{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1993:rs19931214.1bvr036193","court":"BVerfG","senate":"Erster Senat","decided":"1993-12-14","aktenzeichen":"1 BvR 361/93","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESVERFASSUNGSGERICHT\n\n- 1 BvR 361/93 -\n\n                            IM NAMEN DES VOLKES\n\n                                In dem Verfahren\n\n                                         über\n\n                          die Verfassungsbeschwerde\n\n1. der Frau D...,\n\n2. des Herrn D...\n\n- Bevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. Josef Hingerl, Reinhard Krahnke, Prof. Dr.\nReiner Kühnel, Uta Leskien und Karl Brunnhuber, Beuerberger Straße 14, Wolfratshausen -\n\ngegen    das Urteil des Landgerichts München II vom 21. Januar 1993 - 8 S 5849/\n         92 -\n\nhat das Bundesverfassungsgericht - Erster Senat - unter Mitwirkung\n\n                                des Präsidenten Herzog,\n\n                                der Richter Henschel,\n\n                                Seidl,\n\n                                Grimm,\n\n                                Söllner,\n\n                                Dieterich\n\n                                und der Richterin Seibert\n\nam 14. Dezember 1993 beschlossen:\n\n        Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.\n\n                                    Gründe:\n Die Verfassungsbeschwerde betrifft formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen.\n\n\n\n\n                                           1/5\n\n                                         I.\n Die Beschwerdeführer verlangten von den Mietern ihres Hauses in Wolfratshausen        2\ndie Zustimmung zu einer Mieterhöhung; zum Vergleich benannten sie drei Wohnungen in Geretsried-Gartenberg sowie weitere Wohnungen in Penzberg und Gelting.\n\n Das Amtsgericht wies ihre Klage ab, weil das Mieterhöhungsverlangen unwirksam         3\nsei. Zwar sei Geretsried-Gartenberg nach Struktur und Lage mit Wolfratshausen vergleichbar. Jedoch müßten die Vergleichswohnungen entgegen dem Wortlaut von § 2\nAbs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 2 Satz 4 MHG in derselben Gemeinde wie die Wohnung\ndes Mieters liegen. Nur wenn dort keine Vergleichswohnungen vorhanden seien,\nkönne der Vermieter solche aus der Nachbargemeinde benennen. Das Vorbringen\nund die Beweisangebote dafür, daß es den Beschwerdeführern trotz intensiver und\numfangreicher Bemühungen nicht gelungen sei, Vergleichswohnungen in Wolfratshausen zu finden, seien verspätet.\n\n Das Landgericht wies die Berufung zurück. Es folge den Gründen des angefochtenen Urteils. Es habe keinen Zweifel daran, daß in Wolfratshausen eine ausreichende\nAnzahl von vermieteten Wohnungen existiere, die als Vergleichswohnungen hätten\nherangezogen werden können. Es reiche nicht aus, Vergleichswohnungen aus dem\nvier Kilometer entfernten Gartenberg zu benennen. Das gleiche gelte für die Wohnungen in Penzberg und Gelting.\n\n  Unerheblich sei, daß die Beschwerdeführer Schwierigkeiten gehabt hätten, die Mieten von Vergleichswohnungen in Wolfratshausen zu ermitteln, und daß ihnen dies\ndeshalb nicht gelungen sei. Wenn ein Vermieter trotz Bemühungen die Mieten von\nVergleichswohnungen aus derselben Stadt nicht erfahren habe, obwohl es vermietete Vergleichswohnungen in genügender Anzahl gebe, könne er die angemessene\nMiete durch einen Sachverständigen ermitteln lassen und die Mieterhöhung unter\nVorlage des Gutachtens begründen. Davon hätten die Beschwerdeführer keinen Gebrauch gemacht.\n\n                                         II.\n 1. Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung           6\nvon Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.\n\n Das Landgericht habe der Mieterhöhung verfahrensrechtliche Hürden in den Weg          7\ngelegt, welche sie in der Durchsetzung ihres Eigentumsrechtes in unzumutbarer Weise beschränkten. