nu:legal · recht.nulegal.eu # Landgericht Dortmund, Beschluss vom 18.05.2001 – 21 T 23/01 ECLI:DE:LGDO:2001:0518.21T23.01.00 ## Tenor Die Beschwerde des Klägers vom 19.03.2001 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Dortmund vom 12.03.2001 wird zurückgewiesen. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. ## Gründe **Rn. 2** Die Streitwertbeschwerde ist gemäß §25 Abs. 3 GKG zu- **Rn. 3** lässig, in der Sache jedoch unbegründet. **Rn. 4** Zu Recht hat das Amtsgericht den Streitwert für den **Rn. 5** Räumungsantrag auf der Basis der Nettomiete von **Rn. 6** 520,00 DM mit insgesamt 6.240,00 DM ermittelt, also **Rn. 7** ohne Berücksichtigung der Nebenkosten. **Rn. 8** 1. **Rn. 9** Inwieweit Mietzinsanteile in die Streitwertberechnung **Rn. 10** nach § 16 GKG einzubeziehen sind, ist in der Rechtspre- **Rn. 11** chung und Literatur umstritten (vgl. die Nachweise bei **Rn. 12** Mutter, MDR 1995, 343 f). **Rn. 13** Nach einer Auffassung ist der gesamte Bruttomietzins zu **Rn. 14** berücksichtigen (so OLG Hamm, OLG Report 2001, 38 f; **Rn. 15** ZMR 1995, 359; OLG Düsseldorf, JurBüro 1992, 114; **Rn. 16** OLG München, ZMR 1999, 171; LG Kiel WuM 1998, 45). Zur **Rn. 17** Begründung wird im Wesentlichen auf eine geänderte Ver- **Rn. 18** teuJ~ **Rn. 19** kehrsauffassung verwiesen, wonach der Begriff der "Miete" **Rn. 20** eben nicht nur den Nettomietzins sondern auch die Ne- **Rn. 21** benkosten erfaßt ("Zweite Miete"), zumal die Nebenko- **Rn. 22** sten mehr denn je in engem Zusammenhang mit der Ver- **Rn. 23** pflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung **Rn. 24** stehen. Des Weiteren wird argumentiert, dass auch beim **Rn. 25** Kündigungsgrund des § 554 BGB der Mietzinsrückstand un- **Rn. 26** ter Einbeziehung ausstehender Nebenkosten ermittelt **Rn. 27** wird. Es gäbe keine überzeugenden Gründe für eine un- **Rn. 28** terschiedliche Handhabung bei der Ermittlung des Kündi- **Rn. 29** gungsgrundes und bei der Ermittlung des Wertes des **Rn. 30** darauf gestützten Räumungsbegehrens. **Rn. 31** Nach älterer höchstrichterlicher Auffassung sind nach **Rn. 32** den Umständen des Einzelfalls neben der Kaltmiete die **Rn. 33** nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu berücksichti- **Rn. 34** gen, die verbrauchsabhängigen dagegen nicht (vgl. **Rn. 35** BGHZ 18, 169, 173). In diese - nach der Art der Neben- **Rn. 36** kosten differenzierende - Richtung geht auch eine Ent- **Rn. 37** scheidung des LG Saarbrücken (MDR 1994, 316), wonach **Rn. 38** bei der Streitwertberechnung nur solche Nebenkosten **Rn. 39** einzubeziehen sind, die nicht direkt der Versorgung des **Rn. 40** Mieters dienen und daher nicht als bloße Durchlaufpo- **Rn. 41** sten anzusehen sind. **Rn. 42** Schließlich wird die Ansicht vertreten, wonach ledig- **Rn. 43** lich die Nettomiete zugrunde zu legen ist (OLG Köln, **Rn. 44** JurBüro 1996, 474; OLG Rostock JurBüro 1994, 735; **Rn. 45** LG Flensburg, Wum 1998, 44; LG Münster, Wum 1998, 43 f; **Rn. 46** " **Rn. 47** LG Bochum Wum 1995, 548; Fischer in: Bub/Treier, Hand- **Rn. 48** buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VIII **Rn. 49** Randziffer 225). **Rn. 50** 2. **Rn. 51** Die Kammer ist bisher der letztgenannten Auffassung ge- **Rn. 52** folgt und hält hieran auch weiterhin fest. Die im **Rn. 53** Grundsatz von allen Meinungen anerkannte Erforderlich- **Rn. 54** keit der Einfachheit und Klarheit der Streitwertfest- **Rn. 55** setzung läßt sich nur erreichen, wenn sich die