{"status":"available","doknr":"CEBGH-BGH_Zivilsenat-05_NA_2010-12-10_V_ZR_203_09_NA_NA_0","ecli":null,"court":"BGH","senate":"5. Zivilsenat","decided":"2010-12-10","aktenzeichen":"V ZR 203/09","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nURTEIL\nV ZR 203/09 Verkündet am:\n10. Dezember 2010\nLesniak,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\nvom 10. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die\nRichter Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterin\nDr. Brückner\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 6. Zivilsenats des\nSchleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom\n7. Oktober 2009 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\n1 Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 24. Juni 1992 verkaufte die Beklagte der H. GmbH mehrere bebaute Grundstücke. In § 5 ist\nder Ausschluss jeder Mängelhaftung vereinbart. Weiter heißt es dort:\n\n\"Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die Holzbalkendecke\nim Laden des Gebäudes K. weg 57 a mit Holzschwamm befallen war. Die erforderlichen Reparaturarbeiten hat die Stadt durchgeführt.\"\n\n2 Tatsächlich waren im Bereich der Ämter der Beklagten weitergehende\nErkenntnisse zum Schwammbefall vorhanden. Am 19. Oktober 1988 schrieb\ndie K. Wohnungsbaugesellschaft an das Bauordnungsamt, dass im Bereich\ndes Küchenfußbodens der Wohnung Erdgeschoß links im Haus K. weg 57\nHausschwammbefall festgestellt worden sei und Maßnahmen zur Beseitigung\ndes Hausschwammes sowie zur vorbeugenden Schwammbekämpfung eingeleitet worden seien. Mit Schreiben vom 22. November 1988 teilte die K.\nWohnungsbaugesellschaft dem Sozialamt u.a. mit, dass die Räumung des von\nihrem Untermieter genutzten Kellerraumes sowie der Abbruch der Trennwände\nim Haus K. weg 57 erforderlich gewesen seien, um den in der darüber liegenden Kellerdecke festgestellten Hausschwammbefall beseitigen und vorbeugende Bekämpfungsmaßnahmen durchführen zu können. Später teilte die K.\nWohnungsbaugesellschaft dem Bauordnungsamt der Beklagten mit, dass\nder gemeldete Befall von Hausschwamm zwischenzeitlich beseitigt worden sei.\n\n3 Nach dem Abschluss des Kaufvertrags begann die Käuferin mit Sanierungsarbeiten an den Gebäuden. Im Sommer 2003 wurde bei dem Objekt K.\nweg 57 festgestellt, dass ein Teil der Deckenholzbalken mit Holzschwamm\nbefallen war; weiterhin wurde die unsachgemäße Teilsanierung von echtem\nHausschwamm in den Häusern K. weg 55, 57 und 57 a festgestellt.\n\n4 Die Klägerin hat die Grundstücke inzwischen erworben.\n\n5 Mit der Behauptung, der im Jahr 1988 vorhandene Hausschwammbefall,\nwie er von der K. Wohnungsbaugesellschaft beschrieben worden sei, sei\nnicht fachgerecht beseitigt worden und sei die Ursache für die im Jahr 2003\nfestgestellten Hausschwammschäden, von denen die Beklagte Kenntnis gehabt\nund die sie der Käuferin arglistig verschwiegen habe, verlangt die Klägerin aus\neigenem und abgetretenem Recht noch die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 474.416,33 € nebst Zinsen und die Feststellung der Erledigung der\n\nHauptsache wegen eines zunächst um 250.000 € höheren Schadensersatzbetrages. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\n6 Nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlte den beiden Grundstücken, um die der Streit noch geht (K. weg 57 und 57 a), bei Abschluss des\nKaufvertrags und der nachfolgenden Übergabe keine zugesicherte Eigenschaft\nim Sinne von § 463 BGB aF. Auch habe die Beklagte keinen Schadensersatz\nwegen arglistiger Täuschung zu zahlen. Zwar habe sie - die Behauptungen der\nKlägerin als wahr unterstellt - die Käuferin über den Schwammbefall aufklären\nmüssen. Aber der Leiter des Liegenschaftsamts, der von der Beklagten als vertretungsberechtigtes Organmitglied für den Abschluss