{"status":"available","doknr":"OLD183566","ecli":"ECLI:DE:AGD:2014:0226.51C11480.13.00","court":"Amtsgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2014-02-26","aktenzeichen":"51 C 11480/13","doktyp":"Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.363,67 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 367,79 Euro seit dem 05.10.2012 sowie aus einem Betrag von 367,79 Euro seit dem 06.11.2012 sowie aus einem Betrag von 367,79 Euro seit dem 04.12.2012 sowie auf einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 04.01.2013 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 05.02.2013 sowie aus einen Betrag von 905,89 Euro seit dem 03.10.2013 sowie aus einen Betrag von 460,30 Euro seit dem 11.12.2013 zu zahlen.\n\nIm Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt 7 % und der Beklagte trägt 93 % der Kosten des Rechtsstreits.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.\n\n1\n\nTatbestand\n\n2\n\nDie Klägerin und der Beklagte waren über zwei Gewerberaummietverhältnisse auf dem Grundstück L-Straße in E miteinander verbunden. Diese Mietverhältnisse wurden zum 31.12.2012 wegen Abbrucharbeiten am Mietgegenstand fristgemäß gekündigt. Die Räumung erfolgte erst im Februar 2013. Das Mietverhältnis umfasste eine Gewerbefläche zur Nutzung als Werkstatt (#####) sowie eine Gewerbehalle zu Lagerzwecken (#####). Der zuletzt zu zahlende Mietzins für die Werkstatt belief sich auf 253,69 Euro (Netto: 184,07 Euro) und für die Lagerhalle auf 193,37 Euro (Netto: 125,00 Euro).\n\n3\n\nDie Forderungen der Klägerin setzen sich wie folgt zusammen:\n\n4\n\nWerkstatt  #####\n\n5\n\nBruttomietzinsen\n\n6\n\nOktober 2012                                            253,69 Euro\n\n7\n\nNovember 2012                                          253,69 Euro\n\n8\n\nDezember 2012                                          253,69 Euro\n\n9\n\nSumme                                                        761,07 Euro\n\n10\n\nHiervon hat der Beklagte einen Betrag von 394,27 Euro (= 60 % der Nettomiete) anerkannt.\n\n11\n\nNutzungsentschädigung\n\n12\n\nJanuar 2013                                           253,69 Euro\n\n13\n\nFebruar 2013                                          253,69 Euro\n\n14\n\nSumme                                                    507,38 Euro\n\n15\n\nHiervon hat der Beklagte einen Betrag von 304,43 Euro (= 60 %) anerkannt.\n\n16\n\nNebenkostenabrechnung 2009                            206,91 Euro\n\n17\n\nDer Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 38,30 Euro sowie Abwasser 26,24 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.\n\n18\n\nNebenkostenabrechnung 2010                            285,17 Euro\n\n19\n\nDer Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 44,86 Euro sowie Abwasser 35,92 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.\n\n20\n\nNebenkostenabrechnung 2011                            282,99 Euro\n\n21\n\nDer Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 47,64 Euro sowie Abwasser 37,23 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt haben.\n\n22\n\nNebenkostenabrechnung 2012                            327,32 Euro\n\n23\n\nDer Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 54,17 Euro sowie Abwasser 42,20 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.\n\n24\n\nStromkosten               06/09 – 12/09                        24,26 Euro\n\n25\n\nStromkosten               01/10-12/10                           23,24 Euro\n\n26\n\nStromkosten              01/11-06/11                            8,40 Euro\n\n27\n\nStromkosten              06/11-06/12                            7,74 Euro\n\n28\n\nDiese Positionen hat der Beklagte bis auf Bearbeitungsgebühren von 2 x 5,00 Euro zzgl. USt. anerkannt\n\n29\n\nLagerhalle #####\n\n30\n\nBruttomietzinsen\n\n31\n\nOktober 2012                                             193,37 Euro\n\n32\n\nNovember 2012                                          193,37 Euro\n\n33\n\nDezember 2012                                          193,37 Euro\n\n34\n\nSumme                                                        580,11 Euro\n\n35\n\nHiervon hat der Beklagte einen Betrag von 267,75 Euro (= 60 % der Nettomiete) anerkannt.\n\n36\n\nNutzungsentschädigung\n\n37\n\nJanuar 2013                                              193,37 Euro\n\n38\n\nFebruar 2013                                             193,37 Euro\n\n39\n\nSumme                                                       386,74 Euro\n\n40\n\nHiervon hat der Beklagte einen Betrag von 232,04 Euro (= 60 %) anerkannt.