nach § 18 zuständigen Stelle die Fortdauer der\nWohnberechtigung nach Maßgabe des Absatzes 8 nachzuweisen,\ndiesen Nachweis fristgerecht erbracht, so gilt sie als öffentlich gefördert bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, längstens jedoch bis\nzum Ablauf der Nachwirkungsfrist; dies gilt auch, wenn die zuständige Stelle festgestellt hat, daß der Mieter den Nachweis aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, nicht fristgerecht erbringen konnte,\nsowie wenn das Mietverhältnis bereits vor dem Ablauf der Nachweisfrist beendet worden ist.\n\n 3. Ist die Wohnung im Zeitpunkt der Rückzahlung vermietet und             17\nhat der Mieter trotz der Aufforderung des Vermieters nach Nummer 2 die Fortdauer der Wohnberechtigung nicht fristgerecht nachgewiesen, so gilt die Wohnung bis zu dem Zeitpunkt als öffentlich\ngefördert, den die nach § 18 zuständige Stelle bestimmt. Die Bestimmung ist nach Feststellung des Vorliegens der Voraussetzungen, insbesondere der Vollständigkeit der Aufforderung, für das Ende des sechsten Monats nach dem Monat zu treffen, in dem die\nAufforderung dem Mieter zugegangen ist.\n\n Der Vermieter hat die Aufforderung nach den Nummern 2 und 3               18\nnach der Rückzahlung vorzunehmen und dabei gleichzeitig den\nMieter darauf hinzuweisen, daß bei nicht fristgerechtem Nachweis\nder Fortdauer der Wohnberechtigung die Wohnung nicht mehr als\nöffentlich gefördert gilt und nicht mehr der gesetzlichen Mietpreisbindung unterliegt; der Hinweis auf den Wegfall der Mietpreisbindung entfällt im Anwendungsbereich des § 16 a Abs. 1 und 2. Er hat\n\n\n\n                                  5/27\n\nim übrigen der zuständigen Stelle das Vorliegen der Voraussetzungen, nach denen die Wohnung nach den Nummern 1, 2 oder 3 nicht\nmehr als öffentlich gefördert gilt, unverzüglich nachzuweisen.\n\n  (4) bis (7) ...                                                         19\n\n  (8) Die Fortdauer der Wohnberechtigung gemäß Absatz 3 Nr. 2             20\nund 3 wird nachgewiesen, wenn das Gesamteinkommen des Mieters im Zeitpunkt der Rückzahlung die sich aus § 25 Abs. 1 des\nZweiten Wohnungsbaugesetzes ergebende Grenze nicht um mehr\nals 25 vom Hundert übersteigt. § 5 Abs. 1 Satz 4 und 5 gilt entsprechend.\n\n                              Neue Fassung                                21\n\n                                   § 16\n\n Ende der Eigenschaft \"öffentlich gefördert\" bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung\n\n  (1) Werden die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so gilt die Wohnung vorbehaltlich der Absätze 2 und 5\nals öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres\nnach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf\ndes Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Sind neben den Darlehen Zuschüsse zur Deckung der\nlaufenden Aufwendungen oder Zinszuschüsse aus öffentlichen Mitteln bewilligt worden, so gilt § 15 Abs. 1 Satz 2 entsprechend.\n\n (2) Abweichend von Absatz 1 Satz 1 gilt eine Wohnung, für deren          24\nBau ein Darlehen aus öffentlichen Mitteln von nicht mehr als 3000\nDeutsche Mark bewilligt worden ist, als öffentlich gefördert bis zum\nZeitpunkt der Rückzahlung; dabei ist von dem durchschnittlichen\nFörderungsbetrag je Wohnung des Gebäudes auszugehen.\n\n  (3) - gestrichen -                                                      25\n\n (4) - gestrichen -                                                       26\n\n  (5) bis (7) ...                                                         27\n\n (8) - gestrichen -                                                       28\n\n                               Alte Fassung                               29\n\n                                  § 16 a                                  30\n\n                    Ende der Bindung an die Kostenmiete                   31\n\n\n\n                                   6/27\n\n  (1) Werden die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so entfällt in Gemeinden unter 200000 Einwohnern die\nBindung nach § 8 sechs Monate nach dem Zeitpunkt der Rückzahlung; § 16 Abs. 6 und 7 gilt entsprechend. Sind neben den Darlehen\nZuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder Zinszuschüsse aus öffentlichen Mitteln bewilligt worden, so entfällt die Bindung nach § 8 nicht vor dem Ende des Förderungszeitraumes. Die\n§§ 15 und 16 bleiben im übrigen unberührt.\n\n  (2) ...\n\n  (3) Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung Gemeinden bestimmen, in denen die Absätze 1 und 2 keine Anwendung finden. Die Bestimmung kann erfolgen, wenn in diesen Gemeinden die Kostenmieten (§§ 8 bis 8 b) der überwiegenden Zahl\nder öffentlich geförderten Mietwohnungen die ortsüblichen Mieten\nvergleichbarer, nicht preisgebundener Mietwohnungen erheblich\nunterschreiten. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, daß die Rechtsverordnungen nach Satz 1 von\nanderen Stellen zu erlassen sind.\n\n                            Neue Fassung                                  34\n\n                                § 16 a                                    35\n\n - gestrichen -                                                           36\n\n                             Alte Fassung                                 37\n\n                                 § 28\n\n                           Ermächtigungen                                 38\n\n (1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, zur Durchführung der §§         39\n8 bis 9 und des § 18 f durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des\nBundesrates Vorschriften zu erlassen über\n\n a) bis d) ...                                                            40\n\n e) die Mietpreisbildung und Mietpreisüberwachung.                        41\n\n In der Rechtsverordnung ist vorzusehen, daß                              42\n\n  a) in Fällen, in denen die als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel nach § 16 oder § 16 a vorzeitig zurückgezahlt und durch andere\nFinanzierungsmittel ersetzt worden sind, die Ersetzung nicht als ein\nvom Bauherrn zu vertretender Umstand anzusehen ist und für die\nneuen Finanzierungsmittel keine höhere Verzinsung als 5 vom Hundert angesetzt werden darf, solange die Bindung nach § 8 besteht;\n\n\n                                  7/27\n\n        wird im Zeitpunkt der Rückzahlung für das öffentliche Baudarlehen\n        auf Grund der §§ 18 a bis 18 e ein zulässiger Zinssatz von mehr als\n        5 vom Hundert entrichtet, so darf dieser Zinssatz auch für die neuen\n        Finanzierungsmittel angesetzt werden; ...\n\n         b) ...\n\n         (2) ...\n\n                                   Neue Fassung                                       44\n\n                                        § 28\n\n                                  Ermächtigungen                                      45\n\n         (1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, zur Durchführung der                46\n        §§ 8 bis 9 und des § 18 f durch Rechtsverordnung mit Zustimmung\n        des Bundesrates Vorschriften zu erlassen über\n\n         a) bis d) ...                                                                47\n\n         e) die Mietpreisbildung und Mietpreisüberwachung.                            48\n\n         In der Rechtsverordnung ist vorzusehen, daß                                  49\n\n          a) in Fällen, in denen die als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel nach § 16 vorzeitig zurückgezahlt und durch andere Finanzierungsmittel ersetzt worden sind, für die neuen Finanzierungsmittel\n        keine höhere Verzinsung angesetzt werden darf, als im Zeitpunkt\n        der Rückzahlung für das öffentliche Baudarlehen zu entrichten war,\n        solange die Bindung nach § 8 besteht;\n\n         b) ...\n\n          (2) ...