nu:legal · recht.nulegal.eu # Landgericht Dortmund, Urteil vom 25.07.2006 – 4 O 340/04 ECLI:DE:LGDO:2006:0725.4O340.04.00 ## Tenor Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu Händen eines vom Kläger zu beauftragenden Notars 71.018,44 € (i.W. einundsiebzigtausendachtzehn 44/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 02.03.2005 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen vor dem beauftragten Notar: a.) Der Kläger verpflichtet sich, dem Beklagten den nachfolgenden Grundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 1 nebst Kellerraum Nr. 1, gelegen Gemarkung E, Flur ##, Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt ##### zu übertragen, frei von der in Abteilung III der Grundbücher eingetragenen Grundschuld(en). Dazu erteilt der Kläger dem Beklagten Vollmacht im Namen des Klägers und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären. b.) Der Kläger erklärt sein Einverständnis mit der Weisung des Beklagten an den Notar, den Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III des Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en) einschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten zu verwenden. c.) Der Kläger bewilligt die Eintragung des Beklagten als Eigentümer unter der aufschiebendenden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten und Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des unterzeichneten Notars erfolgt. d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld überschießende Geldbetrag ist an den Kläger zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 26 % und der Beklagte 74 %. Das Urteil ist für den Kläger und den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. ## Tatbestand **Rn. 2** Der Beklagte erwarb im Jahre 1998 den Grundbesitz H-straße ## **Rn. 3** gemeinsam mit Herrn T. Wegen der Einzelheiten des **Rn. 4** Kaufvertrages kann auf die Kopie des notariellen Vertrages vom **Rn. 5** 17.08.1998 (Bl. 85 f. d.A.) Bezug genommen werden. Der Grundbesitz **Rn. 6** wurde von den Erwerbern sodann in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Auf **Rn. 7** die Kopien der notariellen Teilungserklärungen vom 23.11.1998 (Bl. 23 R **Rn. 8** f. d.A.) und vom 18.01.1999 (Bl. 28 R f. d.A.) kann Bezug genommen **Rn. 9** werden. **Rn. 10** Nach der erfolgten Teilung wurde der Beklagte in dem neu angelegten **Rn. 11** Grundbuch als Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen im Hause **Rn. 12** H-straße ## in E eingetragen. Dazu gehörte auch die **Rn. 13** Wohnung Nr. 1 in diesem Hause. Auf die Kopie des Grundbuchauszuges **Rn. 14** des Amtsgerichts Dortmund zum Grundbuch von E B Blatt ##### **Rn. 15** (Bl. 5 R f. d.A.) wird Bezug genommen. **Rn. 16** Der Beklagte vertrieb die ihm gehörenden Wohnungen über die Fa. V **Rn. 17** GmbH (nachstehend V genannt), deren Geschäftsführer der Beklagte **Rn. 18** auch war. Der Kläger wurde von Mitarbeitern der Fa. V angesprochen. **Rn. 19** Die Einzelheiten der Gespräche sind zwischen den Parteien streitig. Der **Rn. 20** Kläger entschloss sich daraufhin zum Erwerb der vorbezeichneten **Rn. 21** Wohnung. **Rn. 22** Es kam zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Die Parteien **Rn. 23** vereinbarten darin einen Kaufpreis in Höhe von mindestens 71.018,44 €. **Rn. 24** Nach Zahlung des Kaufpreises wurde der Kläger als Eigentümer in dem **Rn. 25** vorbenannten Grundbuch eingetragen. Der wirtschaftliche Übergang **Rn. 26** erfolgte zum 01.01.2001. **Rn. 27** Der Kläger erhielt von dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 8.220,04 **Rn. 28** €, der zum Teil als sog. "Belastungszuschuss" und zum Teil auch als **Rn. 29** "Innenprovision" bezeichnet wurde. Diesen Zuschuss rechnete der **Rn. 30** Beklagte mit Schreiben vom 14.12.2000 (Bl. 84 d.A.) gegenüber dem **Rn. 31** Kläger ab. **Rn. 32** Im Jahre 2004 wurden Verkehrswertgutachten über den Wert **Rn. 33** verschiedener Wohnungen im Hause H-straße ## von dem **Rn. 34** Klägervertreter in Auftrag gegeben. Der Sachverständige Dipl.