{"status":"available","doknr":"OLD368095","ecli":"ECLI:DE:AGBI:2025:0911.408C180.24.00","court":"Amtsgericht Bielefeld","senate":null,"decided":"2025-09-11","aktenzeichen":"408 C 180/24","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.440,00 EUR nebst Zinsen\n\nhieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz\n\nseit dem 08.10.2024 zu zahlen.\n\nIm Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 56 Prozent und die\n\nBeklagte zu 44 Prozent.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin allerdings nur gegen\n\nSicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu\n\nvollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung\n\ndurch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des gesamten\n\nvollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der\n\nZwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu\n\nvollstreckenden Betrages leistet.\n\n1\n\nAmtsgericht Bielefeld\n\n2\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\n3\n\nUrteil\n\n4\n\nIn dem Rechtsstreit\n\n5\n\nhat das Amtsgericht Bielefeld auf die mündliche Verhandlung durch den Richter am Amtsgericht für Recht erkannt:\n\n6\n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.440,00 EUR nebst Zinsen\n\n7\n\nhieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz\n\n8\n\nseit dem 08.10.2024 zu zahlen.\n\n9\n\nIm Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\n10\n\nDie Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 56 Prozent und die\n\n11\n\nBeklagte zu 44 Prozent.\n\n12\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin allerdings nur gegen\n\n13\n\nSicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu\n\n14\n\nvollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung\n\n15\n\ndurch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des gesamten\n\n16\n\nvollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der\n\n17\n\nZwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu\n\n18\n\nvollstreckenden Betrages leistet.\n\n19\n\nTatbestand\n\n20\n\nDie Klägerin verlangt von der Beklagten die Rückzahlung von geleisteten Mieten,\n\n21\n\nweil diese einen Zweitschlüssel zur vermieteten Wohnung behielt.\n\n22\n\nDie Klägerin mietete von der Beklagten mit dem schriftlichen Mietvertrag vom\n\n23\n\n18.11.2022 eine Dachgeschosswohnung im Haus.\n\n24\n\nDie Beklagte wohnt im gleichen Haus. Das Mietverhältnis begann am\n\n25\n\n01.01.2023. Eine Bruttomiete von 610,00 EUR wurde vereinbart.\n\n26\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des schriftlichen Mietvertrags wird\n\n27\n\nauf Anl. K1 verwiesen.\n\n28\n\nDer Klägerin wurden zu Beginn des Mietverhältnisses die vereinbarten Schlüssel zur\n\n29\n\nWohnung übergeben. Die Beklagte behielt jedoch einen Zweitschlüssel zur\n\n30\n\nWohnungseingangstür, ohne Kenntnis und Zustimmung der Klägerin.\n\n31\n\nIm März 2023 wollte die Beklagte einen Schlüssel für die Wohnung von der Klägerin\n\n32\n\nanlässlich eines Handwerkertermins, was die Klägerin ablehnte. Am 09.05.2023\n\n33\n\nzitierte die Beklagte die Klägerin während ihrer Arbeitszeit nach Hause, weil Gas\n\n34\n\naustreten würde. Einen Zweitschlüssel in ihrem Besitz erwähnte die Beklagte hierbei\n\n35\n\nnicht.\n\n36\n\nDie Beklagte kündigte die Wohnung bereits mit Kündigung vom 28.06.2023\n\n37\n\nordentlich zum 30.09.2023. Zurückgegeben wurde die Wohnung bereits zum\n\n38\n\n31.08.2023. Die Septembermiete zahlte die Beklagte.\n\n39\n\nZuvor hatte die Klägerin sich im Juni 2023 eine Kamera beschafft, mit der sie den\n\n40\n\nFlur ihrer Wohnung überwachte. Diese zeichnete am 16.08.2023 die Beklagte auf,\n\n41\n\nwie sie im Bademantel mit einem Schlüssel die Wohnungstür aufschließt und sich in\n\n42\n\nder Wohnung umsieht und auch das Badezimmer betritt, bevor sie nach wenigen\n\n43\n\nMinuten, nachdem sie die Badezimmertür geschlossen hat, die Wohnung wieder\n\n44\n\nverlässt und die Wohnungstür zweimal abschließt.