Reichsgericht, Urteil vom 11.04.1906 – V. 437/05

2. Stillſchweigende Übernahme der Haftung für argliſtiges Verhalten des Geſchäftsvermittlers durch den Geſchäſtsherrn bei der Anſtellnng des Vermittlers.

V. Zivilſenat. Urt. v. 11. April 1906 i. S. Märk. Immob.⸗Verein und P. (Bekl.) w. L. (Kl.). Rep. V. 437/05. I. Landgericht I Berlin. II. Kammergericht daſelbſt.

Durch notariellen Vertrag vom 27. September 1900 hatte der Kläger ein Haus in Charlottenburg von den damaligen Eigentümern, dem Märkiſchen Immobilienverein und dem Bankdirektor S., gekauft und demnächſt übereignet erhalten. Er verkaufte es kurz darauf weiter, wurde aber von der Käuferin wegen Schwammfehler in Anſpruch genommen und zahlte ihr im Vergleichswege eine Ent ſchädigung von 15 400 %L. Er verlangte nun Schadloshaltung von dem Märkiſchen Immobilienverein und von dem für dieſen Verein bei dem Kaufgeſchäft tätig geweſenen damaligen Häuſerverwalter P. und klagte gegen dieſe beiden Beklagten als Geſamtſchuldner vorläufig auf Zahlung von 3400 Æ nebſt Zinſen. Er behauptete: Sowohl die damaligen Direktoren des Vereins, L. und W., als auch der Beklagte P. hätten den Schwammfehler gekannt, aber argliſtig ver⸗ ö ſchwiegen, ſogar Schwammfreiheit zugeſichert. Jedenfalls habe P. den Fehler gekannt, und deſſen Argliſt müſſe von dem Verein vertreten werden, da er als deſſen Bevollmächtigter die Kaufverhandlungen geleitet habe. P. hafte aber auch perſönlich, indem er in einer gegen die guten Sitten verſtoßenden Weiſe den Kläger vorſätzlich in Schaden gebracht habe (S 826 B. G. B.

Beide Beklagte beſtritten Grund und Betrag des erhobenen Schadensanſpruchs. Sie beſtritten inſonderheit, um den Schwamm gewußt und ſich des behaupteten argliſtigen Verhaltens ſchuldig gemacht zu haben, beriefen ſich auch auf den Ausſchluß der Gewährleiſtung im § 1 des Kaufvertrags. Der Verein lehnte eine Haftung für P. ab, der nicht ſein Bevollmächtigter geweſen ſei, ſondern nur tatſächlich das Geſchäft vermittelt habe. P. wollte mit dem Kläger nicht perſönlich verhandelt, ſondern ihm nur durch einen Agenten eine Mitteilung über den Kaufpreis und die Mieterträge zugeſtellt, und dann das Kaufangebot des Klägers weiter befördert haben. Er machte weiter geltend, daß Kläger ſich eine Schadenserſatzforderung ſelbſt dadurch abgeſchnitten habe, daß er im § 6 des Kaufvertrags ſich für den Fall, wenn Fehler zum Vorſchein kommen ſollten, lediglich das Rücktrittsrecht vorbehalten habe. Auch hielt er ſeine etwaige Haftung dadurch für erledigt, daß der Kläger beim notariellen Vertragsſchluß über die Schwammfrage unmittelbar mit dem Direktor L. verhandelt habe.

In erſter Inſtanz wurde die Klage gegen den Verein abgewieſen, dagegen dem P. gegenüber dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Berufung des P. wurde zurückgewieſen, auf Berufung des Klägers jedoch die Klage auch dem Verein gegenüber dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Reviſionen beider Beklagten wurden zurückgewieſen, aus folgenden

Gründen:

