nu:legal · recht.nulegal.eu # Landgericht Dortmund, Beschluss vom 15.02.2000 – 9 T 1211/99 WEG ECLI:DE:LGDO:2000:0215.9T1211.99WEG.00 ## Tenor Die Beschwerde wird zurückgewiesen Die Gerichtskosten werden den Beteiligten zu 1.) als Gesamtschuldnern auferlegt, außergerichtli- che Kosten werden nicht erstattet. Der Gegenstandswert wird auf 1.850,00 DM festge- setzt . ## Gründe **Rn. 2** Die Beteiliqten 2.) bis 48.) bilden die Wohnungsei- **Rn. 3** gentümerschaft T-Weg in E. Das **Rn. 4** Objekt ist mit einer Schließanlage ausgestattet. Die **Rn. 5** Beteiligten zu 1.) waren Eigentümer der im Hause **Rn. 6** T-Weg im Erdgeschoss rechts gelegenen Woh- **Rn. 7** nung. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt vor dem **Rn. 8** 30.04.1999 veräußerten sie die Wohnung an die Eheleute **Rn. 9** G. Der wirtschaftliche Übergang wurde vereinbart **Rn. 10** auf den 30.04.1999. Die Eigentumsumschreibung erfolgte **Rn. 11** in Juli 1999. **Rn. 12** Die Wohnung der Beteiligten zu 1.) war im Jahre 1997 **Rn. 13** zunächst vermietet an eine Frau S und einen Herrn **Rn. 14** T2. Diese hatten - da sie das Mietverhältnis been- **Rn. 15** den wollten - ihre Wohnungsschlüssel im Mai 1997 ohne Information **Rn. 16** der Beteiligten zu 1.) an eine Frau O übergeben, **Rn. 17** die die Wohnung darauf hin als voraussichtliche Nachmie- **Rn. 18** terin nutzte. Am 01. 06.1997 erfuhren die Beteiligten zu **Rn. 19** 1. ) von dem Auszug ihrer bisherigen Mieter aus der Woh- **Rn. 20** nung. Am selben Tage begab sich der Beteiligte zu 1.), **Rn. 21** L, in die Wohnung im Hause T- **Rn. 22** weg und verhandelte dort mit der Frau O über **Rn. 23** den Abschluss eines Mietvertrages. Ein entsprechender **Rn. 24** Vertrag wurde am 01.06. bzw. 02.06.1999 von L als Vertreter der Beteiligten zu 1.) und **Rn. 25** Frau O unterzeichnet. Ausweislich dieses Vertra- **Rn. 26** ges sollte die Mietzeit am 01.06.1997 beginnen. Die **Rn. 27** Mieterin sollte die Wohnungsschlüssel erhalten, sobald **Rn. 28** eine Kostenübernahmeerklärung des Sozialamtes der Stadt **Rn. 29** E, bei den Beteiligten zu 1.) eingegangen war. **Rn. 30** Des Weiteren vereinbarten die Beteiligten zu 1.) mit **Rn. 31** Frau O die Beibringung einer Einzugsermächtigung **Rn. 32** für ihr Konto betreffend den vom Sozialamt nicht über- **Rn. 33** nommenen Teil des Mietzinses und die Beibringung einer **Rn. 34** Bürgschaft für diesen Teilbetrag des monatlich geschul- **Rn. 35** deten Mietzinses. Die letzteren beiden Erklärungen **Rn. 36** brachte die Mieterin nicht bei. Die Beteiligten zu 1.) **Rn. 37** fochten in der Folgezeit den Mietvertrag vom 01.06.1997 **Rn. 38** wegen arglistiger Täuschung an und erklärten darüber **Rn. 39** hinaus die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses **Rn. 40** wegen Zahlungsverzuges. Auf die am 14.O8.1997 erhobene **Rn. 41** Klage des L als Vertreter der Betei- **Rn. 42** ligten zu 1.) wurde die Mieterin mit Versäumnisurteil **Rn. 43** des Amtsgerichts Dortmund vom 24.11.1997 - Aktenzeichen **Rn. 44** 114 C 9406/97 - zur Räumung der Wohnung und Zahlung des **Rn. 45** rückständigen Mietzinses verurteilt. Von den der Miete- **Rn. 46** rin ausgehändigten vier Haustürschlüsseln gab diese le- **Rn. 47** diglich zwei an die Beteiligten zu 1.) heraus. In einem **Rn. 48** weiteren Verfahren vor dem Amtsgericht Dortmund **Rn. 49** - Aktenzeichen 131 C 2810/98 - wurde die Mieterin mit-. **Rn. 