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG stelle ausdrücklich auch auf vergleichbare Gemeinden ab. Das Landgericht habe weder die Vergleichbarkeit der Nachbargemeinde Geretsried-Gartenberg noch diejenige der dort benannten\nVergleichswohnungen in Zweifel gezogen. Wenn es diese Wohnungen nur deshalb\nnicht zum Vergleich zulasse, weil sie in einer Nachbargemeinde lägen, setze es sich\nsehenden Auges über ihren materiellrechtlichen Anspruch hinweg.\n\n 2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz verweist auf die in Literatur und      8\nRechtsprechung herrschende Auffassung, daß auf Wohnungen in vergleichbaren\n\n\n                                         2/5\n\nGemeinden nur zurückgegriffen werden dürfe, wenn in der Gemeinde, in welcher\ndie vermietete Wohnung liege, keine Vergleichswohnungen vorhanden seien oder\nvom Vermieter nicht benannt werden könnten. Dabei seien dem Vermieter gewisse\nSchwierigkeiten bei der Auffindung vergleichbarer Objekte zumutbar.\n\n Das Landgericht habe das Vorhandensein vergleichbarer Mietobjekte in Wolfratshausen offenbar als offenkundige Tatsache im Sinne des § 291 ZPO angesehen.\nDas sei angesichts der Größe dieser Gemeinde nicht willkürlich. Mit der Verweisung\nauf die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten zu begründen, habe es nicht zum Ausdruck gebracht, daß es die Berufung auf\nVergleichswohnungen in einer benachbarten Gemeinde überhaupt nicht zulassen\nwolle.\n\n                                          III.\n Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 93 a BVerfGG).\n\n 1. Der Verfassungsbeschwerde kommt grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung nicht zu (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG).\n\n  In der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ist geklärt, daß die Zivilgerichte bei   12\nder Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MHG formell wirksam ist,\nden Einfluß des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und des damit eng verzahnten Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten haben\n(vgl. BVerfGE 37, 132 <141 f.>; 49, 244 <247 ff.>; 53, 352 <357 f.>). Dieser verbietet\nes, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (vgl. BVerfGE 79, 80 <84>).\n\n Die Verfassungsbeschwerde zeigt nicht auf, daß der vorliegende Fall über diese           13\nAussagen hinaus weitere grundsätzliche Klärung erfordert. Solche Gründe sind auch\nnicht erkennbar.\n\n 2. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist auch nicht zur Durchsetzung des             14\nArt. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG).\n\n  a) Verfassungsrechtlichen Bedenken könnte es allerdings begegnen, wenn das Urteil so zu verstehen wäre, daß die Beschwerdeführer ein Sachverständigengutachten\nvorlegen müßten, auch wenn sie erfolglos alle ihnen zumutbaren Anstrengungen unternommen hätten, Vergleichswohnungen in Wolfratshausen zu ermitteln. Eine solche Begründung müßte darauf überprüft werden, ob damit nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen überspannt würden.\n\n b) Die angegriffene Entscheidung läßt aber auch eine andere Deutung zu. Das              16\nLandgericht ist zunächst der Begründung des Amtsgerichts gefolgt. Dieses hatte den\nVortrag der Beschwerdeführer, ihnen sei es trotz intensiver und umfangreicher Be-\n\n\n                                           3/5\n\nmühungen nicht gelungen, in Wolfratshausen vergleichbare Wohnungen zu finden,\nals verspätet zurückgewiesen. Da Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten\nRechtszug zu Recht zurückgewiesen worden sind, nach § 528 Abs. 3 ZPO auch in\nder Berufungsinstanz ausgeschlossen bleiben und die Beschwerdeführer nicht geltend machen, ihr Vortrag erster Instanz hätte mangels Verschuldens vom Landgericht berücksichtigt werden müssen (vgl. BVerfGE 75, 183 <191 f.