\n\n41\n\nNebenkostenabrechnung 2011                            79,08 Euro\n\n42\n\nDer Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 47,64 Euro sowie Abwasser 33,23 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.\n\n43\n\nNebenkostenabrechnung 2012                            132,98 Euro\n\n44\n\nDer Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 54,17 Euro sowie Abwasser 42,20 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.\n\n45\n\nDie Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen,\n\n46\n\nan die Klägerin 3.613,39 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 05.10.2012 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 6.11.2012 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 4.12.2012 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 4.1.2013 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 05.02.2013 sowie aus einem Betrag von 1.378,09 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.\n\n47\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n48\n\n              die Klage abzuweisen.\n\n49\n\nDer Beklagte behauptet, im geltend gemachten Zeitraum sei die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund von Wassereintritten teilweise aufgehoben gewesen. Hierdurch sei die Miete in Höhe von 40 % gemindert gewesen.\n\n50\n\nDas Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I2, B2 und Q. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.1.2014 verwiesen\n\n51\n\nEntscheidungsgründe\n\n52\n\nI.\n\n53\n\nDie zulässige Klage hat in großen Teilen Erfolg, denn sie erweist sich als überwiegend begründet.\n\n54\n\nDer Klägerin steht gegen den Beklagten ein Zahlungsanspruch in Höhe von 3.363,67 Euro nebst Zinsen zu. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.\n\n55\n\n1. Werkstatt\n\n56\n\na)\n\n57\n\nDer Klägerin steht für die Monate Oktober bis Dezember 2012 für das Objekt Werkstatt ein Nettomietzins von 657,12 Euro (= 3 x 219,04 Euro = 3 x 184,07 Euro zzgl. Umsatzsteuer) zu. Ein weitergehender Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen besteht nicht, da die Klägerin über die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahre 2012 bereits abgerechnet hat und die fehlenden Vorauszahlungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2012 berücksichtigt hat.\n\n58\n\nDie Miete war in den Monaten Oktober 2012 bis Dezember 2012 auch nicht nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zu hinreichender Sicherheit fest, dass es in diesen Monaten zu Wassereintritten gekommen ist.\n\n59\n\nDas Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder nicht wahr zu erachten ist. Die nach § 286 ZPO erforderliche Überzeugung des Richters erfordert keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine \"an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit\", sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 53, 245, 256; BGH, Urteil vom 18. April 1977 - VIII 286/75 - VersR 1977, 721 vom 9. Mai 1989 - VI ZR 268/88 - VersR 1989, 758, 759).\n\n60\n\nDieser Grad der Gewissheit ist nicht erreicht.\n\n61\n\nDie Aussage des Zeugen B2 war unergiebig.\n\n62\n\nDie Aussage der Zeugin Q war positiv ergiebig, aber nicht glaubhaft, denn sie war sich hinsichtlich der zeitlichen Einordnung der Wassereintritte letztlich nicht sicher. Diesen Eindruck vermittelte die Zeugin auch dem erkennenden Gericht in der mündlichen Verhandlung. Dies wird auch dadurch deutlich, dass die Zeugin die zeitliche Einordnung anhand von Ereignissen (Motorrad) vorzunehmen versuchte, sich aber im Ergebnis nicht sicher war. Soweit im Protokoll die Zeitangabe 2013 erfolgt ist, handelt es sich um ein offensichtliches Diktatversehen, welches sich aber nicht auswirkt, denn das Gericht folgt der Zeugenaussage aus den eben genannten Gründen bereits nicht.\n\n63\n\nb)\n\n64\n\nDer Klägerin steht für die Monate Januar bis Februar 2013 für das Objekt Werkstatt Nutzungsentschädigung von 507,38 Euro (2 x 253,69 Euro) zu. Entgegen der Behauptung war die Nutzungsentschädigung im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemindert. Es gelten die Ausführungen zu I. 1. a).\n\n65\n\nc)\n\n66\n\nDer Klägerin steht gegen den Beklagten ein Nachzahlungsanspruch aus der\n\n67\n\nNebenkostenabrechnung 2009 in Höhe von 206,91 Euro, aus der\n\n68\n\nNebenkostenabrechnung 2010 in Höhe von 285,17 Euro, aus der\n\n69\n\nNebenkostenabrechnung 2011 in Höhe von 282,99 Euro sowie\n\n70\n\nNebenkostenabrechnung 2012 in Höhe 327,32 Euro zu.