\n\n  Die geänderten Vorschriften erfaßten auch Fälle, in denen die Rückzahlung des öffentlichen Wohnungsbaudarlehens bereits vor dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes am 30. Mai 1990 erfolgt war. Die maßgebliche Vorschrift lautet:\n\n                                        Art. 4                                        52\n\n                            Inkrafttreten und Überleitung                             53\n\n          (1) Dieses Gesetz tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft.               54\n\n          (2) Die §§ 15, 16, 16 a, 22 und 28 des Wohnungsbindungsgesetzes sind in der mit Inkrafttreten dieses Gesetzes geltenden Fassung\n        anzuwenden, wenn die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel\n        nach dem 31. Dezember 1989 vorzeitig zurückgezahlt wurden oder\n        wenn nach dem 31. Dezember 1989 auf die weitere Auszahlung bewilligter Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder\n\n\n\n                                         8/27\n\n        bewilligter Zinszuschüsse aus öffentlichen Mitteln verzichtet wurde.\n\n          (3) ...\n\n  3. Das Änderungsgesetz ist aus Gesetzentwürfen der Bundesregierung (BTDrucks             56\n11/6524) und des Bundesrates (BTDrucks 11/4482) entstanden, in denen die erwähnten Änderungen noch nicht enthalten waren. Sie gehen auf Vorschläge des\nBundesrates in dessen Stellungnahme vom 22. September 1989 zurück (BTDrucks\n11/6524). Darin war angeregt worden, die Nachwirkungsfrist auf zwölf Jahre zu verlängern und § 16 a WoBindG zu streichen. Zur Begründung verwies der Bundesrat\nauf einen Fehlbestand von 400.000 Wohnungen. Die Wohnungsnachfrage sei aus\nverschiedenen Gründen (geburtenstarke Jahrgänge, vermehrte Scheidungen, Zuzug\nvon Aussiedlern und Ausländern) stark gestiegen. Der Nettozuwachs an Wohnungen\nbleibe hinter dem dadurch bedingten Nettozuwachs an Haushalten zurück. Durch\nRückzahlung von Fördermitteln nehme die Zahl preisgünstiger Sozialwohnungen\nüberproportional ab. Die vorangegangene Ausschuß-Empfehlung vom 11. September 1989 (BRDrucks 376/1/89), diesen Änderungen Wirksamkeit auch beizumessen,\nsoweit die Fristen nach § 16 Abs. 1 und § 16 a WoBindG a.F. bei Inkrafttreten des\nÄnderungsgesetzes bereits in Lauf gesetzt seien, fand in der Stellungnahme des\nBundesrats keinen Niederschlag.\n\n Die Bundesregierung schlug in ihrer Gegenäußerung vom 22. Februar 1990 (BT-               57\nDrucks 11/6524) neben der Verlängerung der Nachwirkungsfrist auf zehn statt zwölf\nJahre die später ebenfalls Gesetz gewordene Überleitungsregelung des Art. 4 Abs. 2\nWoBindÄndG vor. Hierzu äußerte sie sich wie folgt:\n\n Den vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen der §§ 15, 16, 16 a, 22 und 28               58\nWoBindG ist nicht zu entnehmen, ob sie \"rückwirkend\" im Sinne einer tatbestandlichen Rückanknüpfung (unechte Rückwirkung) auch für die Fälle gelten sollen, in denen die Rückzahlung der öffentlichen Mittel seit längerem erfolgt ist. Eine zeitlich unbeschränkte \"Rückwirkung\" wäre nach Auffassung der Bundesregierung aus\nGründen des Vertrauensschutzes der Betroffenen verfassungsrechtlich bedenklich.\nDer völlige Ausschluß der \"Rückwirkung\" würde andererseits dem Zweck der Änderungsvorschläge des Bundesrates, die Mietpreis- und Belegungsbindungen bei vorzeitiger Rückzahlung um weitere Jahre zu erhalten, völlig zuwiderlaufen und die mit\nder Neuregelung beabsichtigten wohnungspolitischen Wirkungen erheblich verringern oder sogar in ihr Gegenteil verkehren.\n\n  Es ist nämlich zu erwarten, wie entsprechende Anfragen zeigen, daß die Betroffenen, wenn die vorgesehenen Regelungen ohne jegliche \"Rückwirkung\" erlassen werden sollten, noch während des Gesetzgebungsverfahrens die öffentlichen Mittel in erheblichem Umfang zurückzahlen werden, um in den Genuß der kürzeren\nNachwirkungsfristen des geltenden Rechts zu kommen. Ein solcher Ankündigungseffekt wäre angesichts der oben aufgezeigten derzeitigen und künftig zu erwartenden\nEntwicklung auf dem Wohnungsmarkt unvertretbar. Vom Erlaß der vorgesehenen\nRegelungen - unter gänzlichem Ausschluß der \"Rückwirkung\" - müßte dann wahr-\n\n\n                                          9/27\n\nscheinlich abgesehen werden.\n\n  Die Bundesregierung hält es daher für unverzichtbar, das Gesetz mit der vorgeschlagenen Stichtagsregelung zu erlassen. Dabei ist es ausreichend, wenn als Zeitpunkt der \"Rückwirkung\" der 1. Januar 1990 bestimmt wird, weil bei vorzeitigen\nRückzahlungen für den Beginn der Bindungsnachwirkungsfristen stets auf den Ablauf des Kalenderjahres abzustellen ist. Bis zu diesem Zeitpunkt ist es auch nicht zu\nverstärkten Rückzahlungen gekommen. Da unklar war, ob den Vorschlägen des Bundesrates eine zeitlich unbeschränkte \"Rückwirkung\" zukommen sollte oder nicht, haben die Eigentümer von Sozialwohnungen dieses Risiko gescheut. Diese Situation\nwird sich mit dem Bekanntwerden der nunmehr vorgesehenen Regelungen ändern.\nIm übrigen sind die Änderungsvorschläge des Bundesrates zwischenzeitlich über die\nallgemeine Presse und über die Fachpresse hinlänglich bekannt und teilweise intensiv diskutiert worden.\n\n  Am 29. März 1990 beschloß der Bundestag das Änderungsgesetz in dritter Lesung         61\n(BRDrucks 271/90). Es wurde am 29. Mai 1990 verkündet und trat am folgenden Tag\nin Kraft.\n\n                                         II.\n Den Ausgangsverfahren liegen folgende Sachverhalte zugrunde:                           62\n\n 1. Verfahren 1 BvL 44/92                                                               63\n\n Der Kläger und seine Ehefrau erwarben am 23. März 1990 ein Grundstück mit              64\nWohn- und Geschäftshaus in Düren zum Preis von 1,7 Mio. DM. Düren zählt zu den\nStädten unter 200.000 Einwohnern, die nicht durch Rechtsverordnung gemäß § 16 a\nAbs. 3 WoBindG a.F. von der Geltung der Absätze 1 und 2 dieser Vorschrift ausgenommen worden sind (vgl. Verordnung über die Fortdauer der Mietpreisbindung nach\n§ 16 a Abs. 3 Wohnungsbindungsgesetz vom 14. Dezember 1982 <GV NW S. 801>).\n\n  Der beklagte Stadtdirektor hatte der Voreigentümerin aufgrund eines 1963 erteilten    65\nBewilligungsbescheides öffentliche Baudarlehen in Höhe von 110.300 DM und eine\nAufwendungsbeihilfe von jährlich 5.062 DM zur Schaffung von zehn Wohnungen in\ndem Gebäude gewährt. Beim Abschluß des Kaufvertrags bestand das Darlehen noch\nin Höhe von 77.415,19 DM. Der zuletzt gültige Zinssatz betrug 3,5 vom Hundert.\nDurch einen auf den 28. März 1990 datierten, am 30. März 1990 bei seiner Sparkasse eingegangenen Auftrag überwies der Kläger der darlehensverwaltenden Bank\nzum Zwecke freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung einen Betrag von 77.690,94 DM und\n- auf eine entsprechende Nachforderung der Bank hin - mit Auftrag vom 19. April\n1990 einen Restbetrag von 442,74 DM, der am 23. April 1990 dort einging.\n\n  Gemeinsam mit der Voreigentümerin unterrichtete der Kläger die Mieter durch           66\nSchreiben vom 27. April 1990 von der Rückzahlung der öffentlichen Mittel und forderte sie gemäß § 16 Abs. 3 WoBindG a.F. unter Hinweis auf den sonst erfolgenden\nWegfall der Eigenschaft \"öffentlich gefördert\" auf, die Fortdauer ihrer Wohnberechti-\n\n\n\n                                        10/27\n\ngung nachzuweisen. Nur fünf Mieter legten entsprechende Einkommenserklärungen\nvor.\n\n  Am 3. Dezember 1990 teilte der Beklagte dem Kläger mit, daß die öffentlichen Baudarlehen am 23. April 1990 vollständig zurückgezahlt worden seien, und bestätigte\nihm, daß die Eigenschaft \"öffentlich gefördert\" der Wohnungen am 31. Dezember\n2000 ende; bis dahin seien die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes einschließlich der Mietpreisbindung einzuhalten. Den Widerspruch des Klägers wies der\nOberkreisdirektor unter Hinweis auf die Stichtagsregelung des Art. 4 Abs. 2 WoBind-ÄndG als unbegründet zurück. Der Kläger genieße keinen Vertrauensschutz, da er\ndie öffentlichen Mittel erst nach dem Gesetzesbeschluß des Deutschen Bundestages\nvom 29. März 1990 vollständig zurückgezahlt habe.