des Kaufvertrags bestellt\nworden sei, habe mangels Kenntnis von dem Schwammbefall den Mangel nicht\narglistig verschwiegen. Ein Sachbearbeiter der mit dem Verkauf nicht befassten\nÄmter, Sozialamt und Bauordnungsamt, habe nicht gewusst, dass trotz der Sanierungsmaßnahmen an einem der Gebäude bei dem Abschluss des Kaufvertrags noch Holzschwamm vorhanden gewesen sei. Hinsichtlich des anderen\nGebäudes sei dem Sozialamt und dem Bauordnungsamt der Holzschwammbefall zwar bekannt gewesen; aber bei diesen Ämtern habe sich das mit dem Verkauf befasste Liegenschaftsamt nicht nach Mängeln erkundigen müssen, vielmehr hätten die Erkundigungen bei dem Bauverwaltungsamt, Tiefbauamt und\ndem Grünflächenamt, die keine Kenntnis hatten, ausgereicht. Schließlich sei zu\nberücksichtigen, dass sich die Käuferin der Gefahr des Vorhandenseins von\nHausschwamm vor dem Vertragsschluss bewusst gewesen sei.\n\nII.\n\n7 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.\n\n8 1. Fehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings einen Schadensersatzanspruch nach § 463 Satz 1 BGB aF in Verbindung mit Art. 229 § 5 Satz 1\nEGBGB wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft verneint. Die Klägerin\nerhebt insoweit auch keine Beanstandungen.\n\n9 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch nach § 463 Satz 2\nBGB aF wegen arglistigen Verschweigens des von der Klägerin behaupteten\nakuten Schwammbefalls der Häuser K. weg 57 und 57a ebenfalls verneint.\nEs ist nicht festgestellt, dass ein Mitarbeiter der Beklagten wusste, dass ein solcher Mangel noch im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags vorlag. Auch\ndie Klägerin zeigt in der Revisionsbegründung keinen in den Tatsacheninstanzen gehaltenen Vortrag auf, aus welchem sich diese Kenntnis ergibt.\n\n10 3. Im Ergebnis ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch nach § 463 Satz 2 BGB aF wegen arglistigen Verschweigens eines früheren Schwammbefalls des Hauses K. weg 57a verneint.\n\n11 a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats besteht bei Vertragsverhandlungen, in denen die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen,\neine Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von\nwesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten darf (siehe nur Urteil vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94,\nBGHZ 132, 30, 34). Von diesem Grundsatz ist auch das Berufungsgericht ausgegangen.\n\n12 b) Der Senat hat auch entschieden, dass bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung oder Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, dann besteht, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die\nbeabsichtigte Nutzung zu mindern geeignet sind (Urteil vom 7. Juni 1978 - V ZR\n46/75, WM 1978, 1073, 1074). In Fortführung dieser Rechtsprechung hat der\nSenat schließlich entschieden, dass ein verkauftes Gebäude auch dann einen\nSachmangel aufweist, wenn der vor 25 Jahren aufgetretene Schwamm technisch einwandfrei beseitigt wurde (Urteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 152/86,\nNJW-RR 1987, 1415, 1416).\n\n13 c) Nach dem Vorstehenden schuldete die Beklagte der Klägerin Aufklärung über den Schwammbefall des Hauses K. weg 57a im Jahr 1988. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts entfiel diese Offenbarungspflicht nicht\ndeshalb, weil die Mitarbeiter verschiedener Ämter der Beklagten, die zwischen\n1988 und 1990 mit der Schwammproblematik befasst waren, keine Kenntnis\ndavon hatten, dass die Sanierungsarbeiten nicht erfolgreich waren, und somit\nvon einer fachgerechten Beseitigung des Hausschwamms ausgingen.\n\n14 d) Die Klägerin verkennt jedoch, dass die Käuferin in § 5 des Kaufvertrags über den früheren Schwammbefall in dem Haus K. weg 57a und auf\ndie durchgeführten erforderlichen Reparaturarbeiten hingewiesen worden ist.