{"status":"available","doknr":"NRWE-lgs/duesseldorf/ag_neuss/j2022/82_C_2432_21_Urteil_20220513","ecli":"ECLI:DE:AGNE:2022:0513.82C2432.21.00","court":"Amtsgericht Neuss","senate":"82 Ziviabteilung","decided":"2022-05-13","aktenzeichen":"82 C 2432/21","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"82 C 2432/21\n\nAmtsgericht C.IM NAMEN DES VOLKESUrteil\n\nIn dem Rechtsstreit\n\nhat das Amtsgericht C.\n\nauf die mündliche Verhandlung vom 25.03.2022\n\ndurch den Richter K.\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.\n\nTatbestand\n\nDer Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft Q.-straße in  C..\n\nAm 00.00.0000 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter N01 der Beschlussvorschlag  „Beschluss über die Erneuerung der Ladenfenster in den Läden N02 und N03 in der V.-straße, Einheiten XXX und XXX (ehem. Mieter L.). Die Kosten der Erneuerung trägt die WEG.\" mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen abgelehnt wurde.\n\nDie Klägerseite trägt vor, dass die Ablehnung des Beschlusses nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Fenster der Wohnungseigentumseinheiten des Klägers seien erneuerungsbedürftig (Bl. XX der Akte). Bei den gegenständlichen Fenstern handele es sich um gemeinschaftliches Eigentum, sodass daher grundsätzlich die WEG zur Erneuerung verpflichtet sei, soweit diese vorhandenen Fenster einen Beschädigungsgrad aufweisen würden der eine Neuherstellung erfordere (Bl. XX der Akte).\n\nJeder einzelne Wohnungseigentümer habe einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. (Bl. XX der Akte). Wenn die Wohnungseigentümer eine notwendige Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nicht treffen würden, könne jeder Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben(Bl. XX der Akte). Soweit im Rahmen der Beschlussersetzungsklage eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer erfolgen müsse, so sei dies in der Wohnungseigentümerversammlung vom 00.00.0000 erfolgt (Bl. XX der Akte). Die Einschätzung der Wohnungseigentümer in der Versammlung, wonach jeder Eigentümer seine Fenster selbst instand zu setzen habe und dies auch so beschlossen sei, zeige, dass eine solche Vorbefassung stattgefunden habe (Bl. XX der Akte).\n\nDie Klägerseite beantragt,\n\n1.       den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 00.00.0000 zu N01: „Beschluss über die Erneuerung             der Ladenfenster in den Läden N02 und N03 in der V.-straße, Einheiten XXX und XXX (ehem. Mieter L.). Die                   Kosten der Erneuerung trägt die WEG.\" für ungültig, hilfsweise für nichtig, zu erklären;\n\n2.       im Wege der Beschlussersetzung festzulegen:\n\na.       Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen              mit der Ermittlung von Maßnahmen zur Erneuerung der Fenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers im            Erdgeschoss zu beauftragen. Der Sachverständige soll dabei auch die jeweilige Kostenschätzung vornehmen.\n\nb.      Die Kosten der Beauftragung des Sachverständigen werden auf die Wohnungseigentümer nach                            \n\n         Miteigentumsanteilen verteilt.                  \n\nc.       Die Wohnungseigentümer beschließen, alle Fenster im Mietbereich/Eigentumsbereich des Klägers zu ersetzen.\n\nd.      Der Verwalter soll drei Angebote von Fachfirmen einholen und den Auftrag an den kostengünstigsten Anbieter                 vergeben.\n\ne.       Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile.\n\nf.        Der Verwalter wird beauftragt, eine Sonderumlage in Höhe des Auftragswerts und entsprechend der jeweiligen                Miteigentumsanteile von den Wohnungseigentümern zu erheben, soweit die Instandhaltungsrücklagen der WEG              für eine Auftragserteilung nicht ausreichend sind und den Auftrag erst nach vollständigen Gutschriften zu erteilen            sowie Rückstände der Sonderumlage gerichtlich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer durchsetzen zu lassen.\n\nDie Beklagten beantragen,\n\ndie Klage abzuweisen.\n\nDie Beklagtenseite trägt vor, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.\n\nZum Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie zulässige Klage ist unbegründet, sodass die Klage gemäß § 331 Abs. 2 ZPO abzuweisen ist.\n\nA.\n\nDie Klage ist zulässig. Die Klageerhebungsfrist gemäß § 45 S. 1 WEG sowie die Klagebegründungsfrist gemäß § 45 S. 1 WEG sind jeweils eingehalten.\n\nB.\n\nDie Klage ist im Hinblick auf den Antrag zu 1) unbegründet.\n\nI.