{"status":"available","doknr":"OLD283900","ecli":"ECLI:DE:AGD:2004:1108.58C18699.03.00","court":"Amtsgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2004-11-08","aktenzeichen":"58 C 18699/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nhat das Amtsgericht Düsseldorf\n\nauf die mündliche Verhandlung vom 18. Oktober 2004\n\ndurch die Richterin X\n\nfür R e c h t erkannt:\n\nDie Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung Nr.\n\n016 010 11, EDV-Nr. 5203+009, X-straße 27 in X, Erd-\n\ngeschoss links, von bisher monatlich 363,00 EUR auf nunmehr monatlich\n\n435,60 EUR mit Wirkung ab dem 01.10.2003 zuzustimmen.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch\n\nSicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 EUR abwenden, wenn nicht die Kläge-\n\nrin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.\n\n1\n\nT a t b e s t a n d :\n\n 2\n\nDie Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der X-straße 27 in X im\n\n 3\n\nErdgeschoss links. Die bisherige Miete betrug 363,00 EUR. Die Wohnung besteht aus\n\n 4\n\ndrei Zimmern nebst Küche, Diele Bad, WC, Loggia und einer Mansarde mit Gaseta-\n\n 5\n\ngenheizung und Gemeinschaftsantenne. Die Wohnfläche beträgt mit Mansarde 70,62\n\n 6\n\nqm, die reine Wohnfläche, die für das Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt wurde,\n\n 7\n\n60,68 qm. Das Objekt wurde im Jahre 1951 errichtet.\n\n 8\n\nMit Schreiben vom 22.07.2003, das der Beklagten am 24.07.2003 zuging, verlangte\n\n 9\n\ndie Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Nettomiete\n\n 10\n\nab dem 01.10.2003. Die begehrte erhöhte Nettomiete von 435,60 EUR entspricht einer\n\n 11\n\nQuadratmeternettomiete von 7,18 EUR. Die Klägerin bezog sich in ihrem Mieterhö-\n\n 12\n\nhungsverlangen auf den Mietspiegel der Stadt X vom 01.06.2003. Dieser\n\n 13\n\nMietspiegel war dem Schreiben über das Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt. Die\n\n 14\n\nBeklagte stimmt dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu.\n\n 15\n\nDie Klägerin behauptet, die Wohnung befände sich in einer guten Wohnlage.\n\n 16\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n 17\n\ndie Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung Nr.\n\n 18\n\n016 010 11, EDV-Nr. 5203+009, X-straße 27 in X, Erd-\n\n 19\n\ngeschoss links, von bisher monatlich 363,00 EUR auf nunmehr monatlich\n\n 20\n\n435,60 EUR mit Wirkung ab dem 01.10.2003 vorbehaltlos zuzustimmen.\n\n 21\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n 22\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n 23\n\nDie Beklagte ist der Ansicht, da die Klägerin in vorausgegangenen Mieterhöhungsver-\n\n 24\n\nlangen eine mittlere Wohnlage angenommen habe, sei sie hieran gebunden.\n\n 25\n\nDas Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 25.05.2004. Hinsichtlich\n\n 26\n\ndes Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen\n\n 27\n\nX vom 22.07.2004 (Bl. 72 ff. GA) verwiesen.\n\n 28\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n 29\n\nDie Klage ist begründet.\n\n 30\n\nDer Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung ergibt sich nach §§ 558\n\n 31\n\nff. BGB.\n\n 32\n\nInsbesondere war das Mieterhöhungsverlangen vom 22.07.2003 formell ordnungsge-\n\n 33\n\nmäß. Es ist in Textform erfolgt und bezieht sich zur Begründung auf den Mietspiegel\n\n 34\n\nder Stadt X. Die Beifügung dieses Mietspiegels ist nicht erforderlich. Aus-\n\n 35\n\nweislich § 558 a Abs. 2 BGB reicht zur Begründung ausdrücklich nach dem Wortlaut\n\n 36\n\ndie Inbezugnahme auf den Mietspiegel aus (Palandt-Weidenkaff, 63. Aufl., § 558 a,\n\n 37\n\nRdnr. 