{"status":"available","doknr":"BB-17221","ecli":null,"court":"Brandenburgisches Oberlandesgericht","senate":"4. Zivilsenat","decided":"2012-05-09","aktenzeichen":"4 U 92/10","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts\nPotsdam vom 14.05.2010 - 10 O 31/09 - dahin abgeändert, dass die\nKlage unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 07.01.2010\nabgewiesen wird.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Kläger\nmit Ausnahme der durch das Versäumnisurteil vom 07.01.2010\nentstandenen Kosten, die die Beklagten zu tragen haben.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt\nnachgelassen, die Zwangsvollstreckung seitens der Beklagten gegen\nSicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils\nvollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor\nder Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden\nBetrages Sicherheit leisten.\n\n \n \n \n\n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n Gründe\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n \n \n\nI.\n\nDie Kläger begehren die Rückabwicklung eines mit der Beklagten\nzu 1. - die Beklagte zu 2. ist deren persönlich haftende\nGesellschafterin - geschlossenen notariellen Kaufvertrages über die\nin R… in der Anlage „…straße 77/L…straße\n28/K…straße 77“ gelegene Eigentumswohnung Nr. 91;\nferner beanspruchen die Kläger die Zahlung von Schadensersatz. Es\nhandelt sich um eine Wohnanlage aus 36 dreigeschossigen\nMehrfamilienhäusern des Baujahres 1953/1954 mit insgesamt 221\nWohneinheiten sowie 60 Dachgeschosswohnungen, die aus einer\nDachaufstockung im Jahr 1987 resultieren.\n\nNach Beratung durch den Immobilienvermittler K… K…\nunterbreiteten die Kläger am 22.11.2001 der Beklagten zu 1. ein\nnotariell beurkundetes Ankaufangebot hinsichtlich der o.a. Wohnung,\nzu einem Kaufpreis von 146.954,30 DM. In Teil A Ziffer 2. des\nAngebotes war geregelt, dass die Annahme des Angebotes nicht vor\ndem 31.12.2001 erfolgen dürfe. Gemäß § 6 des Vertrages haben die\nKäufer die Erwerbsnebenkosten zu tragen. Die Beklagte nahm das\nAngebot mit der durch den Notar … beurkundeten Erklärung vom\n28.11.2001 an.\n\nMit Darlehensvertrag vom 19.02. 2002 bewilligte die …bank\ndie Auszahlung des Darlehens in Höhe von 75.671,20 €. Das\nDarlehen wurde durch eine am 04.03.2002 bestellte Grundschuld\ngesichert. Mit Schreiben vom 19.03.2007 kündigte die …bank\nden Klägern gegenüber dieses Darlehen wegen Zahlungsrückstandes\nfristlos.\n\nIn einem vor dem Landgericht Berlin geführten selbständigen\nBeweisverfahren zum Az. 37 OH 1/08 wurde der Verkehrswert der\nstreitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt des Erwerbs durch den\nSachverständigen Dipl.-Ing. Architekt S… mit 36.600,00\n€ bemessen.\n\nMit Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 26.11.2009 wurde die\nWohnung zwangsversteigert und dem Meistbietenden zum Bargebot von\n24.000,00 € zugeschlagen.\n\nDie Kläger haben die Ansicht vertreten, der Kaufvertrag sei\nunwirksam. Da im Vertrag vereinbart worden sei, dass die Annahme\ndurch die Beklagte zu 1. nicht vor dem 31.12.2001 erfolgen dürfe,\nhabe in der vorfristig erklärten Annahme vom 28.11.2001 ein neues\nAngebot gelegen, welches sie, die Kläger, nicht in der\nerforderlichen Form angenommen hätten.\n\nZudem sei der Kaufvertrag wegen eines auffälligen\nMissverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig.\nDies sei für die Beklagte zu 1. auch erkennbar gewesen.\n\nDie Beklagten haben behauptet, der tatsächliche Kaufpreis habe\nnur – umgerechnet - 65.462,41 € betragen. Eine\nverwerfliche Gesinnung habe angesichts des Vermarktungsgutachtens\nder A…-Bank und des TÜV-Gutachtens nicht vorgelegen.