\n\n45\n\nMit anwaltlichen Schreiben vom 20.09.2024, zugegangen am 28.09.2024, ließ die\n\n46\n\nKlägerin die Beklagte auffordern, sämtliche gezahlten Mieten in Höhe von 5.490,00\n\n47\n\nEUR bis zum 07.10.2024 zu erstatten. Begründet wurde dies damit, dass die\n\n48\n\nBeklagte einen Wohnungsschlüssel besessen haben, ohne dass diese\n\n49\n\nabgesprochen gewesen sei, und die Wohnung widerrechtlich betreten habe.\n\n50\n\nWegen des weiteren Inhalts und genauen Wortlauts des Anwaltsschreibens vom\n\n51\n\n20.09.2024 wird auf Anl. K3 verwiesen.\n\n52\n\nEine Zahlung erfolgte nicht.\n\n53\n\nDer Klägerin behauptet, dass sie während der Dauer des Mietverhältnisses bemerkt\n\n54\n\nhabe, dass in ihrer Abwesenheit ihre Wohnung betreten worden sei.\n\n55\n\nDenn Zimmertüren in der Wohnung, vor allen Dingen die Badezimmertür, die sie\n\n56\n\nstets offengelassen habe, seien nach ihrer Rückkehr geschlossen gewesen und die\n\n57\n\nWohnungseingangstür, die sie stets nur einfach abgeschlossen habe, sei auf einmal\n\n58\n\ndoppelt abgeschlossen gewesen. Auch seien Dokumente auf ihrem Küchentisch\n\n59\n\nverschoben gewesen.\n\n60\n\nDa die Beklagte mehrfach einen Ersatzschlüssel zu ihrer Wohnung verlangt habe,\n\n61\n\nhabe die Klägerin diesbezüglich auch von Anfang an die Beklagte in Verdacht\n\n62\n\ngehabt.\n\n63\n\nFerner behauptet die Klägerin, dass die Wohnung bereits zum 01.09.2023\n\n64\n\nweitervermietet worden sei.\n\n65\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n66\n\n1. die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von\n\n67\n\n5.490,00 EUR, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten\n\n68\n\nüber dem Basiszinssatz seit dem 08.10.2024, zu zahlen;\n\n69\n\n2. die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von\n\n70\n\n325,47 EUR, nebst Zinsen Höhe von fünf Prozentpunkten\n\n71\n\nüber dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit, an nicht\n\n72\n\nanrechenbaren vorgerichtlichen Anwaltskosten zu zahlen.\n\n73\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n74\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n75\n\nDie Beklagte behauptet, dass die Wohnung erst ab dem 01.10.2023\n\n76\n\nanschlussvermietet worden sei an die neue Mieterin „C“. Diese sei erst in den\n\n77\n\nersten Oktobertagen 2023 eingezogen.\n\n78\n\nBetreten habe die Beklagte die Wohnung der Klägerin einmalig anlässlich eines\n\n79\n\nNotfalles. Sie habe Hilferufe gehört, die sie zunächst der Wohnung der Klägerin\n\n80\n\nzugeordnet habe. Nach mehrfachen Anrufen der Beklagten sei sie in die Wohnung\n\n81\n\ngegangen. Die Hilferufe hätten aber vom Nachbarhaus gestammt, was aufgrund von\n\n82\n\nauf Kipp gestellten Fenstern in der Wohnung der Klägerin anfänglich nicht klar\n\n83\n\ngewesen sei.\n\n84\n\nDas Gericht hat durch uneidliche Vernehmung der Zeugin „C“ Beweis\n\n85\n\nerhoben. Wegen des Umfangs und Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die\n\n86\n\nSitzungsniederschrift vom 11.09.2025 verwiesen.\n\n87\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die\n\n88\n\nSchriftsätze der Parteivertreter nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften\n\n89\n\nvom 20.03.2025 und vom 11.09.2025 Bezug genommen.\n\n90\n\nEntscheidungsgründe\n\n91\n\nDie zulässige Klage ist teilweise begründet.\n\n92\n\nI.\n\n93\n\nDie Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 2.440,00 EUR\n\n94\n\ngem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Ein weitergehender Anspruch, auch aus einem\n\n95\n\nanderen Rechtsgrund, besteht nicht.\n\n96\n\n1.\n\n97\n\nZahlt der Mieter die vereinbarte Miete, obwohl diese wegen eines Mangels\n\n98\n\n(automatisch) gemindert war, ist der Vermieter um den überzahlten Betrag\n\n99\n\nungerechtfertigt bereichert. Der Mieter kann die Bereicherung im Wege der\n\n100\n\nLeistungskondiktion gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB vom Vermieter zurückfordern.\n\n101\n\nDiese Voraussetzungen sind hier im vorstehenden Umfang gegeben.\n\n102\n\na)\n\n103\n\nDie Beklagte hat die volle Miete von 610,00 EUR im Zeitraum von Januar bis Ende\n\n104\n\nSeptember 2023 an die Beklagte entrichtet.