nu:legal · recht.nulegal.eu # Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2001 – 24 S 8 4/00 ECLI:DE:LGD:2001:0327.24S8.4.00.00 ## Tenor Auf die Berufung der Kläger wird das am 17.12.1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neuss 39 C 4292/99 teilweise abgeändert und unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.544,51 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 6.8.1999 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Anschlussberufung wird zurückgewiesen. Die Kosten der ersten Instanz tragen die Kläger zu 89 % und die Beklagten zu 11 % . Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern zu 78 % und den Beklagten zu 22 % auferlegt. Von der Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen. **Rn. 1** E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e: **Rn. 2** Die Berufung und die Anschlussberufung sind zulässig. **Rn. 3** Die Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg, die **Rn. 4** Anschlussberufung hat indes keinen Erfolg. **Rn. 5** Den Klägern stehen Ansprüche aus den mit der **Rn. 6** Berufungsbegründungsschrift vorgelegten **Rn. 7** Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 327,38 DM für 1997 **Rn. 8** und 1.004,05 DM für 1998 zu. Dass keine Vorerfassung der **Rn. 9** auf den gewerblich genutzten Teil entfallenden **Rn. 10** Betriebskosten erfolgt ist, schadet nicht, da eine **Rn. 11** Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten entsprechend **Rn. 12** dem Flächenverhältnis, wie im Rechtsstreit auch **Rn. 13** geschehen, zugelassen werden kann (Sternei, Mietrecht, 3. **Rn. 14** Aufl., Rn. III. 358). Die darüber hinaus von den **Rn. 15** Beklagten gerügten angesetzten Kosten führen zu keiner **Rn. 16** abweichenden Beurteilung. Dafür, dass es sich bei der **Rn. 17** Rechnung über Grundreinigung des Treppenhauses um **Rn. 18** Instandhaltungskosten handelt, bestehen keine **Rn. 19** Anhaltspunkte. Vielmehr spricht das Firmenlogo „F. I. " für Reinigungsarbeiten. **Rn. 20** Es ist in der Rechnung **Rn. 21** auch nicht ein Posten als „Farbe" ausgewiesen, wie von **Rn. 22** den Beklagten vorgetragen. Das Herausfahren und **Rn. 23** Zurückholen von Mülltonnen konnte, da es sich um **Rn. 24** Hausmeistertätigkeit handelt, abgerechnet werden. **Rn. 25** Ferner haben die Kläger gegen die Beklagten einen **Rn. 26** Anspruch auf Zahlung rückständiger Mietzinsen in Höhe von **Rn. 27** 1.838,— DM. Ihnen steht ein Anspruch in Höhe des von den **Rn. 28** Beklagten nicht entrichteten Bruttomietzinses zu (§ 535 **Rn. 29** Satz 2 BGB). Die Beklagten schuldeten für den Zeitraum **Rn. 30** November 1997 bis Januar 1998 eine Nettomiete in Höhe von **Rn. 31** 789,60 DM sowie Nebenkosten in Höhe von 240,— DM **Rn. 32** monatlich, von Februar 1998 bis Mai 1998 814,— DM **Rn. 33** zuzüglich 240,— Nebenkosten und von Juni 1998 bis **Rn. 34** September 1999 814,— DM zuzüglich 270,— DM Nebenkosten **Rn. 35** und von Oktober 1998 bis Januar 1999 einen um 20 % **Rn. 36** geminderten Bruttomietzins in Höhe von 8 67,20 DM, mithin **Rn. 37** insgesamt einen Betrag von 15.109,60 DM. Hierauf **Rn. 38** entrichteten die Beklagten insgesamt 13.271,60 DM. **Rn. 39** Demzufolge verbleibt ein Mietzinsanspruch der Kläger in **Rn. 40** Höhe von 1.838,— DM gemäß § 535 Satz 2 BGB. Die **Rn. 41** Beklagten haben nicht dargetan, dass die der Aufstellung **Rn. 42** der Kläger (Bl. 22 GA) zugrunde gelegten Nebenkosten **Rn. 43** nicht geschuldet waren sowie dass darüber hinaus **Rn. 44** Zahlungen erfolgt sind. **Rn. 45** Den Beklagten ist dahingehend Recht zu geben, dass der **Rn. 46** Mietzins gemäß § 537 Abs. 1 BGB im Zeitraum Oktober 1998 **Rn. 47** bis Januar 1999 gemindert war. Nach dem