\n\nMit Versäumnisurteil vom 07.01.2010 hat das Landgericht Potsdam\ndie Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger\n75.136,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem\nBasiszinssatz seit dem 13.03.2002, jedoch unter Anrechnung des\nerzielten Zwangsversteigerungserlöses in Höhe von 24.000,00 €,\nzu zahlen. Ferner hat es festgestellt, dass die Beklagten als\nGesamtschuldner verpflichtet sind, die Kläger von allen Schäden\nfreizustellen, die ihnen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung\nentstanden sind. Darüber hinaus hat es die Beklagten als\nGesamtschuldner verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche\nAnwaltskosten in Höhe von 2.308,60 € nebst Zinsen in Höhe von\n5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.03.2009 zu\nzahlen.\n\nAuf den Einspruch der Beklagten hin hat das Landgericht Potsdam\ndas Versäumnisurteil aufrecht erhalten. Zur Begründung hat es im\nHinblick auf die Frage der Sittenwidrigkeit unter anderem\nausgeführt, der Vertrag sei jedenfalls aufgrund eines groben\nMissverhältnisses zwischen Kaufpreis und Werthaltigkeit der\nImmobilie sowie unzureichender Aufklärung der Beklagten zu 1. als\nHerausgeber des Vermarktungsprospektes rückabzuwickeln. Die\nInstandhaltungsrücklage von 10.588,69 DM sei nicht zu\nberücksichtigen, denn bei angenommener Mangelfreiheit oder nicht\nvorhandenem Instandhaltungsrückstau wäre ein um 10.588,69 DM\nhöherer Kaufpreis angesetzt worden. Die von der Beklagten\nübernommenen Nebenkosten seien bei der Beurteilung der\nSittenwidrigkeit nicht zu berücksichtigen, da sie den vertraglich\nvereinbarten Kaufpreis nicht beträfen.\n\nDer zu vermutenden verwerflichen Gesinnung der Beklagten zu 1.\nstehe, wie näher ausgeführt wird, nicht das Vermarktungsgutachten\nder A…-Bank entgegen. Bei diesem handele es sich um ein\nreines Vermarktungsgutachten, welches die Zielrichtung verfolge,\neinen höchstmöglichen Vermarktungspreis durchzusetzen. Auch dem\nvorgelegten TÜV-Bericht fehle eine Bewertung anhand von konkreten\nWertermittlungsstichtagen.\n\nDie Beklagte zu 1. treffe als Prospektverantwortliche auch eine\nAufklärungspflichtverletzung. Der Prospekt werde den Anforderungen\nweder im Hinblick auf die Ausführungen zur Werthaltigkeit der\nEigentumswohnungen noch im Hinblick auf die Regelungen nach Ablauf\nder Laufzeit zum Mietpoolvertrag gerecht.\n\nWegen der weiteren Einzelheiten wird auf die angefochtene\nEntscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).\n\nGegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit der Berufung.\nZur Begründung führen sie aus, sowohl die Instandhaltungsrücklage\nin Höhe von 5.413,91 € als auch die Erwerbsnebenkosten in Höhe\nvon 4.260,22 € hätten vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden\nmüssen. Angesichts dessen sei der Vertrag nicht sittenwidrig. Die\nErwerbsnebenkosten seien entgegen den Angaben in § 6 des\nnotariellen Kaufvertrages von ihnen, den Beklagten, getragen\nworden. Die Vertriebsmitarbeiter seien von Beklagtenseite\nautorisiert worden, dieses mit den Kaufinteressenten für den Fall\nzu vereinbaren, dass keine Finanzierung der Erwerbsnebenkosten\ndurch die finanzierende Bank erfolge. Nach Anhörung der Kläger im\nSenatstermin vom 04.04.2012 ist unstreitig geworden, dass zwischen\nden Klägern und dem Vertriebsmitarbeiter K… K… bei\neinem Besuch der Kläger im Büro der Erstbeklagten in G… vor\ndem 22.11.2001 eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden\nist. Die Erwerbsnebenkosten sind hier nicht durch die Bank der\nKläger finanziert worden.\n\nDie Beklagten machen ferner geltend, jedenfalls fehle es an der\nverwerflichen Gesinnung, da die Geschäftsführung der Beklagten vor\nBeginn des Verkaufs der Wohnungen eigens ein TÜV-Gutachten in\nAuftrag gegeben habe, um den Verkehrswert der Wohnungen in der\nWohnanlage zu bestimmen. Aus diesem habe sich ergeben, dass der\nKaufpreis für die fragliche Wohnung unter dem Verkehrswert gelegen\nhabe.