{"status":"available","doknr":"CEBGH-BGH_Zivilsenat-05_NA_2014-12-19_V_ZR_81_14_NA_NA_0","ecli":null,"court":"BGH","senate":"5. Zivilsenat","decided":"2014-12-19","aktenzeichen":"V ZR 81/14","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nURTEIL\nV ZR 81/14 Verkündet am:\n19. Dezember 2014\nLesniak,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\nin dem Rechtsstreit\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\nvom 19. Dezember 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die\nRichterin Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richter Dr. Czub, Dr. Kazele und\nDr. Göbel\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. Februar 2014 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\n1 Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. April 1970 bestellten die\nRechtsvorgänger der Klägerinnen dem Rechtsvorgänger der Beklagten an ihrem im Außenbereich gelegenen Grundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit\nvon 99 Jahren. § 5 des Vertrages enthält folgende Regelung:\n\n„Der Erbbauberechtigte ist berechtigt, das Erbbaugrundstück gemäß\nden in der Gemeinde (…) geltenden Bauplanungsvorschriften zu bebauen. Er kann das unbebaute oder bebaute Grundstück einschl. der errichteten Gebäude an Dritte vermieten oder in sonstiger Weise zum Gebrauch überlassen.“\n\n2 Als Erbbauzins wurde ein jährlich zu zahlender Betrag von 3.278 DM mit\neiner Wertsicherungsklausel vereinbart. Nach dieser verändert sich der Erbbauzins, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden herausge-\n\ngebene Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Basis 1962 =\n100) oder ein an dessen Stelle tretender Preisindex gegenüber dem Stande\nvom 1. April 1970 um mehr als 10% nach oben oder unten verändert, in dem\ngleichen prozentualen Verhältnis.\n\n3 Die Wertsicherungsklausel wurde von der Landeszentralbank genehmigt.\nDie nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BauGB in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses\ngeltenden Fassung für den Erbbaurechtsvertrag erforderliche Bodenverkehrsgenehmigung wurde erteilt.\n\n4 Im März 2012 informierten die Klägerinnen die Beklagte über eine Anpassung des Erbbauzinses und bezifferten den ab April 2012 zu zahlenden Betrag auf jährlich 5.221,74 €.\n\n5 Die Klägerinnen haben die Beklagte auf Zahlung rückständigen Erbbauzinses in Höhe von 2.153,74 € nebst Zinsen und ab dem 1. April 2013 auf die\nquartalsweise Zahlung eines Erbbauzinses in Höhe von 1.305,44 € in Anspruch\ngenommen. Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 2.138,40 €\nnebst Zinsen sowie von 1.301,60 € quartalsweise ab dem 1. April 2013 verurteilt. Die Berufung der Beklagten ist insoweit ohne Erfolg geblieben. Mit der von\ndem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerinnen beantragen, verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\n6 Das Berufungsgericht meint, das Erbbaurecht sei wirksam bestellt worden. Die Bestellung könne zum Zweck einer erst in der Zukunft beabsichtigten\nBebauung erfolgen. Vorliegend beziehe es sich hinreichend deutlich auf die\n\nErrichtung eines Bauwerks. Dessen Art und Umfang sei hinreichend bezeichnet, weil mit den in der genannten Gemeinde geltenden Bauplanungsvorschriften eine ausreichend objektive, jedermann zugängliche Bezugsgrundlage gewählt worden sei. Der Umstand, dass eine Bebauung tatsächlich nicht erfolgt\nund seit längerem nicht mehr möglich sei, stehe dem Bestand des Erbbaurechts nicht entgegen. Ein Erbbaurecht erlösche nicht deshalb, weil sich nach\nder Bestellung die Erwartung der Bebaubarkeit des Grundstücks zerschlagen\nhabe.