Ergebnis der **Rn. 48** erstinstanzlichen Beweisaufnahme steht zur Überzeugung **Rn. 49** des Gerichts fest, dass die von den Beklagten behaupteten **Rn. 50** Feuchtigkeitsschäden in der streitgegenständlichen **Rn. 51** Wohnung vorhanden waren. Angesichts der vorgelegten **Rn. 52** Lichtbilder von den Feuchtigkeitsschäden im Februar 1993 **Rn. 53** und Juni 1995 (Anlage B 3) ist die Kammer davon **Rn. 54** überzeugt, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht auf ein **Rn. 55** Fehlverhalten der Beklagten zurückzuführen sind, sondern **Rn. 56** ihre Ursache in der Beschaffenheit der Mieträume haben. **Rn. 57** Die Kläger sind dem Vorbringen der Beklagten, die **Rn. 58** Feuchtigkeitsschäden seien auf eine mangelnde Isolation **Rn. 59** der Außenwand zurückzuführen, nicht qualifiziert **Rn. 60** entgegengetreten. Da sowohl der Wohn- als auch der **Rn. 61** Schlafzimmerbereich von dem Feuchtigkeitsschaden **Rn. 62** betroffen war und es sich hierbei um Räume handelt, die **Rn. 63** gewöhnlich dem längeren Aufenthalt dienen, hält die **Rn. 64** Kammer eine Minderung des Mietzinses von 20 % für **Rn. 65** angemessen. Die Beklagten haben ihr Minderungsrecht nicht **Rn. 66** nach § 54 5 Abs. 2 BGB verloren. Dabei kann dahinstehen, **Rn. 67** ob die Beklagten den Klägern tatsächlich im September **Rn. 68** bzw. Oktober 1998 angezeigt haben. Denn die Kläger tragen **Rn. 69** nichts dazu vor, dass sie in der Lage waren, für den **Rn. 70** betreffenden Zeitraum Oktober 1998 bis Januar 1999 **Rn. 71** Abhilfe zu schaffen. Eine Unterlassung der Mangelanzeige **Rn. 72** führt aber nur dann zum Verlust des Minderungsrechts, **Rn. 73** soweit der Vermieter infolge der Unterlassung außerstande **Rn. 74** war, Abhilfe zu schaffen. Ein Rechtsverlust gemäß § 545 **Rn. 75** Abs. 2 BGB gilt dabei nur so lange, wie der Vermieter **Rn. 76** infolge der verspäteten Anzeige des Mieters nicht für **Rn. 77** Abhilfe sorgen konnte. Unter Berücksichtigung des **Rn. 78** Umstandes, dass die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden **Rn. 79** wegen des Erfordernisses des Abtrocknens der Wände **Rn. 80** gewöhnlich einige Zeit in Anspruch nimmt, zudem die **Rn. 81** Ausbesserung der fehlerhaften Isolation der Außenwand **Rn. 82** während der Wintermonate nicht ohne weiteres vorgenommen **Rn. 83** werden konnte, ist mangels entsprechenden Vorbringens der **Rn. 84** Kläger anzunehmen, dass eine Abhilfe • vor Beendigung des **Rn. 85** Mietverhältnisses ohnehin nicht möglich war. **Rn. 86** Einen Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz **Rn. 87** aufgrund unterlassener Schönheitsreparaturen haben die **Rn. 88** Kläger, unabhängig davon, ob die **Rn. 89** Schlussrenovierungsklausel gemäß § 12 des Mietvertrages **Rn. 90** (Bl. 13 GA) eine Individual Vereinbarung oder Allgemeine **Rn. 91** Geschäftsbedingung ist, nicht. Denn im Falle der **Rn. 92** individuellen Vereinbarung der Endrenovierung mangelt es **Rn. 93** an der gemäß § 32 6 Abs. 1 BGB für die Umwandlung des **Rn. 94** Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch **Rn. 95** erforderlichen Ablehnungsandrohung. Das Schreiben der **Rn. 96** Kläger vom 1.2.1999 (Bl. 19 GA) enthält keine **Rn. 97** Ablehnungsandrohung für den Fall, dass die **Rn. 98** Renovierungsarbeiten nicht innerhalb von 10 Tagen **Rn. 99** ausgeführt werden. Eine Ablehnungsandrohung ist auch **Rn. 100** nicht entbehrlich. Denn, dass sich der Mieter weigert, **Rn. 101** weitere Renovierungsarbeiten auszuführen, weil seine **Rn. 102** Arbeiten nach seiner Meinung ordnungsgemäß sind oder weil **Rn. 103** rechtliche Zweifel an der Renovierungspflicht bestehen, **Rn. 104** reicht für die Annahme einer endgültigen **Rn. 105** Erfüllungsverweigerung nicht aus (Sternei, Mietrecht **Rn. 106** aktuell, 3. Aufl., Rn. 877). An einer endgültigen **Rn. 107** Erfüllungsverweigerung werden erhebliche Anforderungen **Rn. 108** gestellt. Es muss außer Zweifel stehen, dass sich der **Rn. 109** Schuldner über das auf die vertragliche Leistung **Rn. 110** gerichtete Erfüllungsverlangen des Gläubigers klar ist **Rn. 111** und er ohne Rücksicht auf die möglichen Folgen seine **Rn. 112** Weigerung zum Ausdruck bringt. Eine Erklärung der **Rn. 113** Beklagten, keine der von den Klägern verlangten Arbeiten **Rn. 114** noch auszuführen wird weder im Schreiben der Beklagten **Rn. 115** vom 1.3.1999 (Bl. 20 GA) erklärt noch wurde **Rn. 116** entsprechendes von den Klägern vorgetragen. **Rn. 117** Für einen Anspruch nach den Grundsätzen der positiven **Rn. 118** Vertragsverletzung fehlt es an der Darlegung eines **Rn. 119** zusätzlichen Aufwandes durch die Kläger. Ein **Rn. 120** Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung **Rn. 121** kommt für den Fall in Betracht, dass die **Rn. 122** Endrenovierungsklausel den Beklagten als Allgemeine **Rn. 123** Geschäftsbedingung vorgegeben worden ist. Denn als **Rn. 124** Allgemeine Geschäftsbedingung ist die Verpflichtung zur **Rn. 125** Durchführung der Endrenovierung gemäß § 9 AGBG unwirksam, **Rn. 126** da ohne Rücksicht auf die Verpflichtung zur Durchführung **Rn. 127** von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan der **Rn. 128** Mieter unangemessen benachteiligt wird. Die Kläger haben **Rn. 129** jedoch nicht dargetan, dass die Renovierung durch die von **Rn. 130** den Beklagten durchgeführten Schönheitsreparaturen **Rn. 131** teuerer geworden ist, als wenn die Wohnung im unverändert **Rn. 132** verwohnten Zustand zurückgelassen worden wäre (LG **Rn. 133** Mannheim, WuM 1975, 34). Die Kläger treten auch dem **Rn. 134** Vorbringen der Beklagten, die Vinyltapete sei bereits von **Rn. 135** der Vormieterin aufgebracht und von ihnen bei Einzug **Rn. 136** vorgefunden worden, nicht substantiiert entgegen, sondern **Rn. 137** tragen sogar selbst vor, dass die Wohnung bei Einzug mit **Rn. 138** einer Vinyltapete tapeziert gewesen sei (Bl. 149 GA). **Rn. 139** Die Beklagten schulden ferner keinen Ersatz von **Rn. 140** Mietausfallschaden. Unabhängig von einer **Rn. 141** Endrenovierungsverpflichtung kommt ein Anspruch bereits **Rn. 142** deshalb nicht in Betracht, da die Kläger einen Anspruch **Rn. 143** nicht substantiiert dargetan haben. Der Zeuge wurde von **Rn. 144** den Beklagten als Nachmieter vermittelt. Dass die Kläger **Rn. 145** entsprechende Anstrengungen unternommen haben, die **Rn. 146** Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den **Rn. 147** Beklagten weiterzuvermieten, tragen sie nicht vor. Die **Rn. 148** Aussage des Zeugen im Rahmen der erstinstanzlichen **Rn. 149** Beweisaufnahme widerlegt zudem die Behauptung der Kläger, **Rn. 150** dass die Renovierungsleistungen von ihnen beanstandet **Rn. 151** worden sei. Mithin ist das Vorbringen der Kläger, der **Rn. 152** Mietvertrag mit dem Zeugen xxx sei wegen der **Rn. 153** Beanstandungen der Renovierungsleistungen nicht zustande **Rn. 154** gekommen, widersprüchlich. Zu welchem Zeitpunkt der Zeuge **Rn. 155** X. bei ordnungsgemäßer Renovierung in das **Rn. 156** Mietverhältnis eingetreten wäre, tragen die Kläger nicht **Rn. 157** vor. **Rn. 158** Im Übrigen schulden die Beklagten den Mietausfall für den **Rn. 159** gesamten streitgegenständlichen Zeitraum wegen Verletzung **Rn. 160** der Schadensminderungspflicht durch die Kläger nicht. **Rn. 161** Diese waren nach Auszug der Beklagten verpflichtet, die **Rn. 162** Arbeiten unverzüglich