\n\nEtwaige Fehler des Verkaufsprospektes hätten die Kläger nie\nvorgetragen bzw. nur allenfalls völlig unsubstanziiert\nangedeutet.\n\nDie Beklagten beantragen,\n\ndas Urteil des Landgerichts Potsdam vom 14.05.2010 – 10 O\n31/09 dahin abzuändern, dass unter Aufhebung des Versäumnisurteils\nvom 07.01.2010 die Klage abgewiesen wird.\n\nDie Kläger beantragen,\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\nDie Kläger, die nach der mit Schriftsatz des Beklagtenvertreters\nvom 14.02.2011 (Bl. 442 ff) erfolgten Vorlage einer vom 01.06.2010\ndatierenden Vollmacht (Bl. 445) ihre Vollmachtsrüge nicht\naufrechterhalten, führen zur Parteifähigkeit der – ihren\nAngaben nach noch nicht gelöschten - Beklagten aus, es existierten\nnoch Vermögenswerte in Gestalt von Ansprüchen auf Erbringung der\nrestlichen Stammeinlage.\n\nDarüber hinaus verteidigen sie das erstinstanzliche Urteil.\nHinsichtlich der Instandhaltungsrücklage weise das Landgericht\nzutreffend darauf hin, dass der Sachverständige andernfalls den\nWert der Wohnung im mangelfreien Zustand höher ermittelt hätte.\nWürde man der Berufung folgen, würde die Rücklage doppelt\nberücksichtigt, nämlich einerseits wertmindernd und andererseits\nals Abzugsposten.\n\nZu einer Vereinbarung über die Tragung der Erwerbsnebenkosten\ndurch die Beklagte sei der Vermittler, Herr K…, nicht\nermächtigt gewesen. Darüber hinaus hätte die Beklagte zu 1) das\nAngebot der Kläger mit dem darin festgehaltenen Inhalt –\nTragung der Erwerbsnebenkosten durch die Käufer –\nangenommen.\n\nDer Senat hat im Termin vom 04.04.2012 die Kläger angehört,\ninsoweit wird auf das Sitzungsprotokoll (Bl. 562 ff) Bezug\ngenommen.\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird\nauf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.\n\nII.\n\nDas – zulässige – Rechtsmittel hat auch in der Sache\nErfolg.\n\n1. Allerdings sind die von dem Senat im Termin vom 23.02.2011\n(Bl. 448) angesprochenen Bedenken gegen die Zulässigkeit der Klage\nim Hinblick auf die Parteifähigkeit der Beklagten –\nunabhängig von der Frage einer Löschung der Beklagten - ausgeräumt.\nBei einem, wie hier, Passivprozess ist selbst eine gelöschte\nGesellschaft nämlich dann parteifähig, wenn der Kläger\nsubstanziiert behauptet, es sei bei der Gesellschaft noch Vermögen\nvorhanden (BGH NJW-RR 2011, 115, 116; NJW 79, 1592). Entsprechender\nVortrag ist hier im Schriftsatz der Klägerseite im Schriftsatz vom\n02.03.2011 (Bl. 452 f) erfolgt.\n\n2. Die Klage ist indes unbegründet.\n\na) Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf\nRückzahlung des Kaufpreises unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt\nzu.\n\naa) Sie können einen solchen nicht erfolgreich gemäß § 812 Abs.\n1 S. 1, 1. Alt. BGB mit der Begründung geltend machen, es fehle an\neinem wirksam zustandegekommenen Kaufvertrag.\n\naaa) Unwirksamkeit ist nicht unter dem Gesichtspunkt einer\nvorfristigen Annahme zu bejahen. Zwar ist in Teil A. Ziffer 2. des\ndem Vertrag zugrunde liegenden Angebotes vom 22.11.2001 (K 6; Bl.\n68) geregelt, dass die Annahme nicht vor dem 31.12.2001 erklärt\nwerden dürfe und ist die Annahme durch die Beklagte zu 1. bereits\nam 28.11.2001 erklärt worden. Hierbei hat sie jedoch vollinhaltlich\nauf das Angebot Bezug genommen. Angesichts dessen ist die Erklärung\nder Beklagten zu 1. dahin auszulegen, dass die Annahmeerklärung\nerst zum 31.12. 2001 Wirkung entfalten sollte. Der solchermaßen im\nWege der Auslegung bestimmte Vertragsinhalt wird dann auch dem\nFormerfordernis des § 311b BGB gerecht (vgl. BGH DNotZ 98, 944; OLG\nNaumburg, Urteil vom 04. April 2000 – 11 U 241/99).