\n\n7 Die Klägerinnen könnten einen erhöhten Erbbauzins verlangen. Die aus\nder Anpassungsklausel folgende Erhöhung sei nicht an der Billigkeitsschranke\ndes § 9a ErbbauRG zu messen, da die Vorschrift ein zu Wohnzwecken errichtetes Bauwerk voraussetze, woran es fehle. Die Anpassung des Erbbauzinses sei\nauch im Übrigen nicht zu beanstanden. Bei dem Kauf von Bauerwartungsland\nhabe in der Regel der Käufer das Risiko zu tragen, ob und wann sich die Erwartung künftiger Bebaubarkeit erfülle. Für den Kauf eines sich auf Bauerwartungsland beziehenden Erbbaurechts gelte nichts anderes. Sei das Erbbaurecht\nsach- und rechtsmängelfrei verschafft worden, trage der Inhaber des Erbbaurechts ebenfalls das Risiko, wenn die erwartete Bebaubarkeit des Grundstücks\nnicht eintrete. Es sei dessen Sache, eine das Verwendungsrisiko begrenzende\nRegelung in dem Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren. Hinzu komme, dass die\nerteilte Bodenverkehrsgenehmigung ungenutzt geblieben und dies ausschließlich in den Risikobereich des damaligen Erbbauberechtigten gefallen sei.\n\nII.\n\n8 Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.\n\n9 1. Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Regelung in § 5 des notariellen Vertrages vom 14. April 1970 den Inhalt des Erbbaurechts ausreichend und daher wirksam bestimmt.\n\n10 a) Der gesetzlich nur allgemein bestimmte Inhalt des Erbbaurechts als\neines Rechts, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu\nhaben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG), bedarf im Bestellungsvertrag zwar einer näheren\nBezeichnung nach Art und Umfang der zulässigen Bebauung, jedoch nur mit\nsolcher Genauigkeit, dass deutlich wird, wie die Bebauung ungefähr beschaffen\nsein soll und ob es sich bloß um ein oder um mehrere Bauwerke handelt. Die\nAnforderungen an die Bezeichnung dürfen dabei nicht überzogen werden, da\ndies ohne Not die Bestellung eines Erbbaurechts ausschließen würde, wenn\nsich der Erbbauberechtigte nicht bereits im Vertrag auf die Art der Bebauung\nfestlegen will oder kann. Daher hat es der Senat als ausreichend angesehen,\nwenn die dingliche Einigung die Errichtung von Gebäuden nach Maßgabe eines\nkünftigen Bebauungsplans gestattet (Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86,\nBGHZ 101, 143, 146 f.). Dies gilt auch, wenn sich die Vertragsparteien darauf\nverständigt haben, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichtet werden\ndarf (Senat, Urteil vom 22. April 1994 - V ZR 183/93, BGHZ 126, 12, 14 f.), wobei auch eine dynamische Verweisung auf das öffentliche Bauplanungsrecht\nerfolgen kann (Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014, 3439\nRn. 25).\n\n11 b) Gemessen daran ist die Auffassung des Berufungsgerichts, die Regelung in § 5 Satz 1 des notariellen Vertrages vom 14. April 1970 bezeichne das\nzu errichtende Bauwerk in hinreichend bestimmtem Maß, nicht zu beanstanden.\nEine Bezeichnung, die - wie hier - dem Erbbauberechtigten das Recht einräumt,\njedes nach dem öffentlich-rechtlichen Baurecht zulässige Bauwerk auf dem\nGrundstück zu errichten, ermöglicht nach der Rechtsprechung des Senats die\n\nFeststellung, ob das Bauwerk bei Erstreckung des Erbbaurechts auf einen für\ndie Bebauung nicht benötigten Teil des Grundstücks gemäß § 1 Abs. 2\nErbbauRG wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (Urteil vom 12. Juni 1987\n- V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 146 f. mwN). Ebenso gewährleistet sie, dass\nzwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem sowie etwaigen\nRechtsnachfolgern hinreichende Klarheit über Inhalt und Umfang der Berechtigung zur Nutzung des Grundstücks besteht (vgl. Senat, Urteil vom\n22. April 1994 - V ZR 183/93, BGHZ 126, 12, 15 mwN).