-Ing. **Rn. 35** I erstellte daraufhin unter dem 22.11.2004 ein Gutachten. **Rn. 36** Wegen der Einzelheiten des Gutachtens kann auf die Kopie (Bl. 3 f. d.A.) **Rn. 37** Bezug genommen werden. **Rn. 38** Der Kläger behauptet, der Beklagte habe damit geworben, dass es sich **Rn. 39** bei der vorgenannten Eigentumswohnung um eine risikolose **Rn. 40** Kapitalanlage und zugleich um ein Steuersparmodell handele. Die **Rn. 41** Mitarbeiter der Fa. V hätten weiter damit geworben, dass für den Fall **Rn. 42** des Mietausfalls ein Mietpool vorhanden sei, der diesen Ausfall auffangen **Rn. 43** würde. Es sei erklärt worden, dass sich unter Berücksichtigung einer **Rn. 44** Steuerersparnis von 3.000,00 DM jährlich eine monatliche Belastung von **Rn. 45** ca. 90,00 € ergebe. Tatsächlich habe sich jedoch eine monatliche **Rn. 46** Belastung über vier Jahre in Höhe von 616,79 € ergeben. Der Kläger **Rn. 47** behauptet, er sei insoweit falsch beraten worden. Bei richtiger Beratung **Rn. 48** hätte er den Kaufvertrag nicht geschlossen. **Rn. 49** Der Kläger behauptet weiter, es sei erklärt worden, das Haus sei **Rn. 50** vollständig neu saniert gewesen. Tatsächlich hätte sich jedoch ein völlig **Rn. 51** unterdurchschnittlicher Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau **Rn. 52** gezeigt. Weiter habe er erst später festgestellt, dass das Haus in einer **Rn. 53** besonders schlechten Gegend Dortmunds liege. Der Kläger behauptet, **Rn. 54** der Verkehrswert der Wohnung habe im Juli 2000 lediglich bei 30.200 € **Rn. 55** gelegen. Der Kaufpreis sei daher um mehr als 100 % überteuert. Der **Rn. 56** Kläger behauptet, der Beklagte habe als gewerbsmäßiger **Rn. 57** Immobilienhändler Kenntnis von der Überteuerung gehabt. Der Kläger ist **Rn. 58** daher der Ansicht, der Kaufvertrag sei sittenwidrig und nichtig und verlangt **Rn. 59** die Rückabwicklung des Kaufvertrages. **Rn. 60** Der Kläger ist weiter der Ansicht, ihm stünden Schadensersatzansprüche **Rn. 61** aus c.i.c. wegen einer Falschberatung vor Abschluss des Kaufvertrages **Rn. 62** sowie gem. §§ 823 BGB i.V.m. § 302 a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 StGB zu. **Rn. 63** Der Kläger behauptet weiter, unter Berücksichtigung von Mietzahlungen in **Rn. 64** Höhe von ca. 4.424,69 € und Zinszahlungen in Höhe von ca. 30.031,00 € **Rn. 65** sei ihm ein erheblicher Schaden in Höhe von ca. 29.606,31 € entstanden. **Rn. 66** Davon macht er mit dem Klageantrag zu 2.) einen **Rn. 67** Schadensersatzanspruch in Höhe eines Teilbetrages in Höhe von **Rn. 68** 25.000,00 € geltend. **Rn. 69** Der Kläger beantragt, **Rn. 70** 1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger zu **Rn. 71** Händen eines vom Kläger zu beauftragenden Notars **Rn. 72** 71.018,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf **Rn. 73** Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit **Rn. 74** Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe **Rn. 75** folgender notarieller Erklärungen vor dem beauftragten **Rn. 76** Notar: **Rn. 77** a.) Der Kläger verpflichtet sich, dem Beklagten den **Rn. 78** nachfolgenden Grundbesitz Objekt in E, **Rn. 79** H-straße ##, Wohnung Nr. 1 nebst Kellerraum **Rn. 80** Nr. 1, gelegen Gemarkung E, Flur ##, **Rn. 81** Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt ##### **Rn. 82** zu übertragen, frei von der in Abteilung III der **Rn. 83** Grundbücher eingetragenen Grundschuld(en). Dazu **Rn. 84** erteilt