\n\nbbb) Ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises\nergibt sich auch nicht etwa gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB\nunter dem Gesichtspunkt des Formmangels oder des\nEinigungsmangels.\n\n(1) Allerdings geht aus den – beklagtenseits unbestritten\ngebliebenen – Angaben des Klägers zu 2) im Termin vom\n04.04.2012 (Bl. 563) hervor, dass die Beurkundung des\nAnkaufangebotes der Kläger am 22.11.2006 einen schwerwiegenden\nFormmangel aufwies. Angesichts des nach dem Vorstehenden als\nunstreitig zugrunde zu legenden Sachverhaltes hat nämlich entgegen\n§ 13 BeurkG – eine Ausnahme vom Vorleseerfordernis gemäß §§\n13a, 14 BeurkG lag ersichtlich nicht vor – der Notar seine\nVerpflichtung zum Vorlesen der Urkunde nicht genügt, da er diese\nlediglich vom Bildschirm abgelesen hat (vgl. Litzenburger in\nBamberger/Roth, BeckOK BeurkG § 13, Rn.1 - m.w.N.), was, wie der\nSenat in Übereinstimmung mit dem OLG Frankfurt/Main (DNotZ 2000,\n513) annimmt, zur Unwirksamkeit der Beurkundung führt. Der\nBeurkundungsmangel ist allerdings nach § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB\ndurch die unstreitige spätere Eintragung der Kläger geheilt.\n\n(2) Es liegt auch – der Senat teilt insoweit nicht die\nSichtweise der Kläger – kein Einigungsmangel vor.\n\naa) Es trifft zwar zu, dass die Erstbeklagte unter dem\n28.11.2001 das notariell beurkundete Ankaufsangebot der Kläger vom\n22.11.2006 uneingeschränkt angenommen hat und dass das Angebot in\nseinem § 6 die Regelung enthielt, die Erwerbsnebenkosten seien\ndurch die Käufer zu tragen. Die mündliche Vereinbarung über die\nTragung der Erwerbsnebenkosten durch die Verkäuferin war aber für\nden Fall getroffen worden war, dass die Bank nicht bereit sein\nwerde, auch noch diese Kosten zu finanzieren. Darüber, ob dies der\nFall war, bestand weder am 22. noch am 28.11.2001 bereits Klarheit.\nEs ergeben sich deshalb weder Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger\nauf diese Vereinbarung bei ihrer Angebotserklärung am 22.11.2001\nkeinen Wert mehr legten noch dafür, dass die Beklagte zu 1) bei\nihrer Annahmeerklärung am 28.11.2001 nicht mehr bereit gewesen\nwäre, sich für den Fall, dass eine solche Finanzierungslücke\neinträte, an der vor dem 22.11.2001 getroffenen Absprache\nfesthalten zu lassen. Die Parteien stimmten also bei Abgabe ihrer\nErklärungen dahin überein, dass grundsätzlich die Regelung gemäß §\n6 des Vertrages gelten sollte, für den Fall fehlender\nFinanzierbarkeit der Erwerbsnebenkosten durch die Bank hingegen die\nvor dem 22.11.2001 im Büro der Erstbeklagten in G…\ngetroffenen Vereinbarung - wobei, vergleichbar dem Fall einer falsa\ndemonstratio, das übereinstimmend Gewollte lediglich nicht zum\nAusdruck gebracht worden ist. Einen Einigungsmangel vermag der\nSenat angesichts dessen nicht zu erkennen.\n\nbb) Ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises gemäß § 812\nAbs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB steht der Klägern ferner nicht aufgrund\nder von ihnen in der Klageschrift und auch bereits mit dem\nvorgerichtlichen Anwaltsschreiben vom 16.12.2008 erklärten\nAnfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB zu. Die\nKläger begründen die Anfechtung nämlich lediglich damit, dass sie\nvon der Beklagten zu 1. über den Wert und den Ertrag der Immobilie\ngetäuscht worden seien. Aus dem Vortrag der Kläger lässt sich aber\nnichts dazu entnehmen, welche Angaben durch die Beklagte zu 1. bzw.\neine andere Person, deren Erklärungen sich die Beklagte zu 1.\nzurechnen lassen müsste, in Bezug auf den Ertrag der Immobilie\nerfolgt sein sollen.\n\ncc) Schließlich besteht ein Bereicherungsanspruch der Kläger\nauch nicht wegen Nichtigkeit des Kaufvertrages gemäß § 138 BGB.