\n\nEin Beschluss ist auf die Anfechtung eines Eigentümers hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn die Beschlussfassung oder der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Ein Beschlussmangel kann auf formellen Fehlern bei den Abläufen, die zu dem Entstehen eines Beschlusses führen oder auf inhaltlichen Fehlern beruhen (Emmerich in: Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, § 23  Rn. 83).\n\nII.\n\nDie Ablehnung des gegenständlichen Beschlussantrags, wonach die Erneuerung der Ladenfenster in den Wohnungseinheiten des Klägers auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen sollte, widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es steht den Wohnungseigentümern frei, dass die Kosten für konkrete Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern,  die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden, von dem jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden. Daher widerspricht auch die Ablehnung eines Beschlussantrags, wonach die Kosten der Erneuerung der Fenster von der  Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen seien, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.\n\n1.\n\nZunächst ist festzustellen, dass es sich bei der Erneuerung von schadhaften Fenstern, um eine Maßnahme der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Grundsätzlich obliegt die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft gemäß § 18 Abs. 1 WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (vgl. Falkner in: BeckOGK, 1.12.2020, WEG § N03 Rn. 90). Die Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hat gemäß § N03 Abs. 2 S. 1 WEG grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils  zu tragen.\n\n2.\n\nDie Wohnungseigentümer können jedoch gemäß § N03 Abs. 2 S. 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § N03 Abs. 2 S. 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Einzelne Kosten in diesem Sinne sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Positionen, zum Beispiel – wie hier – eine konkrete Erhaltungsmaßnahme. Die Wohnungseigentümer können  die Kosten für einen Fensteraustausch dem Sondereigentümer zuweisen, in dessen Bereich sich die betreffenden Fenster befinden (Hügel in: BeckOK, BGB, 61. Ed. 01.02.2022, WEG § N03 Rn. 18).\n\n3.\n\nDer Beschluss muss billigem Ermessen entsprechen; ein sachlicher Grund für die Änderung ist indes nicht erforderlich. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts sowohl für das „Ob“ einer neuen Regelung als zugleich für das „Wie“ ihrer Ausführung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Die Veränderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels setzt nicht voraus, dass einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt sind oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Mangels abweichender gesetzlicher Vorgaben hat ein wohnungseigentumsrechtlicher Beschluss nämlich nur dem Gebot der ordnungsmäßigen Verwaltung zu entsprechen und darf damit nicht willkürlich sein. Ein solcher Beschluss ist aus diesem Grund auch nur begrenzt gerichtlich überprüfbar. Zulässig ist jeder Maßstab, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Zu strenge Anforderungen verbieten sich aber, weil jede Änderung des Verteilungsmaßstabs sich zwangsläufig auf die Kostenlast eines oder mehrere Wohnungseigentümer auswirkt (Hügel in: BeckOK, BGB, 61. Ed. 01.02.2022, WEG, § N03 Rn. 19).\n\n4.\n\nInsofern ist eine Kostenregelung, dass die die Kosten der Erhaltung jener zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörender Gegenstände nach Gebrauchs- beziehungsweise Einwirkungsmöglichkeit verteilt werden, nicht zu beanstanden.  Hierzu zählen insbesondere die Erhaltungskosten sämtlicher im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befindlichen (Außen-)Fenster und (Außen-)Türen (Scheller in: MüKo, BGB, 8. Auflage 2021, WEG § N03 Rn. 62).\n\n5.\n\nMithin widerspricht auch die Ablehnung eines Beschlussantrags, wonach die Kosten der Erneuerung der Fenster von der  Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen seien, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es im Ermessen der Wohnungseigentümer eine gegenteilige Regelung zu treffen, die Kosten für konkrete Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern,  die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden, von dem jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden.\n\nC.\n\nDie Klage ist im Hinblick auf den Antrag zu 2) unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die begehrten Beschlüsse.