„Der Berufungsrichter führt zunächſt aus, daß weder der Ausſchluß der Gewährleiſtung im § 1 des Kaufvertrags, noch die vertragsmäßige Beſchränkung des Klägers im § 6 auf das Rücktrittsrecht, falls Fehler zum Vorſchein kommen ſollten, dem auf argliſtige Täuſchung oder argliſtiges Verſchweigen gegründeten Schadenserſatz 10² anſpruche, wie er hier erhoben iſt, entgegenſtehen. Das iſt unbedenklich und auch von der Reviſion nicht bezweifelt worden. Daß zur Zeit des Kaufs Schwamm in dem verkauften Hauſe geweſen, und der Kläger dadurch geſchädigt worden iſt, wird feſtgeſtellt. 1. Zunächſt nimmt nun der Berufungsrichter, in Ubereinſtimmung mit dem erſten Richter, an, daß für dieſen Schaden der Beklagte P. perſönlich haftbar ſei; er gelangt daher zur Zurückweiſung ſeiner Berufung. Die Haftbarkeit des P., der nicht Vertragspartei geweſen iſt, gründet er auf 8 826 B.G.B., nämlich darauf, daß P. in dem Bewußtſein, daß Kläger dadurch in Schaden kommen werde, den ihm wohlbekannten Schwammfehler dem Kläger gegenüber entweder ausdrücklich abgeleugnet oder verſchwiegen, und ſomit vorſätzlich wider die guten Sitten den Kläger in Schaden gebracht habe. Wenn die Reviſion hiergegen geltend macht, daß zum Begriff der vorſätzlichen Schadenzufügung nach § 826 B. G.B. die unmittelbare Richtung des Vorſatzes auf die Schadenzufügung erforderlich ſei, das bloße Wiſſen um die ſchädlichen Folgen dagegen den Vorſatz nicht erſetze, ſo iſt das ein Irrtum. Wer eine Handlung vornimmt in dem Bewußtſein, daß ein anderer dadurch Schaden leide, hat die Schadenzufügung gewollt, und mehr iſt zur vorſätzlichen Schädigung nicht erforderlich. Ob der Handelnde dadurch gegen die guten Sitten verſtoßen habe, iſt freilich eine andere Frage, bei der es darauf ankommen kann, ob x ein berechtigtes Intereſſe zur Vornahme der Handlung vorlag (Entſch. des R. G.s in Zivilſ. Bd. 58 S. 215); aber davon kann im vorliegenden Falle keine Rede ſein, was auch die Reviſion nicht zu bezweifeln ſcheint. Die tatſächliche Feſtſtellung, daß P. um das Vorhandenſein des Schwamms zum mindeſten — was dem gleichſteht — um die hochgradige Schwammverdächtigkeit des Hauſes gewußt und dem Kläger gegenüber den Fehler entweder ausdrücklich abgeleugnet, oder doch verſchwiegen habe, war mit der Reviſion nicht zu beſeitigen. Es kann ſich daher nur fragen, ob der Berufungsrichter weiter mit Recht angenommen hat, daß der Eintritt des Schadens, nämlich der Kaufabſchluß über das ſchwammverſeuchte Haus, ſei es überhaupt, oder unter den jetzigen Bedingungen, auf jenes argliſtige Verhalten des P., wie dieſem auch bewußt geweſen, zurückzuführen ſei. In dieſer Beziehung kann kein Gewicht darauf gelegt werden, ob P. perſönlich, oder nur, wie er behauptet, durch Vermittlung von Agenten mit dem Kläger über den Ankauf verhandelt hat. Denn der Berufungsrichter ſtellt feſt, daß die dabei in Betracht kommenden Agenten bloße Werkzeuge des P. waren, die lediglich nach deſſen Anweiſungen handelten, und ſowohl in den Erklärungen, die ſie dem Kläger übermittelten, als in dem, was ſie dieſem verſchwiegen, an die Vorſchriften gebunden waren, die ihnen P. gab, ſo daß alles, was dem Kläger in den Vorverhandlungen über die Schwammfrage geſagt oder nicht geſagt wurde, auf den Willensentſchluß des P. zurückzuführen war. Daß nun aber das, was der Kläger über die Schwammfrage erfuhr oder nicht erfuhr, für ſeinen Entſchluß zu dem Ankaufe, wie er vorliegt, beſtimmend geweſen, und daß dafür P. verantwortlich zu machen iſt, entnimmt der Berufungsrichter mit Recht aus den Feſiſtellungen, die er über die von P. bei den Vorverhandlungen und noch beim ſchließlichen Abſchluß des Vertrags entfaltete Tätigkeit getroffen hat. Sie gehen dahin: P., der die Grundſtücke des Märkiſchen Immobilienvereins, jedenö falls eine große Zahl davon, in Oberverwaltung hatte, ſei von dem Verein nach außen hin als diejenige Perſönlichkeit hingeſtellt worden, die für den Inhalt der abzuſchließenden Grundſtücksverkäufe maßgebend ſei. Er habe ſelbſtändig, nach ſeinem eigenen Ermeſſen die Vorverhandlungen zu leiten, die erforderlichen Auskünfte zu erteilen, die Kaufbedingungen zu vereinbaren und überö haupt die Verträge ſo weit vorzubereiten gehabt, daß die Direktoren des Vereins nur das nach ſeinen Verhandlungen ausgefüllte ö Vertragsformular zu unterſchreiben und ſomit die Verträge förmlich zu vollziehen brauchten; jeder Einwirkung auf die Kaufgeſchäfte im übrigen hätten ſie ſich begeben. Für die Preisbemeſſung werde wohl der Direktor S. von der preußiſchen Hypotheken⸗Aktienbank, dem die ſämtlichen Geſchäftsanteile des Märkiſchen Immobilienvereins zur Verfügung geſtanden hätten, den Ausſchlag gegeben ö haben, aber nach außen ſei auch S. nicht hervorgetreten; den Kaufluſtigen habe immer nur P. als diejenige Perſon gegenüber geſtanden, mit der über die Kaufbedingungen unterhandelt werden mußte, und deren Auskünfte maßgebend waren. Von urſächlicher Bedeutung für den Abſchluß und den Inhalt der Verträge ſei demnach das geweſen, was P. bei den Vorverhandlungen erklärt oder verſchwiegen habe. Dieſer urſächliche Zuſammenhang ſei auch 0