\n\nEine Nichtigkeit gemäß § 138 Abs. 2 BGB wegen Wuchers kommt\nnicht in Betracht. Die subjektiven Voraussetzungen des Wuchers,\ndass nämlich der Wucherer die beim anderen Teil bestehende\nSchwächesituation – Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes\nUrteilsvermögen, erhebliche Willensschwäche – ausgenutzt hat,\nsind nach dem klägerischen Sachvorbringen nicht ersichtlich.\n\nGegenseitige Verträge können allerdings, auch wenn der\nWuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen\nVoraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliches Rechtsgeschäft\nnach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und\nGegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und\nmindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei\nZusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als\nsittenwidrig erscheinen lässt. Das ist insbesondere der Fall, wenn\neine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist,\nweil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen\nTeils bewusst ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der\nErkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem\nZwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag\neingelassen hat (BGH NJW 2001, 1127, 1128). Ist das Missverhältnis\nzwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob - hiervon ist\nbei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der Wert\nder Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der\nGegenleistung -, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche\nGesinnung des Begünstigten zu (BGH a.a.O.; NJW 2002, 429, 430). Die\nhieran anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus dem\nErfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen\nnicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten\nhemmenden Umstand - zugestanden werden und auch der Begünstigte\ndiese Erfahrung teilt (BGH NJW 2001, 1127, 1128).\n\nEin besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und\nGegenleistung ist hier nicht zu verzeichnen. Der Kaufpreis i.H.v.\n– umgerechnet – 65.462,41 € überstieg den Wert der\nWohnung – umgerechnet 36.000,- € nur um 78,9 %.\n\naaa) Allerdings ist der Wert der Leistung der Verkäuferseite,\nentgegen der Auffassung der Beklagten, mit 36.600,00 € zu\nbemessen, wie durch das Landgericht unter Bezugnahme auf das\nGutachten S… erfolgt. An diese tatsächlichen Feststellungen\nder I. Instanz ist der Senat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO gebunden, da\nkeine Zweifel an ihrer Vollständigkeit und Richtigkeit\nbestehen.\n\nDie Beklagten ziehen nunmehr offenbar nicht mehr in Zweifel,\ndass der Sachverständige S… auweislich S. 7, 11 und 14\nseines Gutachtens vom 29.10.2008 (Bl. 123, 127, 130) die Wohnung\nauch besichtigt hat. Soweit die Beklagten ausführen, der\nSachverständige habe die Wohnung nicht im Zeitpunkt des Erwerbs\ndurch die Kläger besichtigt, trifft dies zwar zu. Es ist aber nicht\nersichtlich, welchen Einfluss dies auf das Ergebnis des Gutachtens\ndes Sachverständigen S… haben soll. Eine Wertermittlung für\nGrundstücke bezogen auf frühere Zeitpunkte gehört zu den\nregelmäßigen Aufgaben eines Grundstückssachverständigen. Soweit die\nBeklagten nunmehr behaupten, dass die Wohnung im Erwerbszeitpunkt\nin einem besseren Zustand gewesen sei, tragen sie, abgesehen davon,\ndass entsprechender Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO auch nicht\nzulassungsfähig wäre, nichts dazu vor, was tatsächlich besser\ngewesen und vom Sachverständigen S… bei seiner Bewertung\nnicht berücksichtigt worden sein soll. Soweit bereits im\nselbständigen Beweisverfahren mit Schriftsatz vom 19.01.2009\nEinwendungen gegen die vom Sachverständigen S… zugrunde\ngelegte Ausstattung erhoben worden waren, hat der Sachverständige\nhierzu in seinem Ergänzungsgutachten vom 10.08.2009 (Bl. 252) die\nvon ihm vorgenommene Bewertung nachvollziehbar begründet.