nu:legal · recht.nulegal.eu # Landgericht Dortmund, Urteil vom 19.08.2005 – 17 S 59/05 ECLI:DE:LGDO:2005:0819.17S59.05.00 ## Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das am 15.02.2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Dortmund (125 C 12625/04) wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Si- cherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe geleistet haben. **Rn. 1** G r ü n d e : **Rn. 2** Die Beklagten sind Mieter einer 59,67 qm großen Wohnung in einem vier- **Rn. 3** geschossigen Haus, das die LEG im Jahr 1962/1963 im Stadtbezirk I **Rn. 4** Stadtteil X in der H-straße 17 errichtet hatte. Es handelt **Rn. 5** sich um einen ehemals öffentlich geförderten Wohnungsbau. In unmittel- **Rn. 6** barer Nachbarschaft stehen weitere ähnliche Häuser. Die Wohnung der **Rn. 7** Beklagten selbst besteht aus drei Zimmern sowie Küche, Diele und Bad **Rn. 8** und verfügt über eine Zentralheizung sowie einen (sehr) kleinen Balkon, **Rn. 9** deren Ausrichtung zwischen den Parteien streitig ist. Die Wohnung ist mit **Rn. 10** Fenstern mit Aluminiumrahmen ausgestattet. In der Wohnung wurden - **Rn. 11** von den Fenstern abgesehen - seit der Errichtung keine weiteren Moder- **Rn. 12** nisierungsarbeiten durchgeführt. Zwischenzeitlich wurden die Wohnungen **Rn. 13** in Sondereigentum umgewandelt und an diverse Erwerber veräußert. **Rn. 14** Verwalterin der Wohnungen ist die E Gesellschaft mbH. **Rn. 15** Die seit mehr als 15 Monaten unveränderte Miete betrug zuletzt 244,04 € **Rn. 16** netto kalt (= 4,09 €/qm). Mit Schreiben vom 26.05.2004 verlangte die Ver- **Rn. 17** walterin der Eigentumswohnungen unter Vorlage einer Vollmacht der Klä- **Rn. 18** gerin die Zustimmung der Beklagten zu einer monatlichen Nettokaltmiete **Rn. 19** in Höhe von 292,38 € (=4,90 €/qm). In der Begründung des Mieterhö- **Rn. 20** hungsverlangens wird Bezug genommen auf 9 ebenfalls in der H-straße **Rn. 21** gelegene Vergleichswohnungen, in denen die Nettokaltmie- **Rn. 22** te mindestens 6,- €/qm betrage, so dass die zu zahlende Nettokaltmiete **Rn. 23** unter Beachtung der Kappungsgrenze von 20% auf 4,90 €/qm erhöht **Rn. 24** werden könne. Ferner wurde in dem Erhöhungsverlangen auf den qualifi- **Rn. 25** zierten Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 01.09.2002 hingewiesen, wo- **Rn. 26** nach die Wohnung in die Baualters- und Modernisierungsklasse 1950- **Rn. 27** 1969 der Ausstattungsklasse 2 zuzuordnen sei, sodass sich eine im Miet- **Rn. 28** spiegel angegebene Spanne von 3,85 € bis 4,85 € pro qm zuzüglich eines **Rn. 29** Zuschlags in Höhe von 0,05 €/qm aufgrund der vorhandenen Grün- und **Rn. 30** Waldflächen ergebe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Miet- **Rn. 31** erhöhungsverlangen vom 26.05.2Ö04 Bezug genommen (Bl. 8 ff. d.A.). **Rn. 32** Die Beklagten erklärten ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlich **Rn. 33** zu zahlenden Nettokaltmiete bis zu 250,02 € (= 4,19 €/qm) Die Klägerin **Rn. 34** hat ihre am 29.10.2004 erhobene Klage auf Zustimmung zur Mieterhö- **Rn. 35** hung zunächst ohne Angabe einer ladungsfähigen Anschrift erhoben. Mit **Rn. 36** bei Gericht am 07.01.2005 eingegangenem Schriftsatz teilte sie ihre la- **Rn. 37** dungsfähige Anschrift mit. **Rn. 38** Die Klägerin hat behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage min- **Rn. 39** destens 4,90 €/qm.. Als den Wohnwert erhöhend sei die Lage im Stadtteil **Rn. 40** X anzusehen, der sehr beliebt sei. Dies zeige sich auch darin, **Rn. 41** dass es in dieser Wohnanlage keinen Leerstand gebe. Es handele sich **Rn. 42** um eine ruhige zentrale Lage. Die