\n\n12 2. Die Frage, ob ein Erbbaurecht wirksam entstehen kann, wenn schon\nim Zeitpunkt der Bestellung ein dauerndes öffentlich-rechtliches Bauverbot die\nNutzung des Erbbaugrundstücks als Baugrund hindert, hat der Senat verneint\n(Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 147 f.; Urteil vom\n20. Dezember 1985 - V ZR 263/83, BGHZ 96, 385, 388). Ob daran angesichts\nder geäußerten Kritik (Kohler, JR 1989, 317, 318 f.) festzuhalten ist, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Eine solche Fallkonstellation liegt hier nicht vor.\n\n13 Allein die Lage des Grundstücks im Außenbereich rechtfertigt noch nicht\ndie Annahme eines dauernden öffentlich-rechtlichen Bauverbotes, das bereits\nzum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts bestanden hat. Das Berufungsgericht verweist zu Recht darauf, dass auch nach § 35 Abs. 2 BBauG aF bestimmte Bauvorhaben im Einzelfall zulässig waren und für das ebenfalls im Außenbereich gelegene Nachbargrundstück der Beklagten eine Bebauung genehmigt worden ist. Dass sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts\nzum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts ein Flächennutzungsplan in der\nAufstellungsphase befand, der das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzfläche ausweist, führt ebenfalls zu keiner anderen Betrachtung. Zu einer verbindlichen Aufstellung des Flächennutzungsplans ist es nach den nicht angegriffenen\nFeststellungen des Berufungsgerichts nicht gekommen. Hinzu kommt, dass die\n\nEinigung über die Bestellung des Erbbaurechts an Grundstücken im Außenbereich nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung zu ihrer Wirksamkeit einer Genehmigung bedurfte, die\nnach § 20 Abs. 1 BBauG aF nur versagt werden konnte, wenn die mit dem\nRechtsvorgang bezweckte Nutzung des Grundstücks mit einer geordneten\nstädtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar gewesen wäre. Diese rechtliche\nVoraussetzung für die - hier erfolgte - Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung deckte sich mit den Maßstäben, die gemäß § 35 Abs. 1 und 2 BBauG aF\nfür die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich galten (BVerwG, BVerwGE\n18, 242, 245 f.; 20, 127, 130). Der Genehmigungsvorbehalt des § 19 Abs. 2\nBBauG aF gab der Verwaltung die rechtliche Handhabe, im öffentlichen Interesse die Bebauung schon zu einem möglichst frühen Zeitpunkt in geordnete\nBahnen zu lenken. Zugleich enthielt das Institut der Bodenverkehrsgenehmigung eine Schutzfunktion für die Beteiligten des genehmigungsbedürftigen\nRechtsvorganges (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juni 1987\n- V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 152 f.). Gemäß § 21 Abs. 1 BBauG aF bewirkte\ndie Bodenverkehrsgenehmigung, dass ein Bauantrag, der innerhalb von drei\nJahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt wurde, nicht mit der Begründung abgelehnt werden durfte, das Vorhaben sei mit einer geordneten\nstädtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar. Die Bodenverkehrsgenehmigung\nkam daher - entgegen der Ansicht der Revision - einer vorweggenommenen\nEntscheidung über die Zulässigkeit des Bauvorhabens gleich (BVerwG,\nBVerwGE 18, 242, 245; 19, 82, 84; 20, 127, 130; 48, 242, 245; NJW 1969, 73;\nSchrödter, Bundesbaugesetz, 2. Aufl. 1969, § 19 Rn. 2; Fickert, Zulässigkeit\nvon Bauvorhaben, 2. Aufl. 1968, § 35 Rn. 306). Auch vor diesem Hintergrund\nkann nicht davon ausgegangen werden, dass das Grundstück im Zeitpunkt der\nBestellung des Erbbaurechts nicht bebaubar war.