\n\nSoweit die Beklagten ausführen, dass der Wert der\nInstandhaltungsrücklage in Abzug zu bringen sei, liegt kein Fehler\ndes Gutachtens des Sachverständigen S… vor. Dieser hatte\nlediglich ein Gutachten über den Verkehrswert der von der Beklagten\nzu 1. an die Kläger übertragenen Immobilie zu erstellen, nicht aber\ndie Gegenleistung der Kläger zu beurteilen.\n\nAuch mit den weiteren von den Beklagten mit Schriftsatz vom\n19.01.2009 vorgebrachten Einwendungen gegen sein Gutachten hat sich\nder Sachverständige S… in seinem Ergänzungsgutachten vom\n10.08.2009 (Bl. 250-257) überzeugend auseinander gesetzt und in\nsich widerspruchsfrei die von ihm angesetzten\nWertermittlungsfaktoren begründet.\n\nSchließlich stehen auch der TÜV-Bericht sowie das Gutachten des\nDr. T… den auf das Gutachten des Sachverständigen S…\ngestützten Feststellungen des Landgerichts betreffend den\nVerkehrswert der Wohnung nicht entgegen.\n\nDas Gutachten des Dr. T… ist ohne Ansehung der\nstreitgegenständlichen Wohnung erstellt worden. Es ist zudem\nlediglich für Beleihungszwecke der A…-Bank unter Beachtung\nbankinterner – hier nicht bekannter – Vorgaben erstellt\nworden (Bl. 190). Darüber hinaus wurde von Herrn Dr. T… bei\nder Bewertung zugrunde gelegt, dass alle Instandsetzungsmaßnahmen\nabgeschlossen sind (Bl. 192). Dies entspricht aber weder dem\nZustand zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, noch sind die\nfür die Instandsetzung erforderlichen Geldmittel von der Beklagten\nzu 1. aufgebracht worden. Maßgeblich für die Beurteilung des Wertes\nder Leistung der Beklagten zu 1. ist daher lediglich – so wie\nvom Sachverständigen S… angenommen – der Wert der\nWohnung unter Berücksichtigung eines bestehenden\nInstandhaltungsrückstaus.\n\nFerner ist das Gutachten des Dr. T… insoweit\nwidersprüchlich, als er einerseits selbst ausführt, dass der\nMietspiegel die allgemeine Lage der Straßenzüge\nK…straße/L…straße/ …straße mit\n„einfach“ bewertet und dass der konkreten Lage des\nK…parks eine Tendenz zu „mittel“ zugeordnet\nwerde, er andererseits ohne nähere Begründung zur Annahme eines\nQuadratmeterpreises von 1.525,00 € gelangt, der nahezu die\nobere Grenze der Preise für einfache Wohnlagen erreicht und sogar\nmehr als 20 % über dem Mittelwert für mittlere Wohnlagen liegt (Bl.\n193/194).\n\nSoweit im Gutachten des Dr. T… für die\nstreitgegenständliche Wohnung ein konkreter Wert von 70.374,00\n€ ausgewiesen ist, basiert dieser nicht auf einer spezifischen\nBewertung des streitgegenständlichen Objekts; vielmehr wurde dieser\nWert auf der Grundlage eines allgemein von Herrn Dr. T…\nbestimmten Bewertungsrasters ermittelt.\n\nWie das Gutachten des Dr. T… ist auch der TÜV-Bericht\nohne Ansehung der streitgegenständlichen Wohnung erstellt worden.\nZudem legt der Bericht ohne Auseinandersetzung mit der\nanderweitigen Einordnung der Wohnlage im Mietspiegel eine mittlere\nWohnlage zugrunde.Ferner stellt der Bericht nicht auf den für die\nBewertung maßgeblichen Zeitpunkt des Erwerbs, sondern auf die\nWohnmarktlage im Jahr 2000 ab (Bl. 213). Außerdem werden\nausweislich S. 10 des TÜV-Berichtes (Bl. 214) die\nInstandsetzungsarbeiten in die Bewertung eingepreist. Insoweit wird\nauf die diesbezüglichen Ausführungen zum Gutachten Dr. T…\nBezug genommen. Insgesamt enthalten die kursorischen Aussagen des\nTÜV-Berichtes keine den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung vom\n06.12.1988 entsprechende Bewertungen.