{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1993:rs19931019.1bvr002593","court":"BVerfG","senate":"Erster Senat","decided":"1993-10-19","aktenzeichen":"1 BvR 25/93","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESVERFASSUNGSGERICHT\n\n- 1 BvR 25/93 -\n\n- 1 BvR 1620/92 -\n\n IM NAMEN DES VOLKES\n\n In den Verfahren\n\n über\n\n die Verfassungsbeschwerden\n\n1. des Herrn K...\n\n- Bevollmächtigte: Rechtsanwälte Rüdiger Henze und Harald Schneider, Brigittastraße 29, Essen -\n\ngegen das Urteil des Landgerichts Essen vom 11. November 1992 - 10 S 248/92\n -\n\n- 1 BvR 25/93 -,\n\n2. des Herrn R...\n\n- Bevollmächtigte: Rechtsanwälte Adolf G. Ober, Dr. Harald Janzen und Christopher\nKochem, Biebricher Allee 19, Wiesbaden -\n\ngegen\n\n a) das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15. September 1992 - 8 S\n 231/92 -,\n\n b) das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 22. April 1992 - 98 C\n 1583/91 -\n\n- 1 BvR 1620/92 -\n\nhat das Bundesverfassungsgericht - Erster Senat - unter Mitwirkung\n\n des Präsidenten Herzog,\n\n der Richter Henschel,\n\n Seidl,\n\n Grimm,\n\n\n\n 1/7\n\n Söllner,\n\n Dieterich,\n\n Kühling\n\n und der Richterin Seibert\n\nam 19. Oktober 1993 beschlossen:\n\n Die Verfassungsbeschwerden werden zurückgewiesen.\n\n Gründe:\n\n A.\n\n Die Verfassungsbeschwerden richten sich gegen die Abweisung von Räumungsklagen, die jeweils auf Eigenbedarf für einen Teil der vermieteten Wohnung gestützt waren.\n\n I.\n 1. 1 BvR 25/93 2\n\n a) Der Beschwerdeführer zu 1) ist Eigentümer eines Wohnhauses mit 17 Wohnräumen, das seine Rechtsvorgängerin an einen Hauptmieter zur Nutzung durch eine\nWohngemeinschaft mit maximal 17 Personen vermietet hatte. Bei Klageerhebung\nwohnten in dem Haus acht Personen, die jeweils Untermietverträge mit dem Hauptmieter geschlossen hatten.\n\n Der Beschwerdeführer kündigte fünf Räume im Hochparterre, weil er wegen der 4\nVerwaltung eines benachbarten Gewerbekomplexes in unmittelbarer Nähe wohnen\nmüsse. Altersbedingt falle ihm die tägliche Anfahrt von seinem bisherigen Wohnsitz\nimmer schwerer. Außerdem benötige er Raum für eine Person, die ihn ständig betreue. Auf Hinweis des Amtsgerichts, daß es eine Teilkündigung für unwirksam halte,\nkündigte er erneut, nunmehr aber für sämtliche Räume.\n\n Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Das Mietverhältnis habe das ganze 5\nHaus als rechtliche und wirtschaftliche Einheit erfaßt. Aus § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB\nsei im Gegenschluß zu folgern, daß Teilkündigungen außerhalb des Regelungsbereiches dieser Vorschrift unzulässig seien. Eine auf einen Teil der Wohnung beschränkte Beendigung des Mietverhältnisses sei nur in beiderseitigem Einvernehmen durch\nAufhebungsvertrag möglich. Hinsichtlich der zweiten Kündigung seien vernünftige\nund nachvollziehbare Gründe für den Bezug der bezeichneten Räume zwar anzuerkennen. Mit der Kündigung des Mietverhältnisses für das gesamte Haus mache der\nBeschwerdeführer indes einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend, da er nach eigenen Angaben von 17 Räumen nur fünf benötige. Eine solche Kündigung sei mißbräuchlich.\n\n\n\n\n 2/7\n\n Die hiergegen gerichtete Berufung, die der Beschwerdeführer nur noch auf die 6\nzweite Kündigung stützte, wies das Landgericht mit der angegriffenen Entscheidung\nzurück. Die Anerkennung eines Eigenbedarfes setze voraus, daß der Beschwerdeführer alle Räume der Villa für sich oder eine privilegierte Person benötige. Das trage\ner nicht vor. Selbst wenn er aber alle Räume bewohnen wollte, läge darin Mißbrauch\nwegen überhöhten Wohnbedarfs.