nu:legal · recht.nulegal.eu # Landgericht Dortmund, Urteil vom 02.09.1999 – 3 O 372/98 ECLI:DE:LGDO:1999:0902.3O372.98.00 ## Tenor **Rn. 1** T a t b e s t a n d **Rn. 2** Die Klägerin begehrt von der Beklagten Restentschädigung **Rn. 3** für den Ablauf eines Erbbaurechts. **Rn. 4** Mit schriftlichem Vertrag vom 14.11.1927 verpflichtete **Rn. 5** sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Klägerin **Rn. 6** ein Erbbaurecht an dem Grundstück N-straße 41 und **Rn. 7** 43 in E zu bestellen. Unter § 9 Ziff. 1 des Vertrages **Rn. 8** heißt es wörtlich: "Der Erbbauberechtigte ist **Rn. 9** verpflichtet, die errichteten Bauwerke nebst Zubehör **Rn. 10** sowie die sonstigen Anlagen stets in gutem baulichen **Rn. 11** Zustande .... zu erhalten." Gemäß § 14 des Vertrages **Rn. 12** endete das Erbbaurecht 70 Jahre nach Eintragung in das **Rn. 13** Grundbuch. In § 15 des Vertrages ist geregelt, dass die **Rn. 14** Beklagte nach dem vertragsgemäßen Ablauf des Erbbaurechtes **Rn. 15** der Klägerin für die Bauwerke und Anlagen eine **Rn. 16** Entschädigung in Höhe von zwei Drittel des gemeinen **Rn. 17** Wertes gewährt, die die auf dem Erbbaugelände vorhandenen **Rn. 18** Bauten und Anlagen, die dem Kläger gehörten, zur **Rn. 19** Zeit des Ablaufs des Erbbaurechts besitzen. **Rn. 20** Die Klägerin wurde als Erbbauberechtigte ins Grundbuch **Rn. 21** eingetragen. Vertragsgemäß erlosch das Erbbaurecht am **Rn. 22** 08.03.1998. **Rn. 23** Die Klägerin hat zur Berechnung der Entschädigung nach **Rn. 24** § 15 des Vertrages ein Privatgutachten des Sachverständigen **Rn. 25** U vom 13.03.1998 eingeholt. Dieser kam zu **Rn. 26** dem Ergebnis, dass der Wert der Bauwerke und Anlagen **Rn. 27** auf dem Grundstück 690.000,00 DM betrug und der Klägerin **Rn. 28** davon zwei Drittel, also 460.000,00 DM zustanden. **Rn. 29** Mit Schreiben vom 02.04.1998 begehrte die Klägerin von **Rn. 30** der Beklagten Zahlung dieser 460.000,00 DM. Mit Schreiben **Rn. 31** vom 05.05.1998 überwies die Beklagte der Klägerin **Rn. 32** zunächst 367.000,00 DM. Mit Schreiben vom 15.06.1998 **Rn. 33** forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung der **Rn. 34** restlichen 93.000,00 DM bis zum 30.06.1998 auf. Mit **Rn. 35** Schreiben vom 09.07.1998 zahlte die Beklagte weitere **Rn. 36** 77.000,00 DM. Die Zahlung der restlichen 16.000,00 DM **Rn. 37** verweigerte sie mit der Begründung, dass ihr durch einen **Rn. 38** Unterhaltsrückstau am Gebäude in dieser Höhe ein **Rn. 39** Schaden entstanden sei. **Rn. 40** Diese 16.000,00 DM hat die Klägerin vorliegend eingeklagt. **Rn. 41** Sie ist der Ansicht, ihr stehe gemäß § 15 des **Rn. 42** Erbbauvertrages gegen die Beklagte eine Entschädigung **Rn. 43** von zwei Drittel des vom Sachverständigen festgestellten **Rn. 44** Wertes der Liegenschaft, also 460.000,00 DM, zu. **Rn. 45** Die Klägerin beantragt, **Rn. 46** die Beklagte zu verurteilen, an sie **Rn. 47** 16.000,00 DM nebst 6 % Zinsen seit dem **Rn. 48** 01.06.1998 zu zahlen. **Rn. 49** Die Beklagte beantragt, **Rn. 50** die Klage abzuweisen. **Rn. 51** Die Beklagte ist der Ansicht, sie habe die Klageforderung **Rn. 52** durch Aufrechnung getilgt. **Rn. 53** Sie hat nämlich die Aufrechnung mit angeblichen Schadensersatzansprüchen **Rn. 54** in Höhe von 16.000,00 DM gegen die Klageforderung erklärt. **Rn. 55** Diesen Schadensersatzanspruch begründet die Beklagte **Rn. 56** wie folgt: Sie