\n\nbbb) (1) Bei der Bestimmung des Wertes der Leistung der Kläger\nist, entgegen der Auffassung des Landgerichts, der Betrag der\nInstandhaltungskostenrücklage in Höhe von 5.413,91 €\n(10.588,69 DM) abzuziehen. Insoweit haben die Vertragsparteien den\nNotar gemäß § 2 Nr. 3 des Vertrages (Bl. 73) angewiesen, diesen\nBetrag an den Verwalter auszuzahlen, der ihn zweckgebunden für die\nbeschlossenen Instandsetzungsmaßnahmen verwenden sollte. Mithin ist\nder insoweit geleistete Kaufpreisteil nicht der Beklagten zu 1.\nzugute gekommen, sondern diente der Absicherung der Einzahlung der\nInstandhaltungsrücklage. Die mit deren Hilfe durchgeführten\nInstandsetzungsmaßnahmen kamen aber letztlich den Klägern als\nWohnungseigentümern zugute. Angesichts dessen ist bei Beurteilung\nder von den Klägern an die Beklagte zu 1. erbrachten Leistung der\nvorgenannte Betrag in Abzug zu bringen. Ob und wieweit der\nvertraglich vorgesehene Betrag in der Folgezeit auch tatsächlich\nals Instandhaltungsrücklage verwandt worden ist, was die Kläger im\nBerufungsrechtszug in Abrede gestellt haben (Schriftsatz vom\n11.03.2012, Bl. 547 ff, Bl. 548), ist unbeachtlich, da es für die\nBemessung des Wertes der beiderseitigen Leistungen auf den\nZeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt.\n\n(2) (a) Die Erwerbsnebenkosten sind bei der Betrachtung des\nVerhältnisses von Leistung und Gegenleistung nicht schon vor dem\nHintergrund außer Acht zu lassen, dass es sich um Nebenkosten\nhandelt. Vielmehr sind diese Kosten typischerweise vom Käufer zu\ntragen. Werden sie gleichwohl vom Verkäufer übernommen, sind sie,\nda sich hierdurch die insgesamt vom Käufer aufzubringenden Kosten\nreduzieren, bei der Ermittlung des auf das Objekt entfallenden\nKaufpreises abzuziehen (vgl. auch BGH WM 00, 1245, 1247; OLG Hamm\nvom 22.03.2007 – 22 U 183/04). Für die rechtliche Beurteilung\nkann es keinen Unterschied machen, ob der Kaufpreis um den Betrag\nder eigentlich vom Käufer aufzubringenden Erwerbsnebenkosten höher\nausfällt, diese aber vom Verkäufer übernommen werden oder ob der\nKaufpreis geringer angesetzt wird, dann jedoch die\nErwerbsnebenkosten vom Käufer getragen werden. Der den Käufer\ninsgesamt treffende Kostenaufwand ist in beiden Fällen der gleiche\n– niedrigere -.\n\n(b) Zwischen den Parteien ist nach der Anhörung der Kläger im\nTermin vom 04.04.2012 unstreitig geworden, dass der Vermittler\nK… mit den Klägern als Kaufinteressenten bei deren Besuch im\nBüro der Beklagten in G…, d.h. vor dem Termin zur\nnotariellen Beurkundung ihres Kaufangebotes am 22.11.2001\nzugesichert hat, dass die Erwerbsnebenkosten von der Verkäuferin\ngetragen würden. Diese Erklärung band die Beklagte zu 1). Ohne\nErfolg beruft sich die Klägerseite im Schriftsatz vom 16.04.2012\n(Bl. 570 ff, Bl. 571) darauf, der Zeuge K… sei – dies\nist im Übrigen zwischen den Parteien unstreitig - nicht Mitarbeiter\nder Beklagten zu 1) gewesen, sondern vielmehr ein solcher der Firma\nC…. Die Beklagten haben nämlich bereits mit Schriftsatz vom\n16.03.2011 (Bl. 458) vortragen lassen, diese Abrede sei von dem\njeweiligen Vertriebsmitarbeiter im Auftrag der Beklagten zu 1)\ngetroffen worden. Der Hinweis der Klägerseite auf den Schriftsatz\nder Beklagtenseite vom 02.03.2012 (Bl. 546) ist in diesem\nZusammenhang unbehelflich. Zwar ist von der „damals von Herrn\nP… vertretenen Berufungsbeklagten“ die Rede. Dies\nbezog sich aber ersichtlich auf die damalige\nGeschäftsführerstellung von Herrn P… und steht nicht in\nWiderspruch zu dem angeführten Vorbringen, der Vertriebsmitarbeiter\nK… sei von der Erstbeklagten bevollmächtigt worden, für sie\ndie Absprache hinsichtlich der Tragung der Erwerbsnebenkosten durch\ndie Verkäuferseite zu treffen.