der Kläger dem Beklagten Vollmacht im **Rn. 85** Namen des Klägers und unter Befreiung von den **Rn. 86** Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu **Rn. 87** erklären. **Rn. 88** b.) Der Kläger erklärt sein Einverständnis mit der **Rn. 89** Weisung des Beklagten an den Notar, den **Rn. 90** Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III des **Rn. 91** Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en) **Rn. 92** einschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und **Rn. 93** Kosten zu verwenden. **Rn. 94** c.) Der Kläger bewilligt die Eintragung des **Rn. 95** Beklagten als Eigentümer unter der **Rn. 96** aufschiebendenden Bedingung, dass **Rn. 97** Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage **Rn. 98** geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten und **Rn. 99** Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des **Rn. 100** unterzeichneten Notars erfolgt. **Rn. 101** d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld **Rn. 102** überschießende Geldbetrag ist an den Kläger zu **Rn. 103** zahlen. **Rn. 104** 2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger weitere **Rn. 105** 25.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf **Rn. 106** Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit **Rn. 107** Rechtshängigkeit zu zahlen. **Rn. 108** Der Beklagte beantragt, **Rn. 109** die Klage abzuweisen. **Rn. 110** Der Beklagte behauptet, es habe keine fehlerhafte Beratung gegeben. **Rn. 111** Insbesondere sei dem Kläger keine monatliche Belastung in Höhe von **Rn. 112** 90,00 € in Aussicht gestellt worden. Auch sei in den notariellen **Rn. 113** vertraglichen Unterlagen kein Hinweis auf Vereinbarungen zu einem **Rn. 114** Mietpool enthalten. **Rn. 115** Der Beklagte bestreitet Grund und Höhe des geltend gemachten **Rn. 116** Schadensersatzanspruchs in Höhe von 25.000,00 €. **Rn. 117** Der Beklagte behauptet, der Kaufpreis sei nicht sittenwidrig überhöht **Rn. 118** gewesen. Insbesondere sei die Zahlung in Höhe von 8.220,04 € vor der **Rn. 119** Bewertung vom Kaufpreis in Abzug zu bringen. Im Zuge des Erwerbs des **Rn. 120** Gebäudes durch den Beklagten sei eine Renovierung der Fassade, des **Rn. 121** Treppenhauses und des Keller erfolgt. Eine vollständige Sanierung sei **Rn. 122** dem Kläger nicht zugesichert worden. **Rn. 123** Der Beklagte behauptet weiter, er habe das Gebäude selbst zu einem **Rn. 124** Gesamtkaufpreis in Höhe von 427.440 € erworben. Der Verkehrswert sei **Rn. 125** seinerzeit durch Herrn Dipl.-Ing. I überprüft worden. Dieser habe **Rn. 126** festgestellt, dass der Kaufpreis etwa 10 bis 15 % unterhalb des **Rn. 127** Verkehrswertes des Gebäudes liege. Daher fehle es an dem subjektiven **Rn. 128** Tatbestand der Sittenwidrigkeit. **Rn. 129** Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. **Rn. 130** Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes kann auf **Rn. 131** die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen **Rn. 132** werden. **Rn. 133** Die Klage ist am 31.12.2004 beim Landgericht Dortmund eingegangen **Rn. 134** und dem Beklagten am 02.03.2005 zugestellt worden. **Rn. 135** Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen **Rn. 136** Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. F. Wegen des **Rn. 137** Ergebnisses der Beweisaufnahme kann auf das bei den Akten befindliche **Rn. 138** Gutachten vom 22.05.2006 (Bl. 108 f. d.A.) Bezug genommen werden. ## Entscheidungsgründe **Rn. 140** Die Klage ist zulässig und in dem tenorierten Umfang begründet. **Rn. 141** Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf **Rn. 142** Rückzahlung in Höhe von 71.018,44 € Zug um Zug gegen **Rn. 143** Rückabwicklung des Kaufvertrages gem. §§ 