\n\n105\n\nb)\n\n106\n\nDie Miete war aber gem. § 536 Abs. 1 S.2 BGB teilweise gemindert, weil die\n\n107\n\nTauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch\n\n108\n\neingeschränkt war.\n\n109\n\nWenn der Vermieter nämlich die angemessene bzw. vereinbarte Zahl an Schlüsseln\n\n110\n\nausgehändigt hat, aber für sich Schlüssel zurückbehält, ist zwar von einer\n\n111\n\nGebrauchsüberlassung und dem Vollzug des Mietverhältnisses auszugehen. Jedoch\n\n112\n\nliegt in dem Falle, in dem der Vermieter sogar unberechtigten Gebrauch von dem\n\n113\n\nErsatzschlüssel macht, ein Gebrauchsmangel der Sache vor (s. Schmidt-\n\n114\n\nFutterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 758).\n\n115\n\nAuch die Entscheidung des OLG Celle, Beschluss vom 5. Oktober 2006 – 13 U\n\n116\n\n182/06, belegt dies. Denn Zahlungsansprüche des klagenden Vermieters wurden\n\n117\n\nerst ab dem Zeitpunkt einer fristlosen Kündigung versagt, die damit begründet wurde,\n\n118\n\ndass der klagende Vermieter einen Schlüssel für die Mieträume zurückbehalten habe\n\n119\n\nund ohne Einwilligung des Beklagten die Geschäftsräume betreten habe.\n\n120\n\nDie Beklagte hat unstreitig ohne Kenntnis und Billigung der Klägerin einen\n\n121\n\nErsatzschlüssel zur Wohnung der Klägerin behalten und sie hat nachweislich\n\n122\n\nmindestens einmal unbefugt die Wohnung betreten. Den bestrittenen\n\n123\n\nnotfallbedingten Anlass für das Betreten konnte sie nicht belegen.\n\n124\n\nc)\n\n125\n\nDer Umstand, dass einem Mieter in einem solchen Fall ein außerordentliches\n\n126\n\nKündigungsrecht in der Rechtsprechung zugebilligt wird, zeigt, dass von einem\n\n127\n\ngravierenden Gebrauchsmangel auszugehen ist. Es besteht bei einem Vermieter, der\n\n128\n\nabredewidrig einen Ersatzschlüssel behält und auch bereit zum Gebrauch durch\n\n129\n\nunbefugtes Betreten ist, eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und\n\n130\n\nIntimsphäre des Mieters. Bereits diese Gefahr schränkt die Gebrauchstauglichkeit\n\n131\n\nein.\n\n132\n\nDarauf, dass die Klägerin erst mit den Kameraaufnahmen im August 2023\n\n133\n\nGewissheit über den das Einbehalten eines Schlüssels und das Betreten ihrer\n\n134\n\nWohnung erlangte, kommt es nicht an.\n\n135\n\nDenn der Vermieter schuldet nur die Verschaffung der Gebrauchsmöglichkeit. Ist\n\n136\n\ndiese gestört, tritt die Minderung ein, ohne dass es notwendig wäre, dass der Mieter\n\n137\n\ndie Mietsache tatsächlich nutzen wollte oder bei einer tatsächlichen Nutzung\n\n138\n\nsubjektiv beeinträchtigt wäre (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536\n\n139\n\nRn. 82).\n\n140\n\nAber auch eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des\n\n141\n\nMieters setzt voraus, dass die Wohnung bewohnt wird. Eine geräumte Wohnung,\n\n142\n\nderen Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben wurden, enthält keine Privat- und\n\n143\n\nIntimsphäre des Mieters, die einer Gefahr ausgesetzt sein könnte. Eine Minderung\n\n144\n\nfür den Monat September 2023 kommt deshalb nicht in Frage.\n\n145\n\nd)\n\n146\n\nBei einer wertmäßigen Bemessung der Gebrauchstauglichkeit ist einerseits zu\n\n147\n\nberücksichtigen, dass die Wohnung als solche mit all ihren Einrichtungen benutzbar\n\n148\n\nwar und auch von der Klägerin benutzt wurde. Andererseits bestand die latente\n\n149\n\nGefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre, einem hohen und\n\n150\n\nverfassungsmäßig geschützten Rechtsgut. Auch hat sich diese Gefahr in mindestens\n\n151\n\neinem Fall realisiert.\n\n152\n\nUnter Berücksichtigung und Abwägung aller Gesichtspunkte des vorliegenden Falles\n\n153\n\nerscheint der Ansatz einer 50 prozentigen Minderung der Gebrauchstauglichkeit als\n\n154\n\nsachgerecht.\n\n155\n\nDies führt für den Zeitraum von Januar bis August 2023 zu einem\n\n156\n\nErstattungsanspruch von 2.440,00 EUR.\n\n157\n\n2.\n\n158\n\nEin Anspruch auf Rückzahlung der Miete für September 2023 besteht auch nicht\n\n159\n\ngem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i. V. m. § 537 Abs. 2 BGB.