Reichsgericht, Urteil vom 18.04.1902 – III. 3/02

50. Kann der Mieter eine Wohnung, deren Benntzung mit erheblicher Gefährdung der Geſundheit verbunden iſt, gemäß § 544 B. G.B. ohne Einhaltung einer Kündigungsfriſt kündigen, wenn er den gegeſundheitsgefährdenden Zuſtand während der Dauer des Mietver trages durch eigenes Verſchulden herbeigeführt hatꝰ III. Civilſenat. Urt. v. 18. April 1902 i. S. B. (Bekl.) w. H. Ehel. (Kl.). Rep. III. 3/02. J. Landgericht Düſſeldorf. II. Oberlandesgericht Köln.

Die Kläger vermieteten laut ſchriftlichen. Mietvertrages vom 14. April 1900 ihr geſamtes Anweſen zu D. ſamt Wirtſchafts⸗ und Gaſtwirtſchaftsinventar zum Betriebe einer Gaſtwirtſchaft auf die Dauer von ſechs Jahren an die Beklagte, und dieſe gab den Wirtſchafts⸗ und Gaſtwirtſchaftsbetrieb an den Wirtſchaftspächter H. in Untermiete.

Am 19. September 1900 kündigte die Beklagte den Mietvertrag auf den 1. November 1900. Die Kläger beſtritten die Berechtigung der Bellagten zur Kündigung, bezw. zum Rücktritt vom Vertrage und erhoben Klage auf die Feſtſtellung, daß der Mietvertrag zu Recht beſtehe, und Beklagte nicht befugt ſei, von demſelben zurückzutreten, ſowie auf Verurteilung dieſer zur Bezahlung der im Laufe des Prozeſſes verfallenen Mietzinsraten. Die Beklagte bat um Klagabweiſung und gründete unter anderem das Kündigungsrecht auf F 544 B. G.B., weil das Anweſen (insbeſondere die Wirtſchaftsräume) derart feucht und mit Schwamm behaftet erſcheine, daß mit deſſen Benutzung eine erhebliche Gefährdung der Geſundheit der Bewohner verbunden ſei. In beiden Inſtanzen wurde dem Klagantrag entſprochen. Das Berufungsgericht führte bezüglich dieſer Begründung des Kündigungsrechtes aus: auf § 544 B. G.B. könne Beklagte ein Kündigungsrecht nicht ſtützen; denn nach dem Gutachten des in erſter Inſtanz vernommenen Sachverſtändigen ſeien von den beanſtandeten Räumen nur ſechs feucht befunden; die Benutzung von vier dieſer Räume ſei aber ö bei ordnungsmäßiger Behandlung, Lüftung und Heizung überhaupt nicht mit Geſundheitsgefährdung verbunden, und nur zwei — Schankraum und Küche — können als ungeſund bezeichnet werden; da aber auch bei dieſen die Beſeitigung des geſundheitsgefährdenden Zuſtandes in kurzer Zeit und mit geringer Mühe erreicht werden könne, und dieſer Zuſtand auf die Nachläſſigkeit des Untermieters H. zurückzuführen ſei, ſo liege eine erhebliche Geſundheitsgefährdung nicht vor, und haben Kläger jedenfalls nicht für dieſelbe aufzukommen. ö Die Reviſion der Beklagten iſt zurückgewieſen worden. Aus den Gründen: ö . . . „Das Berufungsgericht ſtützt .. ſeine Ausführungen auch auf die Rechtsanſicht, daß eine erhebliche Geſundheitsgefährdung im Sinne des § 544 B.G.B. dann nicht vorliege, wenn es ſich um vorübergehende, leicht zu beſeitigende Übelſtände handle, und daß das Kündigungsrecht des § 544 dann nicht Platz greife, wenn die Geſundheitsgefährlichkeit der Benutzung der Mieträume auf ein Verſchulden, die Nachläſſigkeit des Mieters, bezw., wie im vorliegenden Falle, des ihn vertretenden Untermieters zurückzuführen ſei.. .. Auch ö dieſe Lusführungen können für rechtsirrtümlich nicht erachtet werden. ö Daß eine erheblich die Geſundheit gefährdende Beſchaffenheit des Mietobjektes im Sinne des § 544 nicht vorliegt, wenn es ſich um einen vorübergehenden, leicht und in verhältnismäßig kurzer Zeit zu beſeitigenden Ubelſtand handelt, insbeſondere dann, wenn, wie bei 14*⁷

der Feuchtigkeit einer Wohnung, der Übelſtand in der Regel nur bei längerem Beſtehen auf die Geſundheit ſchädlich einwirkt, iſt ſchon in der diesſeitigen Entſcheidung vom 10. Dezember 1901 i. S. Elektrizitätsgeſellſchaft M. w. O. (Rep. III. 395/01) ausgeſprochen, und es liegt kein Grund vor, hiervon abzugehen.