50** Versäumnisurteil vom 08.07.11998 verurteilt, die zwei **Rn. 51** noch fehlenden Haustürschlüssel für das Objekt **Rn. 52** T-Weg herauszugeben. Am 23.09.1998 wurde we- **Rn. 53** gen der fehlenden Schlüssel ergebnislos die Zwangsvoll- **Rn. 54** streckung bei Frau O versucht. Gegenüber dem Ge- **Rn. 55** richtsvollzieher gab sie an, die fehlenden zwei Schlüs- **Rn. 56** sel seien bei der Zwangsräumung der Wohnung abhanden **Rn. 57** gekommen. **Rn. 58** In der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.1999 **Rn. 59** fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft unterTop 2 den **Rn. 60** Beschluss, auf Kosten der Beteiligten zu 1.) eine neue **Rn. 61** Schließanlage in dem Objekt T-Weg einbauen zu **Rn. 62** lassen. Die Kosten des Einbaus einschließlich der **Rn. 63** Schlüssel sollten sich auf 1.850,00 DM belaufen. **Rn. 64** Die Beteiligten zu 1.) haben die Ansicht vertreten, un- **Rn. 65** ter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet zu **Rn. 66** sein, die Kosten der neuen Schließanlage allein zu tra- **Rn. 67** gen. Wegen der zwei abhanden gekommenen Schlüssel be- **Rn. 68** stehe auch keine Gefahr für die Eigentümer, da seit dem **Rn. 69** Verlust der Schlüssel niemand versucht habe, unter Nut- **Rn. 70** zung der Schlüssel unberechtigt in das Haus einzudrin- **Rn. 71** gen. **Rn. 72** Die Beteiligten zu 1.) haben beantragt, **Rn. 73** die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom **Rn. 74** 03.05.1999 zu Tagesordnungspunkt 2 für ungültig **Rn. 75** zu erklären. **Rn. 76** Die Beklagten zu 2 - 48.) haben beantragt, **Rn. 77** den Antrag zurückzuweisen. **Rn. 78** Sie haben die Aktivlegitimation der Beteiligten zu 1.) **Rn. 79** gerügt. Des Weiteren haben sie die Ansicht vertreten, **Rn. 80** die Beteiligten zu 1.) seien zum Ersatz der Kosten **Rn. 81** Kraft der Garantiehaftung aus dem Wohnungseigentumsver- **Rn. 82** hältnis verpflichtet, ohne das es darauf ankomme, wie **Rn. 83** die Schlüssel in Verlust geraten seien. **Rn. 84** Mit Beschluss vom 12.10.1999 wies das Amtsgericht den **Rn. 85** Antrag der Beteiligten zu 1.) zurück. **Rn. 86** Der Beschluss ist den Verfahrensbevollmächtigten der **Rn. 87** Beteiligten zu 1.) am 26.10.1999 zugestellt worden. **Rn. 88** Mit Schriftsatz vom 28.10.1999 - eingegangen bei Ge- **Rn. 89** richt am 29.10.1999 - haben die Beteiligten zu 1.) so- **Rn. 90** fortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts **Rn. 91** Dortmund von 12.10.1999 eingelegt. Zur Begründung be- **Rn. 92** ziehen sie sich auf ihr bisheriges Vorbringen. Sie sind **Rn. 93** der Ansicht, eine Kostentragungspflicht könne sich **Rn. 94** nicht aus einen Näheverhältnis zu der Mieterin O **Rn. 95** ergeben, da eine Auswahl der Mieterin durch die Betei- **Rn. 96** ligten insofern nicht stattgefunden habe, als sich die **Rn. 97** Mieterin bei Abschluss des Vertrages vom 01.06.1997 be- **Rn. 98** reits in der Wohnung befunden habe. **Rn. 99** Die sofortige Beschwerde ist zulässig. **Rn. 100** Insbesondere sind die Beteiligten zu 1.) auch beschwer- **Rn. 101** deberechtigt. Im Zeitpunkt der Antragstellung waren sie **Rn. 102** nämlich noch Wohnungseigentümer, da die Umschreibung **Rn. 103** des Grundbuchs erst im Juli 1999 erfolgte. Der Verlust **Rn. 104** der Rechtsstellunq als Eigentümer nach Antragstellung **Rn. 105** ist unschädlich (vgl. Palandt, 59. Auflg., § 43 Rdnr.2). **Rn. 