\n\n  Mit seiner Klage verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. Er hat dazu im wesentlichen vorgetragen: Die Überleitungsvorschrift des Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG verletze\ndas rechtsstaatliche Rückwirkungsverbot, das ihm Vertrauensschutz gewähre. Bereits vor der Beschlußfassung des Bundestages über das Änderungsgesetz habe er\nerhebliche Investitionen zur Abkürzung der Wohnungsbindungen getätigt. Der vorzeitige Wegfall der Preisbindung sei für die Bemessung des Kaufpreises maßgeblich gewesen. Ohne die Möglichkeit, die Bindung binnen sechs Monaten nach Rückzahlung\nzu beenden, hätte er nicht den Kaufvertrag geschlossen, die zur Finanzierung notwendigen Kredite aufgenommen und die Rückzahlung veranlaßt. Er habe insoweit\nauf entsprechende Auskünfte von Bediensteten des Beklagten vertraut.\n\n 2. Verfahren 1 BvL 48/92                                                                69\n\n  Der Kläger des Ausgangsverfahrens erwarb im Frühjahr 1990 käuflich ein ebenfalls       70\nin Düren gelegenes Grundstück mit einem Dreifamilienhaus. Seinem Rechtsvorgänger hatte der beklagte Stadtdirektor 1968 eine Annuitätshilfe von jährlich 5.685,75\nDM für ein Bankdarlehen von 39.900 DM und eine Aufwendungsbeihilfe von jährlich\n2.364 DM bewilligt. Die darlehensverwaltende Bank bestätigte unter dem 9. Juli\n1990, das öffentliche Darlehen sei am 29. Mai 1990 freiwillig vorzeitig zurückgezahlt\nworden. Der außerplanmäßige Tilgungsbetrag wurde mit 32.319 DM, der zuletzt gültige Zinssatz mit 0,5 vom Hundert angegeben.\n\n  Eine der Wohnungen wurde zum Zeitpunkt der Rückzahlung von dem damaligen Eigentümer bewohnt, eine weitere Wohnung war vermietet, die dritte stand leer. Trotz\nentsprechender Aufforderung erbrachten die Wohnungsmieter nicht den Nachweis\nihrer fortdauernden Wohnberechtigung gemäß § 16 Abs. 3 und 8 WoBindG a.F.\n\n  Am 3. Dezember 1990 teilte der Beklagte dem Kläger mit, daß die Eigenschaft \"öffentlich gefördert\" im Hinblick auf die vorzeitige Rückzahlung für die vermietete Wohnung am 31. Dezember 2000 ende und daß bis zu diesem Zeitpunkt die Vorschriften\ndes Wohnungsbindungsgesetzes einschließlich der Mietpreisbindung einzuhalten\nseien. Die beiden anderen Wohnungen unterlägen keinen Bindungen mehr. Den Widerspruch des Klägers wies der Oberkreisdirektor unter Hinweis auf Art. 4 Abs. 2 Wo-\n\n\n\n                                         11/27\n\nBindÄndG zurück.\n\n Mit seiner Klage hat der Kläger im wesentlichen geltend gemacht: Die Überleitungsvorschrift des Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG bewirke unter Verstoß gegen den Grundsatz des Vertrauensschutzes eine Rückwirkung der gesetzlichen Neuregelung. Er\nhabe das Hausgrundstück im Vertrauen auf die Auskunft eines Bediensteten des Beklagten erworben, daß sechs Monate nach Rückzahlung des öffentlichen Darlehens\ndie Mietpreisbindung entfalle.\n\n                                         III.\n Das Verwaltungsgericht hat die Verfahren gemäß Art. 100 Abs. 1 GG ausgesetzt            74\nund dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt,\n\n  ob Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG mit dem Grundgesetz vereinbar ist, soweit hierdurch        75\ndie Anwendung der §§ 16, 16 a, 28 WoBindG in der mit Inkrafttreten dieses Gesetzes\ngeltenden Fassung bestimmt ist, unter anderem wenn die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel nach dem 31. Dezember 1989 und vor dem 30. Mai 1990 zurückgezahlt wurden.\n\n 1. Das Gericht vertritt in den im wesentlichen gleich begründeten Vorlagebeschlüssen die Auffassung, es müsse die Klagen abweisen, wenn die Vorlagefrage zu bejahen sei. Dies gelte unabhängig davon, ob der Begriff \"Rückzahlung\" in Art. 4 Abs. 2\nWoBindÄndG den Eintritt des Leistungserfolges oder die Vornahme der Leistungshandlung bezeichne. Beide lägen nach dem gesetzlichen Stichtag. Sei die Übergangsregelung hingegen ungültig, so müsse die Klage Erfolg haben. Dann sei § 16\nAbs. 1 Satz 1 WoBindG n.F. mit seiner zehnjährigen Bindung nicht anwendbar, und\nes verbleibe hinsichtlich der Kostenmiete bei der sechsmonatigen Bindung des § 16\na Abs. 1 Satz 1 WoBindG a.F.; die angegriffene Bestätigung treffe dann inhaltlich\nnicht zu.\n\n  Die zur Prüfung gestellte Norm verstoße gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Die Verlängerung der Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG sowie der Wegfall der\nverkürzten Frist der Mietpreisbindung gemäß § 16 a WoBindG a.F. und der Möglichkeit, gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe a WoBindG a.F. im Rahmen der Kostenmiete bei Ersetzung zinsloser oder niedrig verzinslicher öffentlicher Mittel durch höher verzinsliche private Mittel einen Zinssatz von 5 vom Hundert in Ansatz zu\nbringen, beschränkten die Eigentümerbefugnisse der betroffenen Hauseigentümer in\nFällen bereits erbrachter Rückzahlungen im Übermaß. Die Stichtagsregelung überschreite die Grenzen einer zulässigen Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne\ndes Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Dies gelte unter Berücksichtigung der rechtsstaatlichen Grundsätze des Vertrauensschutzes und der Verhältnismäßigkeit, die im Eigentumsgrundrecht eine eigene Ausprägung gefunden hätten.\n\n Die Stichtagsregelung entfalte nach herkömmlicher Sichtweise eine unechte Rückwirkung, da sie auf bereits vorgenommene Dispositionen einwirke, ohne daß die berührten Rechtsbeziehungen bereits abgeschlossen gewesen seien. Nach einer ande-\n\n\n                                         12/27\n\nren Unterscheidung liege eine Rückbewirkung von Rechtsfolgen vor, denn der zeitliche Anwendungsbereich der Norm beginne vor ihrem Inkrafttreten. Gleichgültig, welcher Auffassung zu folgen sei, hänge die Zulässigkeit der getroffenen Regelung von\neiner Abwägung des Interesses des Darlehensnehmers an der Fortgeltung des bisherigen Rechts mit dem öffentlichen Interesse an dem rückwirkenden Inkraftsetzen\nder Neuregelung ab.\n\n  Diese Abwägung falle zugunsten der Darlehensnehmer aus. Das öffentliche Interesse richte sich darauf, einen Ankündigungseffekt der Neuregelungsvorschläge zu\nverhindern, der noch vor Abschluß des Gesetzgebungsverfahrens zu zahlreichen\nvorzeitigen Rückzahlungen mit der Folge baldigen Wegfalls der Wohnungsbindungen geführt hätte. Demgegenüber wögen die Belange der Betroffenen schwerer. Sie\nhätten ein schutzwürdiges Interesse daran, daß ihre Dispositionen nicht entwertet\nwürden. Im Vertrauen auf die alte Regelung hätten sie erhebliche Aufwendungen getätigt, deren wirtschaftlicher Nutzen durch die rückwirkende Neuregelung weitgehend\nvereitelt werde. Die Betroffenen seien aufgrund der Neuregelung zwanzigmal länger\nan die Kostenmiete gebunden als nach der im Zeitpunkt ihrer Dispositionen geltenden Gesetzesfassung. Darüber hinaus werde ihnen, soweit die öffentlichen Mittel mit\nweniger als 5 vom Hundert zu verzinsen gewesen seien, die Möglichkeit genommen,\nfür die Ersatzfinanzierungsmittel während des Zeitraums der verlängerten Mietpreisbindung immerhin diesen Zinssatz in die Kostenmiete einzurechnen. Das treffe namentlich auch für die Kläger zu. Ihr Vertrauen sei schutzwürdig, auch wenn ihre Zahlungen erst nach dem Zeitpunkt des Gesetzesbeschlusses des Bundestages\nvollständig bei der darlehensverwaltenden Stelle eingegangen seien. Ihre Dispositionen hätten sie nämlich schon vorher in einer nicht mehr rückgängig zu machenden\nWeise getroffen.\n\n Angesichts dieser Umstände erweise sich Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG als unverhältnismäßig. Die angeordnete Rückwirkung sei nicht erforderlich gewesen, um den Gesetzeszweck zu erreichen. Zum einen sei hierfür der Stichtag des 31. Dezember\n1989 zu früh gewählt. Zum anderen sei es nicht notwendig gewesen, die vorzeitig zurückgezahlten Mittel bei den staatlichen Stellen zu belassen, ohne dem Betroffenen\nein Äquivalent zu gewähren. Die Überleitungsvorschrift lasse sich auch nicht im Wege verfassungskonformer Auslegung zeitlich einengen. Der Gesetzgeber habe ausdrücklich den 31. Dezember 1989 als Stichtag bestimmt, nach dem die Neuregelung\ngreifen solle. Über diese eindeutige Entscheidung könne sich das Gericht nicht durch\nAuslegung hinwegsetzen.