Ob der Mieter das Kündigungsrecht gemäß § 544 auch dann ausüben kann, wenn er den gefahrdrohenden Zuſtand des Mietobjektes durch eigene Nachläſſigkeit herbeigeführt hat, kann nach dem Wortlaute der genannten Beſtimmung zweifelhaft ſein; die Frage iſt indes zu verneinen. Allerdings lautet § 544 ganz allgemein; auch ſcheinen die zu ſeiner Begründung — er iſt erſt in der II. Kommiſfion eingefügt worden — geltend gemachten ſozialpolitiſchen und hygieiniſchen Geſichtspunkte, insbeſondere die Hinwirkung auf geſunde menſchliche Wohnungen überhaupt, ſowie die in den Paragraphen aufgenommenen Beſtimmungen, daß das Kündigungsrecht auch dann beſtehen bleibe, wenn der Mieter den Mangel gekannt, ja auf deſſen Geltendmachung verzichtet habe, dafür zu ſprechen, daß jeder, auch der ſelbſtverſchuldete, geſundheitsgefährliche Zuſtand den Mieter zur ſofortigen Kündigung berechtige. Allein der § 544 ſetzt eine geſundheitsgefährliche „Beſchaffenheit“ der Wohnung, alſo eine auf den ſtändigen Eigenſchaften des Mietobjektes beruhende, wenn auch vielleicht erſt im Laufe der Miete zu Tage tretende, Geſundheitsgefährdung voraus; er umfaßt daher nicht auch die Fälle, in welchen der gefährliche Zuſtand erſt durch die eigenen ſchuldhaften Handlungen und Unterlaſſungen des Mieters herbeigeführt, gewiſſermaßen durch dieſen von außen hereingetragen iſt. Hiergegen laſſen ſich auch die ſozialpolitiſchen und hygieiniſchen Erwägungen nicht verwerten; denn die Begünſtigung des nachläſſigen, unreinlichen Mieters würde den erwähnten ſozialpolitiſchen und hygieiniſchen Zielen direkt entgegenwirken. Es läßt ſich auch weiter nicht annehmen, daß durch die Beſtimmungen des § 544 der jedem Rechte innewohnende, auch von dem Bürgerlichen Geſetzbuche (vgl. §§ 254. 275 u. a.) anerkannte allgemeine Grundſatz, daß jeder verantwortliche Menſch die Gefahr ſeiner ſchuldhaften Handlungsweiſe trägt und ſie nicht auf einen Anderen

überwälzen kann, bezw. aus verſchuldeter fremder Schädigung keinen Vorteil ziehen kann, ö vgl. Entſch. des R. G.s in Civilſ. Bd. 41 S. 58, Bd. 32 S. 143, für den Fall des § 544 hat beſeitigt werden ſollen. Wenn derſelbe das Kündigungsrecht des Mieters auch dann aufrecht erhält, wenn dieſer den Mangel kannte und auf deſſen Geltendmachung verzichtet hat, ſo iſt damit nicht der allgemeine Satz ausgeſprochen, daß im Falle des § 544 der Mieter nicht für eigenes Verſchulden oder gar eigene Argliſt hafte; vielmehr ſind nur einzelne mit den Beſtimmungen der 98 542. 543. 539 B.G.B. und mit der Möglichkeit einer augenblicklichen Notlage des Mieters im Zuſammenhange ſtehende Specialbeſtimmungen getroffen, die eine ausdehnende Auslegung nicht zulaſſen, vielmehr gegen eine ſolche ſprechen. Es erſcheint hiernach die Entſcheidung des Berufungsgerichts auch rechtlich begründet.“.