durchführen zu lassen. Der **Rn. 163** Vermieter darf das Mietobjekt nicht länger leerstehen **Rn. 164** lassen, als zur Erledigung der erforderlichen Arbeiten **Rn. 165** unbedingt geboten ist. Die Einleitung eines **Rn. 166** Beweissicherungsverfahrens darf nicht dazu führen, dass **Rn. 167** sich die Neuvermietung zu Lasten des Mieters um Monate **Rn. 168** verschiebt. **Rn. 169** Damit schulden die Beklagten auch nicht die Nebenkosten **Rn. 170** 1999 bis zum 31.7.1999. Für den hier nur in Betracht **Rn. 171** kommenden Januar 1999 haben die Kläger eine Abrechnung **Rn. 172** nicht vorgelegt. **Rn. 173** Insgesamt stehen den Klägern mithin Ansprüche in Höhe von **Rn. 174** insgesamt 3.169,43 DM zu, so dass nach Abzug der Kaution **Rn. 175** (1.624,92 DM) eine Forderung gegen die Beklagten von **Rn. 176** 1.544,51 DM verbleibt. **Rn. 177** Soweit die Beklagten Rückforderungsansprüche gemäß § 5 **Rn. 178** WiStG im Wege der Hilfsaufrechnung geltend machen, war **Rn. 179** ihr Vorbringen wegen des rügelosen Einlassens der Kläger **Rn. 180** zwar gemäß § 530 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Beklagten **Rn. 181** haben jedoch nicht den Beweis dafür erbracht, dass der **Rn. 182** von dem Sachverständigen C. festgestellte überhöhte **Rn. 183** Mietzins infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes **Rn. 184** an vergleichbaren Räumen vereinbart werden konnte. Die **Rn. 185** Feststellungen des Sachverständigen zur behaupteten **Rn. 186** Mangelsituation sind nicht ergiebig. Die von den **Rn. 187** Beklagten vorgelegte schriftliche Auskunft der Stadt **Rn. 188** Meerbusch kann nicht als Indiz für eine Mangelsituation **Rn. 189** gewertet werden. Denn allein der Umstand, dass die Stadt **Rn. 190** durch Verordnung zum Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf **Rn. 191** bestimmt wurde, lässt nicht den Rückschluss zu, dass zum **Rn. 192** damaligen Zeitpunkt gerade das Angebot an solchen **Rn. 193** Wohnungen, die mit der von den Beklagten angemieteten **Rn. 194** vergleichbar sind, gering war. Da es sich bei der **Rn. 195** streitgegenständlichen Wohnung um eine ca. 56 • qm große **Rn. 196** Ein-Zimmer-Wohnung handelt, beschränkte sich die **Rn. 197** Nachfrage grundsätzlich auf Single-Haushalte ggf. noch **Rn. 198** auf Zwei-Personen-Haushalte. Für Familien war **Rn. 199** vergleichbarer Wohnraum nicht attraktiv. Das für diese **Rn. 200** Mietergruppe ein geringes Angebot vorlag, kann mangels **Rn. 201** substantiierten Vorbringens der Beklagten nicht ohne **Rn. 202** weiteres unterstellt werden. **Rn. 203** Auch die Nachfrage nach Sozialwohnungen bietet als **Rn. 204** Sondermarkt für eine Mangellage auf dem freien **Rn. 205** Wohnungsmarkt keinen Anhaltspunkt. Eine ergänzende **Rn. 206** Stellungnahme des Sachverständigen, wie sie die Beklagten **Rn. 207** beantragt hatten, wäre auf eine unzulässige Ausforschung **Rn. 208** hinausgelaufen. **Rn. 209** Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. **Rn. 210** Streitwert für das Berufungsverfahren : 15.766, 85 DM **Rn. 211** (Berufung: 12.927,52 DM; Anschlussberufung: 868,19 DM; **Rn. 212** Hilfsaufrechnung: 1.971,74 DM). --- Zitiervorschlag: Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2001 – 24 S 8 4/00, ECLI:DE:LGD:2001:0327.24S8.4.00.00 Datenquelle: Open Legal Data, abgerufen 09.07.2026 Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0. Nicht-amtliche Fassung — maßgeblich ist die Ausfertigung des Gerichts Quelle: nu:legal – recht.nulegal.eu · Aufbereitung unter CC BY 4.0 (recht.nulegal.eu/lizenz) · Ein Dienst der Nulegal GmbH Crawlen und Zitieren sind ausdrücklich erlaubt. 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