Häuser seien in gelockerter Bauweise **Rn. 43** angeordnet. Bei dem Blick vom Balkon, der nach Süden ausgerichtet sei, **Rn. 44** habe man den Eindruck, als wohne man "auf dem Land". Der Sachver- **Rn. 45** ständige E2 habe außerhalb eines Prozesses die ortsübliche Ver- **Rn. 46** gleichsmiete mit 5,11 €/qm ermittelt. Eine Expertise der I2 aus Dezem- **Rn. 47** ber 2001 bezeichne X als gute Lage und weise Mieten von **Rn. 48** 5 ,- € bis 7,- € aus. **Rn. 49** Die Klägerin hat beantragt, **Rn. 50** die Beklagten zu verurteilen einer Erhöhung der Nettomiete für die **Rn. 51** Wohnung H-str. 17 über die bereits erteilte Zustimmung hin- **Rn. 52** aus auf 292,38 € mit Wirkung ab 01.08.2004 zuzustimmen. **Rn. 53** Die Beklagten haben beantragt, **Rn. 54** die Klage abzuweisen. **Rn. 55** Sie haben behauptet, dass die genannten Vergleichswohnung nicht **Rn. 56** vergleichbar seien, da es sich um sanierte Wohnungen handele, bei de- **Rn. 57** nen u.a. eine Badsanierung stattgefunden habe. An der von ihnen gemie- **Rn. 58** teten Wohnung seien aber mit Ausnahme der von ihnen selbst durchge- **Rn. 59** führten Arbeiten keine Wertverbesserungen durchgeführt worden. Nur die **Rn. 60** Fenster mit Holzrahmen seien in den 70er-Jahren durch Fenster mit Alu- **Rn. 61** miniumrahmen ausgetauscht worden. Die Beklagten haben die Ansicht **Rn. 62** vertreten, dass die Wohnung im Hinblick auf die Küche nicht in die Aus- **Rn. 63** stattungsklasse 2 einzuordnen sei, da die Warmwasseraufbereitung in der **Rn. 64** Küche über ein 5 Liter-Kochendwassergerät (Boiler) erfolge. Im Übrigen **Rn. 65** haben sich die Beklagten auf den schlechten Zustand der Wohnung beru- **Rn. 66** fen. Sie haben deshalb die Auffassung vertreten, dass allenfalls der Mit- **Rn. 67** telwert des Dortmunder Mietspiegels zu zahlen sei. Die Beklagten haben **Rn. 68** ferner bestritten, dass der Balkon nach Süden ausgerichtet sei. **Rn. 69** Das Amtsgericht Dortmund hat die Beklagten unter Abweisung der Klage **Rn. 70** im Übrigen mit Urteil vom 15.02.2005 verurteilt, der Erhöhung der Netto- **Rn. 71** miete für die in der H-str. 17 in E im **Rn. 72** 1. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung über die bereits erteilte Zu- **Rn. 73** stimmung zu einer Nettokaltmiete von 250,02 € (zuzüglich Betriebskos- **Rn. 74** tenvorauszahlungen) hinaus auf 259,56 € (= 4,35 €/qm) mit Wirkung vom **Rn. 75** 01.08.2004 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat dabei unter Zugrundele- **Rn. 76** gung des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund die ortsübliche **Rn. 77** Vergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung selbst - ohne Einho- **Rn. 78** lung eines Sachverständigengutachtens - ausgehend von dem Median **Rn. 79** der entsprechenden Mietspiegelspanne auf 4,35 €/qm geschätzt. Wegen **Rn. 80** der Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung **Rn. 81** Bezug genommen (Bl. 104 ff. d.A.). **Rn. 82** Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit Ihrer rechtzeitig **Rn. 83** eingelegten und begründeten Berufung. Sie macht geltend, dass die ange- **Rn. 84** fochtene Entscheidung rechtsfehlerhaft sei und gegen §§ 558a Abs. 2, **Rn. 85** 558a Abs. 4, 558d BGB verstoße. Das Amtsgericht habe dem Mittelwert **Rn. 86** (Median) des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund eine Vermu- **Rn. 87** tungswirkung beigemessen, die diesem Wert nach den genannten Vor- **Rn. 88** schriften nicht zukomme. Aus § 558a Abs. 4 BGB lasse sich eine zwin- **Rn. 89** gende Annahme des Mittelwertes als ortsübliche Vergleichsmiete nicht **Rn. 90** ableiten. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass grundsätzlich **Rn. 91** nicht der Mietspiegel entscheidend sei, sondern die ortübliche Ver- **Rn. 92** gleichsmiete. Insofern hätte das Amtsgericht den vorgebrachten Angaben **Rn. 93** zu den Vergleichswohnungen, die sich vor Ort und in derselben Wohnan- **Rn. 94** lage befänden, weitaus mehr Bedeutung zumessen müssen. Diese aktuel- **Rn. 95** le Entwicklung müsse einer rückgewandten Betrachtung, wie sie sich aus **Rn. 96** dem Mietspiegel ergebe, vorgehen. **Rn. 97** Zwar stelle das Amtsgericht in den Urteilsgründen zu Recht fest, dass ei- **Rn. 98** nem in dem Mietspiegel angegebenen Mittelwert unter dem Gesichtspunkt **Rn. 99** der Vermutungswirkung keine besondere Bedeutung beikomme, lasse **Rn. 100** dem Median dann aber doch diese Vermutungswirkung zukommen, wenn **Rn. 101** es ausführe, es sei vom Mittelwert auszugehen. Das Amtsgericht habe zu **Rn. 102** der eigentlich gebotenen normativen Einordnung innerhalb der Spanne **Rn. 103** des qualifizierten Mietspiegels lediglich ausgeführt, dass hierzu keine wei- **Rn. 104** teren Angaben vorlägen. Wenn das Amtsgericht dem Mittelwert des Miet- **Rn. 105** spiegelfeldes eine ihm nicht zukommende besondere Bedeutung zuweise, **Rn. 106** ignoriere es, dass auch ein qualifizierter Mietspiegel ausschließlich Rah- **Rn. 107** mengrößen mit Streubreiten der üblichen Entgelte liefere. **Rn. 108** Auch begründe die Tatsachenfeststellung durch das Amtsgericht Dort- **Rn. 109** mund erhebliche Bedenken gegen die Vollständigkeit und Richtigkeit der **Rn. 110** erhobenen Tatsachen. Das Amtsgericht habe ohne nähere Auseinander- **Rn. 111** setzung mit dem Sachverständigengutachten E2 diesem Gutachten **Rn. 112** die Aussagekraft abgesprochen und sei dem von ihr angebotenen Bewei- **Rn. 113** sen - Einholung eines Sachverständigengutachtens - nicht nachgegan- **Rn. 114** gen. Entscheidend sei nicht der Mietspiegel, sondern die ortübliche Ver- **Rn. 115** gleichsmiete. Dies müsse insbesondere gelten, wenn der qualifizierte **Rn. 116** Mietspiegel nur einen kleinen Teilmarkt abdecke. Wollte man der Ansicht **Rn. 117** des Amtsgerichts folgen, dass ein Sachverständigengutachten bei Vorlie- **Rn. 118** gen eines qualifizierten Mietspiegels nahezu ohne Bedeutung sei, würde **Rn. 119** die gesetzliche Intention des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB konterkariert, der **Rn. 120** gerade vorsehe, dass der Vermieter trotz Vorliegens eines qualifizierten **Rn. 121** Mietspiegels sein Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengut- **Rn. 122** achten stützen könne. Aufgrund der unterbliebenen Einholung eines **Rn. 123** Sachverständigengutachtens sei die Tatsachenermittlung unvollständig. **Rn. 124** Die Klägerin beantragt, **Rn. 125** die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Beklagten zu **Rn. 126** verurteilen, einer Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung H-straße 17, 1.Obergeschoss rechts auf 292,38 € **Rn. 127** [= 4,90 €/qm] mit Wirkung ab dem 01.08.2004 zuzustimmen, **Rn. 128** hilfsweise, die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sa- **Rn. 129** che zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsge- **Rn. 130** richt zurückzuverweisen. **Rn. 131** Die Beklagten beantragen, **Rn. 132** die Berufung zurückzuweisen. **Rn. 133** Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und behaupten, die ge- **Rn. 134** nannten Vergleichswohnungen und die Wohnung in dem Gutachten des **Rn. 135** Sachverständigen E2 seien mit ihrer nicht vergleichbar. Denn die **Rn. 136** Wohnung in dem Gutachten des Sachverständigen E2 sei im Bad **Rn. 137** vollständig