\n\n Daß er somit von der (beschränkten) Selbstnutzung seines Eigentums ausgeschlossen werde, rechtfertige kein anderes Ergebnis. Ob und unter welchen Voraussetzungen ausnahmsweise eine Teilkündigung zulässig sein könne, bedürfe keiner\nEntscheidung. Angesichts der Unteilbarkeit dieses speziellen Mietobjekts seien jedenfalls die Bedenken des Amtsgerichts nicht von der Hand zu weisen. Der Beschwerdeführer sei damit nicht rechtlos gestellt. Er könne über sein Eigentum in anderer Weise verfügen oder ein anders geartetes berechtigtes Interesse an der\nBeendigung des Mietverhältnisses darlegen.\n\n b) Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 GG. 8\n\n Die Selbstnutzung des Eigentums werde dadurch, daß die Gerichte eine Teilkündigung für unzulässig, eine Kündigung des gesamten Mietverhältnisses aber für rechtsmißbräuchlich hielten, völlig ausgeschlossen. Sie hätten dieses Problem zwar nicht\nübersehen, aber unzutreffende rechtliche Folgerungen gezogen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgewährleistung\nberuhten. Denn zur Substanz des Eigentums gehöre auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen; dieser habe er sich nicht durch die Vermietung begeben. Das verkenne das Landgericht mit seinem Hinweis auf die \"Art des hier gegebenen Mietverhältnisses\".\n\n Unabhängig davon beruhe die Annahme, daß der Erlangungswunsch mißbräuchlich sei, auf einer unzutreffenden Anwendung von Art. 14 GG. Beide Gerichte räumten ein, daß die Gründe für den Eigenbedarf an den fünf Räumen, um die es ihm eigentlich gehe, vernünftig und nachvollziehbar seien. Dennoch unterstelle das\nLandgericht, daß er Eigenbedarf an dem gesamten Haus geltend mache, obwohl er\ndie Gesamtkündigung nur wegen der Unzulässigkeit von Teilkündigungen ausgesprochen habe. Entweder hätte es eine Teilkündigung für ausnahmsweise zulässig\nhalten oder jedenfalls Rechtsmißbrauch verneinen müssen.\n\n 2. 1 BvR 1620/92 11\n\n a) Dieses Verfahren betrifft eine Vier-Zimmer-Wohnung, die vor ihrer Vermietung an 12\ndie Beklagte aus einer Drei-Zimmer- Wohnung und einem Einzimmerappartement\nzusammengelegt worden war und noch über zwei Bäder und zwei Küchen verfügt.\nDer Beschwerdeführer zu 2) wollte die Wohnung wieder aufteilen, um den kleineren\nTeil seinem 20 Jahre alten Sohn zur Verfügung zu stellen. Er kündigte deshalb der\nBeklagten mit - nicht unterschriebenem - anwaltlichem Schreiben, in welchem er seine Umbauabsichten darlegte und von der Möglichkeit sprach, den anderen Teil der\n\n\n\n 3/7\n\nWohnung wieder an die Beklagte zu vermieten. Mit einem weiteren Schreiben hielt\ner dieses Angebot aufrecht, fügte vorsorglich eine Kopie der Durchschrift des ersten\nKündigungsschreibens bei und kündigte erneut.\n\n Das Amtsgericht wies die nachfolgende Räumungsklage ab. Die erste Kündigung 13\nsei mangels Schriftform und die zweite Kündigung deshalb unwirksam, weil die\nRechtssicherheit die abschließende Benennung der Gründe im Kündigungsschreiben gebiete; die Bezugnahme auf eine frühere Erklärung reiche nicht aus.\n\n Die dagegen gerichtete Berufung wies das Landgericht zurück, wobei es offen ließ, 14\nob die zweite Kündigung den Anforderungen des § 564 b Abs. 3 BGB genüge. Jedenfalls griffen die Kündigungsgründe nicht durch. Eigenbedarf habe der Beschwerdeführer nicht schlüssig dargetan. Er benötige lediglich einen, zudem geringen, Teil\nder vermieteten Wohnung für seinen Sohn. Nach dem klaren Wortlaut und dem Ziel\ndes § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB müsse sich der Eigenbedarf auf sämtliche Mieträume\nbeziehen.\n\n b) Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. 15\n\n Das Urteil des Amtsgerichts stelle unzumutbar strenge Anforderungen an die Begründung einer Kündigung.