\nDieser Hinweis ist ausreichend. Es ist nicht festgestellt, dass seinerzeit außer\nder genannten Holzbalkendecke weitere Teile des Gebäudes mit Schwamm\nbefallen waren; es ist auch nicht festgestellt, dass Mitarbeitern der Beklagten\nein weiterer (späterer) Schwammbefall bekannt war. Die Klägerin zeigt nicht\nauf, dass ihr Vortrag in den Tatsacheninstanzen solche Feststellungen geboten\nhätte.\n\n15 4. Mit Erfolg rügt die Klägerin, dass das Berufungsgericht auch einen Anspruch nach § 463 Satz 2 BGB aF wegen arglistigen Verschweigens eines früheren Schwammbefalls des Hauses K. weg 57 verneint hat. Seine Auffassung beruht auf einer Verkennung der von dem Senat entwickelten Grundsätze\nzur Wissenszurechnung bei juristischen Personen des öffentlichen oder privaten Rechts.\n\n16 a) Der Vertragspartner einer Gemeinde soll nicht schlechter, aber auch\nnicht besser gestellt sein als derjenige einer natürlichen Person (Gleichstellungsargument). Die Schlechterstellung wird dadurch vermieden, dass das innerhalb der Gemeinde typischerweise auf mehrere Wissensträger aufgespaltene Wissen der Gemeinde auch dann zugerechnet wird, wenn nicht ein Wissensträger selbst, sondern eine andere Person für die Gemeinde den Vertrag\nabschließt. Diese Wissenszurechnung beruht auf dem Gedanken, dass bei einer Gemeinde die wichtigen Informationen typischerweise in den Akten oder in\nelektronischen Dateien festgehalten werden und für den für die Gemeinde Handelnden verfügbar sind (Dokumentationsargument). Hieraus folgt die Pflicht zur\nordnungsgemäßen Organisation der internen Kommunikation. Dazu gehört zunächst die grundsätzliche Pflicht, wichtige Informationen zu speichern; weiter ist\nes notwendig, dass solche Informationen von der Stelle, die sie erlangt hat, an\ndie Stellen weitergeleitet werden, die es (auch) angeht; diese müssen solche\nInformationen abfragen, wenn sie bei ihnen gebraucht werden. Aus dem Verbot\nder Besserstellung ergeben sich allerdings persönliche und zeitliche Grenzen\nbei der Beachtung dieser Pflichten. Das als Wissen Zuzurechnende darf nicht\nzu einer Fiktion entarten, welche die Gemeinde mehr als eine natürliche Person\nbelastet. Vielmehr muss für denjenigen, für den die Zurechnung gelten soll, eine\nreale Möglichkeit, aber auch ein Anlass bestehen, sich das Wissen aus dem\neigenen Gedächtnis, aus Speichermedien oder von Anderen zu beschaffen. Die\nFrage, ob Wissen zuzurechnen ist, beantwortet sich demnach danach, ob die\n\nInformationen über den maßgeblichen Umstand überhaupt gespeichert werden\nmussten. Das hängt davon ab, mit welcher Wahrscheinlichkeit sie später\nrechtserheblich werden könnten. Zu beurteilen ist das nach dem Zeitpunkt der\nWahrnehmung und nicht nach einem erst später erreichten Wissensstand. Zudem muss hinsichtlich der Dauer der Speicherung von Informationen unterschieden werden. Je erkennbar wichtiger ein Umstand ist, desto länger muss er\ngespeichert bleiben. Wird die Speicherung zu früh aufgehoben, beendet das die\nWissenszurechnung nicht. Schließlich kann man als Wissen den Inhalt von\nSpeichermedien nur zurechnen, soweit ein besonderer Anlass besteht, sich\nseiner in der konkreten Situation (noch) zu vergewissern. Auch das richtet sich\nnach der Zumutbarkeit; maßgeblich sind die Bedeutung des Anlasses und die\nSchwierigkeit der Sache (siehe zu allem Senat, Urteil vom 2. Februar 1996\n- V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 36 ff.).