106** Auch ist das Rechtschutzinteresse trotz der nunmehr **Rn. 107** erfolgten Eintragung der Erwerber der Eigentumswohnung **Rn. 108** in das Grundbuch nicht entfallen, da der Beschluss Aus- **Rn. 109** wirkungen gerade gegenüber den Beteiligten zu 1.) ent- **Rn. 110** faltet. **Rn. 111** Die Beschwerde ist jedoch nicht begründet. **Rn. 112** Nach Auffassung der Kammer entsprach der unter Tages- **Rn. 113** ordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung vom **Rn. 114** 3. Mai 1999 gefasste Beschluss über den Ersatz der **Rn. 115** Schließanlage den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen **Rn. 116** Verwaltung. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu **Rn. 117** 1.) besteht auch nach Ablauf des Zeitraums von mehr als **Rn. 118** einem Jahr noch die Gefahr, dass die verlorengegangenen **Rn. 119** Schlüssel in unberechtigte Hände gelangt sind, bzw. von **Rn. 120** der Mieterin wiedergefunden werden und dann in unbe- **Rn. 121** rechtigte Hände gelangen. **Rn. 122** Der angefochtene Beschluss entspricht auch insoweit den **Rn. 123** Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, als den **Rn. 124** Beteiligten zu 1.) die Kosten für die Einrichtung der **Rn. 125** neuen Schließanlage auferlegt wurden. **Rn. 126** Zwar sind gem. § 16 Abs. 2 WEG die Lasten des gemein- **Rn. 127** schaftlichen Eigentums sowie die Kosten der instandhal- **Rn. 128** tung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines **Rn. 129** gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei- **Rn. 130** qentums grundsätzlich nach dem im Grundbuch eingetrage- **Rn. 131** nen Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Die **Rn. 132** Haftung des Eigentümers gegenüber den Miteigentümern für ein schuldhaftes Verhalten seines Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB, insbesondere seines Mieters oder **Rn. 133** Untermieters, ist jedoch nicht grundsätzlich ausge- **Rn. 134** schlossen (vgl. OLG. Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1165) . **Rn. 135** Zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern besteht nach **Rn. 136** einhelliger Auffassung ein gesetzliches Schuldverhält- **Rn. 137** nis (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Die hieraus folgenden **Rn. 138** Sorgfaltspflichten hat der Wohnungseigentümer unabhän- **Rn. 139** gig von einer Vermietung zu erfüllen [vgl. Kirchhoff, **Rn. 140** Die Verantwortlichkeit des Wohnungseigentümers für sei- **Rn. 141** ne Mieter, ZMR 1989, 323 (324)]. In dieses Schuldver- **Rn. 142** hältnis tritt der Mieter in untergeordneter Funktion **Rn. 143** ein. Die Haftung des Eigentümers richtet sich dabei **Rn. 144** nach den Grundsätzen des § 278 BGB. Sie kommt nur für **Rn. 145** solche Handlungen in Betracht, die in Ausübung der Ver- **Rn. 146** bindlichkeit nach § 14 WEG vorgenommen worden sind, **Rn. 147** d.h. bei denen ein innerer sachlicher Zusammenhang zwi- **Rn. 148** schen der Erfüllung der Verbindlichkeit und dem Tun des **Rn. 149** Mieters entsteht (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Grund- **Rn. 150** sätzlich ist dabei davon auszugehen, das der Schuldner **Rn. 151** das Risiko des von ihm eingesetzten Gehilfen zu tragen **Rn. 152** hat (Kirchhoff a.a.O., S. 325). Durch die Vergrößerung **Rn. 153** seines Geschäftsbereiches schafft nämlich der Vermieter **Rn. 154** erst die Möglichkeit der Einwirkung