\n\n14 3. Das Erbbaurecht ging auch nicht deshalb unter, weil die Bebaubarkeit\ndes Grundstücks nach der Bestellung des Erbbaurechts entfallen ist. Anders als\nbei einer Dienstbarkeit, deren Ausübung objektiv und endgültig unmöglich ist\n(Senat, Urteil vom 24. Februar 1984 - V ZR 177/82, NJW 1984, 2157, 2158\nmwN), führt dies nicht zu dem Erlöschen des Erbbaurechts. Dieses stellt ein\ngrundstücksgleiches Recht dar und unterscheidet sich damit von der Dienstbarkeit. Es ist wie ein Grundstück zu behandeln (§ 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG)\nund ebenso wie dieses eigenständig belastbar und veräußerlich. Damit hat der\nErbbauberechtigte eine dem Grundeigentümer ähnliche - wenn auch durch den\nInhalt des Erbbaurechts beschränkte - Rechtsstellung. Ist das Erbbaurecht\nwirksam entstanden, so ist sein Fortbestand, genauso wie der des Grundeigentums, unabhängig davon, ob das Recht ausgeübt werden kann. Ein Untergang\ndes Erbbaurechts käme in der Auswirkung einer dem Verbot des § 1 Abs. 4\nErbbauRG widersprechenden Bindung an eine auflösende Bedingung gleich\n(Senat, Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 148 f.).\n\n15 4. Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung auch stand, soweit den Klägerinnen der erhöhte Erbbauzins zugesprochen worden ist.\n\n16 a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision nicht beanstandet führt das Berufungsgericht aus, dass das Erhöhungsverlangen der Klägerinnen nicht an den\nVoraussetzungen des § 9a ErbbauRG scheitert. Die Vorschrift will den Erbbauberechtigten schützen, der ein auf Grund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk zu Wohnzwecken nutzt. Für ihn stellt sich der Erbbauzins wirtschaftlich als\nMiete des Grundstücks dar, die er grundsätzlich aus einem Einkommen zu bezahlen hat. Eine Erhöhung des Erbbauzinses verzerrt die Relation zwischen\ndem Wert des Grundstücks, den Wirtschafts- und Währungsverhältnissen und\n\ndem Einkommen des Erbbauberechtigten im Ausgangspunkt nicht, soweit letzteres in die Berechnung des Anpassungsbetrages einfließt und die Erhöhung\ndes Grundstückswertes hierüber nicht hinausgeht. Aus diesem Grund hat der\nGesetzgeber durch § 9a ErbbauRG Regelungen zur Anpassung des Erbbauzinses an die Änderung des Grundstückswertes die Wirksamkeit versagt, soweit diese unbillig sind (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2009 - V ZR 110/09,\nNZM 2010, 253 Rn. 15). Die Vorschrift bildet daher keine Grundlage für eine\nallgemeine Billigkeitskontrolle von Erbbauzinsanpassungen. Sie zielt auf einen\nbesonderen Fall, der hier nicht vorliegt.\n\n17 b) Ohne Rechtsfehler weist das Berufungsgericht ferner darauf hin, dass\ndie Klägerinnen nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1\nBGB) daran gehindert sind, die geltend gemachte Anpassung des Erbbauzinses zu verlangen.\n\n18 aa) Bei den gegenseitigen, entgeltlichen Verträgen gehört der Gedanke\nder Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur Geschäftsgrundlage,\nauch wenn dies bei den Vertragsverhandlungen nicht besonders angesprochen\noder bedacht worden ist. Die Äquivalenz der in einem Erbbaurechtsvertrag vereinbarten gegenseitigen Leistungen ist dann gegeben, wenn der Erbbauzins\ndem Wert des Erbbaurechts entspricht. Der Erbbauzins ist dem Recht zur baulichen Nutzung wirtschaftlich gleichwertig, wenn sich seine Höhe an dem Wert\nder dem Erbbauberechtigten gewährten Nutzungsmöglichkeit ausrichtet (Senat,\nUrteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 Rn. 18 ff. mwN). Für\ndie Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist allerdings kein\nRaum, wenn sich damit ein Risiko verwirklicht hat, das nach der vertraglichen\nRegelung in den Risikobereich einer Partei fällt. In einem solchen Fall muss\nsich die Partei, die dieses Risiko übernommen hat, an dem Vertrag festhalten\nlassen (Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 Rn. 22;\n\nvgl. auch Urteil vom 21. Februar 2014 - V ZR 6/13, Grundeigentum 2014, 585\nRn. 22 jeweils mwN).