\n\n 2. In ergänzenden Beschlüssen hat das Verwaltungsgericht näher erläutert, worin       81\nes die vor dem Gesetzesbeschluß des Bundestages liegenden Vermögensdispositionen der Kläger sieht:\n\n  Bereits mit Abschluß der Kaufverträge, die in beiden Fällen vor dem 29. März 1990    82\nzustande gekommen seien, hätten die Kläger in schutzwürdiger Weise Vertrauen betätigt. Ihre Entscheidung für die Anlageobjekte beruhe auf der Erwägung, daß sich\n\n\n\n                                        13/27\n\nder Ertragswert nach Ablösung der öffentlichen Mittel und nach Ablauf der sechsmonatigen Nachwirkungsfrist nachhaltig verbessern werde. Vor Vertragsschluß seien\nsie durch die Auskünfte der zuständigen Stellen in ihrer Entscheidung noch bestärkt\nworden. Die nach Vertragsschluß eingeleiteten Rückzahlungen stellten sich als Umsetzungen der vorher getroffenen Dispositionen dar.\n\n                                         IV.\n Zu den Vorlagen hat das Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und                83\nStädtebau namens der Bundesregierung Stellung genommen. Nach seiner Auffassung sind die angegriffenen Vorschriften des Wohnungsbindungsänderungsgesetzes mit dem Grundgesetz vereinbar.\n\n  Mit der Neuregelung werde nicht in eigentumsrechtlich geschützte Positionen eingegriffen. Die von den Bauherren öffentlich geförderter Wohnungen erlangte Rechtsstellung beruhe primär auf Subventionen, nicht auf eigener Leistung. Das gelte auch\nfür die Möglichkeit, sich durch freiwillige vorgezogene Darlehensrückzahlung vorzeitig von den Wohnungsbindungen zu lösen. Unabhängig davon erlitten die Empfänger\nöffentlicher Mittel wegen ihrer Einnahmen aus der Kostenmiete keine den Bestand ihres Eigentums gefährdenden Nachteile; sie könnten überdies in besonderen Fällen\nnach § 7 WoBindG eine Freistellung von der Wohnungsbindung beantragen.\n\n  Ebensowenig verstoße die Überleitungsregelung gegen Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Grundsatz des Vertrauensschutzes. Sie entfalte - von Ausnahmefällen gemäß § 16 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 2\nWoBindG a.F. abgesehen - nur eine unechte Rückwirkung, weil sie lediglich in noch\nnicht abgewickelte Tatbestände eingreife. Die einer unechten Rückwirkung aus Gesichtspunkten des Vertrauensschutzes gezogenen Grenzen seien gewahrt. Für die\nZeit ab dem Gesetzesbeschluß sei das Vertrauen auf den Fortbestand der bisherigen\nRechtslage ohnehin nicht mehr schutzwürdig. Für die Zeit davor falle die insoweit gebotene Abwägung zwischen dem Individualinteresse am Schutz des Vertrauens auf\nden Fortbestand der bisherigen Regelung und dem entgegenstehenden öffentlichen\nInteresse zugunsten des letzteren aus. Auch für diese Zeit sei der Vertrauensschutz\nder Betroffenen erheblich eingeschränkt.\n\n  Die Änderungsvorschläge des Bundesrates und ihr zeitlich unklarer Anwendungsbereich seien durch Veröffentlichungen in den Medien hinlänglich bekannt gewesen.\nErst recht habe das Bekanntwerden der Gegenäußerung der Bundesregierung die\nSchutzwürdigkeit des Vertrauens eingeschränkt. Ohnehin hätten die Darlehensempfänger aufgrund der in § 16 Abs. 4 Satz 2 und § 16 a Abs. 3 Satz 1 WoBindG a.F.\nenthaltenen Verordnungsermächtigungen sowie der allgemeinen wohnungswirtschaftlichen Entwicklung jederzeit mit der Aufhebung oder Schmälerung der ihnen\nvom Gesetzgeber erst seit 1980 und 1982 eingeräumten Vergünstigungen rechnen\nmüssen.\n\n Gehe man hiervon aus, überwiege das Interesse der Allgemeinheit an der Geset-          87\n\n\n                                        14/27\n\nzesänderung. Angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere bei Sozialwohnungen, habe ein starkes Bedürfnis für ein möglichst frühzeitiges Wirksamwerden der Gesetzesänderungen bestanden. Ein völliger Verzicht auf\neine Anknüpfung an bereits erfolgte Rückzahlungen hätte wegen des Ankündigungseffekts eines entsprechenden Regelungsvorschlags im Gesetzgebungsverfahren die\nbeabsichtigten wohnungspolitischen Wirkungen zumindest erheblich verringert. Unter diesen Umständen habe die zeitlich eng begrenzte Rückwirkung im überwiegenden Allgemeininteresse gelegen. Als Zeitpunkt der Rückwirkung sei, unter anderem\nauch aus Gründen der Verwaltungspraktikabilität, der 1. Januar 1990 bestimmt worden, da bei vorzeitigen Rückzahlungen für den Beginn des Fristenlaufs stets auf\nden Ablauf des Kalenderjahres abzustellen sei. Zusätzlich falle bei der Abwägung\nzu Lasten der Betroffenen ins Gewicht, daß auf dem sozialpolitisch wichtigen Gebiet\ndes sozialen Wohnungsbaus der Bürger ohnehin mit häufigen Gesetzesänderungen\nrechnen müsse, die Rückwirkung eng begrenzt sei und den Betroffenen in Form der\nKostenmiete eine - wenn auch geringe - Rendite verbleibe.\n\n  Gegen die Überleitungsregelung könne nicht eingewandt werden, die ab dem 1. Januar 1990 vorzeitig zurückgezahlten Mittel verblieben den staatlichen Stellen, ohne\ndaß die mit der Rückzahlung bezweckten Rechtsfolgen einträten. Für die Betroffenen\nkomme in entsprechender Anwendung des § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alternative BGB\nein öffentlichrechtlicher Erstattungsanspruch wegen Nichteintritts des mit der Leistung bezweckten Erfolges in Betracht.\n\n                                          B.\n Die Vorlagen sind zulässig.                                                              89\n\n  Gegenstand der Vorlagefrage ist allein die Überleitungsvorschrift des Art. 4 Abs. 2     90\nWoBindÄndG, soweit sie die geänderten oder entfallenen Regelungen der §§ 16,\n16 a und 28 WoBindG betrifft. Die Verfassungsmäßigkeit der Neuregelung selbst\nstellt das vorlegende Gericht nicht in Frage. Die Überleitungsvorschrift steht aber mit\nder Grundregelung in einem unlösbaren Zusammenhang. Sie würde gegenstandslos, wenn diese nichtig wäre. Dieser Zusammenhang rechtfertigt es, die Prüfung im\nentscheidungserheblichen Rahmen auf die Grundregelung auszudehnen (vgl.\nBVerfGE 31, 275 <285>).\n\n                                          C.\n Die zur Prüfung gestellte Vorschrift des Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG ist bei verfassungskonformer Auslegung mit dem Grundgesetz vereinbar.\n\n                                          I.\n Maßstab der Prüfung ist Art. 14 Abs. 1 GG. Das gilt zum einen für die geänderte          92\nGrundregelung, die Eigentümer von öffentlich gefördertem Wohnraum bei vorzeitiger\nRückzahlung der Darlehen schlechter stellt als die früher geltende Regelung. Das gilt\naber auch für die Übergangsvorschrift. Zwar rühren die Bedenken gegen diese Vor-\n\n\n                                         15/27\n\nschrift allein aus der rückwirkenden Kraft her, die sie der Grundregelung beilegt.\nDas führt aber nicht zu einem anderen Prüfungsmaßstab. Ein selbständiges Rückwirkungsverbot stellt das Grundgesetz nur für das Strafrecht auf. Außerhalb des Strafrechts beruht die Beschränkung der Rückwirkung von Gesetzen auf dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG (vgl. BVerfGE 88, 384 <403>). Soweit Eigentumspositionen berührt sind, hat der Schutz gegenüber rückwirkenden Gesetzen\njedoch in Art. 14 Abs. 1 GG eine eigenständige Ausprägung gefunden. Das folgt aus\ndem Umstand, daß es zu den Funktionen der Eigentumsgarantie gehört, dem Einzelnen Rechtssicherheit hinsichtlich der durch sie geschützten Güter zu gewährleisten\nund das Vertrauen auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zu schützen (vgl. BVerfGE 36, 281 <293>; stRspr).\n\n                                           II.\n Die Neuregelung der Wohnungsbindung beeinträchtigt das Eigentumsrecht von Eigentümern von Sozialwohnungen, die diese schon vor Erlaß des Gesetzes erworben\nhatten.\n\n 1. Sozialwohnungen sind Eigentum im Sinn von Art. 14 Abs. 1 GG.                           94\n\n Zum verfassungsrechtlich geschützten Eigentum gehören jedenfalls alle vermögenswerten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger als Eigentum zuordnet (vgl. BVerfGE 70, 191 <199>). Bei Mietwohnungen ist das\nder Fall. Daß sie mit Hilfe öffentlicher Mittel errichtet wurden, entzieht sie nicht dem\nverfassungsrechtlichen Eigentumsschutz. Auf die Frage, ob und inwieweit ein vermögenswertes Recht sich als Äquivalent eigener Leistungen darstellt, kommt es bei privatrechtlichen Eigentumspositionen nicht an. Sie hat nur für den Eigentumsschutz\nsubjektiver öffentlicher Rechte Bedeutung (vgl. BVerfGE 14, 288 <294>).