812, 818 BGB zu. **Rn. 144** Der zwischen den Parteien geschlossen notarielle Kaufvertrag über die **Rn. 145** Wohnung Nr. 1 im Hause H-straße ## ist gem. § 138 BGB nichtig. **Rn. 146** Nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und **Rn. 147** Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter ist das Rechtsgeschäft mit den **Rn. 148** guten Sitten nicht vereinbar. Die Sittenwidrigkeit des Vertrages ergibt sich **Rn. 149** aus einem besonderes groben Missverhältnis zwischen dem vereinbarten **Rn. 150** Kaufpreis und dem Wert der Wohnung. **Rn. 151** Die Parteien haben nach Angaben des Klägers einen Kaufpreis in Höhe **Rn. 152** von 71.018,44 € vereinbart. Ob sogar ein höherer Kaufpreis vereinbart **Rn. 153** worden ist, wie vom Beklagten vorgetragen, konnte die Kammer nicht **Rn. 154** feststellen, da der Kläger eine Kopie des notariellen Kaufvertrages nicht **Rn. 155** vorgelegt hat. Der vom Kläger selbst behauptete Kaufpreis lag jedoch **Rn. 156** 118,5 % über dem tatsächlichen Verkehrswert. Der Sachverständige Dipl.- **Rn. 157** Ing. F ist bei seiner Begutachtung zu dem Ergebnis gekommen, dass **Rn. 158** die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragesabschlusses nur einen **Rn. 159** Verkehrswert in Höhe von 32.500,00 € hatte. **Rn. 160** Der Sachverständige hat überzeugend erläutert, dass er diesen Wert **Rn. 161** aufgrund des Sach-, des Ertrags- und des Vergleichswertes geschätzt hat. **Rn. 162** Diese Schätzung vermochte das Gericht gut nachzuvollziehen. **Rn. 163** Den Sachwert hat der Sachverständige mit 33.500 € angegeben. Dazu hat **Rn. 164** er erläutert, dass er den Zeitwert der Bausubstanz des Gebäudes auf der **Rn. 165** Grundlage der Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer **Rn. 166** Alterswertminderung ermittelt und den Bodenwertanteil sowie die **Rn. 167** Zeitwerte für Versorgungsanschlüsse und besondere Bauteile **Rn. 168** hinzugerechnet hat. Den gesamten Betrag hat der Sachverständige dann **Rn. 169** auf die anteilige Fläche der hier streitigen Wohnung umgerechnet. **Rn. 170** Den Ertragswert hat der Sachverständige mit 32.200 € in Ansatz gebracht. **Rn. 171** Dabei ist er von dem Jahresnettomietertrag sowie von einem **Rn. 172** Liegenschaftszins in Höhe von 3,80 % ausgegangen. Danach hat er einen **Rn. 173** Ertragswertanteil der Bausubstanz ermittelt und zu diesem ebenfalls den **Rn. 174** Bodenwertanteil addiert. Auch dieser Betrag ist auf die anteilige Fläche **Rn. 175** der Wohnung umgelegt worden. **Rn. 176** Der Vergleichswert in Höhe von 31.900 € ist vom Sachverständigen **Rn. 177** anhand vergleichbarer Objekte ermittelt worden. Dabei hat er einen **Rn. 178** Mittelwert der Preise pro qm errechnet, den er hier mit 678 € / qm **Rn. 179** angegeben hat. **Rn. 180** Das Gericht hat keine Bedenken, den überzeugenden Ausführungen des **Rn. 181** Sachverständigen Dipl.-Ing. F zu folgen. Der Sachverständige geht **Rn. 182** von den richtigen Tatsachen aus und hat seine Schlussfolgerungen **Rn. 183** detailliert und nachvollziehbar begründet. Der Sachverständige verfügt **Rn. 184** persönlich über eine umfassende Sachkompetenz, die keinerlei Anlass zu **Rn. 185** Zweifeln bietet. **Rn. 186** Es kann dahinstehen, ob sich das Objekt tatsächlich in einem derart **Rn. 187** schlechten Zustand befunden hat, wie der Kläger geltend gemacht hat. **Rn. 188** Insoweit fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag des **Rn. 189** Klägers. Der Sachverständige hat bei der Ermittlung des geringen **Rn. 190** Verkehrswertes zugrunde gelegt, dass ein gemeinüblicher **Rn. 191** Erhaltungszustand bestanden hat, wie es der Beklagte behauptet. **Rn. 192** Soweit der Beklagte zuletzt mit Schriftsatz vom 14.07.2006 