Reichsgericht, Urteil vom 08.04.1903 – V. 496/02

64. Wird ein Mietrecht durch die bloße Vereinbarung, es im Grundbuch eintragen zu laſſen, zu einem eintragsfähigen dinglichen Recht? Unterſchied zwiſchen Mietrecht und Wohnungsrecht im Sinne

des § 1093 B. G. B. B. G.B. § 535 flg. 873. 1090—- 1093. V. Civilſenat. Urt. v. 8. April 1903 i. S. O. (Bekl.) w. M. (Kl.). Rep. V. 496/02. I. Landgericht Hirſchberg. II. Oberlandesgericht Breslau.

Durch notariellen Vertrag vom 27. Mai 1902 hatte die Beklagte an die klagende Ehefrau ihr Grundſtück Nr. 19 L. für 16500 % verkauft. Der 3 des Vertrags lautete wörtlich:

„Der Verkäuferin wird für ihre Lebenszeit in dem verkauften Grundſtücke das Recht eingeräumt, daſelbſt eine Wohnung von 2—3 Zimmern nebſt Küche innezuhaben. Die Verkäuferin hat dafür an den jedesmaligen Grundſtückseigentümer den durch beſondere Vereinbarung feſtzuſetzenden und den jedesmaligen zeitlichen Verhältniſſen entſprechenden jährlichen Mietszins zu entrichten.

Die Käuferin bewilligt, daß das vorbezeichnete Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen wird.

ö Im Koſten⸗ und Stempelintereſſe wird der jährliche Mietzins auf

200 1m angegeben. Die Verläuferin iſt 63 Jahre alt.“ —

Die Käuferin klagte auf Auflaſſung Zug um Zug gegen Baranzahlung von 3000 4α. Von der Beklagten wurde der Vertrag, weil deſſen § 3 auf ein im Grundbuch nicht eintragbares Mietrecht und ſomit auf eine unmögliche Leiſtung gehe, als nichtig bezeichnet und zugleich wegen ihres hierauf bezüglichen Irrtums angefochten. Sie ö beantragte nicht nur Abweiſung der Klage, ſondern auch widerklagend, die Klägerin zur Anerkennung der Nichtigkeit des Kaufvertrags zu verurteilen.

Der erſte Richter gab aber der Klage ſtatt und wies die Wider klage ab.

Vom Oberlandesgericht wurde die Berufung der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewieſen, daß ſie Zug um Zug gegen Zahlung von 4500 6 das Grundſtück aufzulaſſen, es auch zu übergeben habe.

Beide Vorderrichter nahmen an, daß in § 3 des Kaufvertrags ein eintragsfähiges Recht vereinbart ſei.

Die Reviſion der Beklagten iſt mit der Maßgabe zurückgewieſen worden, daß gegen Auflaſſung und Übergabe nicht nur Zahlung der 4500 Æ, ſondern auch Eintragung des vereinbarten Wohnungsrechts zu erfolgen habe.

Aus den Gründen:

. . . „Den Ausführungen der Reviſionsklägerin muß darin beigepflichtet werden, daß ſich das Oberlandesgericht nicht mit gleicher Beſtimmtheit wie der erſte Richter über das Weſen des in 3 des Kaufvertrags begründeten Rechts ausgeſprochen hat. Denn während der letztere auf Grund ſeiner Tatſachenwürdigung und Urkundenauslegung darin die Vereinbarung einer beſchränkten perſönlichen Dienſtbarkeit, eines Wohnungsrechts im Sinne des § 1093 B. G. B., ſicher und unbedenklich gefunden hat, ſpricht das Berufungsgericht an einzelnen Stellen nur von „Geſtaltung eines Mietrechts zu einem Wohnungsrechte“, von der Frage der „Eintragsfähigkeit“ des Rechts und der „Bedeutungsloſigkeit ſeines juriſtiſchen Namens“,

ö überhaupt in Ausdrücken, die immerhin Zweifel darüber aufkommen laſſen könnten, ob nicht der Vorderrichter die bloße Vereinbarung, daß ein Mietrecht im Grundbuch eingetragen werden ſolle, als genügende Grundlage für die Annahme eines eintragsfähigen, eines dinglichen Rechts erachtet. Eine ſolche Rechtsanſicht müßte aber mit der Reviſionsklägerin und dem von ihr angeführten Beſchluß des

ö Kannnergerichts (Rechtſpr. der Oberlandesgerichte Bd. 4 S. 481), worin dem Fiskus die verabredete Eintragung eines zu gunſten einer Gendarmerieabteilung auf 10 Jahre abgeſchloſſenen reinen Mietvertrags verweigert worden iſt, entſchieden mißbilligt werden.

Denn das Bürgerliche Geſetzbuch kennt nur einen kleinen Kreis eintragsfähiger dinglicher Rechte, und in dieſem Kreiſe kann das ſeinem Weſen nach perſönliche Mietrecht nicht untergebracht werden, und zwar ſelbſt dann nicht, wenn ſeine Eintragung im Grundbuch ausdrücklich vereinbart worden iſt. Die abweichenden Beſtimmungen des Allgemeinen Landrechts haben keine Aufnahme in das Bürgerliche Geſetzbuch gefunden. In dieſem iſt das Miet⸗ und Pachtverhältnis ausſchließlich im zweiten Buch über das „Recht der Schuldverhältniſſe“ aufgeführt; im dritten Buche über „Sachenrecht“ iſt es unter den eintrags fähigen Rechten nicht erwähnt. Zu den Rechten dieſer Art gehört allerdings gemäß 58 1090—1098. 873 B.G.B. das ſeiner tatſächlichen Wirkung nach der Miete ähnliche Wohnungsrecht; aber dieſes iſt nach ſeinem Weſen und ſeiner rechtlichen Wirkung vom Mietrechte ſo verſchieden, daß eine Gleichſtellung beider in Anſehung der Eintragsfähigkeit unzuläſſig iſt. Während der Mietvertrag nach § 535 flg. nur perſönliche