\n\n  Vom Eigentumsschutz ist auch die gesetzlich eingeräumte Möglichkeit umfaßt, sich         96\nvon den Bindungen, denen Sozialwohnungen unterliegen, vorzeitig zu lösen. Nach\nArt. 14 Abs. 1 Satz 2 GG wird der Inhalt des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums vom Gesetzgeber bestimmt. Der verfassungsrechtliche Schutz einer Eigentumsposition reicht also nicht weiter als die mit ihr zulässigerweise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse. Entschließt sich der Gesetzgeber zur öffentlichen\nFörderung des privaten Wohnungsbaus nur unter der Voraussetzung, daß das geförderte Eigentum befristeten Bindungen unterliegt, die für den Eigentümer frei finanzierter Wohnungen nicht gelten, dann bestimmen diese Bindungen in der jeweiligen\ngesetzlichen Ausformung den Inhalt des Eigentums an Sozialwohnungen mit. Zu dieser Ausformung gehört auch die Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung der Bindungen.\n\n  Eine Isolierung der Ablösemöglichkeit aus dem Regelungszusammenhang des                  97\nWohnungsbindungsgesetzes mit der Folge, daß sie als eine ausschließlich auf staatlicher Gewährung beruhende Rechtsposition, der keine eigene Leistung des Inhabers entspricht, anzusehen wäre, ist nicht möglich. Selbst wenn die Ablösemöglich-\n\n\n                                          16/27\n\nkeit nur im Interesse einer flexiblen Wohnungspolitik, nicht auch im Interesse der\nWohnungseigentümer geschaffen worden wäre, verfolgt der Gesetzgeber seine wohnungspolitischen Ziele doch unter Ausnutzung von Eigentümerinteressen. Bindungen und Lockerungen treten dadurch in einen derart engen Zusammenhang, daß sie\nnur gemeinsam den Inhalt des Eigentums an Sozialwohnungen ausmachen.\n\n 2. Die Neuregelung verschlechtert die Eigentumsposition derjenigen Eigentümer           98\nvon Sozialwohnungen, denen diese bereits beim Inkrafttreten des Wohnungsbindungsänderungsgesetzes gehörten. Das gilt sowohl für die Grundregel wie für die\nÜbergangsvorschrift.\n\n  a) Die Änderung des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG und die Aufhebung von § 16              99\nAbs. 3 und 8 sowie von § 16 a WoBindG a.F. verlängern die Wohnungsbindung nach\nfreiwilliger vorzeitiger Rückzahlung des öffentlichen Baudarlehens. Die grundsätzliche Freiheit des Eigentümers, sein Eigentum durch Vermietung wirtschaftlich zu nutzen, wird dadurch im Vergleich zur vorherigen Rechtslage geschmälert. Ebenso verhält es sich beim Wegfall der Möglichkeit, nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe a\nWoBindG a.F. in Verbindung mit der dazu ergangenen Berechnungsverordnung einen Zinssatz für die ersetzenden Mittel, der den für das öffentliche Darlehen übersteigt, bis zur Obergrenze von 5 vom Hundert bei der Berechnung der Kostenmiete\nanzusetzen.\n\n  b) Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG dehnt die Geltung der Neuregelung zeitlich aus. Sie       100\nist nicht nur auf Rückzahlungsfälle nach Inkrafttreten des Änderungsgesetzes, sondern auch auf solche zwischen dem 1. Januar 1990 und dem 29. Mai 1990 anzuwenden. Die Überleitungsvorschrift erweitert damit die in der Grundregelung liegende Inhalts- und Schrankenbestimmung in ihrem Anwendungsbereich und trifft somit selbst\neine Inhalts- und Schrankenbestimmung.\n\n                                         III.\n Die Regelungen sind mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar.                                   101\n\n 1. Für die Grundregelung gilt das ohne weiteres.                                       102\n\n Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG überläßt es dem Gesetzgeber zwar, Inhalt und Schranken        103\ndes Eigentums zu bestimmen. Er genießt dabei aber keine unbeschränkte Freiheit.\nVielmehr muß er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in\nArt. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14\nAbs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Dabei ist insbesondere die Funktion des betroffenen Eigentumsgegenstands zu berücksichtigen. Der Eigentumsschutz wiegt um so schwerer, je mehr\nder betroffene Eigentumsgegenstand der Sicherung der persönlichen Freiheit des Eigentümers dient. Wird der Eigentumsgegenstand dagegen Dritten zur entgeltlichen\nNutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte Rücksichtnahme\nauf ihre Belange. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und ei-\n\n\n                                        17/27\n\nne soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung. Die Grenzen liegen dabei nicht ein für allemal fest.\nVeränderungen der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse können vielmehr zu einer Verschiebung der Maßstäbe führen (vgl. BVerfGE 70, 191 <200 f.>).\n\n  Gemessen daran war der Gesetzgeber berechtigt, die Befugnisse des Eigentümers           104\nvon Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Das Eigentumsobjekt Sozialwohnung weist nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung einen besonders\nstarken Sozialbezug auf. Es ist grundsätzlich nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer, sondern zur Fremdnutzung durch bedürftige Mieter bestimmt. Für sie hat\nes eine elementare Bedeutung. Diese wird noch dadurch gesteigert, daß Wohnungen\ntrotz mancher Schwankungen am Wohnungsmarkt ein knappes Gut geblieben sind.\nDementsprechend hat der Gesetzgeber die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, zu einer vordringlichen Aufgabe von Bund,\nLändern und Gemeinden erklärt. Zur Erfüllung dieser Aufgabe entfaltet die öffentliche\nHand aber in der Regel keine eigene Bautätigkeit, sondern bedient sich privater Initiative, die durch öffentliche Mittel angereizt und unterstützt wird. Andererseits benutzt der private Bauherr, wenn er die Fördermittel in Anspruch nimmt, öffentliche\nGelder dazu, sein privates Eigentum zu mehren. Damit ist er als Eigentümer aber\nauch in die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe eingebunden.\n\n Der soziale Bezug von Sozialwohnungen rechtfertigt Bindungen sowohl hinsichtlich         105\ndes berechtigten Personenkreises als auch des zulässigen Mietzinses. Sie sind geeignet, das verfolgte Ziel zu erreichen, auch die bedürftigen Bevölkerungsschichten\nmit erschwinglichem Wohnraum zu versorgen. Den wirtschaftlichen Interessen des\nEigentümers wird dadurch Rechnung getragen, daß er die Kostenmiete erheben\nkann, die eine angemessene Verzinsung seiner Eigenleistungen einschließt (§§ 8 bis\n8 b WoBindG), und nach Ablauf der Bindungsfristen über freies Eigentum verfügt.\n\n  Die zeitliche Ausdehnung dieser Bindungen durch die gesetzliche Neuregelung in          106\nFällen freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung überschreitet ebenfalls nicht die Grenzen,\ndie dem Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers bei seiner Aufgabe gesetzt sind, im\nRecht des sozialen Wohnungsbaus die verfassungsrechtlich garantierte Freiheit des\nEigentümers und das von der öffentlichen Hand mit den Fördermitteln verfolgte Ziel\nin ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Die Versorgung bedürftiger Bevölkerungsgruppen mit preisgünstigem Wohnraum läßt sich im vorhandenen Fördersystem nur erreichen, wenn Sozialwohnungen über längere Zeit Bindungen unterliegen,\nso daß ein fester Bestand an derartigen Wohnungen gewährleistet ist. Dies wird regelmäßig dadurch gesichert, daß die Bindungsdauer der langjährigen Förderdauer\nentspricht oder daß bei vorzeitiger Rückzahlung der Fördermittel die Bindungen noch\nüber eine längere Frist aufrechterhalten bleiben.\n\n Angesichts dessen ist es verfassungsrechtlich unbedenklich, daß der Gesetzgeber          107\nauf die sich verschlechternde Situation am Wohnungsmarkt und den anwachsenden\nFehlbestand an Sozialwohnungen mit einer Verlängerung der Nachwirkungsfrist des\n\n\n\n                                         18/27\n\n§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG a.F., der Streichung der Sonderregelungen über die\nBelegungs- und Mietpreisbindung in § 16 Abs. 3 und § 16 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG\na.F. sowie einer Beschränkung der Zinseinrechnung in die Kostenmiete nach § 28\nAbs. 1 Satz 2 Buchstabe a WoBindG a.F. reagierte.