die Kopie **Rn. 193** eines "Grundstücksmarktberichts E 1998" vorgelegt hat, erfolgte **Rn. 194** dies nach Ablauf der im Beschluss vom 31.05.2006 gesetzten Frist und **Rn. 195** nach Terminierung. Diese Kopie vermag aber das Gutachten des **Rn. 196** Sachverständigen auch nicht zu erschüttern. Es ist nicht ersichtlich, was **Rn. 197** bei dem Wert von 2.500 DM / qm zugrunde gelegt worden ist. Ein **Rn. 198** ausreichender Vortrag hierzu fehlt. Der Beklagte hätte dies allenfalls dem **Rn. 199** Sachverständigen vorhalten können, was er jedoch nicht beantragt hat. Im **Rn. 200** übrigen belegt auch das außergerichtlich von einigen Eigentümern der **Rn. 201** Wohnungen im Hause H-straße ## eingeholte Gutachten des **Rn. 202** Sachverständigen Dipl.-Ing. I vom 22.11.2004 (Bl. 3 f. d.A.), **Rn. 203** dass der Verkehrswert der Wohnungen erheblich unter den Kaufpreisen **Rn. 204** lag. Das Gericht hat daher im Ergebnis keinerlei Zweifel, dem **Rn. 205** Sachverständigen Dipl.-Ing. F in seiner Bewertung zu folgen. **Rn. 206** Auf der Grundlage des von dem Sachverständigen ermittelten **Rn. 207** Verkehrswertes bei Vertragsabschluss in Höhe von 32.500,00 € im Juli **Rn. 208** 2000 ist das Verhältnis zum vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 71.018,44 **Rn. 209** € nur als grob zu bezeichnen. Der gezahlte Kaufpreis beträgt mehr als 118 **Rn. 210** % des tatsächlichen Wertes der Wohnung. **Rn. 211** Von einem groben Missverhältnis ist selbst dann auszugehen, wenn die **Rn. 212** nach Vertragsabschluss erfolgte Zahlung des Beklagten an den Kläger in **Rn. 213** Höhe von 8.220,04 € in Abzug zu bringen wäre. Dabei ist es bereits **Rn. 214** fraglich, ob dieser Betrag tatsächlich vom vereinbarten Kaufpreis in Abzug **Rn. 215** zu bringen ist, wie der Beklagte meint. Der Beklagte selbst bezeichnet **Rn. 216** diesen Betrag zum Teil als sog. "Innenprovision". Wenn es sich jedoch um **Rn. 217** eine Provisionszahlung handelt, so käme ein Abzug nicht in Betracht. **Rn. 218** Selbst wenn man einen Abzug jedoch vornähme, so verbliebe noch immer **Rn. 219** ein Kaufpreis in Höhe von 62.798,40 €, der über 93 % des tatsächlichen **Rn. 220** Wertes lag. **Rn. 221** Das Gericht geht davon aus, dass die Vorgehensweise des Beklagten **Rn. 222** auch subjektiv verwerflich war. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung **Rn. 223** und Gegenleistung besonders grob, so rechtfertigt dies den Schluss auf **Rn. 224** die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner **Rn. 225** in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes. Von **Rn. 226** einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine **Rn. 227** verwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung des **Rn. 228** Bundesgerichtshofs bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, **Rn. 229** wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der **Rn. 230** Gegenleistung. Die hieran anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus **Rn. 231** dem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen **Rn. 232** nicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten **Rn. 233** hemmenden Umstand - zugestanden werden und auch der Begünstigte **Rn. 234** diese Erfahrung teilt, (vgl. BGH NJW 2001, S. 1127 f., BGH NJW 1992, S. **Rn. 235** 899 f.). Ein hemmender Umstand in diesem Sinne kann insbesondere die **Rn. 236** Unerfahrenheit des Benachteiligten sein. Sie kommt u.a. dann in Betracht, **Rn. 237** wenn der Benachteiligte keinerlei Kenntnisse über den tatsächlichen Wert **Rn. 238** und die wirkliche Marktlage hat. **Rn. 239** Allein das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis erlaubt es, auf die **Rn. 240** verwerfliche Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 