\n\n19 bb) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wonach eine\nsolche Risikoübernahme durch den Erbbauberechtigten vorliegt, ist revisionsrechtlich nur darauf überprüfbar, ob Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände nicht beachtet worden sind\n(st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014,\n3439 Rn. 8 mwN), und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden.\n\n20 Das Berufungsgericht geht ohne Rechtsfehler davon aus, dass den Vertragsparteien das Risiko einer Unbebaubarkeit des Grundstücks bewusst war.\nDies folgt nicht nur aus der Lage des Grundstücks im Außenbereich. Das Berufungsgericht verweist ferner auf den zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts in der Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplan, der das Grundstück\nals landwirtschaftliche Nutzfläche auswies, und auf die gegenüber dem ursprünglichen Vertragsentwurf veränderte Fassung von § 5 Satz 2 des Vertrages, in der Nutzungsmöglichkeiten auch für das unbebaute Grundstück angesprochen werden.\n\n21 In Einklang mit der Rechtsprechung des Senats nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass in der Regel der Käufer bei dem Erwerb eines sich auf\nBauerwartungsland beziehenden Erbbaurechts das für ihn erkennbare Risiko\nübernimmt, ob und wann sich die Erwartung künftiger Bebaubarkeit erfüllt. Insoweit geht derjenige, der ein Erbbaurecht in Kenntnis des Umstandes erwirbt,\ndass das betreffende Grundstück nach öffentlichem Planungsrecht (noch) nicht\noder nur für einen kurzen Zeitraum bebauungsfähig ist, in gleicher Weise wie\nein Grundstückskäufer die Gefahr einer womöglich dauernden Unbebaubarkeit\n\nein. Bei der Langfristigkeit von Erbbaurechten - im vorliegenden Fall 99 Jahre -\nliegt die wirtschaftliche Tragweite des Entschlusses, ein solches Recht in der\nbloßen Erwartung späterer (ggf. erneuter) Bebaubarkeit zu erwerben, auf der\nHand. Dieses Risiko darf dem Erbbaurechtskäufer nicht zu Lasten des Verkäufers abgenommen werden. Es ist vielmehr Sache des Käufers, eine das Verwendungsrisiko begrenzende Regelung in dem schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrag zu treffen. Zwar kann sich der Erbbaurechtskäufer nicht durch\neinen Rücktrittsvorbehalt absichern (§ 1 Abs. 4 ErbbauRG); er kann aber jedenfalls die Höhe des Erbbauzinses von dem Eintritt der Bebaubarkeit abhängig\nmachen (Senat, Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 151 f.\nmwN).\n\n22 5. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht schließlich an, dass\ndie Ansprüche der Klägerinnen weder verjährt noch verwirkt sind. Angriffe werden hiergegen auch nicht erhoben.\n\nIII.\n\n23 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.\n\nStresemann Schmidt-Räntsch Czub\n\nKazele Göbel\n\nVorinstanzen:\nLG Bielefeld, Entscheidung vom 17.06.2013 - 6 O 20/13 -\nOLG Hamm, Entscheidung vom 27.02.2014 - I-5 U 118/13 -","source":"ce-bgh","source_url":"https://doi.org/10.5281/zenodo.15153244","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2014-12-19/v-zr-81-14","cited_norms":[{"jurabk":"ErbbauV","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":4},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":3},{"jurabk":"ErbbauV","ref":"§ 9a","ref_norm":"9a","n":3},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"ErbbauV","ref":"§ 11","ref_norm":"11","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":1}],"authoritative_source":"https://doi.org/10.5281/zenodo.15153244","attribution":{"source":"Bundesgerichtshof","source_url":"https://doi.org/10.5281/zenodo.15153244","license":"Creative Commons Zero (CC0 1.0)","license_url":"https://creativecommons.org/publicdomain/zero/1.0/","notice":"Amtliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs. 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