\n\n 2. Die Übergangsvorschrift des Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG ist nur bei verfassungskonformer Auslegung mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar.\n\n  a) Die verfassungsrechtliche Beurteilung der Übergangsvorschrift richtet sich nach    109\nden Regeln über die Rückwirkung von Rechtsnormen in der Ausprägung, die sie\ndurch Art. 14 Abs. 1 GG erfahren haben. Diese Regeln enthalten für verschiedene\nFallgruppen unterschiedliche Anforderungen. Eine unechte Rückwirkung liegt vor,\nwenn eine Norm auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und\nRechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene\nRechtsposition nachträglich entwertet. Sie ist verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig (vgl. BVerfGE 30, 392 <402 f.>; stRspr). Jedoch können sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Das ist dann der Fall, wenn die vom Gesetzgeber angeordnete\nunechte Rückwirkung zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich ist oder wenn die Bestandsinteressen der Betroffenen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers überwiegen.\n\n  Eine echte Rückwirkung ist dagegen verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässig.     110\nSie liegt vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift (vgl. BVerfGE 11, 139 <145 f.>; stRspr).\nAuch in diesem Fall tritt das Rückwirkungsverbot, das seinen Grund im Vertrauensschutz hat, aber zurück, wenn sich ausnahmsweise kein Vertrauen auf den Bestand\ndes geltenden Rechts bilden konnte. Davon ist unter anderem dann auszugehen,\nwenn der Betroffene schon im Zeitpunkt, auf den die Rückwirkung bezogen war, nicht\nmit dem Fortbestand der Regelung rechnen durfte. Dasselbe gilt, wenn durch die\nRückwirkung nur ein ganz unerheblicher Schaden verursacht würde (vgl. BVerfGE\n13, 261 <272>; 30, 367 <387 ff.>; 88, 384 <404>). Der Schutz des Vertrauens in den\nBestand des alten Rechts endet in jedem Fall mit dem Beschluß des neuen Rechts\n(vgl. BVerfGE 13, 206 <213>; stRspr).\n\n b) Soweit Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG unechte Rückwirkung entfaltet, ist er mit           111\nArt. 14 Abs. 1 GG unter der Voraussetzung vereinbar, daß jedenfalls die zurückgezahlten Darlehensbeträge, die ihren Zweck wegen der Gesetzesänderung nicht erreicht haben, auf Verlangen erstattet werden.\n\n aa) Unechte Rückwirkung entfaltet Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG in den Fällen, in denen Eigentümer von Sozialwohnungen von der Möglichkeit, das Wohnungsbaudarlehen zurückzuzahlen, zwar vor der Gesetzesänderung Gebrauch gemacht hatten, die\nRechtsfolgen aber auch nach der alten Rechtslage nicht mehr vor dem Inkrafttreten\nder Neuregelung eingetreten wären. Dazu konnte es kommen, weil die §§ 16 Abs. 1\nund 16 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG a.F. bestimmten, daß die Bindungen regelmäßig für\n\n\n                                        19/27\n\neine Nachwirkungsfrist von acht Jahren andauerten oder - ausnahmsweise - jedenfalls für sechs Monate aufrechterhalten blieben. § 16 Abs. 3 Nr. 3 WoBindG a.F.\nkonnte die Bindungen gleichfalls nicht vor Inkrafttreten der Neuregelung zum Erlöschen bringen. Ebenso verhielt es sich bei § 16 Abs. 3 Nr. 2 WoBindG a.F., soweit\nein für die geförderte Wohnung bestehendes Mietverhältnis nicht vor dem 30. Mai\n1990 endete. Insoweit traf die Neuregelung auf Tatbestände, in denen die Eigentümer des geförderten Wohnraums mit der vorzeitigen Rückzahlung zwar alles ihrerseits Notwendige getan hatten, um das Förderverhältnis vorzeitig zum Erlöschen zu\nbringen, Rechtsbeziehungen in diesem Verhältnis in Gestalt der Wohnungsbindungen aber gleichwohl noch fortbestanden (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 12. Juli 1978\n- BVerwG 8 C 50.77 -, Buchholz 454.31 § 18 WoBindG 1965 Nr. 1).\n\n bb) Die Anordnung unechter Rückwirkung verstößt hier nicht gegen den Grundsatz        113\nder Verhältnismäßigkeit.\n\n  (1) Mit dem Wohnungsbindungsänderungsgesetz verfolgte der Gesetzgeber den            114\nZweck, dem kurzfristig emporgeschnellten Fehlbestand an erschwinglichem Wohnraum entgegenzuwirken. Im Rahmen dieses generellen Zwecks war die Überleitungsvorschrift des Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG aber von einer spezielleren Zielsetzung getragen. Während der Bundesrat mit Hilfe der Überleitungsvorschrift eine\nmöglichst große Zahl von Sozialwohnungen trotz erfolgter Rückzahlung der Darlehen\nin der Wohnungsbindung halten wollte, lehnte die Bundesregierung diese Zielsetzung aus Vertrauensschutzgesichtspunkten ab. Wesentlicher Grund einer zeitlich begrenzten Einbeziehung zurückliegender Rückzahlungsfälle in die Neuregelung war\nfür sie vielmehr der befürchtete Ankündigungseffekt der Neuregelung. Um diesen Effekt zu vermeiden, der ihre Wirksamkeit hätte unterlaufen können, sah die Bundesregierung eine begrenzte unechte Rückwirkung in Abwägung mit den Interessen der\nBetroffenen als gerechtfertigt an.\n\n An dieser Zielsetzung hat sich im weiteren Gesetzgebungsverfahren nichts geändert. Im Bundestagsausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (vgl. BT-Drucks 11/6773, S. 7) und in den Plenarberatungen des Bundestages am 29. März\n1990 (vgl. Plenarprotokoll 11/204, S. 15906 ff.) sprachen sich Angehörige der Opposition zwar für eine weitergehende Überleitungsregelung aus. Die Parlamentsmehrheit hielt jedoch unverändert an der von der Bundesregierung vorgeschlagenen Fassung fest und verwies zur Rechtfertigung der begrenzten Überleitungsregelung in der\nzweiten Lesung allein auf das Anliegen, dem erwähnten Ankündigungseffekt entgegenzuwirken (vgl. Plenarprotokoll 11/204, S. 15912 f.).\n\n (2) Die Vorschrift ist zur Erreichung des Gesetzeszwecks geeignet und erforderlich.   116\n\n  Mit dem 31. Dezember 1989 hat der Gesetzgeber keinen zu frühen Stichtag für die      117\nRückwirkung gewählt. Grundsätzlich wird das Vertrauen in den Fortbestand einer gesetzlichen Regelung zwar erst mit dem Änderungsbeschluß des Bundestags zerstört\n(vgl. BVerfGE 72, 175 <200>), der hier am 29. März 1990 gefaßt wurde. Dieser Gesichtspunkt hat aber insbesondere dann weniger Gewicht, wenn es darum geht, ei-\n\n\n                                       20/27\n\nnen Ankündigungseffekt zu vermeiden, der die beabsichtigte Wirkung der Gesetzesänderung ganz oder zum Teil zunichte zu machen droht. Ein solcher Fall lag hier vor.\nDas Wohnungsbindungsänderungsgesetz hätte sein wohnungspolitisches Ziel nicht\nim geplanten Umfang erreichen können, wenn zahlreiche Eigentümer von Sozialwohnungen die bevorstehende Verlängerung der Wohnungsbindung und die ungünstigere Berechnung der Kostenmiete zum Anlaß vorzeitiger Rückzahlung genutzt hätten.\n\n  Bei der Beurteilung, ab welchem Zeitpunkt die Wirkung der Ankündigung einer Gesetzesänderung den Gesetzeszweck durchkreuzt, und bei der daran orientierten\nFestsetzung von Stichtagen steht dem Gesetzgeber ein beträchtlicher Einschätzungsspielraum zu. Das Bundesverfassungsgericht muß sich insoweit auf die Prüfung beschränken, ob der Gesetzgeber seinen Spielraum in sachgerechter Weise genutzt, die für die zeitliche Anknüpfung in Betracht kommenden Faktoren hinreichend\ngewürdigt und eine sachlich begründete Entscheidung getroffen hat (vgl. BVerfGE\n44, 1 <21>).\n\n  Für eine unsachliche Festsetzung des Stichtags ist nichts erkennbar. Die Bundesregierung ging in ihrer Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrats zu ihrem\nGesetzentwurf davon aus, daß die vom Bundesrat am 22. September 1989 unterbreiteten Vorschläge zur Verlängerung der Nachwirkungsfrist und zur Streichung von\n§ 16 a WoBindG in den interessierten Kreisen zur Kenntnis genommen und teils intensiv diskutiert worden waren. Die Eigentümer oder Kaufinteressenten von Sozialwohnungen konnten infolgedessen schon seit September 1989 nicht mehr fest damit\nrechnen, daß die zwischenzeitlich vergünstigte Wohnungsbindungsregelung Bestand haben würde. Das gilt um so mehr, als die Neuregelung durch eine akute Notlage angestoßen worden war, die gesetzgeberische Maßnahmen dringlich erscheinen ließ. Die Wahl eines Stichtags, der drei Monate nach der Bekanntgabe der\nÄnderungsvorschläge lag, läßt sich unter diesen Umständen nicht beanstanden.