\n\n17 b) Die Revisionserwiderung der Beklagten gibt Anlass zu dem Hinweis,\ndass es für die Wissenszurechnung nicht darauf ankommt, ob die bei einem\nGrundstücksverkauf zu offenbarenden Umstände einem Bediensteten einer\nGemeinde im Rahmen von derer privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Tätigkeit bekannt geworden sind. Eine solche Unterscheidung bei der Kenntniserlangung hat der Senat bisher nicht vorgenommen. Für sie spricht - entgegen\nder von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vertretenen Ansicht - auch nicht das Gleichstellungsargument (s. vorstehend unter a)). Selbstverständlich muss eine natürliche Person bei einem\nGrundstücksverkauf einen wesentlichen Mangel des Kaufgegenstands, der ihr\nauf öffentlich-rechtlicher Grundlage bekannt geworden ist (z.B. eine behördliche\nNutzungsuntersagung), offenbaren (Senat, Urteil vom 10. Juni 1988 - V ZR\n125/87, WM 1988, 1449, 1450; Urteil vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87,\nBGHZ 109, 327, 330).\n\n18 c) Danach durfte das Berufungsgericht die Wissenszurechnung zu Lasten der Beklagten nicht verneinen.\n\n19 aa) Der im Oktober 1988 festgestellte Schwammbefall im Bereich des\nKüchenfußbodens in einer Wohnung im Haus K. weg 57 stellt einen bei\ndem Abschluss des Kaufvertrags offenbarungspflichtigen Mangel dar, auch\nwenn er beseitigt worden ist (siehe vorstehend unter 3.).\n\n20 bb) Die von dem Bauordnungsamt und dem Sozialamt Ende 1988 erlangte Information über diesen Schwammbefall musste gespeichert werden.\nDenn auch nach damaligem Erkenntnisstand war nach der allgemeinen Verkehrsanschauung mit der Wiederkehr des Schwamms zu rechnen; es lag der\nVerdacht nahe, dass das Haus erneut von Schwamm befallen werden könnte\n(vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 1968 - III ZR 32/66, WM 1968, 1220, 1221). Dieser Dokumentationspflicht sind die beteiligten Ämter zwar nachgekommen.\n\n21 cc) Sowohl das Bauordnungsamt als auch das Sozialamt waren aber\nnicht die einzigen Stellen, die der Schwammbefall anging. Wegen der - auch\nschon nach der damaligen Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 10. Juli\n1987 - V ZR 152/86, NJW-RR 1987, 1415, 1416) - überragenden rechtlichen\nBedeutung, die ein - auch ein beseitigter - Schwammbefall bei dem Verkauf des\nGrundstücks erlangt, durften beide Ämter ihre Erkenntnisse nicht für sich behalten, sondern mussten sie an das für Grundstücksverkäufe zuständige Liegenschaftsamt weiterleiten. Das ist nicht geschehen. Der notwendige Informationsaustausch war nicht durch organisatorische Maßnahmen sichergestellt. Wegen\ndieser Pflichtverletzung muss sich die Beklagte so behandeln lassen, als wäre\ndie Kenntnis bei dem Liegenschaftsamt und damit auch bei dessen Leiter, der\ndie Beklagte bei dem Abschluss des Kaufvertrags vertreten hat, vorhanden gewesen.\n\n22 dd) Schließlich war der Leiter des Liegenschaftsamts zur Einholung von\nInformationen über einen eventuellen früheren Schwammbefall verpflichtet. Er\nhat nach dem Vermerk vom 8. Mai 1990 am 19. April 1990, also mehr als zwei\nJahre vor dem Abschluss des Kaufvertrags, an einer Besprechung teilgenommen, in der es um den Verkauf auch des Hauses K. weg 57 ging. Der damalige Geschäftsführer der Käuferin, der einer der beiden Gesellschafter der\nKlägerin ist, hat in diesem Gespräch auf die Möglichkeit von Schwammbefall\nhingewiesen. Das musste den Leiter des Liegenschaftsamt später veranlassen,\nnicht nur - wie geschehen - bei dem Bauverwaltungsamt, dem Tiefbauamt und\ndem Grünflächenamt, sondern auch bei anderen Ämtern, die mit der Bewirtschaftung des Kaufgegenstands befasst waren und deshalb Kenntnis über tatsächliche Umstände bezüglich des Kaufgegenstands haben konnten, unter Bezugnahme auf den Kaufvertragsentwurf anzufragen, ob aus dortiger Sicht Vertragsänderungen oder -ergänzungen notwendig seien. Hätte er diese Anfrage\nauch an das Bauordnungsamt und an das Sozialamt gerichtet, hätte dort auffallen müssen, dass der Hinweis auf einen früheren Schwammbefall in dem Kaufvertragsentwurf nicht vollständig war. Beide Ämter hätten das Liegenschaftsamt\nvon dem Vorhandensein eines früheren Schwammbefalls auch in dem Haus\nK. weg 57 informieren können und müssen. Da der Leiter des Liegenschaftsamts seiner Pflicht zur Einholung von Informationen nicht nachgekommen ist, ist wiederum der Beklagten das bei dem Bauordnungsamt und bei dem\nSozialamt vorhanden und verfügbar gewesene Wissen zuzurechnen. Sie muss\nsich wiederum so behandeln lassen, als habe der Leiter des Liegenschaftsamts\nKenntnis von dem früheren Schwammbefall gehabt (vgl. zu allem Krüger in Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rn. 42).