\n\n Das Urteil des Landgerichts verletze seinen Anspruch auf Gewährleistung des Eigentums. Es schließe das Selbstnutzungsrecht des Eigentümers ausnahmslos aus,\nsolange sich sein Wohnbedarf nur auf einen Teil der Wohnung beziehe. Soweit es eine Kündigung der gesamten Wohnung für unverhältnismäßig halte, lasse es unberücksichtigt, daß diese Kündigung nur deshalb ausgesprochen worden sei, weil Teilkündigungen als unzulässig angesehen würden. Mit der Kündigung sei jedoch stets\ndas Angebot an die Beklagte verbunden gewesen, das Mietverhältnis in den verbleibenden Räumen fortzusetzen. Deren Interessen würden damit in erheblich geringerem Umfang beeinträchtigt, als bei einer Kündigung der gesamten Wohnung wegen\nEigenbedarfs.\n\n c) Die Hessische Staatskanzlei hält die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil 18\ndes Amtsgerichts für unzulässig und im übrigen für unbegründet.\n\n B.\n\n Die Verfassungsbeschwerde des Beschwerdeführers zu 2) ist unzulässig, soweit 19\nsie sich gegen das Urteil des Amtsgerichts richtet. Der Beschwerdeführer beanstandet nur, daß das Amtsgericht zu strenge Anforderungen an die Begründung der Kündigung gestellt habe. Insoweit ist er nicht mehr beschwert, weil das Landgericht es offen gelassen hat, ob die zweite Kündigung den Anforderungen des § 564 b Abs. 3\nBGB entsprach, und diese in der Sache überprüft hat (vgl. BVerfGE 83, 82 <83 f.>).\n\n\n\n\n 4/7\n\n C.\n\n Soweit die Verfassungsbeschwerden zulässig sind, sind sie unbegründet; Art. 14 20\nAbs. 1 Satz 1 GG ist nicht verletzt.\n\n 1. Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, bei Erfüllung des Regelungsauftrags gemäß 21\nArt. 14 Abs. 1 Satz 2 GG der Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und dem\nGebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung gemäß Art. 14 Abs. 2 GG in gleicher\nWeise Rechnung zu tragen und die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen (vgl. BVerfGE\n68, 361 <368>). Für die Regelfälle ordentlicher Kündigungen hat er die danach notwendige Interessenabwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und\ndem Erlangungsinteresse des Vermieters mit § 564 b BGB und § 556 a BGB in verhältnismäßiger Weise vorgenommen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung, die als solche mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozial gebundenen Eigentums nicht in Einklang stünde, ist nicht erkennbar. Der vertragstreue\nMieter wird gegen einen Verlust seiner Wohnung geschützt, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, kann ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen\nwerden. Der Vermieter wird in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf wieder selbst als seinen Lebensmittelpunkt zu nutzen (oder durch privilegierte\nAngehörige nutzen zu lassen), wobei die Entscheidung über seinen Wohnbedarf\ngrundsätzlich zu achten ist und ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes\nWohnen und seine weitere Lebensplanung (oder diejenige seiner privilegierten Angehörigen) aufgedrängt werden dürfen (vgl. BVerfG, NJW 1993, S. 2035 <2036>).\n\n 2. Einen ausreichenden Interessenausgleich hat der Gesetzgeber auch nicht für die 22\nFallgruppe verfehlt, bei welcher sich der Selbstnutzungswunsch auf einen Teil des\nMietobjekts beschränkt. Nach der Rechtsauffassung der Gerichte in den Ausgangsverfahren bietet § 564 b BGB grundsätzlich keine Möglichkeit, einem solchen Teilbedarf des Vermieters Rechnung zu tragen. Das ist als einfachrechtlicher Ausgangspunkt hinzunehmen.\n\n Die Beschränkung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung auf Fälle, in welchen die ganze Wohnung benötigt wird, verstößt nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1\nGG. Diese Freiheitsgarantie gebietet nicht, dem Vermieter zu ermöglichen, bei Teilbedarf auf einen Teil der vermieteten Räume zurückzugreifen.