{"status":"available","doknr":"OLD254025","ecli":"ECLI:DE:AGRE1:2008:0617.90C31.08.00","court":"Amtsgericht Recklinghausen","senate":null,"decided":"2008-06-17","aktenzeichen":"90 C 31/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1. \n\nDer Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.03.2008 zum TOP 8 wird insoweit für ungültig erklärt, soweit die folgende Regelung im Verwaltervertrag anerkannt worden und der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt worden ist, den Verwaltervertrag stellvertretend für die Eigentümergemeinschaft zu unterzeichnen: \n\n„Kleinreparaturen, pro Maßnahme bis zu einem Betrag von 2.500,00 Euro netto bedürfen keines besonderen Eigentümerbeschlusses.“\n\n2. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten gesamtschuldnerisch auferlegt. \n\n3. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nDie Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe \n\nvon 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor \n\nSicherheit in gleicher Höhe leisten. \n\nDie Sicherheit kann auch durch Stellung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Großbank geleistet werden. \n\n4. \n\nDer Streitwert wird auf 1.000,00 Euro festgesetzt. \n\n1\n\nTatbestand:\n\n 2\n\nMit einer am 28. April 2008 beim Amtsgericht Recklinghausen eingegangenen Klageschrift wenden sich die beiden Kläger, welche Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft O in S sind, gegen eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.03.2008 zum Tagesordnungspunkt 8. Unter diesem Tagesordnungspunkt fasste die Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem jetzigen Verwalter, Herrn T.\n\n 3\n\nHinsichtlich der Einzelheiten wird insofern auf den Inhalt des Protokolls zum Tagesordnungspunkt 8 der Versammlung verwiesen.\n\n 4\n\nDer zur Abstimmung gestellte Verwaltervertrag enthält eine Passage, in der es heißt:\n\n 5\n\n\"Kleinere Reparaturen, pro Maßnahmen bis zu einem Betrag von 2.500,00 Euro netto bedürfen keines besonderen Eigentümerbeschlusses.\"\n\n 6\n\nDie Kläger machen geltend, diese Formulierung im Verwaltervertrag sei nicht eindeutig und deshalb abzulehnen. So fehle in der genannten Bestimmung im Verwaltervertrag eine Begrenzung des ohne besonderen Beschluss der Eigentümerversammlung für kleinere Reparaturen aufzuwendende Betrag pro Kalenderjahr. \n\n 7\n\nAufgrund der bislang im Vertrag vorgesehenen Regelung sei es zumindest theoretisch möglich, dass die Instandhaltungssumme von bis zu 2.500,00 Euro monatlich ausgeschöpft wird, was zu einer erheblichen finanziellen Belastung der \n\n 8\n\nWohnungseigentümergemeinschaft bezogen auf das Kalenderjahr führe. Auch sei es bedenklich, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem solchen Fall die Beschlusskompetenz für die Vornahme von Reparaturen – bezogen auf das Gesamtjahr – in erheblichem Umfange faktisch entzogen werde. \n\n 9\n\nDie Kläger beantragen,\n\n 10\n\nden Beschluss gem. Tagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom \n\n 11\n\n31.03.2008 für ungültig zu erklären, soweit durch den Beschluss folgende \n\n 12\n\nRegelung im Verwaltervertrag anerkannt wurde und der Verwaltungsbeirat \n\n 13\n\nbeauftragt und bevollmächtigt wurde, den Verwaltervertrag stellvertretend für die \n\n 14\n\nEigentümergemeinschaft zu unterzeichnen: \"Kleine Reparaturen pro Maßnahme \n\n 15\n\nbis zu einem Betrag von 2.500,00 Euro netto bedürfen keines besonderen \n\n 16\n\nEigentümerbeschlusses.\"; hilfsweise beantragen die Kläger, den Beschluss gemäß\n\n 17\n\nTagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom 31.03.2008 insgesamt \n\n 18\n\nfür ungültig zu erklären.