{"status":"available","doknr":"NRWE-lgs/muenster/ag_muenster/j2022/48_C_2063_20_Urteil_20220623","ecli":"ECLI:DE:AGMS:2022:0623.48C2063.20.00","court":"Amtsgericht Münster","senate":"Richter","decided":"2022-06-23","aktenzeichen":"48 C 2063/20","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Beklagte wird verurteilt, für die Wohnung J-Straße, 48157 Münster, ab dem 01. Mai 2020 einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 362,56 € auf 399,39 € zuzustimmen.\n\nIm Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 32 % und der Beklagte 68 % zu.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDem jeweiligen Vollstreckungsschuldner bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung der jeweilige Vollstreckungsgläubiger Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger begehrt von dem Beklagten Zustimmung zur Erhöhung einer Wohnraummiete.\n\nIm Laufe des Verfahrens ist der vormalige Kläger, Herr W2, am 13.10.2020 verstorben. Mit Schriftsatz vom 19.07.2021 (vergleiche Bl. 52 der Akte) hat der Kläger als Sohn des Herrn W2 und dessen Erbe den Rechtsstreit aufgenommen.\n\nDer Beklagte mietete von Herrn W2 mit Mietvertrag vom 24.07.2004 die Wohnung in der J-Straße, 48157 Münster. Die bisherige vertraglich vereinbarte monatliche Grundmiete beträgt 362,56 € zuzüglich einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 120,00 €.\n\nDie Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 58,82 m² und einen separaten Kaltwasserzähler. Ein Balkon ist nicht vorhanden. Die nächste Bushaltestelle ist weniger als 100 m entfernt.\n\nMit Schreiben vom 19.02.2020 begehrte Herr W2 erfolglos gegenüber dem Beklagten unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Münster 2019 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung i.H.v. 53,88 €.\n\nDer Kläger behauptet, die Wohnung sei der Baualtersklasse 1992-2000 zuzuordnen. Sie verfüge über eine Gegensprechanlage mit Türöffnerfunktion. Das Wohnumfeld sei durch überwiegend offene Bebauung gekennzeichnet. Im Umkreis von 100 m seien Vorgärten sowie öffentliche Grünflächen und Baumbepflanzung an der Straße vorhanden.\n\nDer Kläger beantragt,\n\nden Beklagten zu verurteilen, für die Wohnung J-Straße, 48157 Münster, ab dem 01.05.2020 einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 362,56 € auf 416,44 € zuzustimmen.\n\nDer Beklagte beantragt,\n\ndie Klage abzuweisen.\n\nEr behauptet, die streitgegenständliche Wohnung sei den Baujahren 1948-1974 zuzuordnen. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete seien Abzüge für das Fehlen eines Balkons und einer Gegensprechanlage sowie für den vermieterseits verlegten Teppichboden vorzunehmen.\n\nEs liege eine geschlossene und keine offene Bebauung vor. Vorgärten seien vor Ort nicht mehr vorhanden. Es gebe keine öffentliche Grünfläche im Umkreis von 100 m. Eine Baumbepflanzung im Umkreis von 100 m existiere nicht. Weitere Abzüge seien vorzunehmen, da die Wohnung über keinen Keller und keine Wärmedämmung verfüge.\n\nWeiter sei zu berücksichtigen, dass der Teppichboden auf Platten/Spanplatten verlegt worden sei, die Kanten seien verzogen und hätten Spiel, von den vier Dachfenstern seien drei altersbedingt erneuerungsbedürftig, hier dringe Nässe ein und es ziehe, die Küche habe außer einem Dachfenster keine Entlüftungsmöglichkeit, bei schlechtem Wetter sei ein Lüften nicht möglich und es springe sehr schnell der Rauchmelder im Wohnzimmer an.\n\nDas Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen der Beweisfrage wird auf den Beweisbeschluss vom 02.12.2020 (Bl. 39 der Akte) und wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 28.02.2022 (Bl. 66 ff. der Akte) sowie das Ergänzungsgutachten vom 12.04.2022 (Bl. 102 ff. der Akte) des Sachverständigen Diplom-Ingenieur T verwiesen.\n\nWegen des näheren Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie zulässige Klage ist in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfang begründet.\n\nI.