erfor- **Rn. 56** derlichen Grundlagen bereits aus dem Mietvertrag selbst **Rn. 57** ergeben, so dass weitergehende Ermittlungen und Beweis- **Rn. 58** aufnahmen hierzu nicht erforderlich sind. Vor diesem **Rn. 59** Hintergrund erscheint eine Differenzierung zwischen **Rn. 60** verbrauchsabhängigen und nicht verbrauchsabhängigen Ne- **Rn. 61** benkosten wenig praktikabel, weil die Mietverträge in **Rn. 62** der Regel eine Nebenkosten (-vorauszahlungs) Pauschale **Rn. 63** benennen, ohne zwischen verbrauchsabhängigen und - un- **Rn. 64** abhängigen Kosten zu unterscheiden. Das Argument der **Rn. 65** fehlenden Praktikabilität läßt sich dementsprechend **Rn. 66** auch der Auffassung entgegenhalten, die eine Differenzie- **Rn. 67** rung danach vornehmen will, ob die jeweiligen Leistun- **Rn. 68** gen der Versorgung des Mieters dienen. **Rn. 69** Praktikabel erscheint nur eine Bewertung auf der Grund- **Rn. 70** lage der Netto- oder der Bruttomiete. Insoweit er- **Rn. 71** scheint der Kammer weiterhin der Ansatz des Nettomiet- **Rn. 72** zinses sachgerecht. **Rn. 73** Schon die übliche Vertragspraxis spricht dafür, dass **Rn. 74** der Verkehr unter" Mietzins" das Gebrauchsentgelt ohne **Rn. 75** die besonders ausgewiesenen Nebenkosten versteht, was **Rn. 76** Folgen für die Auslegung des Begriffs in §16 GKG haben **Rn. 77** muss. Die Nebenkosten stehen in der Regel als Voraus- **Rn. 78** zahlung unter dem Vorbehalt der Abrechnung und sind **Rn. 79** beim Vermieter im Gegensatz zum eigentlichen Ge- **Rn. 80** brauchsentgelt nur durchlaufende Posten. Die Mietver- **Rn. 81** träge trennen deshalb auch regelmäßig zwischen Haupt- **Rn. 82** und Nebenleistungen des Mieters und unterscheiden zwi- **Rn. 83** schen ihnen deutlich, so auch im vorliegenden Fall **Rn. 84** (vgl. § 3 Abs. 1 und Abs. 3, des Mietvertrages vom 30.09.2000 **Rn. 85** Bl. 5 d.A.. **Rn. 86** Auch der Hinweis darauf, dass in § 554 BGB der zur Kün- **Rn. 87** digung berechtigende Mietrückstand unter Einschluss der **Rn. 88** Nebenkosten zu berechnen ist, vermag letztlich nicht zu **Rn. 89** überzeugen. Dass der Zahlungsrückstand im Falle des **Rn. 90** § 554 BGB auf der Grundlage der Bruttomiete zu errech- **Rn. 91** nen ist, ergibt sich nicht aus dem Wortlaut, sondern **Rn. 92** aus Sinn und Zweck der Vorschrift. Sie gibt dem Vermie- **Rn. 93** ter die Möglichkeit, sich ohne Einhaltung einer Frist **Rn. 94** aus dem Vertragsverhältnis mit einem säumigen Mieter zu **Rn. 95** lösen, um weiteren finanziellen Schaden zu verhindern **Rn. 96** oder doch zumindestens so gering wie möglich halten. **Rn. 97** Ein solcher Schaden erwächst dem Vermieter aber auch **Rn. 98** durch Nichtzahlung der Nebenkosten, denn sie stellen **Rn. 99** für den Vermieter im Wesentlichen nur durchlaufene Gel- **Rn. 100** der dar, die er zur Begleichung von Forderungen Dritter **Rn. 101** aufwenden muss. Solche Überlegungen sind aber für die **Rn. 102** Bestimmung des Streitwerts nach § 16 GKG gerade nicht **Rn. 103** relevant. Es bestehen vielmehr durchaus triftige **Rn. 104** Gründe, der Streitwertberechnung allein die Nettomiete **Rn. 105** zugrunde zu legen. Nach § 535 Abs. 1 BGB stellt die **Rn. 106** Zahlung des vereinbarten Mietzinses die Gegenleistung **Rn. 107** für die Überlassung der vermieteten Sache dar. Die Ne- **Rn. 108** benkosten schuldet der Mieter demnach als Gegenleistung **Rn. 109** für die vom Vermieter zur erfüllenden Nebenpflichten. **Rn. 110** Dementsprechend werden - wie oben ausgeführt - Miete **Rn. 111** und Nebenkosten getrennt aufgeführt. Im Übrigen ist **Rn. 112** darauf hinzuweisen, dass die Berechnung einer Mietkau- **Rn. 113** tion nach § 550 b BGB ebenfalls allein auf der Grund- **Rn. 114** lage der Nettomiete erfolgt (vgl. Palandt/Weidenkaff, **Rn. 115** 60. Auflage, § 550 b Rdn. 9). Auch die vielerorts üb- **Rn. 116** lichen Mietspiegel gehen von der Nettomiete aus. Wenn **Rn. 117** aber schon im materiellen Mietrecht der Begriff "Miete" **Rn. 118** unterschiedlich verwendet wird, besteht auch einer von **Rn. 119** der Rechtsprechung zu § 554 BGB abweichenden Auslegung **Rn. 120** des Begriffs "Miete" im Rahmen des § 16 GKG nichts ent- **Rn. 121** gegen. **Rn. 122** Dass bei der Streitwertberechnung nach § 16 GKG von der **Rn. 123** Nettomiete auszugehen ist, erscheint nicht zuletzt auf- **Rn. 124** grund sozialer Erwägungen geboten. Insbesondere bei **Rn. 125** Klagen auf Räumung von Wohnraum spielen soziale Gründe **Rn. 126** eine wesentliche Rolle. Bei den heute vielfach üblichen **Rn. 127** hohen Mieten ergeben sich im Allgemeinen ohnehin für **Rn. 128** Räumungsverfahren erhebliche Streitwerte. Dass aber der **Rn. 129** Streitwert in Mietsachen niedrig gehalten werden muss, **Rn. 130** ist gesetzgeberischer Wille. Dies zeigt sich schon **Rn. 131** darin, dass durch § 16 GKG i. V. m. §12 Abs. l GKG **Rn. 132** eine von § 8 ZPO abweichende, zu einem niedrigeren **Rn. 133** Streitwert führende Regelung getroffen worden ist. **Rn. 134** Sicherlich führt die Nichtberücksichtigung von Nebenko- **Rn. 135** sten zu Schwierigkeiten bei Inklusiv-Mieten. Denn eine **Rn. 136** exakte Herausrechnung von Nebenkosten ist oft nicht **Rn. 137** möglich oder führte jedenfalls zu einem Aufwand, der **Rn. 138** bei der Streitwertfestsetzung gerade vermieden werden **Rn. 139** soll. Es bleibt aber die Möglichkeit, in den Fällen, in **Rn. 140** denen die Parteien selbst eine solche Inklusiv-Miete **Rn. 141** vereinbart haben, diese dann auch der Streitwertberech- **Rn. 142** nung zugrunde zu legen (vgl. OLG Düsseldorf JurBüro **Rn. 143** 1992, 114). Daraus ergeben sich zwar für den kosten- **Rn. 144** pflichtigen Prozessbeteiligten, der eine Inklusiv-Miete **Rn. 145** vereinbart hatte, gewisse Nachteile. Diese Nachteile **Rn. 146** sind aber der Ausfluss der Vertragsfreiheit der Par- **Rn. 147** teien. **Rn. 148** Hinzu kommt folgendes: Bei einer Berechnung des Streit- **Rn. 149** wertes auf der Grundlage der Bruttomiete wird in Kauf **Rn. 150** genommen, dass der Streitwert gar nicht der tatsächlich **Rn. 151** zu zahlenden Jahresmiete entspricht, weil nämlich Nach- **Rn. 152** zahlungs- bzw. Rückzahlungsansprüche, die sich erst **Rn. 153** aufgrund der Jahresabrechnung ergeben, nicht be- **Rn. 154** rücksichtigt werden. **Rn. 155** Nach alledem hat das Amtsgericht den Streitwert im Er- **Rn. 156** gebnis zu Recht an der Nettomiete orientiert, weshalb **Rn. 157** die Streitwertbeschwerde als unbegründet zurückzuweisen **Rn. 158** war. --- Zitiervorschlag: Landgericht Dortmund, Beschluss vom 18.05.2001 – 21 T 23/01, ECLI:DE:LGDO:2001:0518.21T23.01.00 Datenquelle: Open Legal Data, abgerufen 09.07.2026 Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0. Nicht-amtliche Fassung — maßgeblich ist die Ausfertigung des Gerichts Quelle: nu:legal – recht.nulegal.eu · Aufbereitung unter CC BY 4.0 (recht.nulegal.eu/lizenz) · Ein Dienst der Nulegal GmbH Crawlen und Zitieren sind ausdrücklich erlaubt. 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