{"status":"available","doknr":"OLD289330","ecli":"ECLI:DE:AGDO:2003:1216.125C9962.03.00","court":"Amtsgericht Dortmund","senate":null,"decided":"2003-12-16","aktenzeichen":"125 C 9962/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1214,40 nebst Zinsen in Höhe von \n\n5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. 12. 2002 zu zahlen. \n\nDer Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDer beklagten Partei bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund der Entscheidung zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, falls nicht die klagende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe des zu vollstreckenden Betrags leistet. \n\n1\n\nT a t b e s t a n d : \n\n 2\n\nDie Klägerin und ihr Ehemann hatten mit dem Rechtsvorgänger des Beklagten im Jahre 1998 einen M\nietvertrag über die Wohnung Istr. 33 in E abgeschlossen. Die Kläger zahlten an den Vermieter eine Kaution in H\nöhe von 2200,- DM. In § 20 des Mietvertrags heißt es auszugsweise wörtlich:\n\n 3\n\n\"Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätes\ntens zum ... folgende Arbeiten in den Mieträumen vornehmen zu lassen:\n\n 4\n\nAnstrich oder tapezieren der Decke/Wände/Balkoninnenseiten.\"\n\n 5\n\nIn § 23 des Mietvertrags sind die Schönheitsreparaturen auf die Mieter abgewälzt worden. Es wur\nde ein Fristenplan und eine Quotenhaftungsklausel vereinbart. \n\n 6\n\nDie vom Beklagten beauftragte Hausverwaltung hat für die Jahre 2000 und 2001 Betriebskostenabre\nchnungen erteilt, in denen abweichend vom Mietvertrag die Grundsteuer auf die Kläger umgelegt wurde. Ferner w\naren auch Hausverwaltungskosten angesetzt. \n\n 7\n\nDie Kläger verlangen die Rückzahlung der Kaution zuzüglich Zinsen und zuzüglich eines Guthabens\n aus der Betriebskostenabrechnung 2001 abzüglich einer Nachzahlung aus dem Jahre 2000. \n\n 8\n\nDie Kläger beantragen, \n\n 9\n\n wie erkannt. \n\n 10\n\nDer Beklagte beantragt, \n\n 11\n\n die Klage abzuweisen. \n\n 12\n\nDer Beklagte rechnet mit Gegenforderungen wegen nicht durchgeführter Anfangsrenovierung auf. In\nsofern hat der Hausverwalter durch eine eigene Firma Malerarbeiten in der Wohnung durchführen lassen und hierf\nür pauschal 1600,- X zuzüglich Mehrwertsteuer dem Beklagten in Rechnung gestellt. Ferner behauptet der Beklagt\ne, dass sich im Nachhinein herausgestellt hätte, dass das Untertischgerät in der Küche defekt war. Die Reparat\nurkosten hätten 275,27 DM betragen. \n\n 13\n\nWegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schrift\nsätze Bezug genommen. \n\n 14\n\nEntscheidungsgründe:\n\n 15\n\nDie Klage ist begründet. \n\n 16\n\nDie Klägerin kann von dem Beklagten die Rückzahlung der bei Mietvertragsabschluss bezahlten Kau\ntion sowohl aus eigenem wie auch aus abgetretenem Recht verlangen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Ei\ngentumsübergang auf den Beklagten vor oder nach dem 01. 09. 2001 erfolgte. Wenn dies vor dem Termin war, ergab\n sich der Anspruch gegen den Beklagten aus § 572 BGB a. F., da das Kautionssparbuch vom Voreigentümer dem Bekl\nagten übergeben wurde, wenn dies nach dem Termin war, ergibt sich der Anspruch unabhängig von der Übergabe des\n Sparbuchs aus § 566 a BGB n. F. \n\n 17\n\nFerner kann die Klägerin von dem Beklagten auch noch die Auszahlung eines Guthabens aus der Bet\nriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 in Höhe von 99,66 X abzüglich eines Nachzahlungsbetrags aus der Betrie\nbskostenabrechnung 2000 in Höhe von 50,09 X verlangen. Soweit der vom Beklagten eingeschaltete Hausverwalter i\nn die entsprechenden Abrechnungen Grundsteuerbeträge und Hausverwaltungskosten hineingerechnet hat, waren dies\ne herauszurechnen. Die Grundsteuer ist vorliegend ausdrücklich nicht als umlagefähig vereinbart. Verwaltungsko\nsten gehören begrifflich nie zu den Betriebskosten. \n\n 18\n\nDer Anspruch der Klägerin ist auch nicht durch Aufrechnung erloschen. Dabei kann dahingestellt\nbleiben, ob der Beklagte vorliegend überhaupt ausreichend dargelegt hat, welche Arbeiten im einzelnen durchgef\nührt