\n\nDer Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von bisher monatlich 362,56 € zuzüglich Nebenkosten auf 399,39 € zuzüglich Nebenkosten aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB.\n\nDer Vermieter kann nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zudem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.\n\nDiese Voraussetzungen liegen im Umfang des Tenors vor.\n\n1.\n\nDas Mieterhöhungsverlangen des Klägers in Form des Schreibens vom 19.02.2020 hält die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 S. 2 BGB unstreitig ein.\n\nDas Mieterhöhungsverlangen verstößt auch nicht gegen die 15-monatige Mietfestschreibung des § 558 Abs. 1 S. 1 BGB und erfüllt zudem die Formvorschriften des § 558a Abs. 1, Abs. 2 BGB.\n\n2.\n\nDer für das Mieterhöhungsverlangen beweisbelastete Kläger konnte aber lediglich eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 399,39 € zur Überzeugung des Gerichts nachweisen.\n\nDer Sachverständige Diplom-Ingenieur T hat im Rahmen seines Gutachtens vom 28.02.2022 (Seite 6 des Gutachtens, Bl. 71 der Akte) eine Basismiete für die streitgegenständliche Wohnung nach dem Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in der Stadt Münster, Stand 01.04.2019, i.H.v. 6,79 € pro Quadratmeter festgestellt.\n\nNach den Feststellungen des Sachverständigen ist die Wohnung in die Baualtersklasse 1992-2000 einzuordnen (Seite 6 des Gutachtens, Bl. 71 der Akte). Da ausweislich des durch den Sachverständigen eingeholten Schreibens des damals zuständigen Architekten vom 25.03.1993 die Wärmeschutzverordnung vom 24.02.1982 erfüllt war, kann eine Mangelhaftigkeit des Dachausbaus nicht festgestellt werden (Seite 2 des Ergänzungsgutachtens, Bl. 103 der Akte). Eine solche wäre aber auch für das Mieterhöhungsverlangen nicht relevant (siehe unten 4.).\n\nDer Sachverständige stellt fest, dass die Wohnung mit überwiegend Teppichboden ausgestattet ist, sodass nach der Tab. 3 des Mietspiegels ein Abschlag von einem Punkt vorzunehmen ist und eine Gegensprechanlage mit Türöffnerfunktion vorhanden ist, sodass nach der Tab. 3 des Mietspiegels ein Zuschlag von einem Punkt vorzunehmen ist (Seite 7 des Gutachtens, Bl. 72 der Akte).\n\nDer Sachverständige konnte eine überwiegend geschlossene Bebauung im Umkreis von 100 m der Wohnung nicht feststellen, vielmehr konnte er eine offene Bebauung feststellen. Weiter hat der Sachverständige das überwiegende Vorhandensein von Vorgärten im Umkreis von 100 m festgestellt (Seite 8 des Gutachtens, Bl. 73 der Akte).\n\nDer Sachverständige stellt fest, dass eine öffentliche Grünfläche zwar in einer Luftlinie von 85 m zur Wohnung vorhanden ist (Seite 2 des Ergänzungsgutachtens, Bl. 103 der Akte). Die Grünfläche ist aber durch einen rund 1,1 m hohen soliden Metallzaun abgegrenzt, die Öffnung zur Grünfläche wiederum ist in einer Luftlinie von 125 m zur Wohnung entfernt gelegen. Dementsprechend stellt der Sachverständige fest, dass eine öffentliche Grünfläche im Umkreis von 100 m nicht vorhanden ist (Seite 8 des Gutachtens, Bl. 73 der Akte).\n\nDiese Feststellung ist auch unter rechtlichen Gesichtspunkten richtig.\n\nDenn aus dem Wort „öffentliche“ Grünfläche im Umkreis von 100 m ergibt sich, dass die Grünfläche in diesem Radius auch zugänglich sein muss. Die Öffentlichkeit einer Grünfläche setzt voraus, dass sie auch im entsprechenden Radius von 100 m zugänglich ist. Denn andernfalls wäre sie nicht öffentlich. Sinn und Zweck des Zuschlags für eine öffentliche Grünfläche ist nicht, diese, gegebenenfalls auch über einen 1,1 m hohen soliden Metallzaun, lediglich erblicken zu können, sondern zu Erholungszwecken sich in dieser aufzuhalten. Dies wiederum setzt voraus, dass im Radius von 100 m auch eine Zugänglichkeit der Grünfläche gegeben ist, da es ansonsten am Merkmal der Öffentlichkeit fehlt. Ansonsten könnte stets zwar eine umzäunte Grünfläche in einem Radius von beispielsweise 10 m zu einer Wohnung vorhanden sein, der zugehörige Zugang aber in einer Entfernung von 1 km oder mehr liegen. Das im Mietspiegel der Stadt Münster aus dem Jahr 2021 das Wort „Luftlinie“ enthalten ist, führt ebenfalls nicht zu einem gegenteiligen Ergebnis. Denn aus dem Wort „Luftlinie“ ergibt sich keine andere Auslegung des Wortes „Öffentlichkeit“, insbesondere auch nicht, dass eine Öffentlichkeit der Grünfläche gegeben ist, wenn diese in einem Umkreis von 100 m nicht zugänglich ist.