nu:legal · recht.nulegal.eu # Oberlandesgericht Köln, Beschluss vom 04.07.2023 – 2 Wx 82/23, 2 Wx 93/23, 2 Wx 94/23 ECLI:DE:OLGK:2023:0704.2WX82.23.2WX93.23.00 ## Tenor Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. vom 25.04.2023 wird der am 12.04.2023 erlassene Beschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Siegburg vom 06.04.2023, NK-N09- 1, aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, über den Antrag vom 11.10.2022 erneut unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senats zu entscheiden. ## Gründe **Rn. 2** I. **Rn. 3** Mit Teilungserklärung vom 18.03.2002 (URNr. N01 des verfahrensbevollmächtigten Notars, **Rn. 4** Bl. 3 ff. in Grundakte N02) begründeten Frau U. A.-J. und Herr M. J., an dem zuvor **Rn. 5** gekauften im Grundbuch von S., Blatt N03, verzeichneten Grundbesitz Gemarkung S., Flur X, **Rn. 6** Flurstück N04, als werdende Eigentümer zwei Wohnungseigentumseinheiten mit **Rn. 7** Miteigentumsanteilen von 58,08/100 bzw. 41,92/100 Anteil. Der entsprechende **Rn. 8** Miteigentumsanteil der Frau A.-J. wurde in Blatt N02 und der entsprechende Miteigentumsanteil **Rn. 9** des Herrn J. wurde in Blatt N08 eingetragen. **Rn. 10** Mit Vertrag vom selben Tage (UR Nr. N12, Bl. 82 ff. in Grundakte N03) **Rn. 11** verkauften sie der Beteiligten zu 2. unter Bezugnahme auf einen Lageplan eine noch zu **Rn. 12** vermessende Teilfläche aus dem vorgenannten Flurstück. Zu Gunsten der Beteiligten **Rn. 13** Eigentumsübertragungsvormerkung in Bezug auf die Teilfläche eingetragen. **Rn. 14** Nach dem Tod der Frau A.-J. schloss der Beteiligte zu 1. am **Rn. 15** 2.12.2011 mit seinen beiden Schwestern einen Teil-Erbauseinandersetzungsvertrag, **Rn. 16** zu 2. wurde im Grundbuch gemäß Bewilligung eine in welchem der in Blatt N02 verzeichnete **Rn. 17** Miteigentumsanteil dem Beteiligten zu 1. zugewiesen wurde und entsprechende Auflassungen **Rn. 18** erklärt wurden (Bl. 32 ff. in Grundakte Blatt N02). Am 21.03.2012 wurde der Beteiligte zu 1. in **Rn. 19** Blatt N02 im Wege der Berichtigung „auf Grund Erbfolge (Amtsgericht Siegburg, 46 IV 468/94) und **Rn. 20** Auflassung vom 22.12.2011“ als Eigentümer eingetragen. **Rn. 21** Durch Vertrag vom 02.04.2012 (Bl. 4 in Grundakte Blatt N08) verkaufte Herr J. **Rn. 22** seinen in Blatt N08 verzeichneten Miteigentumsanteil an den Beteiligten zu 1., der am **Rn. 23** 08.05.2012 aufgrund der im vorgenannten Vertrag erklärten Auflassung als **Rn. 24** Eigentümer eingetragen wurde. **Rn. 25** Im Jahre 2016 wurde nach Vermessung das genannte Flurstück N04 in die Flurstücke **Rn. 26** N05 (Verkehrsfläche, 28 qm) und N06 (Gebäude- und Freifläche, 1646 qm) **Rn. 27** fortgeschrieben. Durch Erklärung vom 04.04.2017 (UR Nr. N07, Bl. 54 ff. in **Rn. 28** Grundakte Blatt N02) änderte der Beteiligte zu 1. die Verbindung von **Rn. 29** Miteigentumsanteil und Sondereigentum an dem vorbenannten Grundbesitz und **Rn. 30** bildete drei Miteigentumsanteile, die unter Schließung der Grundbuchblätter N02 und **Rn. 31** N08 in den Wohnungsgrundbuchblättern N09, N10 und N11 eingetragen **Rn. 32** wurden. **Rn. 33** Mit Schriftsatz vom 11.10.2022 hat der Notar zum „Grundbuch von S. Blatt **Rn. 34** N02 und N08 bzw. Folgestellen“ unter Bezugnahme auf seine Urkunde N12 **Rn. 35** vom 18.03.2002 die Freigabe des Flurstücks N06 aus der Eigentumsvormerkung II/1 **Rn. 36** nebst Löschung und die Eintragung des Eigentumswechsels auf den in der Urkunde **Rn. 37** bezeichneten Käufer (die Beteiligte zu 2.) bewilligt und beantragt (Bl. 1). Mit Schriftsatz **Rn. 38** vom 27.02.2023 hat er – da laut