modernisiert worden. Teilweise seien auch die Elektroinstalla- **Rn. 138** tionen modernisiert gewesen. Werterhöhend hätten sich nach dem Gut- **Rn. 139** achten auch die nachträglich eingebauten Fenster mit Kunststoffrahmen **Rn. 140** ausgewirkt. Darüber hinaus verfüge ihre Wohnung in der Küche lediglich **Rn. 141** über ein 5-Liter-Kochendwassergerät zur Warmwasserversorgung. Auch **Rn. 142** der vom Amtsgericht angesetzte Grünwertvorteil von 5 Cent pro Quadrat- **Rn. 143** meter sei bedenklich. Darüber hinaus sei die Straße verkehrsmäßig auch **Rn. 144** stark als Umgehungsstraße belastet. Hinzu komme, dass es abends zu **Rn. 145** erheblichem Verkehrslärm komme, da sich das Gebiet in der Einflug- **Rn. 146** schneise des Flughafens E befinde. **Rn. 147** II. **Rn. 148** Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet **Rn. 149** 1. **Rn. 150** Die Klägerin ist insbesondere in Höhe der Berufungssumme beschwert. **Rn. 151** Die Beschwer in Verfahren auf Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen **Rn. 152** bestimmt sich - für Vermieter und Mieter gleichermaßen - entsprechend **Rn. 153** §9 ZPO (LG Dortmund, ZMR 2002, 918: Börstinghaus in **Rn. 154** Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, §558b Rdn. 154 m.w.N.). Dement- **Rn. 155** sprechend ist die Klägerin hier in Höhe von 1.378,44 € (42 Monate x **Rn. 156** 32,82 €/Monat) beschwert. **Rn. 157** 2. **Rn. 158** In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg, da die angefochtene **Rn. 159** Entscheidung jedenfalls nicht auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der **Rn. 160** Klägerin beruht. **Rn. 161** a) **Rn. 162** Der Umstand, dass die Klägerin ihre ladungsfähige Anschrift zunächst **Rn. 163** nicht angegeben und die Angabe erst im laufenden Verfahren erster In- **Rn. 164** stanz nachgeholt hat, führt nicht zur Unzulässigkeit der Klage, da es für **Rn. 165** die Beurteilung der Zulässigkeit der Klage auf den Schluss der mündlichen **Rn. 166** Verhandlung ankommt. Die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungs- **Rn. 167** verlangen ist auch rechtzeitig gem. §558b Abs. 2 S. 3 BGB. Nach dieser **Rn. 168** Vorschrift muss die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen **Rn. 169** innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist er- **Rn. 170** hoben werden, wobei die Klagefrist nur bei einer Klage durch den richtigen **Rn. 171** Vermieter unterbrochen wird (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, **Rn. 172** 8. Auflage, § 558b Rdn. 85). Auch wenn die Klageerhebung gem. § 261 **Rn. 173** ZPO eigentlich die Zustellung der Klage voraussetzt, gilt auch hier §167 **Rn. 174** ZPO (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558b **Rn. 175** Rdn. 86), wonach die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageein- **Rn. 176** reichung bei Gericht eintritt, wenn die Zustellung "demnächst" erfolgt. Da **Rn. 177** die Klägerin mit der am 29.10.2004 anhängig gemachten Zustimmungs- **Rn. 178** klage alles unternommen hatte, damit diese zeitnah ordnungsgemäß zu- **Rn. 179** gestellt werden konnte, ist die am 31.10.2004 endende Frist zur Klage **Rn. 180** gewahrt. **Rn. 181** b) **Rn. 182** Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin gem. § 558 BGB ist jedenfalls **Rn. 183** über den vom Amtsgericht bereits zuerkannten Betrag von 4,35 € pro **Rn. 184** Quadratmeter Wohnfläche nicht begründet. **Rn. 185** aa) **Rn. 186** An der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens bestehen insbesondere **Rn. 187** wegen der Begründung des Erhöhungsverlangens (auch) unter Bezug- **Rn. 188** nahme auf den - qualifizierten - Mietspiegel der Stadt Dortmund vom **Rn. 189** 01.09.2002 (§ 558a Abs. 3 BGB) in formeller Hinsicht keine Bedenken, **Rn. 190** § 558a BGB. **Rn. 191** bb) **Rn. 192** Entgegen der Ansicht der Klägerin hat das Berufungsgericht die ortsübli- **Rn. 193** che Vergleichsmiete nicht verfahrensfehlerhaft festgestellt. **Rn. 194** Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist an- **Rn. 195** schließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Ver- **Rn. 196** mieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist (BGH **Rn. 197** NJW 2005,2074). **Rn. 198** Gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer **Rn. 199** Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn **Rn. 200** die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit **Rn. 201** 15 Monaten unverändert ist. Letzteres ist vorliegend unstreitig. **Rn. 202** Nach Abs. 2 dieser Vorschrift wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet **Rn. 203** aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichba- **Rn. 204** ren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Be- **Rn. 205** schaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert **Rn. 206** worden sind. Das Amtsgericht hat diese ortsübliche Vergleichsmiete fest- **Rn. 207** zustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH **Rn. 208** NJW 2005, 2074 m.w.N.). **Rn. 209** Soweit es um die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht, sind **Rn. 210** die mindestens drei Wohnungen, die der Vermieter im Mieterhöhungsver- **Rn. 211** langen angegeben hat, kein Beweismittel (Börstinghaus in **Rn. 212** Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn .151). Es muss insoweit **Rn. 213** klar unterschieden werden zwischen der Begründung des Mieterhöhungs- **Rn. 214** verlangens und der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Letzte- **Rn. 215** re muss das Gericht unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen **Rn. 216** Beweismittel ermitteln. Eine Beschränkung auf die vom Vermieter im Er- **Rn. 217** höhungsverlangen genannten Begründungsmittel findet nicht statt **Rn. 218** (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151 **Rn. 219** m.w.N.; § 558b Rdn. 98). Es ist auch dogmatisch unrichtig, die für die **Rn. 220** Vergleichswohnungen gezahlten Mieten mit dem Begriff der ortsüblichen **Rn. 221** Vergleichsmiete gleichzusetzen (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, **Rn. 222** 8. Auflage, § 558a Rdn. 151). ). Daran ändert nach Ansicht der Kammer **Rn. 223** auch der Umstand nichts, dass sich die von der Klägerin genannten **Rn. 224** 9 Vergleichswohnung allesamt in der gleichen Straße befinden wie die **Rn. 225** streitgegenständliche Wohnung. Die Feststellung der ortsüblichen Ver- **Rn. 226** gleichsmiete ist vor allem eine empirische Tatsachenfeststellung **Rn. 227** (Börstinghaus in Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151). **Rn. 228** Mit den ortsüblichen Entgelten hebt das Gesetz nicht auf einen punktuel- **Rn. 229** len Wert innerhalb des Mietenspektrums ab, sondern auf eine durch die **Rn. 230** Streubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Dieser **Rn. 231** Rahmen gruppiert sich um einen bestimmten Mittelwert (Börstinghaus in **Rn. 232** Schmidt/Futterer, MietR. 