\n\nIm Ergebnis hat der Sachverständige festgestellt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung 399,39 € beträgt (Seite 9 des Gutachtens, Bl. 74 der Akte).\n\nDas Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Diplom-Ingenieur T. Der Sachverständige ist als öffentlich bestellter Vermessungsingenieur und bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken für die vorliegende Begutachtung besonders qualifiziert. Er hat das Gutachten für das Gericht und die Parteien in sich schlüssig und nachvollziehbar dargelegt. Er ist von den zutreffenden Anknüpfungstatsachen ausgegangen und hat die daraus gezogenen Konsequenzen logisch und in sich widerspruchsfrei dargestellt.\n\n3.\n\nDas betragsmäßig lediglich berechtigte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin verletzt nicht die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB im Vergleich zur bestehenden Miete.\n\n4.\n\nDer Beklagte kann dem Mieterhöhungsverlangen des Klägers auch keine etwaig bestehenden Mängel an der Mietsache entgegenhalten.\n\nDenn behebbare Mängel der Mietsache führen nicht zu einer Änderung der Beschaffenheit und dürfen im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden. Dem Mieter steht insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Behebung der Mängel zu. Insoweit ist der Mieter durch die gesetzlichen Gewährleistungsrechte, insbesondere sein Minderungsrecht aus § 536 BGB, ausreichend geschützt. Denn die Miete – auch die nach § 558 BGB erhöhte – mindert sich automatisch, wenn die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist. Es besteht daher keine Veranlassung, dem Mieter wegen der bestehenden Mängel auch noch eine Zustimmung zur Mieterhöhung nur Zug um Zug mit der Mängelbeseitigung zuzugestehen, obwohl bei der Bestimmung der Miethöhe behebbare Mängel der Mietwohnung ansonsten keinen Einfluss haben (BeckOGK/Fleindl, 1.4.2022, BGB § 558 Rn. 39).\n\nII.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.\n\nDer Streitwert wird auf 646,56 EUR festgesetzt.\n\nRechtsbehelfsbelehrung:\n\nGegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,\n\n1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder\n\n2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.\n\nDie Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.\n\nDie Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.\n\nDie Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.\n\nMit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.\n\nHinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:\n\nDie Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.\n\nWeitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.","source":"nrwe","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/muenster/ag_muenster/j2022/48_C_2063_20_Urteil_20220623.html","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-muenster/2022-06-23/48-c-2063-20","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 130a","ref_norm":"130a","n":1}],"authoritative_source":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/muenster/ag_muenster/j2022/48_C_2063_20_Urteil_20220623.html","attribution":{"source":"nrwe.justiz.nrw.de","source_url":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/muenster/ag_muenster/j2022/48_C_2063_20_Urteil_20220623.html"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-muenster/2022-06-23/48-c-2063-20","upstream":"https://nrwe.justiz.nrw.de/lgs/muenster/ag_muenster/j2022/48_C_2063_20_Urteil_20220623.html","retrieved":"2026-09-30 06:16:28.969226+00:00"}}