wurden, da er insofern nur auf eine von seinem Hausverwalter erstellte Rechnung mit einem Pauschalbetrag\nBezug nimmt, der zudem noch viermal so hoch ist wie der vorprozessual eingeholte Kostenvoranschlag eines Dritt\nunternehmers für den Beklagten, da hier vertragliche Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen durc\nh den Beklagten nicht bestehen. \n\n 19\n\nDie Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen, die nach dem Gesetz der Vermieter mac\nhen muss, ist vorliegend nicht wirksam auf die Mieter abgewälzt worden. Dem Beklagten kann deshalb auch kein S\nchadenersatzanspruch wegen unterlassener Renovierungsarbeiten gemäß § 326 BGB von der Klägerin verlangen. \n\n 20\n\nDie Unwirksamkeit der Klauseln folgt vorliegend aus § 9 AGBG (= § 307 BGB n. F.). Die Verpflich\ntung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen in § 23 des Mietvertrags, auf den sich der Beklagte\nvorliegend wohl stützt, da er von den bei Auszug fälligen Schönheitsreparaturen spricht, kann zwar wirksam auf\n den Mieter übertragen werden, und zwar auch formularvertraglich, vorliegend hat der Beklagte bzw. sein Rechts\nvorgänger aber außerdem auch noch die Verpflichtung zur Durchführung einer Anfangsrenovierung in § 20 des Miet\nvertrags auf die Mieter abgewälzt. Ob die Übertragung einer Anfangsrenovierungsverpflichtung überhaupt möglich\n ist, ist bekanntlich äußerst strittig (gegen die Wirksamkeit Schultz Gewerberaummiete 2. Auflage, S. 113 unte\nr Berufung auf KG GE 1986, 1167; für Wirksamkeit Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 538\nRnr. 123). Für die vorliegende Entscheidung ist jedoch von Bedeutung, ob die Gesamtregelung über die Schönheit\nsreparaturen wirksam ist und diese besteht vorliegend aus den beiden Klauseln, nämlich Anfangsrenovierung und\nlaufende Renovierungs-verpflichtung. Bei der Prüfung einer Klausel nach § 9 AGBG ist der gesamte Vertragsinhal\nt zu würdigen. Sowohl jeweils für sich unbedenkliche Klauseln können zusammen einen Summierungseffekt haben un\nd in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen (BGH WuM 1993, 175, 176; OLG Celle ZMR\n 1999, 469, 470) wie auch das Zusammenwirken zweier Formularklausel, von denen eine für sich gesehen unwirksam\n ist (NJW 2003, 2234 m. Anmerkung Lammel LMK 2003, 163; NJW 2003, 3192 mit Anmerkung Blank LMK 2003, 201). Dab\nei kommt es nicht darauf an, dass die Regelung in zwei voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschiedl\nicher Überschrift niedergelegt sind (BGH a. a. O.). Es genügt, dass sie als zusammengehörig zu betrachten sind\n. Dies ist vorliegend der fall, da es insgesamt um die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparature\nn in der Wohnung geht. \n\n 21\n\nDie mit der bloßen Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den M\nieter verbundene Abweichung von der gesetzlichen Regelung in § 538 BGB ist zwar für sich gesehen nicht zu bean\nstanden, indes ist es nicht gerechtfertigt, einen Mieter, der bei seinem Einzug zur Renovierung verpflichtet i\nst und sich also mit einer abgewohnten Wohnung begnügen muss, zusätzlich zu verpflichten, die Mieträume auch n\noch laufend zu renovieren. Dieser Fall ist zu unterscheiden von dem in der Rechtsprechung entschiedenen Fall,\ndass dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wird. In diesem Fall ist anerkannt, dass die Renovierungsf\nristen erst mit Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGH NJW 1987, 2575). Hier ist jedoch der Miet\ner ausdrücklich zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichtet worden. Diese zusätzliche Vereinbarung\nder Verpflichtung zur Anfangsrenovierung führt letztendlich dazu, dass der Mieter sowohl für den von ihm selbs\nt während der Mietzeit als auch für den vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarf zu Renovierungsleistu\nngen herangezogen werden kann (OLG Celle, ZMR 1999, 469, 470; a. A. Langenberg a. a. O. Rnr. 131). Die Unwirk\nsamkeit der Gesamtregelung ergibt sich daraus, dass letztendlich vom Mieter mehr als seine eigene Abnutzung