>), kann darin kein\nVerfassungsverstoß liegen.\n\n  Allerdings hätte es dann nicht der weiteren Begründung des Landgerichts bedurft.      17\nDiese legt die Annahme nahe, das Landgericht habe auf die Verspätung des Vortrages nicht entscheidend abstellen, sondern eine zusätzliche Begründung geben wollen. Diese kann aber so verstanden werden, daß das Gericht den Vortrag der Beschwerdeführer zu den ihnen zumutbaren Bemühungen, in Wolfratshausen\nvergleichbare Wohnungen zu finden, als nicht ausreichend substantiiert angesehen\nhat. Denn es legt dar, nach seiner Überzeugung seien in dieser Stadt genügend vergleichbare Wohnungen zu finden. Bei diesem Verständnis der angegriffenen Entscheidung kann darin, daß die Beschwerdeführer auf ein Sachverständigengutachten verwiesen worden sind, jedenfalls keine Überspannung der formellen\nAnforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gesehen werden. Denn ein gewisser\nAufwand an Zeit und Mühe wird von dem Vermieter verlangt, will er eine gesetzlich\nzulässige Mieterhöhung durchsetzen. Ist ihm der eine vom Gesetz vorgesehene Weg\nindessen zu mühselig oder zu unbequem, ohne daß die Zumutbarkeitsschwelle überschritten wird, so kann er auf die andere gesetzliche, wenngleich teurere Möglichkeit\nverwiesen werden, um zu seinem Recht zu gelangen.\n\n               Herzog                Henschel                 Seidl\n\n                Grimm                 Söllner               Dieterich\n\n                                      Seibert\n\n\n\n\n                                         4/5\n\nBundesverfassungsgericht, Beschluss des Ersten Senats vom 14. Dezember 1993 -\n1 BvR 361/93\n\nZitiervorschlag BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 14. Dezember 1993 -\n                1 BvR 361/93 - Rn. (1 - 17), http://www.bverfg.de/e/\n                rs19931214_1bvr036193.html\n\nECLI           ECLI:DE:BVerfG:1993:rs19931214.1bvr036193\n\n\n\n\n                                     5/5\n","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1993-12-14/1-bvr-361-93","cited_norms":[{"jurabk":"BVerfGG","ref":"§ 93a","ref_norm":"93a","n":3},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 528","ref_norm":"528","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1993-12-14/1-bvr-361-93","retrieved":"2026-07-10 10:41:09.038352+00:00"},"card":{"id":"bverfg/1993-12-14/1-bvr-361-93","court":"BVerfG","court_id":"bverfg","court_as_stated":"BVerfG","panel":"Erster Senat","date":"1993-12-14","dockets":["1 BvR 361/93"],"decision_type":"Beschluss","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1993:rs19931214.1bvr036193","ids":{"ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1993:rs19931214.1bvr036193"},"cite_as":"BVerfG, Beschluss vom 14.12.1993 – 1 BvR 361/93","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1993-12-14/1-bvr-361-93","headnotes":[],"leitsatz_status":"not_captured","tenor":{"text":"Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.","basis":"court_formula","source":null},"tenor_status":"held","cited_norms":[{"id":"BVerfGG/93a","law":"BVerfGG","abbreviation":"BVerfGG","ref":"93a","label":"§ 93a BVerfGG","mentions":3},{"id":"GG/14","law":"GG","abbreviation":"GG","ref":"14","label":"Art 14 GG","mentions":3},{"id":"ZPO/291","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"291","label":"§ 291 ZPO","mentions":1},{"id":"ZPO/528","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"528","label":"§ 528 ZPO","mentions":1}],"cited_norms_basis":"extracted_from_text","normenkette":null,"proceeding":{"entries":[],"has_records":false,"note":"No Verfahrensgang record names this decision. 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