\n\nNach alledem steht dem Wert der Leistung der Beklagtenseite\n(36.000,- €) ein solcher der Klägerseite von 65.462,41 €\n(75.136,54 abzüglich der Instandhaltungsrücklage von 5.413,91\n€ sowie der Erwerbsnebenkosten i.H.v. 4.260,22 €)\ngegenüber, was eine Überteuerung von 78,9 % ausmacht, angesichts\nderer ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und\nGegenleistung zu verneinen ist.\n\nLiegt hiernach kein besonders grobes, sondern lediglich ein\nauffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor,\nkann eine verwerfliche Gesinnung nur bei Vorliegen weiterer\nbesonderer Umstände angenommen werden (BGH NJW 01, 1127, 1128), für\ndie hier indes nichts ersichtlich ist. Sie ergeben sich\ninsbesondere auch nicht aus der durch die Kläger behaupteten und\nbeklagtenseits bestrittenen Unerfahrenheit der Käufer im Erwerb von\nGrundstücken. Es ist vielmehr die eigene Angelegenheit eines\nGrundstückserwerbers, sich einen Überblick über die Marktgängigkeit\ndes vom Verkäufer begehrten Preises zu verschaffen (BGHZ 123, 126,\n129).\n\ndd) Unabhängig von der Frage, ob, wie von dem Landgericht im\nhier vorliegenden Fall des Erwerbs einer Eigentumswohnung\nangenommen, die Grundsätze über die Prospekthaftung überhaupt\nanwendbar sind, scheitert eine entsprechende Haftung bereits daran,\ndass der Prospekt auf seiner S. 46 (Bl. 61) zutreffend über die\nLaufzeit des Mietpools informiert. Soweit die Kläger rügen, aus dem\nProspekt sei die „krasse Überteuerung“ der Wohnung\nnicht ersichtlich geworden, ist auf die bereits angesprochene\nEigenverantwortlichkeit von Immobilienerwerbsinteressenten im\nHinblick auf den Wert des Objektes hinzuweisen.\n\nb) Nach dem oben Ausgeführten besteht auch kein Anspruch der\nKläger auf entgangenen Gewinn. Sie können ebenfalls keine\nFeststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für weiter gehende\nSchäden sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten\nbeanspruchen.\n\nDa eine Haftung der Erstbeklagten nicht begründet ist, besteht\nauch keine Haftung der Zweitbeklagten gemäß § 161 Abs. 1 HGB in\nihrer Eigenschaft als Komplementärin\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 344 ZPO,\ndiejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10,\n711 ZPO.\n\nDie Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache\nweder grundsätzliche Bedeutung aufweist noch die Fortbildung des\nRechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine\nEntscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1\nund Nr. 2 ZPO).\n\nDer Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf die Wertstufe\nbis 80.000,- € festgesetzt:","source":"bb","source_url":"https://gerichtsentscheidungen.brandenburg.de/gerichtsentscheidung/17221","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-brandenburg/2012-05-09/4-u-92-10","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311b","ref_norm":"311b","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 529","ref_norm":"529","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 531","ref_norm":"531","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 161","ref_norm":"161","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 13a","ref_norm":"13a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 123","ref_norm":"123","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 344","ref_norm":"344","n":1}],"authoritative_source":"https://gerichtsentscheidungen.brandenburg.de/gerichtsentscheidung/17221","attribution":{"source":"gerichtsentscheidungen.brandenburg.de","source_url":"https://gerichtsentscheidungen.brandenburg.de/gerichtsentscheidung/17221"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-brandenburg/2012-05-09/4-u-92-10","upstream":"https://gerichtsentscheidungen.brandenburg.de/gerichtsentscheidung/17221","retrieved":"2026-07-29 23:17:45.117351+00:00"}}