\n\n71\n\nSoweit der Beklagte die Abrechnung dahingehend angreift, dass ihm kein eigener Wasseranschluss zur Verfügung stand und er so gut wie kein Wasser benutzt habe, ist dieser Einwand unbeachtlich. Auch die Nutzungsmöglichkeit einer zentralen Wasserstelle samt WC in dem Gewerbeobjekt rechtfertigt die Umlage der Wasser- und Abwasserkosten. Denn der Beklagte verfügte über die Nutzungsmöglichkeit.\n\n72\n\nSoweit der Beklagte die Richtigkeit der Abrechnungen dahingehend angreift, dass auch Nichtmieter wie die Wohnwagennutzer das Wasser genutzt haben, verfängt dieser Einwand nicht.\n\n73\n\nDenn nach der Beweisaufnahme steht zu hinreichender Sicherheit fest, dass es nur einen Wohnwagen mit Wassernutzungsmöglichkeit gab (######) und dieser Verbrauch über eine separate Zähleinrichtung über den Zeugen I2 abgerechnet wurde.\n\n74\n\nDie Aussage des Zeugen I2 war glaubhaft.\n\n75\n\nEr hatte die entsprechende Wahrnehmungsmöglichkeit, denn er lebte auf dem Gewerbegrundstück. Seine Aussage ist detailreich und lebensnah. Anhaltspunkte gegen die Glaubwürdigkeit des Zeugen bestehen nicht.  Die Zeugin Q konnte letztlich nur den Wasseranschluss bestätigen, konkrete Details zur Abrechnung aber nicht nennen.\n\n76\n\nd)\n\n77\n\nDer Klägerin steht ein Zahlungsanspruch hinsichtlich Stromkosten in Höhe von 51,73 Euro zu, denn der Beklagte hat diesen anerkannt. Der Anspruch setzt sich wie folgt zusammen:\n\n78\n\n06/09 – 12/09                         24,26 Euro\n\n79\n\n01/10-12/10                            23,24 Euro\n\n80\n\n01/11-06/11                            1,78 Euro\n\n81\n\n06/11-06/12                            2,45 Euro\n\n82\n\nSoweit eine Bearbeitungspauschale geltend gemacht wird, ist nicht ersichtlich worauf diese beruht. Daher waren die Stromkosten um 2 x 5,00 Euro zzgl. USt. zu kürzen.\n\n83\n\n2. Werkstatt\n\n84\n\na)\n\n85\n\nDer Klägerin steht für die Monate Oktober bis Dezember 2012 für das Objekt Werkstatt ein Nettomietzins von 446,25 Euro (= 3 x 148,75 Euro (125,00 Euro zzgl. Umsatzsteuer) zu. Ein weitergehender Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen besteht nicht, da die Klägerin über die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahre 2012 bereits abgerechnet hat und die fehlenden Vorauszahlungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt hat.\n\n86\n\nHinsichtlich der Minderung gelten die Ausführungen zu I. 1. a) entsprechend.\n\n87\n\nb)\n\n88\n\nDer Klägerin steht für die Monate Januar bis Februar 2013 für das Objekt Werkstatt Nutzungsentschädigung von 386,74 Euro (2 x 193,37 Euro) zu. Entgegen der Behauptung war die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemindert. Es gelten die Ausführungen zu I. 1. a).\n\n89\n\nc)\n\n90\n\nDer Klägerin steht gegen den Beklagten ein Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2011 in Höhe von 79,08 Euro sowie  Nebenkostenabrechnung 2012 in Höhe 132,98 Euro zu.\n\n91\n\nHinsichtlich der Einwendungen gelten die Ausführungen unter I. 1. c) entsprechend.\n\n92\n\nDie Zinsentscheidung beruht hinsichtlich der Mieten-/Nutzungsentschädigung auf §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 und im Übrigen auf § 291 BGB.\n\n93\n\nII.\n\n94\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO.\n\n95\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit basiert auf §§ 709 Satz 2, 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.\n\n96\n\nIII.\n\n97\n\nDer Streitwert wird wie folgt festgesetzt:\n\n98\n\nbis zum 28.11.2013: 3.153,09 Euro\n\n99\n\nab dem 29.11.2013: 3.613,39 Euro.\n\n100\n\nRechtsbehelfsbelehrung:\n\n101\n\nGegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,\n\n102\n\na) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder\n\n103\n\nb) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.\n\n104\n\nDie Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.\n\n105\n\nDie Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.\n\n106\n\nDie Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.\n\n107\n\nMit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/183566","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-duesseldorf/2014-02-26/51-c-11480-13","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/183566","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/183566","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-duesseldorf/2014-02-26/51-c-11480-13","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/183566","retrieved":"2026-07-09 00:58:28.587061+00:00"}}