\n\n 19\n\nDie Beklagten beantragen,\n\n 20\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n 21\n\nIn einer auf den 10. Juni 2008 anberaumten weiteren Eigentümerversammlung sollte sodann die streitgegenständliche Klausel in dem Verwaltervertrag inhaltlich dahingehend abgeändert werden, als dass der Gesamtbetrag in Höhe von 2.500,00 Euro netto auf ein Wirtschaftsjahr begrenzt werde. In der Versammlung vom 10.06.2008 ist diesbezüglich hinsichtlich der Änderung des Verwaltervertrages jedoch kein Beschluss zustande gekommen.\n\n 22\n\nIm übrigen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.\n\n 23\n\nEntscheidungsgründe:\n\n 24\n\nDie zulässige Klage ist in der Sache begründet.\n\n 25\n\nDie Anfechtungsklage ist form- und fristgerecht beim Amtsgericht Recklinghausen eingegangen.\n\n 26\n\nSie ist auch in der Sache begründet. Denn der angegriffene Passus in dem Verwaltervertrag entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auch mit den Grundsätzen des Wohnungseigentumsrecht nicht zu vereinbaren.\n\n 27\n\nZumindest ist die Formulierung in dem Verwaltervertrag nicht hinreichend eindeutig.\n\n 28\n\nGrundsätzlich obliegt es der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher, über die Bewilligung von Reparaturkosten selbständig zu entscheiden. Aus Praxisgesichtspunkten heraus begegnet es jedoch keinen Bedenken, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter im Verwaltervertrag selbst ermächtigt, bis zu einer festgelegten Obergrenze ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft selbständig Reparaturaufträge zu vergeben.\n\n 29\n\nDiese Regelung ist deshalb praxisgerecht, weil eine jeweils notwendige Einberufung der Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden mit einer entsprechenden Beschlussfassung notwendige Kleinreparaturen erheblich verzögern würde und darüber hinaus auch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Versammlungen belasten werde, welches außerverhältnismäßig zum Nutzen der dort gefassten Beschlüsse stünde. \n\n 30\n\nAllerdings ist auf der anderen Seite zu berücksichtigen, dass diese vorgenannte Ermächtigung des Verwalters im Verwaltervertrag unzweideutig und unmissverständlich abgefasst werden müsste, um zumindest die theoretische Möglichkeit eines Missbrauchs dieser Ermächtigungsklausel auszuschließen. Wie die ergänzende Beschlussvorlage der Verwaltung zu der Versammlung vom 10.06.2008 hinreichend deutlich macht, ist die Klarstellung der in der Versammlung vom 31.03.2008 unter dem TOP 8 beschlossenen Klausel im Rahmen des Verwaltungsvertrages durchaus angestrebt worden. Bekanntlich sollte in der Versammlung vom 10.06.2008 der in der streitgegenständlichen Klausel angeführte Betrag in Höhe von 2.500,00 Euro netto nunmehr als Obergrenze bezogen auch auf das Wirtschaftsjahr im Verwaltervertrag festgeschrieben werden. \n\n 31\n\nEine solche Obergrenze bezogen auf ein Wirtschaftsjahr würde zur Rechtssicherheit beitragen. Auch vom Betrag her bestehen keine Bedenken, dass der vorbezeichnete Betrag in Höhe von 2.500,00 Euro netto pro Wirtschaftsjahr die Befugnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher nicht unzulässig einengt; vielmehr ist dieser Betrag eingemessen, aber auch erforderlich, um dem Verwalter im Zusammenhang mit notwendigen kleineren Reparaturen freie Hand für ein rasches Tätigwerden zu ermöglichen. \n\n 32\n\nDie Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/254025","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-recklinghausen/2008-06-17/90-c-31-08","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/254025","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/254025","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-recklinghausen/2008-06-17/90-c-31-08","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/254025","retrieved":"2026-07-09 02:17:32.393609+00:00"}}