\n\n  (3) In der Regelung liegt auch keine unzumutbare Belastung der Eigentümer, wenn         120\nihnen die zur vorzeitigen Tilgung des Darlehens aufgewandten Beträge erstattet werden.\n\n  Dem Ziel des Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG, die gehäufte Rückzahlung von Fördermitteln zu vermeiden, kommt hohes Gewicht zu. Nach den Angaben der Bundesregierung in ihrer Stellungnahme ist in den Jahren vor der Neuregelung in rund 150.000\nFällen von der Möglichkeit Gebrauch gemacht worden, die Förderdarlehen vorzeitig\nabzulösen. 1989 wurden immerhin noch knapp 110.000 Rückzahlungsfälle verzeichnet. Es liegt auf der Hand, daß bei dieser Sachlage die Ankündigung der für die Eigentümer ungünstigeren Neuregelung eine Vielzahl vorgezogener Rückzahlungen\nauslösen konnte und dadurch der Zweck der Neuregelung unterlaufen worden wäre.\nDies gilt um so mehr, als nach den Erfahrungen zurückliegender Jahre ein Großteil\nder Rückzahlungen nur geringe Beträge ausmachte. Das verfolgte gesetzgeberische\nAnliegen erweist sich deshalb nicht nur als verständlich, sondern als dringlich, sollte\ndie Effektivität der Grundregelung nicht beeinträchtigt oder sogar ganz in Frage ge-\n\n\n\n                                         21/27\n\nstellt werden.\n\n Das Gewicht des verfolgten Anliegens kann im übrigen nicht losgelöst von dem der       122\nGrundregelung gesehen werden, deren Erfolg durch die Überleitungsregelung gesichert werden sollte. Dieses ist ebenfalls hoch zu veranschlagen. Die Lage am Wohnungsmarkt war Ende der achtziger Jahre durch einen starken Nachfragezuwachs\ngeprägt, ohne daß die Bautätigkeit damit Schritt gehalten hätte. Der dadurch bewirkte\nVerdrängungsprozeß führte naturgemäß zu einer besonders schlechten Lage für einkommensschwache Personengruppen, die auf Sozialwohnungen angewiesen sind.\nDer Bestand solcher Wohnungen drohte ebenfalls deutlich abzusinken. Die Bundesregierung nennt für den 1990 vorhandenen Bestand von 3 Millionen Sozialwohnungen einen erwarteten Wegfall der Bindungen von jeweils 1 Million Wohnungen bis zu\nden Jahren 1995 und 2000 infolge regulärer und vorzeitiger Rückzahlungen, ohne\ndaß dafür nach den aufgelegten Wohnungsbauprogrammen ein annähernder Ausgleich geschaffen werden könnte. In dieser Situation konnte der Gesetzgeber dem\nAnliegen, die vorhandenen Sozialwohnungen über einen verlängerten Zeitraum in\nder Bindung zu halten, eine große Bedeutung für das Gemeinwohl beimessen.\n\n  Ein gewichtiger Handlungsbedarf ergab sich namentlich auch für den räumlichen         123\nAnwendungsbereich von § 16 a WoBindG a.F., da sich zum einen die Lage am Wohnungsmarkt gerade auch in den Gemeinden mit weniger als 200.000 Einwohnern infolge des vermehrten Zuzugs von Aus- und Übersiedlern sowie der Verteilung von\nAsylbewerbern verschärfte und zum anderen der Wegfall der Mietpreisbindung nach\nAblauf von sechs Monaten die betreffenden Sozialwohnungen trotz der fortbestehenden Belegungsbindungen für ihren Zweck weitgehend entwertete.\n\n Andererseits hat die Übergangsregelung für die Betroffenen einschneidende Auswirkungen, die den wirtschaftlichen Nutzen des Eigentumserwerbs und der vorgenommenen Rückzahlung erheblich schmälern, wenn nicht ganz zunichte machen.\nDie Verlängerung der Nachwirkungsfrist ist nicht geringfügig. Sie beträgt zwei Jahre\nund in den vormals von § 16 Abs. 3 WoBindG a.F. erfaßten Fällen sogar bis zu zehn\nJahre. Die Streichung des § 16 a WoBindG a.F. hat zur Folge, daß die Mietpreisbindung in den bisher unter diese Regelung fallenden Rückzahlungsfällen gleichfalls\nzehn Jahre länger andauert. Die Belastung durch die Mietpreisbindung verschärft\nsich zusätzlich durch den Wegfall der Zinsanrechnungsmöglichkeit nach § 28 Abs. 1\nSatz 2 Buchstabe a WoBindG a.F. Er wirkt sich insbesondere in den Fällen gravierend aus, in denen der Zinssatz für öffentliche Baudarlehen sehr niedrig lag oder sogar zinslose Darlehen mit einem niedrigen Verwaltungskostenbeitrag gewährt worden waren.\n\n  Das Gewicht der Streichung des § 16 a WoBindG a.F. darf jedoch nicht überbewertet werden. Sein Anwendungsbereich war begrenzt. Für Gemeinden mit erheblichen\nDifferenzen zwischen der Markt- und der Kostenmiete konnten schon vormals die\nLandesregierungen durch Rechtsverordnung die Anwendung unter anderem des\n§ 16 a Abs. 1 WoBindG a.F. ausschließen (§ 16 a Abs. 3 WoBindG a.F.). Diese Mög-\n\n\n\n                                        22/27\n\nlichkeit mindert nicht nur allgemein die Tragweite des Vertrauensschutzes, sondern\nauch die Schutzwürdigkeit des Vertrauens derer, die in den - noch - zum räumlichen\nAnwendungsbereich des § 16 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG a.F. gehörenden Gemeinden Rückzahlungen geleistet haben.\n\n  Überdies betrifft die gesetzliche Neuregelung schwerpunktmäßig fremdgenutzte           126\nSozialwohnungen. Der Eigentümer oder Erwerber solcher Wohnungen muß wegen\nihres sozialen Bezugs in besonderem Maß mit veränderten staatlichen Regelungen\naufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Verhältnisse rechnen.\nDas gilt nicht nur für das soziale Mietrecht (vgl. BVerfGE 38, 348 <370 f.>; 71, 230\n<252>), sondern in gleichem Maße für die staatliche Wohnungsförderung. Gerade\nauf diesem Sektor ist es zudem in der Vergangenheit immer wieder zu Änderungen\nnamentlich der Vorschriften über die Rechtsfolgen freiwilliger vorzeitiger Rückzahlungen gekommen. Die Nachwirkungsfrist ist je nach Lage des Wohnungsmarkts und\nden gesetzgeberischen Zielvorstellungen verlängert oder verkürzt worden. Die Vergünstigung des § 16 a WoBindG a.F. war überhaupt erst zu einem Zeitpunkt in das\nGesetz eingefügt worden, zu dem ein Großteil der von der Überleitungsvorschrift betroffenen Förderfälle längst ins Werk gesetzt war. Auf einem Rechtsgebiet mit derart\nbewegter Entwicklung kann der Einzelne nur eingeschränkt auf das unveränderte\nFortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage rechnen (vgl. BVerfGE 71, 230 <252>;\n76, 220 <245>).\n\n Abstriche an der Schutzwürdigkeit des Vertrauens sind auch deshalb angebracht,          127\nweil die staatliche Förderung maßgeblich zur Schaffung der betroffenen Eigentumsposition beigetragen hat (vgl. BVerfGE 48, 403 <416>). Dieser Umstand gibt dem\nGesetzgeber die prinzipielle Legitimation, laufend darauf hinzuwirken, daß der mit\ndem Einsatz öffentlicher Mittel verfolgte Gemeinwohlzweck nicht vereitelt wird. Dies\nhat der Eigentümer, der sein Eigentum im Zusammenwirken mit der öffentlichen\nHand in den Dienst einer langfristigen öffentlichen Aufgabe gestellt hat, bei seinen\nDispositionen zu berücksichtigen.\n\n Das öffentliche Interesse an der Gesetzesänderung überwiegt das Bestandsinteresse der Eigentümer allerdings nur dann, wenn gesichert ist, daß der durch die Rückzahlung herbeigeführte vermögenswerte Vorteil nicht bei der öffentlichen Hand verbleibt. Ein solcher Verbleib ist zur Erreichung des mit der Überleitungsvorschrift\nverfolgten Zwecks nicht erforderlich. Unter diesen Umständen wäre es eine unverhältnismäßige Belastung der Eigentümer, wenn der Staat die Vorteile der vorzeitigen\nRückzahlung der Wohnungsbaudarlehen behalten dürfte, obwohl der damit bezweckte Erfolg nicht mehr erreicht wird. Daß das Wohnungsbindungsänderungsgesetz selbst keine Rückgewähr vorsieht, ist dabei unschädlich, denn für die Rückgewähr stehen generelle Normen zur Verfügung. Dabei kann das\nBundesverfassungsgericht die einfachrechtliche Frage, ob sich der Rückgewährsanspruch nach Bereicherungs- oder Erstattungsgrundsätzen richtet, offen lassen, wenn\nnur feststeht, daß eine Rückgewähr von Verfassungs wegen erforderlich ist.