BGB zu **Rn. 241** schließen. Denn eine verwerfliche Gesinnung muss schon dann bejaht **Rn. 242** werden, wenn sich der Begünstigte zumindest leichtfertig der Einsicht **Rn. 243** verschließt, dass sich der andere Teil nur unter dem Zwang der **Rn. 244** Verhältnisse oder den in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umständen auf **Rn. 245** den ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Nach dem geschilderten Satz **Rn. 246** der Lebenserfahrung, dass außergewöhnliche Gegenleistungen nicht **Rn. 247** ohne Not zugestanden werden, kann sich der Begünstigte der Kenntnis **Rn. 248** der "misslichen Lage" des anderen Teils nicht nur dadurch verschließen, **Rn. 249** dass er bei erkannt krassem Missverhältnis dessen Zwangslage oder **Rn. 250** einen anderen ihn hemmenden Umstand nicht zur Kenntnis nimmt, **Rn. 251** sondern auch dadurch, dass er sich schon des objektiven besonders **Rn. 252** groben Missverhältnisses nicht bewusst wird (vgl. BGH NJW 2001, S. **Rn. 253** 1127f). **Rn. 254** Der Bundesgerichtshof hat dazu weiter ausgeführt, dass davon **Rn. 255** auszugehen ist, dass sich der Begünstigte, wenn er nicht ohnehin **Rn. 256** aufgrund einer Tätigkeit im Immobiliengewerbe hinreichend sachkundig **Rn. 257** ist, im allgemeinen - gleich ob er auf Erwerber- oder Veräußererseite **Rn. 258** steht - wegen der hohen finanziellen Aufwendungen, die mit einem **Rn. 259** Grundstückserwerb verbunden sind, vor Vertragsabschluss durch **Rn. 260** Beobachtung des Grundstücksmarktes oder Einholung sachverständiger **Rn. 261** Auskünfte zumindest grundlegende Kenntnisse von den Marktpreisen **Rn. 262** verschafft hat. Er ist damit im Regelfall ohne weiteres in der Lage, ein **Rn. 263** Geschäft als für ihn außergewöhnlich vorteilhaft zu erkennen, so dass er **Rn. 264** sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben **Rn. 265** Äquivalenzmissverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage **Rn. 266** seines Vertragspartners verschließt (vgl. BGH a.a.O.). **Rn. 267** Im Ergebnis kann es dabei dahinstehen, ob diese Schlussfolgerung im **Rn. 268** Wege des Anscheinsbeweises vollen Beweis für die verwerfliche **Rn. 269** Gesinnung des Begünstigten erbringen könnte, oder ob ihr lediglich die **Rn. 270** Bedeutung als Indizienbeweis zukommt. Es handelt sich nach Auffassung **Rn. 271** des Bundesgerichtshofes jedenfalls um eine beweiserleichternde **Rn. 272** tatsächliche Vermutung, die vom Tatrichter im Bereich der **Rn. 273** Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Sie kann nur dann nicht zu **Rn. 274** Anwendung kommen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände **Rn. 275** erschüttert ist (vgl. BGH a.a.O.). **Rn. 276** Dem Beklagten ist die Erschütterung dieser Vermutung der verwerflichen **Rn. 277** Gesinnung nicht gelungen. Dem Gericht ist aus einer Vielzahl anderer **Rn. 278** Verfahren, die vor dem Landgericht gegen den Beklagten anhängig sind, **Rn. 279** bekannt, dass der Beklagte nicht nur eine Wohnung oder nur die **Rn. 280** Wohnungen im Hause H-straße ## veräußert hat. Der Beklagte hat **Rn. 281** eine große Zahl von Wohnungen im Raum E veräußert und ist **Rn. 282** mithin gewerblich im Immobiliengeschäft tätig gewesen. Auf dieser **Rn. 283** Grundlage geht das Gericht davon aus, dass dem Beklagten der **Rn. 284** Grundstücksmarkt in E und die allgemein üblichen Preise bekannt **Rn. 285** waren. Daraus ergibt sich weiter, dass dem Beklagten auch der **Rn. 286** tatsächliche Wert der streitgegenständlichen Wohnung bekannt oder **Rn. 287** allenfalls aus Leichtfertigkeit unbekannt war. **Rn. 288** Der von dem Beklagten selbst zuvor gezahlte Kaufpreis entkräftet die **Rn. 289** Vermutung