im vorliegenden Falle gegeben und nicht etwa dadurch unterbrochen worden, daß der Kläger bei dem förmlichen Vertragsſchluſſe mit den Direktoren L. und W. ſelber über die Schwammfrage verhandelt habe. Kläger habe damals gefragt, ob Schwamm im Hauſe ſei, ſich aber darüber durch eine verneinende Erklärung beruhigen laſſen, die — möge ſie von dem dabei anweſenden P., oder von einem der Direktoren abgegeben worden ſein — in jedem Fall auf P. als den Urheber zurückfalle, weil er der Einzige geweſen ſei, der über die Frage Beſcheid gewußt habe, und der ſich darum auch dann einer Argliſt ſchuldig gemacht haben würde, wenn er ſelber auf die Frage des Klägers geſchwiegen haben ſollte.

Die tatſächliche Richtigkeit dieſer Feſtſtellungen hat von der Reviſion nicht bemängelt werden können; die daraus gezogenen Schlüſſe aber auf argliſtiges Verhalten des P. und den dadurch herbeigeführten ungünſtigen Vertragsabſchluß des Klägers unterliegen keinem Bedenken.

Wie hiernach die Berufung des P. mit Recht zurückgewieſen worden iſt, ſeine Reviſion alſo keinen Erfolg haben konnte, ſo war

2. dem Berufungsrichter auch darin beizutreten, daß, abweichend vom erſten Richter, die Klage gegen den Märkiſchen Immobilienverein ebenfalls für begründet erachtet werden muß. Ein unmittelbares Verſchulden der beiden Direktoren, der geſetzlichen Vertreter

ö des Vereins, hat auch der Berufungsrichter nicht feſtſtellen können; es iſt ihnen weder eine Kenntnis des Schwamms oder der Schwammverdächtigkeit, noch ein Verſehen bei der Auswahl des P. zum Leiter der Vorverhandlungen (5 831 B. G.B.) nachgewieſen worden. Weiter hält der Berufungsrichter auch nicht die Grundſätze für anwendbar, die das Bürgerliche Geſetzbuch in den 88 164 flg. über die Stellvertretung bei Willenserklärungen aufſtellt, weil dem P. keine Vollmacht zum Abſchluß von Kaufverträgen für den Verein erteilt worden

war, die ihm übertragenen Verrichtungen ſich vielmehr in tatſächlichen Dienſtleiſtungen erſchöpften, und nach dem Bürgerlichen Geſetzbuch eine unmittelbare Haftung des Geſchäftsherrn für die Handlungen des Vertreters bei bloß tatſächlichen Verrichtungen nicht beſteht. Endlich erkennt der Berufungsrichter an, daß auch nicht der im 8 278 B. G.B. geregelte Fall einer Vertretung des Vereins bei der Erfüllung übernommener Verbindlichkeiten vorliegt. Gleichwohl nimmt er eine Haftung des Vereins für den durch P. verurſachten Schaden an, und zwar als Folge rechtsgeſchäftlicher Erklärung.