Verpflichtungen zwiſchen den Vertragsteilen begründet, belaſtet das Wohnungsrecht als beſchränkte perſönliche Dienſtbarkeit das ihm unterworfene Grundſtück unmittelbar. Es wird nicht nach Miet⸗, ſondern teils nach Nießbrauchsgrundſätzen, teils nach den für Grunddienſtbarkeiten beſtehenden Vorſchriften beurteilt und iſt in Anſehung ſeiner Dauer, der Pflicht, die Wohnung in Stand zu halten, ſeiner Wirkung bei der Zwangsverſteigerung ꝛc ganz anders zu beurteilen, als das Mietverhältnis.

Hiernach iſt es auch einleuchtend, daß die bloße äußerliche und oberflächliche Erklärung, daß ein Mietverhältnis im Grundbuche eingetragen werden ſoll, deſſen rechtliches Weſen völlig unberührt läßt, ihm nicht ohne weiteres dingliche Eigenſchaften verleihen und den Grundbuchrichter nicht veranlaſſen kann, die Eintragung zu bewirken. Dieſe iſt vielmehr nur dann möglich, wenn ein wirkliches dingliches Wohnungsrecht vereinbart werden ſollte und vereinbart worden iſt.

Wäre ſomit das Berufungsurteil dahin aufzufaſſen, daß es das Weſen des von den Vertragsteilen gewollten Rechtsverhältniſſes völlig auf ſich beruhen laſſen und entgegen dem in vorſtehendem Ausgeführten die Eintragungsvereinbarung als das allein Ausſchlaggebende erklären wollte, ſo könnte es nicht aufrecht erhalten werden. Aber ſo iſt die angefochtene Entſcheidung nicht zu verſtehen. Vielmehr billigt und wiederholt ſie, wie gleich aus dem Eingange und aus verſchiedenen ö Redewendungen ihrer Entſcheidungsgründe geſchloſſen werden muß, offenbar die Feſtſtellung des erſten Richters, daß ein Wohnungsrecht als beſchränkte perſönliche Dienſtbarkeit vereinbart worden iſt, und nur in zweiter Reihe beſchäftigt ſie ſich mit der Frage, ob nicht doch vielleicht auch die Vereinbarung der Eintragung eines bloßen Mietverhältniſſes rechtswirkſam iſt. Dieſe vorſorglichen Unterſuchungen ſind aber jedenfalls unerheblich, und es muß bei der auch vom Berufungsgericht gebilligten einwandsfreien Urkundenauslegung des erſten Richters umſomehr bleiben, als für deren Richtigkeit ſchon der Wortlaut und Sinn der Urkunde ſelbſt in überwiegender Weiſe ſpricht. Mit Recht hat daher auch der Vorderrichter der Benennung des Notars als Zeugen dafür, daß ausdrücklich Miete vereinbart worden ſei, keine Folge gegeben. Denn wenn der Vertragswille in Wirklichkeit auf Begründung eines dinglichen Wohnungsrechtes ging, kommt es auf eine unrichtige Bezeichnung des Rechtsverhältniſſes durch die Beteiligten nicht an. Steht hiernach aber unbedenklich feſt, daß in §3 des Kauſfvertrags ein dingliches Wohnungsrecht gemäß d 1090 flg., 1093 B. G.B. begründet worden iſt, ſo iſt auch die weitere Beſchwerde der Beklagten unbegründet, daß ihr ein von ihr nicht gewolltes Recht untergeſchoben werden ſoll. Sie erhält vielmehr nur das auch ihrer eigenen Willenserklärung entſprechende Recht, und ſoweit dieſes im einzelnen von den Vertragsteilen unbeſtimmt gelaſſen worden iſt, müſſen eben ergänzend die geſetzlichen Vorſchriften über dingliche Wohnungsrechte, über genauere Feſtſetzung der Wohnungs räume und der Geldvergütung dafür, über Pflicht zur Inſtandhaltung der Wohnung, Wirkung bei Zwangsverſteigerung ꝛc eintreten. Es iſt den Vorderrichtern darin beizuſtimmen, daß im weſentlichen die Einigung der Vertragsteile betreffs des Wohnungsrechtes eine vollſtändige war, und daß weder die Feſtſetzung einer wiederkehrenden Geldvergütung, ö noch das Fehlen ziffermäßiger Beſtimmung der letzteren und das Unbeſtimmtlaſſen der Wohnräume die Ungültigkeit der Verabredung zu begründen vermögen. Nach dem allem ſind die Einwendungen der Beklagten unrichtig. daß der Vertrag auf eine unmögliche Leiſtung gehe, und daß ſie das Gegenteil irrtümlich angenommen habe. Die beiden Vorentſcheidungen ſind daher in der Hauptſache gerechtfertigt; die Reviſion iſt unbegründet. Schon der Vorderrichter hat in ſeinen Entſcheidungsgründen es als ſelbſtverſtändlich erklärt, daß die Klägerin bei Entgegennahme der Auflaſſung gleichzeitig die Eintragung des Wohnungsrechtes der Beklagten bewirken muß. In dieſer Richtung war auch ſein Urteilsſatz zu ergänzen. ö