\n\n160\n\nEine Befreiung von der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete nach § 537 Abs. 2\n\n161\n\nBGB als zentrale Anspruchsvoraussetzung erfordert, das der Vermieter infolge der\n\n162\n\nÜberlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den\n\n163\n\nGebrauch zu gewähren.\n\n164\n\nDas war hier nicht der Fall.\n\n165\n\nDie Weitervermietung der Wohnung durch die Beklagte an die Zeugin „C“\n\n166\n\nbereits im September konnte die beweisbelastete Klägerin nicht beweisen, die\n\n167\n\nBeweisaufnahme verlief aus Sicht der Klägerin negativ ergiebig. Die Wohnung stand\n\n168\n\nihr im September 2023 sehr wohl zur Verfügung.\n\n169\n\nII.\n\n170\n\nDie Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltskosten kann die Klägerin von der\n\n171\n\nBeklagten nicht beanspruchen. Dieser Anspruch ist vorliegend nur als Ersatz von\n\n172\n\nVerzugsschäden denkbar.\n\n173\n\nDenn die vorgerichtliche Rechtsverfolgung war allein auf die Durchsetzung eines\n\n174\n\n(Rück-)Zahlungsanspruches und nicht auf die sonstige Geltendmachung von\n\n175\n\nmietvertraglichen Pflichtverletzungen ausgerichtet.\n\n176\n\nDann hätte aber im Zeitpunkt der anwaltlichen Mandatierung schon Zahlungsverzug\n\n177\n\nbestehen müssen, was hier nicht dargelegt wurde. Kosten erst verzugsbegründender\n\n178\n\nMaßnahmen sind nicht erstattungsfähig.\n\n179\n\nIII.\n\n180\n\nVerzugszinsen in erkanntem Umfang stehen der Klägerin gegen die Beklagte gem.\n\n181\n\n§§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB zu.\n\n182\n\nIV.\n\n183\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 708\n\n184\n\nNr. 11, 709 S. 1, 2, 711 ZPO.\n\n185\n\nV.\n\n186\n\nDer Streitwert für den Rechtsstreit wird auf bis 6.000,00 EUR festgesetzt.\n\n187\n\nRechtsbehelfsbelehrung:\n\n188\n\nA) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der\n\n189\n\ndurch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,\n\n190\n\n1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder\n\n191\n\n2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.\n\n192\n\nDie Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung\n\n193\n\ndieses Urteils bei dem Landgericht Bielefeld, Niederwall 71, 33602 Bielefeld,\n\n194\n\neingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen\n\n195\n\ndas die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil\n\n196\n\nBerufung eingelegt werde, enthalten.\n\n197\n\nDie Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei\n\n198\n\nMonaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Bielefeld zu\n\n199\n\nbegründen.\n\n200\n\nDie Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bielefeld durch einen Rechtsanwalt\n\n201\n\nvertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die\n\n202\n\nBerufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.\n\n203\n\nMit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des\n\n204\n\nangefochtenen Urteils vorgelegt werden.\n\n205\n\nB) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bielefeld\n\n206\n\nstatthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder\n\n207\n\ndas Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens\n\n208\n\ninnerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache\n\n209\n\nRechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem\n\n210\n\nAmtsgericht Bielefeld, Gerichtstraße 6, 33602 Bielefeld, schriftlich in deutscher\n\n211\n\nSprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.\n\n212\n\nDie Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden\n\n213\n\nAmtsgerichtes abgegeben werden.\n\n214\n\nIst der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden,\n\n215\n\nso kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder\n\n216\n\nformloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/368095","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-bielefeld/2025-09-11/408-c-180-24","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/368095","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/368095","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-bielefeld/2025-09-11/408-c-180-24","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/368095","retrieved":"2026-07-09 04:58:31.022201+00:00"}}