8 BGB).\n\n 38\n\nAuch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten. Die begehrte Erhö-\n\n 39\n\nhung von 363,00 EUR auf 435,60 EUR entspricht exakt einer Erhöhung um 20 %.\n\n 40\n\nDie Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Klägerin an eine\n\n 41\n\nvorherige Einstufung in anderen Mieterhöhungsverlangen von einer mittleren Wohnla-\n\n 42\n\nge gebunden sei. Die Einstufung einer Wohnung hinsichtlich der Lage erfolgt nach\n\n 43\n\nobjektiven Kriterien. Wenn die Klägerin zunächst zu Gunsten der Mieter von einer\n\n 44\n\nmittleren Wohnlage ausgegangen ist, ergibt sich hierdurch keine Verpflichtung, dies\n\n 45\n\nauch in Zukunft zu tun.\n\n 46\n\nNach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung des Gerichts\n\n 47\n\nfest, dass die begehrte Mieterhöhung nicht die Mietpreise für vergleichbare Wohnun-\n\n 48\n\ngen überschreitet. Der Sachverständige X hat die Lage des Hauses X-stra-\n\n 49\n\nße 27 als gut eingestuft. Dies ist nachvollziehbar durch die Vorteile des Stadtviertels\n\n 50\n\nbegründet worden. Das Haus liegt im Stadtteil \"X-Viertel\". Dies gehört zu den be-\n\n 51\n\ngehrtesten Wohngebieten in zentraler Lage der Stadt. Es handelt sich um eine ruhige\n\n 52\n\nLage mit altem Baumbestand, guten öffentlichen Verkehrsanbindungen und Einkaufs-\n\n 53\n\nmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung. Die Einstufung der Lage des Hauses als gute\n\n 54\n\nLage ist damit nachvollziehbar begründet. Die Lage bietet besondere Vorteile und ist\n\n 55\n\ndaher nicht lediglich als mittlere Wohnlage einzustufen.\n\n 56\n\nDer Sachverständige hat weiter den inneren und äußeren Erhaltungszustand des Hau-\n\n 57\n\nses als durchschnittlich eingestuft. Ebenso hat er die Wohnung als Normal-Wohnung \n\n 58\n\neingeordnet. Der Mittelwert für Wohnungen, die zwischen 1949 und 1960 erstellt wur-\n\n 59\n\nden in guter Wohnlage mit zentraler Beheizung und Bad liegt zwischen 6,00 bis 7,80\n\n 60\n\nEUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Mittelwert beträgt insofern 6,90 EUR. Unter\n\n 61\n\nBerücksichtigung eines Zuschlages für Isolierverglasung von 0,35 EUR pro Quadrat-\n\n 62\n\nmeter eines Zuschlags für Kabelanschluss von 0,05 EUR pro Quadratmeter und eines\n\n 63\n\nZuschlages für Wärmedämmung von 0,30 EUR pro Quadratmeter errechnet der Sach-\n\n 64\n\nverständige X nachvollziehbar eine angemessene Miete von 7,60 EUR pro Quad-\n\n 65\n\nratmeter.\n\n 66\n\nDas Gericht schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Ü-\n\n 67\n\nberprüfung in vollem Umfang an. Damit steht fest, dass der begehrte Mietzins von 7,18\n\n 68\n\nEUR pro Quadratmeter für die Wohnung der Beklagten nicht die ortsübliche Ver-\n\n 69\n\ngleichsmiete übersteigt. Die Beklagte war somit zur Zustimmung zu verurteilen.\n\n 70\n\nDie Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.\n\n 71\n\nDer Streitwert wird auf 871,20 EUR festgesetzt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/283900","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-duesseldorf/2004-11-08/58-c-18699-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558a","ref_norm":"558a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/283900","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/283900","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-duesseldorf/2004-11-08/58-c-18699-03","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/283900","retrieved":"2026-07-09 02:59:32.962430+00:00"}}