8. Auflage, § 558 Rdn. 53). **Rn. 233** Das Amtsgericht ist zu Recht zunächst davon ausgegangen, dass **Rn. 234** hinsichtlich der Spannenwerte des Dortmunder Mietspiegels vom **Rn. 235** 01.09.2002 gem. §558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des **Rn. 236** § 292 ZPO eingreift. Gem. § 558d Abs. 3 BGB wird - widerlegbar - **Rn. 237** vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Entgelte **Rn. 238** die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Vorschrift des Ab- **Rn. 239** satzes 2 eingehalten ist. **Rn. 240** Zwischen den Parteien war es in erster Instanz unstreitig, dass es sich bei **Rn. 241** dem Dortmunder Mietspiegel vom 01.09.2002 um einen qualifizierten **Rn. 242** Mietspiegel handelt, der den Anforderungen des § 558d Abs. 2 BGB ge- **Rn. 243** nügt. Soweit die Klägerin mit der Berufung offensichtlich in Zweifel zieht, **Rn. 244** dass die Erstellung des Dortmunder Mietspiegels nach anerkannten **Rn. 245** wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist, ist dies gem. § 531 Abs. 2 **Rn. 246** ZPO nicht mehr zu berücksichtigen, im Übrigen auch nicht hinreichend **Rn. 247** substantiiert vorgetragen. **Rn. 248** Das Amtsgericht hat die in Rede stehende Wohnung zu Recht in die **Rn. 249** Baualters- und Modernisierungsklasse 3 (1950-1969) und in die **Rn. 250** Ausstattungsklasse 2 eingeordnet. Das Gebäude, in dem die Wohnung **Rn. 251** liegt, wurde unstreitig im Jahr 1962/1963 errichtet. Für Wohnungen, die **Rn. 252** bis zum 31.12.1969 errichtet worden sind, sieht der Dortmunder Miet- **Rn. 253** spiegel für bestimmte, nachträglich vom Vermieter vorgenommene, nä- **Rn. 254** her bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen die Vergabe von Punkten **Rn. 255** vor, wonach bei Erreichen einer (Mindest-)Punktzahl von 19 Punkten die **Rn. 256** Einordnung in die Baualtersklasse 4 (1950-1969 modernisiert) erfolgen **Rn. 257** kann. In der Wohnung der Beklagten sind jedoch keine Modernisie- **Rn. 258** rungsmaßnahmen durchgeführt worden, die die Einordnung in diese **Rn. 259** Baualtersklasse 4 rechtfertigen. Es sind allein Fenster mit Holzrahmen **Rn. 260** gegen solche mit einem Rahmen aus Aluminium ausgetauscht worden. **Rn. 261** Der bloße Austausch von Fenstern stellt jedoch keine nach dem Dort- **Rn. 262** munder Mietspiegel zu berücksichtigende Modernisierungsmaßnahme **Rn. 263** dar. Da die Wohnung über einen - wenn auch kleinen - Balkon verfügt, **Rn. 264** ist sie nach dem Dortmunder Mietspiegel in die Ausstattungsklasse 2 **Rn. 265** einzuordnen. Letztlich begehrt die Klägerin mit der Berufung auch keine **Rn. 266** andere Einordnung der Wohnung innerhalb des Dortmunder Mietspie- **Rn. 267** gels, **Rn. 268** Für die in Rede stehende Wohnung (Baualters- und Modernisierungs- **Rn. 269** klasse 3 und Ausstattungsklasse 2) gibt der Dortmunder Mietspiegel **Rn. 270** eine Spannbreite von 3,85 €/qm bis 4,85 €/qm an. Der von der Klägerin **Rn. 271** verlangte Mietzins von 4,90 €/qm setzt sich zusammen aus dem obers- **Rn. 272** ten Wert dieser Spanne sowie einem Zuschlag von 0,05 €/qm für die **Rn. 273** Lage der Wohnung (Größere Grünflächen mit Erholungswert - größere **Rn. 274** Gärten bzw. parkähnliche Grünanlagen oder Wald - in der Nähe des **Rn. 275** Gebäudes (bis zu 200m Entfernung)). **Rn. 276** Soweit die Klägerin unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des LG **Rn. 277** München l (NZM 2003, 974) der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung **Rn. 278** des Mietspiegels an jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnut- **Rn. 279** zen, so dass es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Miet- **Rn. 280** erhöhung bereits ausreichen soll, dass sich das Erhöhungsverlangen **Rn. 281** überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngs- **Rn. 282** ten Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 2074) nicht durch. Die Fest- **Rn. 283** stellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfor- **Rn. 