behauptet, die Klägerin sei ihrer **Rn. 57** Pflicht, die Bauwerke in gutem baulichen Zustande zu **Rn. 58** erhalten, nicht nachgekommen. An den Gebäuden habe im **Rn. 59** Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte erhebliche Renovierungsstau **Rn. 60** bestanden. Außerdem hätten sich dort Schäden **Rn. 61** befunden, die die Kläger unter Verstoß gegen § 14 **Rn. 62** des Erbbauvertrages nicht beseitigt hätten. Insgesamt **Rn. 63** machten diese Renovierungsrückstände und Schäden an Beseitigungskosten **Rn. 64** und Minderwert einen Betrag von mindestens **Rn. 65** 48.000,00 DM aus. Hätte die Klägerin den Unterhaltungsrückstau **Rn. 66** beseitigt, so würde der Wert der Liegenschaft **Rn. 67** deshalb 48.000,00 DM mehr wert sein als dies **Rn. 68** jetzt der Fall sei. Von diesen 48.000,00 DM hätte dann **Rn. 69** die Beklagte gemäß § 15 des Erbbauvertrages der Klägerin **Rn. 70** zwei Drittel als Entschädigung zu zahlen. Das restliche **Rn. 71** Drittel, mindestens 16.000,00 DM, wäre der Beklagten **Rn. 72** als Mehrwert verblieben. Bei diesen **Rn. 73** 16.000,00 DM handelt es sich um die Gegenforderung, mit **Rn. 74** der die Beklagte gegen die Klageforderung die Aufrechnung **Rn. 75** erklärt hat. **Rn. 76** Im Einzelnen trägt die Beklagte zu dem angeblichen Minderwert **Rn. 77** von 48.000,00 DM Folgendes vor: **Rn. 78** Die Beklagte beruft sich darauf, dass unstreitig im **Rn. 79** Zeitpunkt der Rückgabe der Gebäude an die Klägerin die **Rn. 80** Schäden am Dachstuhl vorlagen, die im Gutachten des **Rn. 81** Sachverständigen Q vom 10.03.1998 festgestellt **Rn. 82** wurden. Auf den Inhalt dieses Gutachtens wird Bezug genommen. **Rn. 83** Unstreitig beträgt der Herstellungsanspruch für **Rn. 84** den Dachstuhl 16.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer, **Rn. 85** mithin 18.560,00 DM. **Rn. 86** Ferner behaupten die Beklagten, im Treppenhaus seien an **Rn. 87** den Stufen 14 Kanten ausgebrochen, davon drei größere **Rn. 88** im ersten unteren Treppenlauf im Haustüreingangsbereich. **Rn. 89** Da eine Reparatur nicht möglich sei, veranschlagt **Rn. 90** die Beklagte dafür eine Wertminderung in Höhe **Rn. 91** von 1.500,00 DM netto. **Rn. 92** Ferner beruft sich die Beklagte darauf, dass die Heizungs- **Rn. 93** und Warmwasserbereitungsanlage im Zeitpunkt der **Rn. 94** Rückgabe des Gebäudes an sie altersbedingt erneuert **Rn. 95** werden muss, wie unstreitig im Gutachten der Sachverständigen **Rn. 96** U und I vom 13.03.1998 festgestellt **Rn. 97** worden ist. Dafür sind unstreitig Kosten in **Rn. 98** Höhe von 24.043,52 DM, weitere Mauerkosten in Höhe von **Rn. 99** 1.500,00 DM und heizungsbedingte Elektroarbeiten in **Rn. 100** Höhe von 1.500,00 DM aufzuwenden. Ferner behauptet die **Rn. 101** Beklagte, dazu kämen Abnahme-Immissionsgebühren durch **Rn. 102** den Bezirksschornsteinfeger und ggf. anfallende Gebühren **Rn. 103** beim Bauordnungsamt. Aus den Reparaturkosten für **Rn. 104** den Dachstuhl, den Minderwert für den Ausbruch der Kanten **Rn. 105** im Treppenhaus und die Kostenerneuerung der Heizungsanlage **Rn. 106** errechnet die Beklagte den Gesamtbetrag von **Rn. 107** mindestens 48.000,00 DM, von dem sie ein Drittel, mithin **Rn. 108** 16.000,00 DM, als Schaden ansetzt. **Rn. 109** Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe keinen **Rn. 110** Schaden erlitten, da bereits der Sachverständige U **Rn. 111** in