ho\nnoriert werden muss. Besonders extrem wird dies bei einem Fall, in dem der Mieter nach sehr kurzer Mietzeit da\ns Mietverhältnis wieder beendet. Hier hat er u. U. lediglich die vom Vormieter verursachte Abnutzung beseitigt\n, ohne selbst eine Abnutzung verursacht zu haben. Aber auch in den Fällen, in denen der Mieter jeweils vor Abl\nauf der Fristen des Fristenplanes auszieht, erhält der Vermieter eine Wohnung in einem Zustand zurück, der reg\nelmäßig besser ist als der dem Mieter überlassene Zustand. Nach Ablauf der einzelnen Fristen für die einzelnen\n Räume muss der Mieter jeweils Schönheitsreparaturen durchführen und wiederum einen besseren Zustand herbeifüh\nren, als er bei Einzug bestanden hat. Letztendlich ist der schlechte Zustand bei Einzug regelmäßig der schlech\ntest vorstellbare Zustand, den die Wohnung bei Rückgabe haben kann, in der Regel wird die Wohnung aufgrund der\n Anfangsrenovierung und der laufend durchgeführten Schönheitsreparaturen immer einen Zustand haben, der besser\n ist. Dies ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts gemäß § 9 AGBG (= § 307 BGB n. F.) eine unangemessene Ben\nachteiligung des Mieters. Allein die Tatsache, dass er den Vorteil hat, das Mietobjekt nach seinen Vorstellung\nen zu gestalten und seine Investition nutzen zu können (so Langenberg a. a. O.), wiegt das nicht auf. Die Über\nnahme der Schönheitsreparaturen hat Entgeltcharakter (BGH NJW 2002, 2383); sie ist somit Teil der Gegenleistun\ng des Mieters für die Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter. Die Überlegung von Langenberg rechtfertigt es\nnach Ansicht des erkennenden Gerichts, von der Wirksamkeit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen\n bei einer anfänglich unrenovierten Wohnung anzunehmen, sie überzeugt jedoch bei einer vertraglichen Verpflich\ntung zur Durchführung der Anfangsrenovierung das erkennende Gericht nicht. In diesem Fall kommt es nicht darau\nf an, was dem Mieter zugute kommt und wie er sich seine Wohnung gestalten will, sondern darauf, worauf der Ver\nmieter einen Anspruch hat. Bei der hier vorliegenden Klauselkombination hat der Vermieter anders bei dem Fall\neiner nicht renovierten Wohnung mit Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen einen Anspruch auf eine Le\nistung, der seinerseits keine Gegenleistung gegenübersteht. \n\n 22\n\nDies gilt sowohl bei Wirksamkeit der Anfangsrenovierungsklausel wie auch bei deren Unwirksamkei\nt. Bei der Wirksamkeit der Klausel ist die doppelte Belastung evident. Bei Unwirksamkeit der Anfangsrenovierun\ngsklausel ergibt sich die Unwirksamkeit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen aus dem Summierung\nseffekt. \n\n 23\n\nDem Beklagten steht auch kein Schadensersatzanspruch wegen der Reparatur des Untertischgeräts z\nu. Nach dem Sachvortrag des Beklagten war dieses defekt. Für die Reparatur defekter Geräte ist der Vermieter z\nuständig. Dass hier eine schuldhafte Vertragsverletzung auf Seiten der Mieter vorgelegen hat, die zum Defekt g\neführt hat, ist für das erkennende Gericht auch nicht ansatzweise erkennbar. Eine Inanspruchnahme aufgrund ein\ner Kleinreparaturklausel scheidet vorliegend wegen der Höhe des Rechnungsbetrags aus. \n\n 24\n\nNach alledem steht der Klägerin der Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution sowie des restliche\nn Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2001 zuzüglich der Zinsen auf die Mietkaution zu. \n\n 25\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbark\neit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/289330","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-dortmund/2003-12-16/125-c-9962-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566a","ref_norm":"566a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/289330","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/289330","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-dortmund/2003-12-16/125-c-9962-03","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/289330","retrieved":"2026-07-09 03:08:18.808380+00:00"}}