auf die Rechtssphä- **Rn. 155** re seiner Partner, während diese auf die Auswahl und **Rn. 156** Überwachung der Hilfsperson keinen Einfluss haben. Zum **Rn. 157** Bereich der haftungsbegründenden Risikoerhöhung gehören **Rn. 158** die Fälle, in denen der Mieter bei ordnungsgemäßer Aus- **Rn. 159** übung des Mietgebrauchs die übrigen Mitbewohner fahr- **Rn. 160** lässig, gegebenenfalls auch vorsätzlich, schädigt **Rn. 161** (Kirchhoff a.a.O., S. 325). **Rn. 162** Unter Anwendung dieser Grundsätze sind die Kosten für **Rn. 163** den Austausch der Schließanlage zu Recht den Beteilig- **Rn. 164** ten zu 1.) auferlegt worden. Soweit sie der Ansicht **Rn. 165** sind, eine Haftung könne deshalb nicht in Betracht kommen, **Rn. 166** wie sie einerseits einen wirksamen Mietvertrag nicht **Rn. 167** geschlossen hätten und zum anderen die Mieterin auch **Rn. 168** nicht ausgesucht hätten, trifft dies nicht zu. Ob der **Rn. 169** Mietvertrag zustande gekommen ist oder die Mieterin die **Rn. 170** Wohnung "besetzt " hatte, ist für die Frage der Haftung **Rn. 171** unerheblich, da die Beteiligten zu 1.) der Mieterin **Rn. 172** O jedenfalls die Nutzung der Wohnung gestattet haben. **Rn. 173** Ein Ausschluss der Haftung kann auch nicht darauf ge- **Rn. 174** stützt werden, dass eine wirkliche Auswahl der Mieterin **Rn. 175** nicht stattgefunden habe, da sich diese bereits in der **Rn. 176** Wohnung befunden habe. Denn die Beteiligten zu 1.) ha- **Rn. 177** ben jedenfalls Kontakt zu der Mieterin aufgenommen, mit **Rn. 178** ihr die finanziellen Verhältnisse erörtert und den **Rn. 179** Vertrag vom 01.06.1997 unterzeichnet. Insoweit haben **Rn. 180** sie sich mit der Nutzung der Wohnung durch die Mieterin **Rn. 181** einverstanden erklärt und in diesem Sinne auch eine **Rn. 182** Auswahl getroffen. **Rn. 183** Die Haftung der Beteiligten zu 1.) für den Verlust der **Rn. 184** Schlüssel erscheint auch sachgerecht. Die Person des **Rn. 185** Mieters wird allein von dem vermietenden Eigentümer **Rn. 186** ausgewählt. Nur dieser kann sich bei Vertragsschluss **Rn. 187** gegen künftige Schäden sichern, die am Vertragsschluss **Rn. 188** nicht beteiligten Miteigentümer dagegen nicht (vgl. **Rn. 189** Amtsgericht Frankfurt a.M., NJW-RR 1994, 1167). Beim **Rn. 190** vermietenden Wohnungseigentümer besteht von Anfang an **Rn. 191** ein erhöhtes Fremdschädigungsrisiko, welchem durch eine **Rn. 192** entsprechende Solvens des Schädigers Rechnung zu tragen **Rn. 193** ist. Dies kann allein durch den Vermieter sicherge- **Rn. 194** stellt werden (vgl. Amtsgericht Frankfurt a.M. a.a.O.). Wenn der **Rn. 195** Vemieter dem Sicherungsbedürfnis - wie hier - nicht **Rn. 196** durch entsprechende Vereinbarungen nachkommt, kann dies **Rn. 197** nicht zur Folge haben, da s s die Miteigentümer letztlich **Rn. 198** die Schadensregulierung tragen, weil der Vermieter sei- **Rn. 199** nen Regressanspruch gegen die Mieterin nicht zu reali- **Rn. 200** sieren vermag. **Rn. 201** Die sofortige Beschwerde war daher mit den Nebenent- **Rn. 202** scheidungen gem. §§ 47 WEG, 131 Abs. 2, 30 KostO zu- **Rn. 203** rückzuweisen. --- Zitiervorschlag: Landgericht Dortmund, Beschluss vom 15.02.2000 – 9 T 1211/99 WEG, ECLI:DE:LGDO:2000:0215.9T1211.99WEG.00 Datenquelle: Open Legal Data, abgerufen 09.07.2026 Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0. 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