Die dem P. vom Vereine zugewieſene Stellung, wie ſie unter 1 näher dargelegt worden iſt, wonach P. die Kaufverhandlungen ſelbſtändig, nach eigenem Ermeſſen zu führen hatte, während die Direktoren des Vereins nur die ſo vorbereiteten Verträge zum förmlichen Abſchluß brachten, habe — ſo führt der Berufungsrichter aus — nach außen nur ſo verſtanden werden können, daß die Direktoren alle Erklärungen des P., insbeſondere die von ihm zur Erfüllung der dem Verkäufer obliegenden Verpflichtung zur Auskunfterteilung über etwaige Mängel der Kaufſache abgegebenen oder dem Käufer vorenthaltenen Erklärungen, als ihre eigenen gelten laſſen, und die Verträge ohne Einſchränkung auf der von dieſer Mittelsperſon vor bereiteten Grundlage abſchließen wollten. Danach ſei auch hier verů fahren worden; bei Errichtung der notariellen Vertragsurkunde hätten die Direktoren L. und W. den anweſenden P. als die maßgebliche Auskunftsperſon behandelt und den Kläger in dem Glauben belaſſen, daß er ſich auf die Schwammfreiheit des Hauſes um deswillen verlaſſen könne, weil P. ſie verſichert oder vom Vorhandenſein von Schwamm nichts erwähnt habe.

Der Berufungsrichter findet alſo in den Vorgängen und Umſtänden, die die Anſtellung des P. als Geſchäftsvermittlers ſowie das Zuſtandekommen des Kaufvertrags mit dem Kläger begleiteten, die (ſtillſchweigende) Abmachung der Vertragsparteien, daß der Verein für etwaiges Verſchulden des P. bei ſeiner Tätigkeit, insbeſondere auch für deſſen Verfehlung gegen die Verpflichtung des Käufers zur Mängelanzeige, aufzukommen habe. Dieſe tatſächliche Würdigung des Sachverhalts muß die Reviſion gelten laſſen. Die Rüge iſt unbegründet, daß der Berufungsrichter nicht, wie geſchehen, die Direktoren des Vereins, ſondern den Kläger hätte für verpflichtet

erachten müſſen, klarzuſtellen, ob auch trotzdem, daß er beim förmö lichen Vertragsſchluſſe mit den Direktoren ſelbſt über die Schwammfrage verhandelte, noch das Verhalten des P. in dieſem Punkt maßgebend bleiben ſolle. Der Berufungsrichter ſtellt feſt, daß die Direktoren überhaupt keinen Einfluß auf den Inhalt des Vertrags üben wollten, und auch in den Augen des Klägers bloße Strohmänner waren; bei ſolcher Sachlage war es ihre Aufgabe, den Kläger dar⸗ — über aufzuklären, wenn darin eine Anderung eintreten ſollte.

Dieſe vertragsmäßige Ubernahme der Haftung durch den Verein ö

war mit dem Berufungsrichter für rechtswirkſam zu erachten. Wenn

ö auch, wie ſchon erörtert iſt, von den einzelnen Beſtimmungen, die ö das Bürgerliche Geſetzbuch in den 88 164 flg., 278 und 831 über die Haftung des Geſchäftsherrn für Handlungen ſeines Vertreters getroffen hat, keine unmittelbar auf den vorliegenden Fall paßt, ſo kommt doch in Betracht, daß das Bürgerliche Geſetzbuch auf dem Standpunkt möglichſter Vertragsfreiheit ſteht, und von dieſem Standpunkt aus muß es unbedenklich für zuläſſig erachtet werden, daß eine Vertragspartei ſich der andern gegenüber verpflichtet, für alle etwaigen Verſchuldungen einer von ihr benutzten Mittelsperſon unmittelbar zu haften. Daß die geſetzliche Haftung des Geſchäftsherrn nicht

ſo weit reicht, ö

vgl. das Urteil des erkennenden Senats in den Entſch. des R. G.

Bd. 61 S. 207, ſteht dem nicht im Wege; um die geſetzliche Haftung handelt es ſich hier nicht. Mit Recht weiſt aber der Berufungsrichter noch auf das unerwünſchte Reſultat hin, das entſtehen würde, wenn in einem Falle wie dem vorliegenden der Geſchäftsherr die Vorteile eines für ihn

* durch einen Geſchäftsführer vorbereiteten Geſchäfts genieße, dagegen die durch die Mittelsperſon verſchuldeten Nachteile für die andere Vertragspartei von ſich weiſen dürfte. Vgl. auch Entſch. des R.G.'s in Zivilſ. Bd. 43 S. 146. Demnach war auch die Reviſion des verklagten Vereins zurückzuweiſen.“