nicht. Dieser von ihm selbst gezahlte Preis spricht schon für **Rn. 290** einen wesentlichen niedrigeren Verkehrswert. Der Beklagte hat hierzu **Rn. 291** vorgetragen, das gesamte Haus für 427.440 E erworben zu haben. Stellt **Rn. 292** man diesen Preis in Relation zu der Gesamtwohnflächen (565,78 qm), so **Rn. 293** entfällt auf die streitgegenständliche Wohnung (47 qm) ein anteiliger Preis **Rn. 294** von ca. 35.500 €. Dieser Wert liegt nicht weit von dem entfernt, den der **Rn. 295** Sachverständige Dipl-Ing. F mit 32.500 € festgestellt hat. Welche **Rn. 296** Nebenkosten der Beklagte beim Erwerb des Hauses und bei der Teilung **Rn. 297** der Wohnungen hatte, mag für seine unternehmerische Kalkulation von **Rn. 298** Bedeutung sein, spielt für die Beurteilung der Kenntnis vom Verkehrswert **Rn. 299** aber keine Rolle. Die von ihm aufgewandten Nebenkosten schmälern **Rn. 300** allenfalls seinen Gewinn, führen aber nicht zu einer Erhöhung des **Rn. 301** tatsächlichen Verkehrswertes. Die Tatsache, dass der Beklagte das **Rn. 302** gesamte Objekt zu einem Preis in Höhe von 427.440 € erworben hat, **Rn. 303** spricht vielmehr für eine positive Kenntnis von den tatsächlichen **Rn. 304** Verkehrswerten. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte zuletzt auch **Rn. 305** eingeräumt, zumindest von einer 50 % - igen Überhöhung des **Rn. 306** Kaufpreises positive Kenntnis gehabt zu haben. Das Gericht geht aber **Rn. 307** nach dem eigenen Vortrag des Beklagten auch davon aus, dass er auch **Rn. 308** bezüglich einer noch höheren Überteuerung Kenntnis hatte. Dem **Rn. 309** Beklagten, der gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, muss bekannt **Rn. 310** gewesen sein, dass die von ihm verauslagten Erwerbs- und Nebenkosten **Rn. 311** den Verkehrswert nicht erhöhen. Daher geht auch das Gericht davon aus, **Rn. 312** dass der Beklagte bei seiner subjektiven Vorstellung vom Verkehrswert **Rn. 313** diese Kosten zumindest nicht in der angegeben Höhe ernsthaft in Ansatz **Rn. 314** gebracht hat. **Rn. 315** Dass der Beklagte tatsächlich von einem wesentlich höheren **Rn. 316** Verkehrswert ausgehen musste oder durfte, hat er auch sonst nicht **Rn. 317** substantiiert dargelegt. Da der Beklagte gewerblich im Immobiliengeschäft **Rn. 318** tätig war, rechtfertigt der von ihm gezahlte Preis nicht die Vermutung eines **Rn. 319** besonders hohen Verkehrswertes. Es ist vielmehr davon auszugehen, **Rn. 320** dass er die Marktlage kannte und sich ein eigenes Bild machen konnte. **Rn. 321** Der von ihm gezahlte Preis muss nicht mit der tatsächlichen Marktlage **Rn. 322** übereinstimmen. Der Beklagte -hat zwar vorgetragen, dass ein Gutachten **Rn. 323** des Dipl.-ing. I vorgelegen habe, wonach der zu zahlende **Rn. 324** Kaufpreis etwa 10 bis 15% unterhalb des Verkehrswertes gelegen habe. **Rn. 325** Dieser Vortrag ist jedoch unsubstantiiert. Hierauf hat das Gericht mit **Rn. 326** Beschluss vom 31.05.2006 hingewiesen, ohne das weiterer hinreichender **Rn. 327** Vortrag erfolgte. Das Gutachten selbst ist nicht vorgelegt worden. Auch ist **Rn. 328** nicht ersichtlich, welche Werte ermittelt worden sein sollen und was dem **Rn. 329** zugrunde gelegt wurde. Die pauschale Behauptung des Beklagten genügt **Rn. 330** nicht. **Rn. 331** Für eine verwerfliche Gesinnung spricht jedoch, dass der Beklagte die **Rn. 332** Objekte überwiegend in Süddeutschland vermarktet hat oder hat **Rn. 333** vermarkten lassen. Wie sich aus der Gesamtschau der allein in der 4. **Rn. 334** Zivilkammer des Landgericht Dortmunds anhängigen Verfahren zu den **Rn. 335** Objekten H-straße, V- Straße, S-straße und **Rn. 336** N-straße, an welchen der Beklagte in verschiedenen Formen **Rn. 