seinem Gutachten die 48.000,00 DM Minderwert **Rn. 112** berücksichtigt habe und dadurch die Klägerin weniger **Rn. 113** Entschädigung erhalten habe, als wenn sie den Unterhaltsrückstau **Rn. 114** beseitigt habe. **Rn. 115** Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen die Beschädigungen **Rn. 116** im Treppenhaus. **Rn. 117** Die Klägerin ist der Ansicht, sie habe ihrer Pflicht, **Rn. 118** das Gebäude in gutem baulichen Zustand zu erhalten, erfüllt. **Rn. 119** Bei den von der Beklagten berechneten Kosten für **Rn. 120** die Herstellung des Dachstuhls, der Heizungsanlage sowie **Rn. 121** den Minderwert für das Treppenhaus handele es sich **Rn. 122** um normalen altersbedingten Verschleiß.. Eine Pflicht, **Rn. 123** den Zustand des Dachstuhls und der Heizungsanlage zu **Rn. 124** verbessern, habe die Klägerin nicht. **Rn. 125** E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e **Rn. 126** Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen **Rn. 127** Umfang begründet. **Rn. 128** Gegen den Restanspruch der Klägerin auf Zahlung der Abfindung **Rn. 129** aus § 15 des Erbbauvertrages in Höhe von **Rn. 130** 16.000,00 DM hat die Beklagte mit einer Schadensersatzforderung **Rn. 131** in Höhe von 15.201,17 DM wirksam die Aufrechnung **Rn. 132** erklärt, so dass nur eine Klageforderung in Höhe **Rn. 133** von 798,83 DM verbleibt. **Rn. 134** Dieser Schadensersatzanspruch aus pVV des Vertrages vom **Rn. 135** 14.11.1927 ergibt sich aus Folgendem: **Rn. 136** Die Klägerin hat ihre aus § 14 des Erbbauvertrages folgenden **Rn. 137** Pflicht, die Bauwerke bis zur Rückgabe an die **Rn. 138** Beklagte in gutem baulichen Zustand zu erhalten, nicht **Rn. 139** erfüllt. Die Klägerin war verpflichtet, den Dachstuhl **Rn. 140** in einem funktionsfähigen Zustand zu erhalten, bzw. **Rn. 141** diesen wieder in einen solchen Zustand zu versetzen. **Rn. 142** Dieser Pflicht hat die Klägerin nicht genügt, da der **Rn. 143** Dachstuhl nach den unstreitigen Feststellungen des **Rn. 144** Sachverständigen Q im Zeitpunkt der Rückgabe an **Rn. 145** die Beklagte schwerste Verschleißerscheinungen und **Rn. 146** Schäden aufwies. So sind Sparren, Streben, Binderpfosten **Rn. 147** und Stuhlpfosten durch Braunfäule zerstört. Der **Rn. 148** Kopfband am Walm ist zur Hälfte gesplittert. Die vordere **Rn. 149** Mittelfette am Walm ist durch Drehbuch nicht mehr **Rn. 150** tragfähig. Die Deckenbalken über der Dachgeschosswohnung **Rn. 151** haben die zulässige Durchbiegung überschritten, **Rn. 152** wichtige Teile des Daches sind von Anobiiden befallen. **Rn. 153** Um ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen baulichen Instandhaltung **Rn. 154** zu genügen, hätte die Klägerin diese Mängel beseitigen **Rn. 155** müssen. Auch war die Klägerin verpflichtet, **Rn. 156** die Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage in **Rn. 157** gutem baulichen Zustand zu halten. Das hat sie nach den **Rn. 158** Feststellungen im Gutachten der Sachverständigen U **Rn. 159** und I nicht getan. Zu Unrecht beruft sich **Rn. 160** die Klägerin darauf, dass sich die Heizungsanlage in **Rn. 161** einem für ihr Alter ausreichendem Zustand befände. Unstreitig **Rn. 162** stammt die Heizungs- und Wasseraufbereitungsanlage **Rn. 163** noch aus der Vorkriegszeit. Nach den Feststellungen **Rn. 164** der vorgenannten Gutachter, die auch insoweit **Rn. 165** unstreitig sind, ist