284** dert im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichs- **Rn. 285** miete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb **Rn. 286** nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne über- **Rn. 287** einstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel **Rn. 288** sonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH NJW 2005, 2074 m.w.N.). **Rn. 289** Nach der bereits zitierten Rechtsprechung des BGH (aaO.) unterliegt es **Rn. 290** grundsätzlich auch keinen Bedenken, die konkrete ortsübliche Ver- **Rn. 291** gleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gem. **Rn. 292** § 287 ZPO zu ermitteln. Dabei ist - entgegen der Ansicht der Berufung **Rn. 293** - auch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den Sachverhalt **Rn. 294** nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig **Rn. 295** aufgeklärt hat (§ 286 ZPO), da die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, **Rn. 296** Abs. 1 S. 2 ZPO vorlagen. Insoweit weist der BGH (NJW 2005, 2074) zu **Rn. 297** Recht darauf hin, dass eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen **Rn. 298** Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebe- **Rn. 299** nen Spanne durch Sachverständigengutachten gem. §§ 286 Abs. 1, **Rn. 300** 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkelten und einem Kostenaufwand **Rn. 301** verbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung - **Rn. 302** in dem vom BGH entschiedenen Fall waren es 0,50 €/qm - unter Be- **Rn. 303** rücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe **Rn. 304** außer Verhältnis steht. Ein Sachverständigengutachten, das im Rahmen **Rn. 305** der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden **Rn. 306** Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend gro- **Rn. 307** ße, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln **Rn. 308** müsste, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu **Rn. 309** diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,85 €/qm bis **Rn. 310** 4,90 €/qm einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist nach der Rechtspre- **Rn. 311** chung des BGH (NJW 2005, 2074) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, **Rn. 312** wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkann- **Rn. 313** ten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder **Rn. 314** von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist **Rn. 315** (§ 558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinord- **Rn. 316** nung zur Verfügung steht. Orientierungshilfe ist nach Ziffer 6 des Dort- **Rn. 317** munder Mietsplegels der sogenannte Median, bei dem es sich nicht um **Rn. 318** den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um einen Mittelwert **Rn. 319** innerhalb der Spanne entsprechend der größten Anzahl der Mieten han- **Rn. 320** delt. **Rn. 321** Auch wenn diesem Mittelwert unter dem Gesichtspunkt der Vermutungs- **Rn. 322** wirkung keine besondere Bedeutung zukommt (vgl. Börstinghaus in **Rn. 323** Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558c Rdn .113), so ist er doch der **Rn. 324** innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins. **Rn. 325** Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die In Betracht **Rn. 326** kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) **Rn. 327** als durchschnittlich anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässi- **Rn. 328** gen Rahmens liegende Mietzins kann aber nur verlangt werden, wenn **Rn. 329** diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden **Rn. 330** können (LG Dortmund. ZMR 2002, 918). Diese Umstände sind von der **Rn. 331** Klägerin als Vermieterin darzulegen und ggfs. zu beweisen. Angesichts **Rn. 332** des Umstandes, dass sich die streitgegenständliche Wohnung nur deswe- **Rn. 333** gen in die Ausstattungsklasse 2 einordnen ließ, weil sie über einen Balkon **Rn. 334** verfügt, ist die Ausstattung der Wohnung - insbesondere auch, weil die **Rn. 335** Warmwasseraufbereitung in der Küche nur über ein **Rn. 336** 5 l - Kochendwassergerät erfolgt - als unterdurchschnittlich anzusehen. **Rn. 337** Dies wird nach Ansicht der Kammer auch nicht durch die von der Klägerin **Rn. 338** geltend gemachten Lagevorteile (Stadtteil X, man fühle sich **Rn. 339** wie in der freien Natur) und den nach ihrer Behauptung nach Süden aus- **Rn. 340** gerichteten Balkon kompensiert. Hier führt die angefochtene Entscheidung **Rn. 341** zu Recht aus, dass eine Lage der Mietwohnung im Stadtteil X **Rn. 342** sicherlich als über dem Durchschnitt liegend angesehen werden kann, **Rn. 343** allerdings ist - worauf das Amtsgericht ebenfalls zu Recht hinweist - auch **Rn. 344** zu berücksichtigen, dass es sich um eine ehemalige Sozialwohnung im **Rn. 345** sozialen Wohnungsbau mit dem üblichen einfachen Standard handelt. **Rn. 346** Das Amtsgericht war zum Beleg dieses Standards auch nicht gehindert, **Rn. 347** auf die Angaben des von der Klägerin selbst zur Akte gereichten Gutach- **Rn. 348** tens des Sachverständigen Döring zurückzugreifen, da die Klägerin gera- **Rn. 349** de behauptet hat, die dort beschriebene Wohnung sei mit der Wohnung **Rn. 350** der Beklagten vergleichbar. Dies gilt auch dann, wenn das Amtsgericht **Rn. 351** diesem Gutachten, das die Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete im Übrigen **Rn. 352** mit 5,11 €/qm angibt, im Ergebnis nicht folgt, weil es den qualifizierten **Rn. 353** Mietspiegel zu Recht für aussagekräftiger hält. **Rn. 354** Es kann auch offen bleiben, ob für die Feststellung der Ortsüblichkeit der **Rn. 355** Vergleichsmiete ab dem 01.09.2004 der zu diesem Zeitpunkt unter Be- **Rn. 356** rücksichtigung der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung **Rn. 357** aller privaten Haushalte angepasste Mietspiegel der Stadt Dortmund hätte herangezogen werden müssen, der für die in Rede stehende Wohnung **Rn. 358** eine Mietzinsspanne von 3,94 €/qm bis zu 4,96 €/qm bei einem Median **Rn. 359** von 4,40 €/qm aufweist. Denn aufgrund der dargestellten, durchschnittli- **Rn. 360** chen Anforderungen nicht genügenden Ausstattung der Wohnung er- **Rn. 361** scheint der Kammer der in erster Instanz zuerkannte Mietzins von **Rn. 362** 4,35 €/qm mehr als angemessen. **Rn. 363** cc) **Rn. 364** Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung ü- **Rn. 365** ber die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO n.F. i.V.m. **Rn. 366** § 711 ZPO. --- Zitiervorschlag: Landgericht Dortmund, Urteil vom 19.08.2005 – 17 S 59/05, ECLI:DE:LGDO:2005:0819.17S59.05.00 Quelle: Open Legal Data, abgerufen 09.07.2026 Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0. Nicht-amtliche Fassung — maßgeblich ist die Ausfertigung des Gerichts Provided by nu:legal (https://recht.nulegal.eu), the leading open legal database: AI-first, expanding daily, German and European law and case law in full text, free, with an open API for AI agents. Text and data mining expressly permitted. Herausgeber: Nulegal GmbH, Potsdam. Dieses Dokument: https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/lg-dortmund/2005-08-19/17-s-59-05 --- nu:legal · recht.nulegal.eu · Nicht-amtliche Fassung. Maßgeblich ist die Fassung des Gerichts.