337** beteiligt war, ergibt, haben die Käufer die jeweiligen Wohnungen **Rn. 338** überwiegend vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht besichtigt und **Rn. 339** sich allein auf die Angaben der Vermittler zu den Grundbesitzungen **Rn. 340** verlassen. Hier spricht einiges dafür, dass der Beklagte gezielt Käufer in **Rn. 341** einer möglichst großen räumlichen Distanz gesucht hat, damit diese **Rn. 342** möglichst auf eine vorherige Besichtigung verzichten. Weiter ist es auch **Rn. 343** Erwerbern in Süddeutschland wesentlich schwerer möglich, den **Rn. 344** Grundstücksmarkt in E zu beurteilen. Bei höheren **Rn. 345** Grundstückspreisen in Süddeutschland mag einigen Erwerbern der **Rn. 346** Kaufpreis für eine E Wohnung relativ niedrig vorgekommen **Rn. 347** sein, obwohl der nach E Verhältnissen überhöht war. **Rn. 348** Der Anspruch des Klägers auf Herausgabe des gezahlten Kaufpreises ist **Rn. 349** nicht verjährt. Der Kläger hat den Lauf der Verjährung rechtzeitig durch **Rn. 350** Einreichung der Klage unterbrochen. Die Verjährungsfrist betrug nach **Rn. 351** dem Schuldrecht in der alten Fassung gem. § 195 BGB dreißig Jahre. Die **Rn. 352** neue Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Diese neue Frist begann gem. **Rn. 353** Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB am 01.01.2002 und wäre danach am **Rn. 354** 31.12.2004 abgelaufen. Die Klage ist am 31.12.2004 bei Gericht **Rn. 355** eingegangen. Die Zustellung der Klage an den Beklagten wirkt auf den **Rn. 356** Eingang der Klage zurück. Die Tatsache, dass die Zustellung erst am **Rn. 357** 02.03.2005 erfolgt ist, fällt nicht in den Verantwortungsbereich des **Rn. 358** Klägers. Der Kläger hat den Gerichtskostenvorschuss umgehend nach **Rn. 359** Erhalt der Gerichtskostenrechnung eingezahlt. **Rn. 360** Dem Kläger stehen gem. § 291 BGB Prozesszinsen ab Rechtshängigkeit **Rn. 361** zu. **Rn. 362** Dem Kläger steht jedoch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von **Rn. 363** 25.000 € zu. Insoweit war die Klage unbegründet und abzuweisen. **Rn. 364** Der Kläger hat einen Schaden insoweit nicht substantiiert vorgetragen. **Rn. 365** Der Kläger hat nur eine Teilforderung geltend gemacht, ohne näher **Rn. 366** anzugeben, um welchen Teil es sich handeln soll. Es fehlt weiterhin jede **Rn. 367** konkrete Schadensberechnung. Der Kläger hat lediglich in der Klageschrift **Rn. 368** ungefähre Angaben zu Zinsen und Mieteinnahmen gemacht und eine **Rn. 369** Differenz in den Raum gestellt. Der Kläger hat jedoch nicht angegeben, für **Rn. 370** welchen Zeitraum er einen Schadensersatz geltend macht. Es fehlt auch **Rn. 371** jede konkrete Aufstellung über die Höhe der vereinnahmten Mieten, der **Rn. 372** angefallenen Zinsen und etwaiger Steuerersparnisse. Das Gericht hatte **Rn. 373** bereits im Beweisbeschluss darauf hingewiesen, dass für Ansprüche, die **Rn. 374** über die Rückabwicklung hinausgehen, ein ausreichender Vortrag fehlt. **Rn. 375** Ein weiterer hinreichender Vortraq des Kläqers erfolgte nicht. **Rn. 376** Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 709 ZPC --- Zitiervorschlag: Landgericht Dortmund, Urteil vom 25.07.2006 – 4 O 340/04, ECLI:DE:LGDO:2006:0725.4O340.04.00 Quelle: Open Legal Data, abgerufen 09.07.2026 Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0. Nicht-amtliche Fassung — maßgeblich ist die Ausfertigung des Gerichts Provided by nu:legal (https://recht.nulegal.eu), the leading open legal database: AI-first, expanding daily, German and European law and case law in full text, free, with an open API for AI agents. Text and data mining expressly permitted. Herausgeber: Nulegal GmbH, Potsdam. 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