die Heizungsanlage gemessen **Rn. 166** an den Anforderungen, die heute an eine Heizungsanlage **Rn. 167** zu stellen sind, nicht mehr brauchbar. Zur Unterhaltungspflicht **Rn. 168** der Klägerin gehört aber auch, dass diese **Rn. 169** dafür Sorge trägt, dass eine den heutigen Wohn- und **Rn. 170** Nutzungsverhältnissen entsprechende Heizungs- und **Rn. 171** Warmwasseranlage sich im Gebäude befindet. Sie hätte **Rn. 172** deshalb auf ihre Kosten eine neue, zeitgemäße Heizungs und **Rn. 173** Wasseraufbereitungsanlage einbauen müssen. **Rn. 174** Die Beklagte hat an Kosten für die Erneuerung der Heizungs- **Rn. 175** und Warmwasseranlage nur 27.043,52 DM ausreichend **Rn. 176** anhand des Gutachtens substantiiert. **Rn. 177** Zu Unrecht berufen sich die Beklagten auf einen Minderwert **Rn. 178** durch Beschädigungen an den Treppenstufen. Die Beseitigung **Rn. 179** der Ausbrüche an den Kanten von Stufen im **Rn. 180** Treppenhaus geht über die Pflicht der Klägerin, die Gebäude **Rn. 181** stets in gutem baulichen Zustand zu erhalten, **Rn. 182** hinaus. Denn ein vernünftig wirtschaftender Eigentümer **Rn. 183** würde diese Schäden nicht beseitigen lassen, sondern **Rn. 184** die im übrigen funktionsfähige Treppe im gegenwärtigen **Rn. 185** Zustande belassen. Eine Beseitigung der Ausbrüche an **Rn. 186** den Treppenkanten ist nämlich nicht möglich, so dass **Rn. 187** diese Schäden nur durch völlige Erneuerung der Treppe **Rn. 188** zu erreichen wäre, was keine bauliche Erhaltungsmaßnahme **Rn. 189** mehr darstellt. **Rn. 190** Danach sind zu Gunsten der Beklagten folgende Schadensbeseitigungskosten **Rn. 191** zu berücksichtigen: **Rn. 192** Reparaturkosten des Dachstuhls 18.560,00 DM **Rn. 193** Kosten der Erneuerung der Heizungsund **Rn. 194** Warmwasseraufbereitungsanlage **Rn. 195** nebst Zubehör 27.043,52 DM **Rn. 196** Zwischensumme: 45.603,52 DM **Rn. 197** Zu Recht geht die Beklagte davon aus, dass ihr dadurch, **Rn. 198** dass die Klägerin diese Kosten nicht aufgewandt hat, **Rn. 199** ein Schaden von einem Drittel, also in Höhe von **Rn. 200** 15.201,17 DM entstanden ist. Denn hätte die Klägerin **Rn. 201** die vorgenannten Schäden am Dachstuhl beseitigt und die **Rn. 202** Heizungs- und Warmwasseranlage erneuert, so läge der **Rn. 203** Grundstückswert um den Betrag dieser Schadensbeseitigungs- **Rn. 204** und Erneuerungskosten, also um 45.603,52 DM **Rn. 205** höher. Von diesem Betrag hätte die Beklagte zwei Drittel **Rn. 206** als Entschädigung an die Klägerin zahlen müssen. **Rn. 207** Das restliche Drittel dieser Werterhöhung, also **Rn. 208** 15.201,17 DM, wäre aber dem Vermögen der Beklagten zugute **Rn. 209** gekommen, woran es jetzt fehlt. **Rn. 210** Mithin betrug der Schaden der Beklagten 15.201,17 DM. **Rn. 211** Die Nebenentscheidungen richten sich nach den §§ 92 **Rn. 212** Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO. --- Zitiervorschlag: Landgericht Dortmund, Urteil vom 02.09.1999 – 3 O 372/98, ECLI:DE:LGDO:1999:0902.3O372.98.00 Datenquelle: Open Legal Data, abgerufen 09.07.2026 Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0. Nicht-amtliche Fassung — maßgeblich ist die Ausfertigung des Gerichts Quelle: nu:legal – recht.nulegal.eu · Aufbereitung unter CC BY 4.0 (recht.nulegal.eu/lizenz) · Ein Dienst der Nulegal GmbH Crawlen und Zitieren sind ausdrücklich erlaubt. 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