\n\n23 d) Rechtlich nicht haltbar sind auch die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht den Anspruch wegen Fehlens eines Fahrlässigkeit übersteigen-\n\nden Grades des Verschuldens der Mitarbeiter des Liegenschaftsamts, des Sozialamts und des Bauordnungsamts verneint hat.\n\n24 Die Wissenszurechnung führt dazu, dass derjenige, der den Kaufvertrag\nabgeschlossen hat, rechtlich so behandelt wird, als hätte er von dem früheren\nSchwammbefall Kenntnis gehabt. Offenbart er diese Kenntnis nicht, handelt er\narglistig, wenn er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass\nsein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag\nnicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (siehe nur Senat,\nUrteil vom 30. April 2003 - V ZR 100/02, WM 2003, 1956, 1957 mwN). Diese\nVoraussetzungen sind nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt.\nDenn aufgrund der gesamten Umstände drängte es sich auf, dass die Käuferin\nkeine anderen Erkenntnisse über früheren Schwammbefall als die hatte, die\ndem Hinweis in § 5 des Kaufvertrags zu entnehmen waren; aufgrund des in\ndem Gespräch am 19. April 1990 angesprochenen eventuellen Schwammbefalls drängte es sich auch auf, dass die Käuferin bei Offenlegung eines weiteren\nSchwammbefalls den Vertrag nicht oder nicht mit dem Inhalt, wie geschehen,\nabgeschlossen hätte. Beides hat der Leiter des Liegenschaftsamts billigend in\nKauf genommen. Zu keiner anderen Beurteilung führt der Umstand, dass seinerzeit die Möglichkeit des Schwammbefalls von einem der Gesellschafter der\nKlägerin angesprochen worden ist, und zwar im Hinblick auf die kaufvertraglich\nzu vereinbarenden Regelungen über die Sanierung und Modernisierung der\nvorhandenen Altbebauung. Dies zeigt vielmehr, dass die Käuferin den Vertragsinhalt wenigstens in diesem Punkt von der Schwammproblematik abhängig machen wollte.\n\nIII.\n\n25 Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).\nDie Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-\n\nricht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es hat bisher - aus seiner\nSicht folgerichtig - nicht über die Aktivlegitimation der Klägerin befunden. Auch\nmuss es dem Vortrag der Beklagten nachgehen, dem Leiter ihres Liegenschaftsamts sei bekannt gewesen, dass die Käuferin von Anfang an den Abriss\nder Gebäude K. weg 57 und 57a geplant habe. Schließlich fehlen Feststellungen zur Anspruchshöhe.\n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch\n\nRoth Brückner\n\nVorinstanzen:\nLG Kiel, Entscheidung vom 08.06.2007 - 3 O 2/05 -\nOLG Schleswig, Entscheidung vom 07.10.2009 - 6 U 30/07 -","source":"ce-bgh","source_url":"https://doi.org/10.5281/zenodo.15153244","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2010-12-10/v-zr-203-09","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":5},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://doi.org/10.5281/zenodo.15153244","attribution":{"source":"Bundesgerichtshof","source_url":"https://doi.org/10.5281/zenodo.15153244","license":"Creative Commons Zero (CC0 1.0)","license_url":"https://creativecommons.org/publicdomain/zero/1.0/","notice":"Amtliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs. 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