einem Gutachten des Deutschen Notarinstituts eine **Rn. 39** Genehmigung des Beteiligten zu 1. nur wegen der Rechtsnachfolge durch Auflassung **Rn. 40** erforderlich sei – eine mit beglaubigter Unterschrift versehene Genehmigung des **Rn. 41** Beteiligten zu 1. vom 23.02.2023 zu der Urkunde Nr. N12 vom 18.03.2002 **Rn. 42** nachgereicht (Bl. 12 f.). **Rn. 43** Mit Zwischenverfügung vom 07.03.2023 hat die Grundbuchrechtspflegerin die **Rn. 44** Auffassung vertreten, es sei die Aufhebung des Wohnungseigentums an der **Rn. 45** vermessenen und katasteramtlich fortgeschriebenen Teilfläche erforderlich. Zum **Rn. 46** Zeitpunkt der Auflassung am 18.03.2002 sei das Wohnungseigentum noch nicht im **Rn. 47** Grundbuch eingetragen gewesen; in der Auflassung der Teilfläche könne daher nicht **Rn. 48** die konkludente Erklärung über die Aufhebung des Wohnungseigentums enthalten **Rn. 49** gewesen sein. Der Notar hat die Ansicht vertreten, eine Teilaufhebung der WEG- **Rn. 50** Aufteilung an der veräußerten Teilfläche sei nicht notwendig, sodass sich die Frage, **Rn. 51** ob die Auflassung eine solche Aufhebung enthalte, gar nicht erst stelle. Zudem sei es **Rn. 52** für eine konkludente Aufhebung des Wohnungseigentums unerheblich, ob das **Rn. 53** Wohnungseigentum bereits eingetragen war. Daraus, dass die Teilungserklärung **Rn. 54** zuvor am selben Tag beurkundet worden sei, ergebe sich die entsprechende **Rn. 55** Auslegung zwanglos. **Rn. 56** Nachdem der Notar dieser Auffassung entgegengetreten war, hat die **Rn. 57** Grundbuchrechtspflegerin durch am 12.04.2023 erlassenen Beschluss vom **Rn. 58** 06.04.2023, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, den Antrag vom 11.10.2022 **Rn. 59** zurückgewiesen (Bl. 30 ff.). **Rn. 60** Hiergegen richtet sich die mit Schriftsatz des Notars vom 25.04.2023 namens der **Rn. 61** Beteiligten eingelegte Beschwerde, mit welcher der bereits zuvor dargelegte **Rn. 62** Standpunkt unter Vertiefung weitervertreten wird (Bl. 56 ff.). Das Grundbuchamt hat **Rn. 63** der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur **Rn. 64** Entscheidung vorgelegt (Bl. 107 f.). **Rn. 65** II. **Rn. 66** Die nach § 71 GBO zulässige Grundbuchbeschwerde hat in der Sache insoweit **Rn. 67** Erfolg, als sie zur Aufhebung der Zurückweisung des Antrages führt. Denn das vom **Rn. 68** Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht nicht. **Rn. 69** Die Eigentumsumschreibung an der verkauften Teilfläche (jetzt Flurstück N05) aus dem **Rn. 70** ursprünglichen Flurstück N04 setzt nicht voraus, dass eine Aufhebung des **Rn. 71** Wohnungseigentums erklärt wird. **Rn. 72** Nach – soweit ersichtlich – heute nicht mehr bestrittener Auffassung setzt eine **Rn. 73** Realteilung unter Berücksichtigung des § 1 Abs. 4 WEG ohnehin nicht voraus, dass **Rn. 74** das Wohnungseigentum insgesamt (vorliegend also in Bezug auf beide Flurstücke **Rn. 75** N05 und N06 als die Bestandteile des früheren Flurstücks N04) aufgehoben wird, **Rn. 76** sondern ist die Abschreibung eines realen Grundstückteils ohne Aufhebung sämtlicher **Rn. 77** Sondereigentumsrechte möglich, wenn sich die abzuschreibende Grundstücksfläche **Rn. 78** nicht im räumlichen Bereich von Sondereigentum befindet (KG NJOZ 2012, 604 f.). **Rn. 79** Befindet sich die Teilfläche nicht im Bereich des Sondereigentums, bedarf es keiner **Rn. 80** Aufhebung eines Sondereigentums, sondern als Verfügung über Gemeinschaftseigentum **Rn. 81** nur der Zustimmung aller Eigentümer (Keller/Munzig, Grundbuchrecht, 8. Aufl. 2019, **Rn. 82** § 7 GBO Rn. 6; Zimmer in Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2022, § 1 Rn. 31). **Rn. 83** Soweit in der vom Grundbuchamt herangezogenen Fundstelle **Rn. 84** (Abramenko in Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2022, § 6 Rn. 6) von einer Aufhebung des **Rn. 85** „Wohnungseigentums“ die Rede ist, kann darunter nichts Anderes als "Sondereigentum“ verstanden werden. **Rn. 86** Dass im vorliegenden Fall das vermessene Flurstück N05 („Verkehrsfläche“) nicht in **Rn. 87** den räumlichen Bereich eines Sondereigentums fällt, lässt sich auf der Grundlage des **Rn. 88** der Verkaufsurkunde vom 18.03.2022 beigefügten Lageplanes (A-B-C-D) in **Rn. 89** Verbindung mit dem Kartenauszug aus TIM-online (Bl. 17) hier mit hinreichender **Rn. 90** Gewissheit feststellen; hierbei handelt es sich um eine am Rand des ursprünglichen **Rn. 91** Flurstücks N04 gelegene streifenförmige Teilfläche, welcher der kaufenden Beteiligten **Rn. 92** zu 2. als Verkehrsfläche dienen sollte. Soweit das Grundbuchamt im **Rn. 93** Nichtabhilfebeschluss einen Nachweis vermisst, dass „Nebenbestimmungen zum **Rn. 94** Inhalt des Sondereigentums (z.B. Sondernutzungsrechte) unberührt sind“, bedarf es **Rn. 95** eines solchen Nachweises nicht. Denn etwaige Regelungen über die Nutzung von **Rn. 96** Gemeinschaftseigentum, wie etwa Sondernutzungsrechte, hindern nicht eine **Rn. 97** Veräußerung unter Beteiligung aller Eigentümer. **Rn. 98** Auch wenn entgegen den vorstehenden Ausführungen eine Aufhebung des **Rn. 99** Wohnungseigentums in Bezug auf die verkaufte Teilfläche erforderlich wäre, ist hier **Rn. 100** eine solche erfolgt: Diese ist von den Verkäufern konkludent durch die in der **Rn. 101** Verkaufsurkunde vom 18.03.2002 enthaltene Auflassung der im Plan dargestellten **Rn. 102** und noch nicht vermessenen Teilfläche erklärt worden, indes aufschiebend bedingt **Rn. 103** auf die Buchung der Teilfläche als eigenes Flurstück. Auch sachenrechtliche **Rn. 104** Willenserklärungen sind der Auslegung zugänglich (zur Auslegung der Veräußerung **Rn. 105** einer Teilfläche als konkludente Aufhebung vgl. Keller/Munzig a.a.O. sowie Weber in: **Rn. 106** Kölner Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl. 2023, Rn. 371). Es ist davon **Rn. 107** auszugehen, dass die verkaufenden Eigentümer einen Vollzug des Verkaufs nach **Rn. 108** Buchung der Teilfläche nicht durch die am selben Tage wie der Verkauf erfolgte **Rn. 109** Bildung von Wohnungseigentum vereiteln wollten. Einer solchen Auslegung steht, **Rn. 110** anders als das Grundbuchamt meint, nicht entgegen, dass das Wohnungseigentum **Rn. 111** bei Erklärung der Auflassung der Teilfläche noch nicht eingetragen war. Denn es **Rn. 112** genügt, dass das Wohnungseigentum im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der **Rn. 113** Aufhebungserklärung entstanden war: Die Aufhebungserklärung in Bezug auf die **Rn. 114** Teilfläche muss nicht wirksam werden, bevor die Teilfläche durch Buchung als eigenes **Rn. 115** Flurstück umschreibungsfähig wird; aufgrund dessen kann der Auflassungserklärung **Rn. 116** eine entsprechend aufschiebend bedingte Aufhebungserklärung entnommen werden. **Rn. 117** Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. **Rn. 118** Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor. --- Zitiervorschlag: Oberlandesgericht Köln, Beschluss vom 04.07.2023 – 2 Wx 82/23, 2 Wx 93/23, 2 Wx 94/23, ECLI:DE:OLGK:2023:0704.2WX82.23.2WX93.23.00 Datenquelle: Open Legal Data, abgerufen 09.07.2026 Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0. 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