\n\n Zwar begibt sich der Vermieter mit der Vermietung nicht endgültig der Befugnis, den 24\nEigentumsgegenstand selbst zu nutzen (vgl. BVerfGE 79, 292 <304>). Er hat es im\nRahmen seiner Privatautonomie aber auch in der Hand, sich den späteren Zugriff auf\nsein Eigentum über die gesetzlichen Kündigungsvorschriften hinaus zu erschweren.\nVor den Folgen solcher selbstverantworteter wirtschaftlicher Entscheidungen schützt\nihn die Eigentumsverbürgung nicht. Bietet sich das Mietobjekt objektiv für eine Aufteilung in mehrere Wohnungen an, so läßt sich das regelmäßig schon bei der Vermie-\n\n\n 5/7\n\ntung übersehen. Vermietet der Eigentümer das Objekt gleichwohl einheitlich, kann\ner daran festgehalten werden. Die Verfügungsbefugnis über sein Eigentum gibt ihm\nnicht die Freiheit, sich über besondere vertragliche Bindungen hinwegzusetzen, sobald er deren Auswirkungen als nachteilig empfindet. Dabei ist zu berücksichtigen,\ndaß mit einer Teilkündigung in erheblichem Maße in die private Lebensgestaltung\ndes Mieters eingegriffen würde.\n\n Infolgedessen dürfen die Fachgerichte nicht nur die Teilkündigung einer Wohnung 25\nfür ausgeschlossen halten, sondern auch die Kündigung der ganzen Wohnung für einen Teilbedarf. Soweit dieser ausnahmsweise gewichtiger ist als das Interesse des\nMieters an einem Erhalt der Wohnung, brauchte der Gesetzgeber für solche atypischen Einzelfälle keine Vorsorge zu treffen.\n\n 3. Nach diesen Grundsätzen sind die Entscheidungen der Landgerichte nicht zu beanstanden. Sie haben der Sache nach die Beschwerdeführer jeweils daran festgehalten, daß sie oder der Voreigentümer die Mietobjekte einheitlich als Wohnung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB vermietet hatten mit der Folge, daß nur ein\nEigenbedarf an der gesamten Wohnung zur Lösung vom Mietvertrag führen kann.\n\n Herzog Henschel Seidl\n\n Grimm Söllner Dieterich\n\n Kühling Seibert\n\n\n\n\n 6/7\n\nBundesverfassungsgericht, Beschluss des Ersten Senats vom 19. Oktober 1993 -\n1 BvR 25/93, 1 BvR 1620/92\n\nZitiervorschlag BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 19. Oktober 1993 -\n 1 BvR 25/93, 1 BvR 1620/92 - Rn. (1 - 26), http://www.bverfg.de/e/\n rs19931019_1bvr002593.html\n\nECLI ECLI:DE:BVerfG:1993:rs19931019.1bvr002593\n\n\n\n\n 7/7\n","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1993-10-19/1-bvr-25-93","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556a","ref_norm":"556a","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1993-10-19/1-bvr-25-93","retrieved":"2026-07-10 10:41:08.304489+00:00"},"card":{"id":"bverfg/1993-10-19/1-bvr-25-93","court":"BVerfG","court_id":"bverfg","court_as_stated":"BVerfG","panel":"Erster Senat","date":"1993-10-19","dockets":["1 BvR 25/93"],"decision_type":"Beschluss","ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1993:rs19931019.1bvr002593","ids":{"ecli":"ECLI:DE:BVerfG:1993:rs19931019.1bvr002593"},"cite_as":"BVerfG, Beschluss vom 19.10.1993 – 1 BvR 25/93","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bverfg/1993-10-19/1-bvr-25-93","headnotes":[],"leitsatz_status":"not_captured","tenor":{"text":"Die Verfassungsbeschwerden werden zurückgewiesen.","basis":"court_formula","source":null},"tenor_status":"held","cited_norms":[{"id":"GG/14","law":"GG","abbreviation":"GG","ref":"14","label":"Art 14 GG","mentions":7},{"id":"BGB/556a","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"556a","label":"§ 556a BGB","mentions":1}],"cited_norms_basis":"extracted_from_text","normenkette":null,"proceeding":{"entries":[],"has_records":false,"note":"No Verfahrensgang record names this decision. 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