\n\n\n\n                                         23/27\n\n c) Auf Fälle, in denen vor dem Gesetzesbeschluß am 29. März 1990 geleistete            129\nRückzahlungen bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Ablösung der Wohnungsbindung und zur Zahlung erhöhter Kostenmiete auf der Grundlage von § 28\nWoBindG a.F. geführt hatten, ist Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG nicht anzuwenden. Das\nergibt sich aus einer verfassungskonformen Auslegung dieser Vorschrift.\n\n aa) Die verfassungskonforme Auslegung einer Norm ist dann geboten, wenn unter          130\nBerücksichtigung von Wortlaut, Entstehungsgeschichte, Gesamtzusammenhang und\nZweck mehrere Deutungen möglich sind, von denen jedenfalls eine zu einem verfassungsgemäßen Ergebnis führt (vgl. BVerfGE 49, 148 <157>; 69, 1 <55>). Grenzen\nwerden der verfassungskonformen Auslegung durch den Wortlaut und den Gesetzeszweck gezogen. Ein Normverständnis, das mit dem Wortlaut nicht mehr in Einklang zu bringen ist, kann durch verfassungskonforme Auslegung ebensowenig gewonnen werden wie ein solches, das in Widerspruch zu dem klar erkennbaren Willen\ndes Gesetzes treten würde (vgl. BVerfGE 71, 81 <105>).\n\n bb) Die Anwendung der Vorschrift auf Fälle, in denen die Ablösung von Wohnungsbindungen vor dem Inkrafttreten des Gesetzes stattgefunden hatte, wäre mit Art. 14\nAbs. 1 Satz 1 GG unvereinbar. Sie würde zu einer echten Rückwirkung führen, für die\nrechtfertigende Gründe nicht erkennbar sind.\n\n  Zur Vermeidung verstärkter Rückzahlungen aufgrund des Ankündigungseffektes            132\nder Gesetzesberatungen reichte die Anordnung der unechten Rückwirkung aus. Diese blieb nur gegenüber Eigentümern leerstehender, selbstgenutzter oder vermieteter, aber vor dem 30. Mai 1990 frei werdender Sozialwohnungen wirkungslos. Die zu\ndieser Fallgruppe gehörende Zahl von Sozialwohnungen kann nicht derart groß gewesen sein, daß ihretwegen eine Ausnahme vom Verbot echter Rückwirkung als\nzwingend angesehen werden könnte.\n\n Für eine rückwirkende Streichung von § 28 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe a WoBindG            133\na.F. bestand ebenfalls kein zwingendes Bedürfnis. Die echte Rückwirkung war nicht\nerforderlich, um den betroffenen Eigentümern den mit der Zinsanrechnungsmöglichkeit für Ersatzfinanzierungsmittel verbundenen besonderen Anreiz zur vorzeitigen\nRückzahlung zu nehmen. Schon so ergab sich aus Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe a WoBindG n.F., daß künftig auch aufgrund von Rückzahlungen in der Zeit vom 1. Januar bis 29. Mai 1990 die erhöhten\nZinsen nicht mietsteigernd angesetzt werden durften. Bereits das schloß die Vorteile,\ndie eine Rückzahlung nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe a WoBindG a.F. für den\nDarlehensempfänger gehabt hätte, weitgehend aus.\n\n Der Bagatellvorbehalt greift ebenfalls nicht ein. Für eine rückwirkende Streichung     134\nvon § 16 Abs. 3 Nr. 1 und 2 WoBindG a.F. liegt dies auf der Hand. In den betroffenen\nFällen würden die Mietpreis- und Belegungsbindungen für einen Zeitraum von zehn\nJahren wieder aufleben. Aber auch die Auswirkungen einer rückwirkenden Geltung\nvon § 28 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe a WoBindG n.F. auf bereits erfolgte Zahlungen erhöhter Kostenmiete wären keine bloße Bagatelle. War das öffentliche Baudarlehen\n\n\n                                        24/27\n\nniedrig oder gar nicht zu verzinsen und ging es außerdem um einen hohen Rückzahlungsbetrag, so konnten sich durchaus beachtliche Rückforderungen der Mieter ergeben, die zwischenzeitlich die höhere Miete gezahlt hatten. Der Gesichtspunkt des\nVertrauensschutzes überwiegt unter diesen Umständen bis zum Zeitpunkt des Gesetzesbeschlusses.\n\n cc) Die Überleitungsvorschrift läßt Auslegungen zu, die den Verfassungsverstoß         135\nvermeiden.\n\n Der Wortlaut des Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG zwingt nicht zu dem Schluß, daß die          136\ngesetzliche Neuregelung auch für solche zurückliegenden Rückzahlungsfälle gilt, in\ndenen sie echte Rückwirkung entfalten würde. Die Formulierung \"sind ... anzuwenden\" kann als Anweisung an den Normanwender verstanden werden, nach welchem\nRecht er künftig eintretende Rechtsfolgen zurückliegender Zahlungen zu bestimmen\nhat. Daß auch in der Vergangenheit bereits eingetretene Rechtsfolgen nachträglich\nals nicht geschehen gelten sollen, ist der Überleitungsvorschrift dagegen nicht zwingend zu entnehmen. Dies gilt um so mehr, als die Aufhebung von § 16 Abs. 3 Nr. 1\nWoBindG a.F., die für zurückliegende Rückzahlungsfälle notwendig zu einer echten\nRückwirkung führen würde, in Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG nicht gesondert genannt\nwird, sondern nur durch Erwähnung von § 16 WoBindG insgesamt mitgemeint sein\nkönnte.\n\n  Die engere Auslegung tritt auch nicht in Widerspruch zu dem erkennbaren Gesetzeswillen. Sie verfehlt weder das gesetzgeberische Ziel noch bestimmt sie den normativen Gehalt der Überleitungsvorschrift grundlegend neu. Das weitere Verständnis\ndes Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG mag dem Normzweck, infolge des Ankündigungseffekts der Gesetzesberatungen zu besorgende gehäufte Rückzahlungen zu verhindern oder deren Wirkungen zu entschärfen, zwar besonders nachhaltig gerecht werden. Aber auch das engere Verständnis entspricht diesem Zweck, denn in den\nmeisten Fällen wurde den Eigentümern schon durch die unechte Rückwirkung die\nMöglichkeit genommen, sich noch vor Inkrafttreten des Änderungsgesetzes durch\nvorzeitige Rückzahlung die Vorteile nach altem Recht zu sichern.\n\n\n\n\n                                        25/27\n\n  Die Entstehungsgeschichte des Änderungsgesetzes spricht im übrigen für die verfassungskonforme engere Auslegung. Im zuständigen Ausschuß des Bundestags für\nRaumordnung, Bauwesen und Städtebau gingen die Ausschußmehrheit und die Opposition einvernehmlich von der Annahme aus, Art. 4 Abs. 2 WoBindÄndG entfalte\neine unechte Rückwirkung. Streit herrschte nur über die Zeitphase, auf die sie erstreckt werden sollte (vgl. BTDrucks 11/6773, S. 6 f.). Daß vor dem Gesetzesbeschluß geleistete Rückzahlungen unter Umständen bereits bis zum 29. Mai 1990 zu\neinem Wegfall der Bindungen vor dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes geführt\nhaben könnten, wurde bei den Gesetzesberatungen offenbar übersehen (vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 3.1, 104.\nErg.-Lfg., Juli 1990, Anm. 4.2 <3.4> zu § 34 WoBindG).\n\n                Seidl                Grimm                 Kühling\n\n               Jaeger                 Haas                 Hömig\n\n                                     Steiner\n\n\n\n\n                                       26/27\n\nBundesverfassungsgericht, Beschluss des Ersten Senats vom 15. Oktober 1996 -\n1 BvL 44/92, 1 BvL 48/92\n\nZitiervorschlag BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 15. Oktober 1996 -\n                1 BvL 44/92, 1 BvL 48/92 - Rn. (1 - 138), http://www.bverfg.de/e/\n                ls19961015_1bvl004492.html\n\nECLI             ECLI:DE:BVerfG:1996:ls19961015.1bvl004492\n\n\n\n\n                                       27/27\n","source":"ce-bverfg","source_url":"https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/1996/10/ls19961015_1bvl004492.html","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1996-10-15/1-bvl-44-92","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":14},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":13},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":11},{"jurabk":"GG","ref":"Art 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":1},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 100","ref_norm":"100","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/1996/10/ls19961015_1bvl004492.html","attribution":{"source":"Bundesverfassungsgericht","source_url":"https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/1996/10/ls19961015_1bvl004492.html","license":"Creative Commons Zero (CC0 1.0)","license_url":"https://creativecommons.org/publicdomain/zero/1.0/","notice":"Amtliche Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (§ 5 UrhG). 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