\n\nI.\n\nJeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Zur ordnungsgemäßen Verwaltungsgemeinschaft des Eigentums gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Unterbleibt diesbezüglich eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).\n\nII.\n\nDie Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Ermessensspielraum. Sie darf also durch ihre Organe selbst einschätzen, was sie als ordnungsmäßige Verwaltung bewertet. Bewegt sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer innerhalb dieses Ermessens bei der ordnungsgemäßen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, kann kein Wohnungseigentümer darüberhinausgehendes verlangen (Skauradszun in: BeckOGK, WEG, 1.12.2021, § 18 Rn. 44). Kein Beurteilungsspielraum bei der ordnungsgemäßen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums besteht lediglich in Fällen, in denen die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist; in diesem Fall entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen, so dass jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung der Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 4 WEG hat (Engelhardt in: MüKo, BGB, 8. Aufl. 2020, WEG, § 21 Rn. 12, 13).\n\nIII.\n\nIst der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – wie hier – ein Ermessen eingeräumt,  hat eine Beschlussersetzungsklage dementsprechend nur dann Erfolg, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf den begehrten Beschluss hat, das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft also auf null reduziert ist (Skauradszun in: BeckOGK, WEG, 01.09.2021, § 44 Rn. 50).\n\nIV.\n\nEine Ermessensreduzierung auf null im Hinblick auf die begehrten Beschlüsse liegt hier nicht vor.\n\nWie oben ausgeführt, ist eine Regelung, dass die die Kosten der Erhaltung jener zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörender Gegenstände nach Gebrauchs- beziehungsweise Einwirkungsmöglichkeit verteilt werden, nicht zu beanstanden.  Hierzu zählen insbesondere die Erhaltungskosten sämtlicher im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befindlichen (Außen-)Fenster und (Außen-)Türen (Scheller in: MüKo, BGB, 8. Auflage 2021, WEG § N03 Rn. 62). Es steht mithin im Ermessen der Wohnungseigentümer, die Kosten für die Erneuerung von Außenfenstern im räumlichen Bereich eines Sondereigentums auf die betreffenden Sondereigentümer zu verteilen. Damit liegt eine  Ermessensreduzierung auf null im Hinblick auf die begehrten Beschlüsse hier nicht vor.\n\nD.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.\n\nDer Streitwert wird auf bis 4.000,00 EUR festgesetzt.\n\nRechtsbehelfsbelehrung:\n\nA) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,\n\n1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder\n\n2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.\n\nDie Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.\n\nDie Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.\n\nDie Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.\n\nMit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.\n\nB) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht C. statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht C., Breite Straße 48, 41460 C., schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.\n\nIst der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.\n\nHinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:\n\nDie Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.\n\nWeitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.\n\nD.","source":"nrwe","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/ag_neuss/j2022/82_C_2432_21_Urteil_20220513.html","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-neuss/2022-05-13/82-c-2432-21","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 44","ref_norm":"44","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 130a","ref_norm":"130a","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 331","ref_norm":"331","n":1}],"authoritative_source":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/ag_neuss/j2022/82_C_2432_21_Urteil_20220513.html","attribution":{"source":"nrwe.justiz.nrw.de","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/ag_neuss/j2022/82_C_2432_21_Urteil_20220513.html"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-neuss/2022-05-13/82-c-2432-21","upstream":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/duesseldorf/ag_neuss/j2022/82_C_2432_21_Urteil_20220513.html","retrieved":"2026-09-30 06:16:53.662951+00:00"}}